買房是人生大事，
如果不小心，買到了“抵押房”，
那么就真攤上了“大事”。
在商品房交易過(guò)程中，
部分資金鏈緊張的開發(fā)商將房子抵押換取現(xiàn)金流，
卻又將房子銷售給不知情的購(gòu)房者，
從而使購(gòu)房者面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
在黃島，
一對(duì)老夫妻花費(fèi)107萬(wàn)買了乾寶佳園小區(qū)一套房子，
因開發(fā)商隱瞞抵押事實(shí)房子被司法機(jī)關(guān)拍賣，
如今為保住房子，老人不得不再掏192萬(wàn)！
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01
2011年花107萬(wàn)買了套房，房產(chǎn)證卻一直辦不了
2011年8月，家住青島市的張先生和劉女士?jī)衫峡谫I下了一套房子，房子位于青島市黃島區(qū)的乾寶佳園小區(qū)，三室兩廳兩衛(wèi)，帶一個(gè)露臺(tái)，購(gòu)房時(shí)他們對(duì)房子的設(shè)施很滿意。
老人們說(shuō)，他們年近60的時(shí)候開始規(guī)劃自己的晚年，首先想到的就是換房子。由于年紀(jì)大了所以想買一個(gè)電梯房，精挑細(xì)選之后，他們看中了這個(gè)小區(qū)。
當(dāng)時(shí)老兩口都非常中意這個(gè)小區(qū)，而隨后售樓處工作人員的一番話，讓他們決定要盡快把房子買下來(lái)。
2011年8月30日，在看完房子之后的第3天，老兩口就把手頭的全部積蓄一共30萬(wàn)交到了售樓處。兩個(gè)月后他們又想辦法，把剩余的77萬(wàn)補(bǔ)齊了，而這77萬(wàn)是他們賣掉了全部?jī)商桌戏孔硬艤慅R的錢。
老兩口說(shuō)他們唯一的兒子在哈爾濱工作，只有過(guò)年才回青島，所以這套房子對(duì)他們老兩口來(lái)說(shuō)就是最后的歸宿了。
2013年的10月份，小區(qū)貼了個(gè)通知讓住戶辦房產(chǎn)證?？墒堑搅朔课萁灰状髲d，張先生老兩口才被告知他們的房子辦不了房產(chǎn)證，開發(fā)商的解釋是這樣的：
張先生說(shuō)，當(dāng)年這個(gè)樓盤銷售的廣告在青島的大街小巷隨處可見，一切都看上去很正規(guī)，所以他們沒有懷疑過(guò)開發(fā)商的可信度。
02
房子被強(qiáng)制拍賣，原來(lái)開發(fā)商隱瞞抵押事實(shí)。
好景不長(zhǎng)，2016年2月份，一張貼在小區(qū)里的通知，徹底打亂了這老兩口的生活。
貼在小區(qū)樓下的那份通知是青島市人民法院的《執(zhí)行裁定書》，上面這樣寫著：拍賣被執(zhí)行人青島乾寶雅泰置業(yè)有限公司名下乾寶佳園小區(qū)6間商鋪和1單元2302戶房產(chǎn)，乾寶雅泰置業(yè)有限公司是張先生家所在小區(qū)的開發(fā)商，而被拍賣的2302正是張先生的家。
老兩口全款買下的房子突然被法院拍賣，這一切究竟是怎么回事呢？
張先生和劉女士跑到法院詢問。在法院，張先生老兩口看到了2015年的一份判決書，原告是青島市的一家典當(dāng)行，被告就是張先生家所在小區(qū)的開發(fā)商。
負(fù)責(zé)審理這一案件的法官解釋說(shuō)：在2011年3月，開發(fā)商向那家典當(dāng)行借款1200萬(wàn)元。到了約定的還款日期開發(fā)商只還上了200多萬(wàn)，所以典當(dāng)行向法院提起了訴訟，最終法院判決開發(fā)商償還剩余的借款933萬(wàn)元。兩位老人看到法院的《執(zhí)行裁定書》，才明白為什么自家的房產(chǎn)證遲遲辦不下來(lái)。
當(dāng)初，典當(dāng)行為了保證債務(wù)的履行，與開發(fā)商共同辦理了抵押登記手續(xù)。而就在張先生購(gòu)房前5個(gè)月，開發(fā)商跟典當(dāng)行簽訂了一份《典當(dāng)?shù)盅汉贤?/strong>，內(nèi)容是開發(fā)商向典當(dāng)行借款1200萬(wàn)元，抵押物是小區(qū)內(nèi)的7套房產(chǎn)。合同規(guī)定：若開發(fā)商未能償還欠款，典當(dāng)行可對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣所得收入用于抵債。
03
開發(fā)商人去樓空，法人代表表示無(wú)能無(wú)力
劉女士說(shuō)，當(dāng)時(shí)他們購(gòu)房的時(shí)候并不知道開發(fā)商抵押房產(chǎn)的事實(shí)。他們想找開發(fā)商要個(gè)說(shuō)法，可售樓處早已人去樓空。后來(lái)幾經(jīng)周轉(zhuǎn)，他們打聽到那家房地產(chǎn)開發(fā)公司法定代表人遲耀輝的電話，對(duì)方卻表示公司已經(jīng)注銷，老兩口的錢是交給公司，自己也無(wú)能為力。
張先生說(shuō)后來(lái)他們多次要求跟遲耀輝見面協(xié)商，但對(duì)方始終避而不見。
另外，老人在法院看到了當(dāng)初開發(fā)商跟典當(dāng)行簽訂的《典當(dāng)?shù)盅汉贤?。合同顯示，開發(fā)商拿去抵押的還有樓上的5套住宅，那為什么單單只有張先生家被法院查封拍賣呢？
記者采訪了另外3戶，3位業(yè)主沒有遇到張先生家的情況，原因是他們?cè)谫?gòu)房時(shí)都貸了款。按照規(guī)定，銀行在批貸時(shí)要對(duì)房屋狀態(tài)進(jìn)行審核，所以開發(fā)商必須先從典當(dāng)行解押。
老兩口覺得開發(fā)商是惡意欺騙，當(dāng)初正因?yàn)樗麄兪侨钯I房，開發(fā)商才沒有從典當(dāng)行為他們辦理解押。
2016年3月，老兩口把開發(fā)商告上了法庭，要求開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，同時(shí)老兩口還向法院提起了執(zhí)行異議申請(qǐng)，請(qǐng)求法院解除對(duì)自家房屋的查封和拍賣，并終止對(duì)該房屋的執(zhí)行。理由是他跟開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，并且已經(jīng)繳納了購(gòu)房款，也實(shí)際上在這個(gè)房子里邊居住。
04
法院：無(wú)效的房屋買賣關(guān)系
典當(dāng)行負(fù)責(zé)人告訴記者，他們也是到了2016年，兩個(gè)老人向法院提起執(zhí)行異議時(shí)才知道開發(fā)商已經(jīng)把房子給賣了。
同時(shí)，法官告訴記者，老人和開發(fā)商之間存在房屋買賣關(guān)系，但并不意味著這關(guān)系是有效的。按照法律規(guī)定，如果是抵押在先，開發(fā)商要轉(zhuǎn)移抵押物必須要經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人的同意，如果沒經(jīng)過(guò)同意，這個(gè)轉(zhuǎn)讓是無(wú)效的。
而在張先生老兩口的案件中，開發(fā)商出售抵押的房產(chǎn)沒有經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意，所以張先生老兩口簽訂的房屋買賣合同是無(wú)效的，不能對(duì)抗在先設(shè)定的抵押權(quán)。
2016年底，法院的審理有了結(jié)果：法院駁回了老人要求開發(fā)商為自己辦理房產(chǎn)證的訴訟請(qǐng)求，同時(shí)也駁回了老人的執(zhí)行異議申請(qǐng)。
2018年4月14日，青島市市南區(qū)人民法院將這套房屋的拍賣信息上了網(wǎng)進(jìn)行了公示。經(jīng)過(guò)評(píng)估，房子的競(jìng)拍底價(jià)為162萬(wàn)。
在案件處理過(guò)程中，法官和典當(dāng)行一方并非坐視不管，他們給張先生老兩口提供了一些解決辦法。
老兩口不能接受50萬(wàn)的金額，因?yàn)樽约阂呀?jīng)花了107萬(wàn)多全款購(gòu)房，法官也否定了這個(gè)辦法。
另外，執(zhí)行法官告訴記者，乾寶雅泰置業(yè)有限公司（開發(fā)商）涉及的被執(zhí)行案件高達(dá)58起。目前公司名下可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)只有那7套房子，所以即使典當(dāng)行將老兩口的房子解押，接下來(lái)也會(huì)有別的法院對(duì)那套房子進(jìn)行查封的。
法官說(shuō)目前最根本的方法是老人通過(guò)公開競(jìng)買直接把這個(gè)房子買下，然后法院出具相關(guān)手續(xù)將房產(chǎn)證過(guò)到老兩口名下，這意味著老兩口至少要花162萬(wàn)把房子拍下來(lái)。
老兩口家里幾個(gè)晚輩商量過(guò)后，決定先把房子拍下來(lái)，之后再走別的程序。由于拍賣過(guò)程出現(xiàn)了其它競(jìng)拍人，經(jīng)過(guò)加價(jià)最終老人一方以192萬(wàn)元拍下了房子。
這意味著他們需要在10天內(nèi)向法院交齊192萬(wàn)元，這對(duì)兩個(gè)老人無(wú)異于天文數(shù)字。
法院注意到了這一點(diǎn)，建議老兩口通過(guò)司法途徑來(lái)救濟(jì)，起訴開發(fā)商解除房屋買賣合同，并要求返還購(gòu)房款。在整個(gè)案件的審理和執(zhí)行過(guò)程當(dāng)中，法官多次告訴老兩口，在接下來(lái)的維權(quán)過(guò)程中如果遇到困難，會(huì)盡力提供幫助。
希望兩位老人的房子問題能夠順利解決！
到底什么是“抵押房”？
“抵押房”到底能不能買？
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“什么是抵押房？”
抵押房是開發(fā)商為了獲取更多的流動(dòng)資金，將部分物業(yè)抵押給銀行貸款的一類房產(chǎn)。
對(duì)于開發(fā)商而言，樓盤有抵押房實(shí)屬正常，只要在銷售之前還清抵押貸款，將抵押房解押就可以銷售了。一般在一個(gè)樓盤銷售的房子中至少有一半的房子是屬于抵押房。雖然你不愿意相信，不過(guò)這個(gè)確實(shí)是合法的，而且也是行業(yè)內(nèi)慣例。
樓盤有抵押房并不表示開發(fā)商樓盤有問題，也不代表開發(fā)商實(shí)力不好，這只是企業(yè)運(yùn)作資金所采取的某種方式而已。
抵押房到底能不能買？
前面提到過(guò)，房屋抵押只是開發(fā)商運(yùn)作資金所采取的某種方式而已，等房子賣給業(yè)主后再去銀行取消抵押，把房子“贖回來(lái)”就能正常銷售。所以，理論上來(lái)說(shuō)抵押房是可以正大光明的買賣的。
但是！如消費(fèi)者購(gòu)買了抵押狀態(tài)的房屋，抵押狀態(tài)沒解除，則房屋無(wú)法過(guò)戶。
如何避免購(gòu)買抵押房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)？
1、為了減少購(gòu)房糾紛，維護(hù)自己的合法利益，大家還是要在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候在補(bǔ)充協(xié)議中做以要求，除了不能進(jìn)行抵押之外，還要對(duì)賠償措施做一些要求，尤其是要申請(qǐng)資金監(jiān)管，以免自己付了首付款發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)被抵押，面臨房財(cái)兩失的局面。
2、在建工程要辦理抵押貸款，必須得到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行抵押登記，所以你可以到房管部門或者房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)站上，通過(guò)多渠道查詢信息。
如果有被抵押的房子，可以要求開發(fā)商對(duì)自己要購(gòu)買的房源進(jìn)行解押。否則，購(gòu)房后去房管部門辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候，房管部門發(fā)現(xiàn)該房屋已被抵押，是無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)證的。
3、在購(gòu)房之后要盡快去網(wǎng)簽備案，如果發(fā)現(xiàn)了房屋已經(jīng)被抵押，也可以趁早解決，避免更多的損失。買房之后不要拖著不去辦理相關(guān)事宜，事情宜早不宜遲。
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