近幾年，有關(guān)回遷房的問題一直受到人們注視。尤其是回遷房的公攤面積，到底怎么樣才比較合適呢?108平回遷房使用面積只有54平方米，公攤面積已經(jīng)高達(dá)50%，對(duì)于購(gòu)房者來說，怎么維護(hù)自己的利益呢?
黑龍江哈爾濱市棚改安置小區(qū)東直家園的回遷戶反映稱，他們的回遷房部分房屋公攤面積超級(jí)大，一套建筑面積為108平方米的回遷房，使用面積只有54平方米，公攤面積的比率高達(dá)50%。
根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》第5條規(guī)定，商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
其第6條進(jìn)一步規(guī)定，套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：
1.套(單元)內(nèi)的使用面積;
2.套內(nèi)墻體面積;
3.陽(yáng)臺(tái)建筑面積。
據(jù)此可知，若涉案安置房的使用面積，即通常所說的“地毯面積”只有54平方米，那么其公攤面積應(yīng)不足54平方面，因?yàn)檫@里面還要計(jì)算套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積。在老百姓的公攤面積計(jì)算時(shí)，適用的一定是“套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)”，而不能直接拿套內(nèi)使用面積也就是地毯面積來計(jì)算。
08平方米建筑面積的安置房使用面積只有54平方米，這公攤面積還是明顯偏大了，尤其是與被征收人的心理預(yù)期恐怕存在較大落差。評(píng)論文章指出，公攤面積到底占比能有多大，國(guó)家并無統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，而基本上憑開發(fā)商與購(gòu)房者進(jìn)行利益博弈。
在明律師需要指出的是，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的安置房與一般意義上的商品房買賣是有顯著區(qū)別的，按照行政合理性原則，它不應(yīng)摻入所謂的“利益博弈”，而是要嚴(yán)格考慮被征收人居住生活條件的實(shí)際改善。否則，棚改就不是民生工程，更不是發(fā)展工程了。
從國(guó)際上來看，大多數(shù)國(guó)家都是按套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)的，并沒有所謂的公攤面積。而且，公攤面積多少比率又沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有法律法規(guī)沒有設(shè)定上限，再加上相關(guān)信息不透明，全是開發(fā)商說了算，購(gòu)房者買房時(shí)不得不接受現(xiàn)有公攤面積的攤牌，這幾乎跟“霸王條款”差不多。
一些開發(fā)商就把公攤面積變成了“搖錢樹”，趁機(jī)大發(fā)其財(cái)。只要每戶多算一點(diǎn)公攤面積，帶來的有可能就有幾百萬(wàn)元(人民幣，下同)上千萬(wàn)元的利潤(rùn)。不僅如此，一些開發(fā)商將所有權(quán)本來都屬于業(yè)主的公攤部位擅自進(jìn)行出租、出售，獲取不義之財(cái)。
事實(shí)上，這種成本低、空間大、利潤(rùn)高的牟利手段被許多開發(fā)商屢試不爽，也造成現(xiàn)在的公攤面積越來越大。而購(gòu)房者除了無奈掏錢外，似乎也找不到更好的途徑予以解決。
目前，“房子是用來住的”已取得了民眾的普遍共識(shí)。炒房者固然不能將住宅用來炒作牟利，開發(fā)商自然也不能在公攤面積上拿公眾的利益來牟取暴利。尤其令人關(guān)注的是，哈爾濱此次涉事的住宅小區(qū)還是棚改戶的回遷房工程。對(duì)于這種拿保障房和回遷戶當(dāng)“唐僧肉”的不良開發(fā)商，必須堅(jiān)決予以曝光和嚴(yán)懲?？傊?，對(duì)公攤面積多念“緊箍咒”，既是對(duì)開發(fā)商行為的一種規(guī)范，也是保障購(gòu)房者利益的實(shí)招。
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