近期，老潘和老胡在群里發(fā)福利啦！每天上午固定一小時(shí)問(wèn)答交流，回答群友們提出的各種各樣的買(mǎi)房置業(yè)投資問(wèn)題。小編特地將群友們的問(wèn)題梳理了一下，給更多粉絲帶來(lái)干貨，分析買(mǎi)房人最關(guān)心的樓市典型的問(wèn)題，話不多說(shuō)，直接奉上。
一、行情走勢(shì)方面：
1、雖然限購(gòu)后房?jī)r(jià)下降，成交很少，但是金三銀四會(huì)不會(huì)漲一波，能不能分析一下下一個(gè)買(mǎi)房的時(shí)機(jī)？
11月份南京房?jī)r(jià)環(huán)比微漲0.2%，但其中最重要的原因還是政府把控高價(jià)房的銷許，同時(shí)2萬(wàn)5以上的房子的成交不給備案，導(dǎo)致11月份的整體均價(jià)被拉下來(lái)，明年至少9月份前還是一個(gè)比較重要的調(diào)整期，剛需、剛改買(mǎi)房不需要等，看準(zhǔn)時(shí)機(jī)果斷出手，在這里建議投資客不要輕易出手，多等多看多比較。
2、明年預(yù)計(jì)什么時(shí)候政府會(huì)開(kāi)放限價(jià)？
限價(jià)令目前保證了南京樓市各大板塊價(jià)格的一個(gè)表面均衡，至少明年限價(jià)令還會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格的執(zhí)行下去，中央的政策調(diào)控地方政府必須配合。
二、板塊價(jià)值方面：
1、六合區(qū)的程橋聽(tīng)說(shuō)地塊拍賣(mài)，賣(mài)出了六合區(qū)主城紫晶未來(lái)城的地價(jià)，那么這個(gè)區(qū)域可以投資嗎？
六合區(qū)程橋拍出的兩個(gè)地塊面積較小，最多幾棟樓的體量，兩個(gè)地塊對(duì)區(qū)域的整體房?jī)r(jià)不會(huì)有太大的提升。六合的房?jī)r(jià)在一年內(nèi)漲了30%-40%左右，個(gè)別樓盤(pán)甚至漲了70%-80%，在漲過(guò)一輪之后，六合整體的房?jī)r(jià)沒(méi)有再次暴漲的空間。如果要在六合買(mǎi)房，可以選擇靠近六合核心區(qū)，包括龍池湖周邊的品牌樓盤(pán)，樓盤(pán)品質(zhì)、物業(yè)較好，有地鐵、學(xué)區(qū)的可以看一下。
2、對(duì)于溧水樓市怎么看？
溧水目前的房子比較熱，房?jī)r(jià)大概在1萬(wàn)左右，很多南京人都到那邊投資。目前這個(gè)房?jī)r(jià)還是可以出手的，但如果再漲的話，風(fēng)險(xiǎn)就可能比較大，因?yàn)橥顿Y帶來(lái)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，在二手房市場(chǎng)很少有自住需求的人接手，未來(lái)流動(dòng)性會(huì)比較弱。如果手上有幾十萬(wàn)或者一百萬(wàn)，可以在溧水這邊挑一挑。如果手上有一百五十萬(wàn)以上、將近兩百萬(wàn)，盡量選擇主城區(qū)，這樣風(fēng)險(xiǎn)更小。
3、為什么高淳不建議去？
雖然有寧高城際，但是很難實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域的居住，高淳之前的供應(yīng)量比較大，距離南京也比較遠(yuǎn)，可能會(huì)有人去那邊投資，但有沒(méi)有自住需求的人去接盤(pán)是一個(gè)問(wèn)題。
4、江北新區(qū)核心區(qū)附近的房?jī)r(jià)走向會(huì)如何？
江北核心區(qū)很不錯(cuò)，現(xiàn)在大家可能覺(jué)得有些迷茫，但是買(mǎi)房、投資要跟著政府的規(guī)劃、資金投入走?，F(xiàn)在政府投入主要的財(cái)力、物力、人力發(fā)展江北核心區(qū)，短期內(nèi)大家看到江北核心區(qū)不是很宜居，但是房子本身是流動(dòng)性很慢的投資品，周期都在五年以上，所以要帶著發(fā)展的眼光去看。
5、大廠的房子現(xiàn)在能買(mǎi)嗎？
大廠目前是和六合差不多的一個(gè)市場(chǎng)，現(xiàn)在還是比較熱的，區(qū)域內(nèi)低價(jià)位的比如紫藝華府1萬(wàn)2千多還是可以考慮的。
6、請(qǐng)問(wèn)汊河那邊的房子可以買(mǎi)嗎？靠著林場(chǎng)站
汊河那邊會(huì)有都市圈的項(xiàng)目，都市圈的樓盤(pán)要慎重考慮。如果預(yù)算相對(duì)多一些的話，盡量往主城核心區(qū)那邊靠。如果預(yù)算實(shí)在只有一百萬(wàn)以內(nèi)的，都市圈也是分區(qū)域的，需要多比較。因?yàn)槟暇┠媳北容^長(zhǎng)一些，從地理距離來(lái)講，很難實(shí)現(xiàn)真正的居住導(dǎo)入，如果是純投資帶來(lái)的泡沫，區(qū)域是有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。
7、請(qǐng)問(wèn)仙林附近的寶華房子可以買(mǎi)嗎？
寶華的樓盤(pán)目前供應(yīng)量比較大，賣(mài)的也比較好。第一個(gè)原因是不限購(gòu)，第二個(gè)原因是南京東西向比較短，從經(jīng)濟(jì)輻射角度來(lái)講，寶華離仙林是比較近的，價(jià)格差距在一倍左右，寶華在這一輪上漲中從七八千漲到近一萬(wàn)四五，這個(gè)漲幅已經(jīng)比較大了，短期內(nèi)不會(huì)有太大的升值空間。一萬(wàn)四五的價(jià)格可以橫向?qū)Ρ纫恍┢渌陌鍓K，比如江北高新區(qū)、江寧濱江、板橋，如果說(shuō)以上的區(qū)域比較難買(mǎi)或者沒(méi)有樓盤(pán)入市，那選寶華里的品質(zhì)樓盤(pán)，也不是不可以。
8、浦口高新區(qū)怎么樣？
目前來(lái)看是比較不錯(cuò)的板塊，相對(duì)于剛需買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，價(jià)格比較合理一些。
三、項(xiàng)目?jī)r(jià)值方面
1、保利朗詩(shī)蔚藍(lán)現(xiàn)在可以出手嗎？
純自住的話，如果開(kāi)發(fā)商有優(yōu)惠，可以考慮，如果沒(méi)有優(yōu)惠，可以再等一等。
2、泰馮路地鐵站的天華硅谷怎么樣，我昨天去看了，離地鐵口很近，未來(lái)也有規(guī)劃，目前打算自住，但是限購(gòu)前這房?jī)r(jià)炒的很高，現(xiàn)在降了一些，是否還有降的空間，還是及時(shí)出手？
橋北以及靠近高新的二手房?jī)r(jià)格有松動(dòng)跡象，可以暫時(shí)先等一等，不要著急。關(guān)于一二手房的關(guān)系，有些是二手房明顯倒掛高于新房的，有些是新房高于二手房，有些是新房和二手房差不多的。但是一二手房要一起看，不同板塊是有不同變化的，橋北以及靠近高新區(qū)的一二手房?jī)r(jià)格是差不多的，但是目前二手房有下降的趨勢(shì)，所以不用太著急。
3、將軍大道附近的單身公寓（可以落戶）還能買(mǎi)嗎？2.2萬(wàn)，是萬(wàn)科物業(yè)，中小學(xué)配套、交通都很不錯(cuò)，地鐵站附近、南站附近。
將軍山板塊如果是自住、上班在附近的可以考慮，但是區(qū)域增值潛力不是很大，因?yàn)樵缙谝?guī)劃做的不是很好，雖然區(qū)域比較成熟，但是整個(gè)商業(yè)節(jié)點(diǎn)的分布是有些問(wèn)題的，只有托樂(lè)嘉五萬(wàn)方商業(yè)，都是出售以后的物業(yè)，沒(méi)有大型的、持久的物業(yè)。而且板塊定位比較雜亂，有學(xué)校、別墅區(qū)、普通公寓，相對(duì)來(lái)說(shuō)整個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅是比較慢的。
4、句容碧桂園房子可以入手嗎？
碧桂園鳳凰城主要是零距城際帶來(lái)的利好，現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)漲上來(lái)一部分了，但在這個(gè)利好之下還是有一定漲幅的。但是，小區(qū)比較大，二手房也比較多，從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)流動(dòng)性會(huì)比較差一點(diǎn)，如果是9000多、10000多的價(jià)格買(mǎi)也是可以的，前提是預(yù)算只有這么多，如果能加杠桿還是盡量往主城區(qū)靠攏，主要看個(gè)人預(yù)算情況。
5、證大大拇指的房子怎么樣？
證大大拇指廣場(chǎng)純投資的話建議大家慎重考慮，同樣的價(jià)格和板塊屬性做一下橫向比較。
6、城東板塊的紫金華府，現(xiàn)在的價(jià)格還能入手嗎？
如果是純投資，上漲的空間不會(huì)太大。雙學(xué)區(qū)、地鐵、資源都在周邊，如果目前的價(jià)位和投資預(yù)期結(jié)合起來(lái)的話，還是需要慎重考慮，如果是自住還可以。
7、雨山路板塊明年上市的樓盤(pán)哪個(gè)好一些？
雨山路板塊的樓盤(pán)不多，建議可以看看融創(chuàng)臻園，明年可能還有國(guó)資江山薈會(huì)上市，可以實(shí)地看看。
8、想在江寧買(mǎi)單價(jià)15000的房子，哪個(gè)樓盤(pán)值得買(mǎi)？
單價(jià)15000的房子選擇空間不是很多，只有幾個(gè)地方，比如江寧濱江中鐵原香頌、禹洲弘陽(yáng)濱湖里，和祿口的翠屏城這幾個(gè)樓盤(pán)。
9、堯化門(mén)的華潤(rùn)幸福里值得投資嗎？最近幾年這個(gè)區(qū)域有利好嗎？
堯化門(mén)利好相對(duì)較少，已經(jīng)是相對(duì)成熟的區(qū)域了。但是華潤(rùn)幸福里的定價(jià)相對(duì)較低，性價(jià)比還行。
10、中南錦苑個(gè)緹香漫城哪個(gè)更好些？
中南錦苑所在的板塊雖然和河西只有一橋之隔，但是單價(jià)差一萬(wàn)左右，它的升值速度比較慢，但項(xiàng)目位置還是不錯(cuò)的，自住的話，交通、配套還可以。緹香漫是在青龍國(guó)際生態(tài)新城，自住的話也可以買(mǎi)，但是需要等個(gè)幾年的時(shí)間配套才會(huì)有，從長(zhǎng)期來(lái)看，緹香漫的升值空間會(huì)相對(duì)多一些，不過(guò)時(shí)間要拉得長(zhǎng)一點(diǎn)，可能五年以上。
11、江寧市政天元城的二手房好些還是買(mǎi)江寧都市麗景的新房好？
建議置換成更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，更看好新房市場(chǎng)，市政天元城是不錯(cuò)，但是房齡在那邊。置換成品質(zhì)、物業(yè)比較好的新房，這樣的資產(chǎn)在二手房市場(chǎng)保值增值性好。
12、能否推薦一些不錯(cuò)的城中二手房？
把握幾個(gè)要點(diǎn)，買(mǎi)城中的二手房，第一個(gè)要買(mǎi)2005年最好2005年以后的次新房，第二個(gè)是品牌開(kāi)發(fā)商，有銀城、萬(wàn)科這樣的物業(yè)，第三個(gè)是如果有自住需求，要看一下學(xué)區(qū)怎么樣，還有小區(qū)的環(huán)境、房子的質(zhì)量需要留意、把關(guān)。
四、自住、置換方面
1、江寧自住，求推薦性價(jià)比較高的區(qū)域？
自住建議主要看兩個(gè)板塊，百家湖和九龍湖，區(qū)域內(nèi)的一些樓盤(pán)比如金輝金陵銘著、中銳星湖名邸、龍湖春江酈城、萬(wàn)科翡翠公園都可以去看一下。
2、珠江路北門(mén)橋的高層現(xiàn)在能賣(mài)嗎？
市中心房齡較大的這類房子的特點(diǎn)是增值會(huì)比較慢，如果是位于市中心又沒(méi)有好的學(xué)區(qū)的房產(chǎn)，可以考慮置換成有潛力的新房，進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化。
3、仙鶴門(mén)附近的一些10年左右的房子，仙居雅苑、仙居華庭等，2W出頭能不能買(mǎi)？
這些樓盤(pán)基本上都是拆遷安置房，居住品質(zhì)不高，而且租戶多。建議不要買(mǎi)拆遷安置、居住品質(zhì)不高的，連品牌物業(yè)都沒(méi)有的房子，后期在二手房市場(chǎng)賣(mài)出的價(jià)值回報(bào)也不會(huì)太高。
4、東方名苑的房子，在大洋百貨對(duì)面，房產(chǎn)證上的日期到2062年，高層，這房子不能接嗎？
買(mǎi)這個(gè)房子相當(dāng)于做了接盤(pán)俠，無(wú)論是從升值，還是從租金水平方面來(lái)考慮，都不是很好。新街口一帶，如果是自住的話，就不要去考慮升值比較快的問(wèn)題了，可以看看2005年以后的房子，比如大發(fā)凱潤(rùn)金城、長(zhǎng)江路九號(hào)等樓盤(pán)，盡量買(mǎi)住宅。
5、現(xiàn)在有三個(gè)地方麻煩您幫我分析一下，謝謝！一、濱江，二、翠屏城，三、溧水的永陽(yáng)。
剛需的話，江寧濱江、祿口都可以選擇，溧水不大建議，雖然溧水行政區(qū)屬屬于南京市，但是與南京主城的距離比較大。如果是剛需再帶一點(diǎn)投資需求的話，首先考慮江寧濱江，再考慮江寧祿口，并不一定只是翠屏城，可以看看朗詩(shī)青春街區(qū)等房子。
6、城東有兩套房子，一套是13年空置毛坯，在麒麟科創(chuàng)園；一套08年豪裝帶產(chǎn)權(quán)車(chē)位。入手了龍江04年房子，有貸款，想用城東房子置換市中心品質(zhì)盤(pán)，時(shí)機(jī)是否成熟了？如何操作比較好？
不建議置換到市中心，除非置換到市中心名校學(xué)區(qū)樓盤(pán)，城東麒麟科創(chuàng)園那邊還是可以的。
五、學(xué)區(qū)方面
1、孩子現(xiàn)在已上小學(xué)，想買(mǎi)金陵匯文學(xué)區(qū)房，不住，只想用學(xué)區(qū)，附帶投資用，請(qǐng)問(wèn)哪個(gè)樓盤(pán)可以考慮入手？想年前買(mǎi)可以嗎？還是再等等？
金陵匯文學(xué)區(qū)房的價(jià)格在盤(pán)整階段，短期內(nèi)不會(huì)太大上升空間。如果是純投資，頂級(jí)學(xué)區(qū)房目前出手不是最佳時(shí)機(jī)，從長(zhǎng)期來(lái)看，自住還是可以的，房子比較保值，不會(huì)有大跌。
2、買(mǎi)個(gè)江寧的學(xué)區(qū)房（小學(xué)江寧第一、初中南京排名第七），以后不會(huì)跌吧？城里有些雙學(xué)區(qū)房，對(duì)我而言，太貴，也擔(dān)心以后會(huì)更破。
江寧沒(méi)有太好的學(xué)區(qū)房，雖然政府也引進(jìn)了幾個(gè)名校，但是名校從建設(shè)、落地到辦學(xué)、出成績(jī)需要很長(zhǎng)的一段時(shí)間，但是選擇有名校的品牌樓盤(pán)至少是買(mǎi)房的要點(diǎn)之一。
3、我兒子目前上4年級(jí)，想買(mǎi)個(gè)上中學(xué)的學(xué)區(qū)，在江北地區(qū)，請(qǐng)給點(diǎn)意見(jiàn)？
江北新區(qū)的中學(xué)資源目前只有橋北這塊相對(duì)成熟，可以看看弘陽(yáng)、大華、朗詩(shī)這幾個(gè)樓盤(pán)的新房，或者考慮一下品牌開(kāi)發(fā)商的二手房。
4、拉小的學(xué)區(qū)房還有增值空間嗎？本部的。
目前這一兩個(gè)月南京的頂級(jí)學(xué)區(qū)房的價(jià)格是有點(diǎn)下降的，將來(lái)隨著政策的松動(dòng)，學(xué)區(qū)房還是有上漲空間的，但是漲幅比較穩(wěn)，最近的波動(dòng)也很微弱，不會(huì)有特別高的價(jià)值收益，畢竟價(jià)格基數(shù)比較高。
基于時(shí)間問(wèn)題，群友們還有很多問(wèn)題沒(méi)有得到解答，但我們每周在線下會(huì)舉辦不同主題的講座，群友們可以和老潘、老胡現(xiàn)場(chǎng)面對(duì)面、一對(duì)一交流買(mǎi)房問(wèn)題，不限板塊，不限樓盤(pán)，充分交流，解決問(wèn)題，避免走彎路。
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