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搜鋪網(wǎng)消息：自上個(gè)世紀(jì)80年代起，中國購物中心行業(yè)從香港興起，其后進(jìn)入大陸擴(kuò)張，并逐步在各大城市落地生根。截至目前，根據(jù)仲量聯(lián)行最新報(bào)告數(shù)據(jù)，2015年中國商業(yè)地產(chǎn)投資創(chuàng)下新紀(jì)錄，共完成交易資產(chǎn)總值約1500億元人民幣。估計(jì)截至2015年末中國商業(yè)地產(chǎn)總規(guī)模位居全球第二，達(dá)8060億美元，僅次于美國。

雖然，相比前幾年的高歌猛進(jìn)、加速擴(kuò)張，中國購物中心行業(yè)在受到電商沖擊、商業(yè)項(xiàng)目過剩等綜合因素影響下，從2015年開始頻頻出現(xiàn)延期開業(yè)、倒閉等令人揪心的現(xiàn)象，不少商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)也開始謹(jǐn)慎擴(kuò)張或者縮減投資計(jì)劃，但這并不妨礙中國購物中心業(yè)的發(fā)展，全國商業(yè)地產(chǎn)存量市場依然龐大。

據(jù)搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院在2016第九屆中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇上最新發(fā)布的《全國已開業(yè)購物中心數(shù)據(jù)盤點(diǎn)（不含港澳臺）》顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止至2016年第一季度，全國一二三線城市已有3547個(gè)建筑面積在2萬平方米以上的購物中心項(xiàng)目開業(yè)，總計(jì)建筑面積達(dá)35284.5萬平方米，總計(jì)經(jīng)營面積達(dá)23040.3萬平方米。

據(jù)搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截止到2016年一季度，全國一二三線城市已開業(yè)購物中心3547家（不含港澳臺），總建筑面積達(dá)3億多平方米，總經(jīng)營面積達(dá)2億多平方米。其中，僅在2015年一年，全國就有408個(gè)大中型購物中心開業(yè)（不包含3萬平方米以下的小型購物中心和專業(yè)市場，否則開業(yè)項(xiàng)目總數(shù)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過500家），較2014年進(jìn)一步增加。

從開發(fā)總量來看，北上廣深四大一線城市，截止到2016年一季度，已開業(yè)購物中心數(shù)量達(dá)到575家，總計(jì)建筑面積達(dá)5469.74萬平方米，總計(jì)經(jīng)營面積達(dá)3401.76萬平方米，平均單個(gè)購物中心的體量達(dá)9.51萬平方米；成都、武漢、重慶、蘇州等32個(gè)二線城市擁有已開業(yè)購物中心1505家，總計(jì)建筑面積達(dá)16070.8萬平方米，總計(jì)經(jīng)營面積達(dá)10258萬平方米，平均單個(gè)購物中心的體量達(dá)10.6萬平方米；南通、常州、泉州等62個(gè)三線城市已開業(yè)購物中心1469家，總計(jì)建筑面積達(dá)13744萬平方米，總計(jì)經(jīng)營面積達(dá)9380.6萬平方米，平均單個(gè)購物中心的體量達(dá)9.35萬平方米。

從區(qū)域分布來看，華東地區(qū)依舊是當(dāng)之無愧的王者。究其原因，一方面，上海、蘇州、南京等一二線城市區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，對商業(yè)項(xiàng)目、各大資本具有吸引力。另一方面，隨著一二線城市市場競爭趨于飽和，位于華東區(qū)域的諸多三四線城市雖然經(jīng)濟(jì)條件略遜于一二線城市，但卻擁有廣闊的市場空間，龐大的消費(fèi)潛力，以及相對寬松的競爭格局，所以也吸引了越來越多的地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注。

從各大城市表現(xiàn)來看，在四大一線城市中，上海以207個(gè)已開業(yè)購物中心、總計(jì)建筑面積1933萬平方米、總計(jì)經(jīng)營面積1384萬平方米位列第一，北京（136個(gè)已開業(yè)購物中心，總建筑面積1236萬平方米，總經(jīng)營面積584萬平方米）、廣州（127個(gè)已開業(yè)購物中心，總建筑面積1059萬平方米，總經(jīng)營面積592萬平方米）、深圳（105個(gè)已開業(yè)購物中心，總建筑面積1241萬平方米，總經(jīng)營面積842萬平方米）則緊隨其后，位居二三四位。

在32個(gè)二線城市中，雖然成都在購物中心開業(yè)數(shù)量方面不及重慶、西安、蘇州、武漢等城市，但其已開業(yè)購物中心總建筑面積卻已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他城市，各大零售品牌對該市場的判斷也呈現(xiàn)出分化態(tài)勢。一方面，部分大型零售品牌對成都消費(fèi)市場增長及新興社區(qū)消費(fèi)潛力持較為樂觀的態(tài)度，并積極進(jìn)駐成都市場以尋求市場份額的進(jìn)一步增長，諸如沃爾瑪旗下山姆會員店就進(jìn)駐開出成都首批門店。另一方面，受市場競爭加劇以及租金、人力成本上漲等因素影響，部分國際品牌仍在優(yōu)化現(xiàn)有店鋪，如百佳超市關(guān)閉了包括成都百佳超市、特色匯及Great在內(nèi)的三家店鋪，快時(shí)尚品牌GAP關(guān)閉了其位于春熙路的門店。

在62個(gè)三線城市中，泉州、徐州、惠州、常州、南通則分別以63、61、60、59、54個(gè)已開業(yè)購物中心位列前五。

另據(jù)搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，在2013-2015年三年間，全國新增開業(yè)項(xiàng)目超過10個(gè)的集團(tuán)只有10家，除了萬達(dá)、華潤、寶龍三大常年上榜的巨頭之外，銀泰、蘇寧、綠地、興隆、BHG、步步高、萬科也成功上榜；新增5至9個(gè)開業(yè)項(xiàng)目的集團(tuán)只有15家，如屈居11位的凱德、永旺，而超過2個(gè)項(xiàng)目的集團(tuán)也僅有96家。

但事實(shí)上，截至2015年底，大陸地區(qū)僅有200來家集團(tuán)擁有2家以上的已開業(yè)購物中心。而這些集團(tuán)麾下，各類購物中心總計(jì)數(shù)量也僅有約千余家，在全國已開業(yè)項(xiàng)目中占比20%。這相較于全國百貨和超市業(yè)態(tài)（各擁有200來家連鎖集團(tuán)）高達(dá)80%的市場集中度而言，可謂是市場集中度非常之低。

從開發(fā)企業(yè)背景來看，2013-2015年全國新開業(yè)購物中心整體呈現(xiàn)出商業(yè)零售商、購物中心開發(fā)商、住宅開發(fā)商三分天下的趨勢。其中，專業(yè)購物中心開發(fā)商主要還是央企（如華潤置地、大悅城地產(chǎn)）和外資企業(yè)（如凱德、太古、新鴻基、恒隆、瑞安、嘉里）以及民營巨頭（如萬達(dá)、印力等）的天下，而以住宅為主業(yè)的萬科、世茂、中海等集團(tuán)也均加大了購物中心的開發(fā)，使得住宅開發(fā)商和購物中心開發(fā)商的邊界越來越難區(qū)分。

與此同時(shí)，隨著商業(yè)零售商加速轉(zhuǎn)型，由其在近三年開發(fā)的購物中心數(shù)量也已超越專業(yè)購物中心開發(fā)商和住宅開發(fā)商。其中，擁有品牌資源優(yōu)勢的百貨集團(tuán)已占據(jù)了商業(yè)零售商開發(fā)購物中心的大半壁江山（諸如韓國的樂天新世界，日本的高島屋永旺華堂，美國西爾斯等百貨企業(yè)均開發(fā)有眾多大型購物中心），甚至是在我國近三年來開業(yè)購物中心最多的20大集團(tuán)中，百貨集團(tuán)也足足占了一半名額。

而超市集團(tuán)如永旺、歐尚、步步高、正大、華潤萬家，電器數(shù)碼龍頭企業(yè)如蘇寧、華強(qiáng)、賽博、國美，家居建材集團(tuán)如紅星、宜家、月星、喜盈門，書店企業(yè)如鳳凰、誠品，乃至原來擁有專業(yè)市場背景的五洲、中東、上億（原億豐）等集團(tuán)也均在大量投建購物中心。

另就各大集團(tuán)旗下新增購物中心項(xiàng)目來看，雖然四大一線城市持續(xù)增長，但由于其增速遠(yuǎn)不及三四線城市新開業(yè)項(xiàng)目的快速增加，這導(dǎo)致一線城市項(xiàng)目占比正在逐漸下降。而奢侈品銷售持續(xù)不景氣、奢侈品牌開始實(shí)行謹(jǐn)慎開店策略，也間接導(dǎo)致了——新開業(yè)項(xiàng)目中，高端項(xiàng)目較往年有所縮減，中高端輕奢定位及中端大眾定位購物中心項(xiàng)目數(shù)量大幅增加。

就各大集團(tuán)持有物業(yè)來看，國內(nèi)購物中心持有面積的冠亞季軍萬達(dá)集團(tuán)、凱德中國和華潤集團(tuán)旗下GFA商業(yè)建筑面積各自為2632萬平方米（其中購物中心2183萬平方米）、652萬平方米和491萬平方米，如按50%系數(shù)計(jì)算GLA商業(yè)出租面積，則萬達(dá)已攀上全球購物中心界面積榜第二，華潤集團(tuán)大致相當(dāng)于全球11位。且有鑒于萬達(dá)2016年計(jì)劃開業(yè)50個(gè)萬達(dá)廣場和2個(gè)萬達(dá)城，如美國西蒙今年沒有大規(guī)模并購，則萬達(dá)或有望于2017年登上全球購物中心面積榜的榜首。

據(jù)搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，在2015年，全國商業(yè)項(xiàng)目中有近190家業(yè)績超過15億元；其中，全年銷售業(yè)績超過18億元的購物中心項(xiàng)目約有78家。排名榜首的是南京德基廣場1-2期，2015年總業(yè)績70.2億元；第二名深圳萬象城1-2期，2015年總業(yè)績62億元；第三名廣州正佳廣場（含友誼百貨），2015年總業(yè)績60億元......

就2015年TOP30購物中心所屬企業(yè)來看，萬達(dá)（2家）、華潤（3家萬象城）、百聯(lián)（3家）、中糧（3家大悅城）、恒隆（2家）、新鴻基（2家）、太古等名企旗下均有多家購物中心入圍?；蚩梢灶A(yù)見在未來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場集中度將進(jìn)一步提高。

就項(xiàng)目分布區(qū)域來看，北方百貨業(yè)績表現(xiàn)仍比購物中心強(qiáng)勢，但在中國南方，則是購物中心業(yè)績表現(xiàn)比百貨強(qiáng)，甚至于2015年購物中心業(yè)績前三強(qiáng)均被南方成員包攬，分別是：南京德基廣場、深圳萬象城、廣州正佳廣場。事實(shí)上，在2015年TOP30購物中心中除了7家位于北京的購物中心之外，全部是南方項(xiàng)目，南方成員占比高達(dá)77%，即便是將條件放寬到購物中心50強(qiáng)俱樂部，除了北京10家購物中心之外，仍然只有沈陽萬象城、長春歐亞賣場、西安賽格、鄭州國貿(mào)綜合體（含主力店新瑪特及家樂福）、沈陽龍之夢5家企業(yè)入圍，南方購物中心仍然呈現(xiàn)出占比70%的絕對優(yōu)勢，其中，華東、華南的購物中心優(yōu)勢尤其顯著。

就項(xiàng)目所在城市來看，一線城市的購物中心總業(yè)績表現(xiàn)已逐漸力壓百貨（但平效仍然遜色于百貨）。例如北京、上海、廣州、深圳分別僅有4家、3家、0家、0家百貨晉級全國百貨30強(qiáng)，卻分別有6家、9家、3家、2家購物中心進(jìn)入全國購物中心30強(qiáng)。北上廣深四大一線城市購物中心TOP30占比高居67%，而1.5線城市購物中心TOP30占比僅為23%（據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都（2家）、重慶、武漢、杭州、南京、天津六大1.5線城市共有7家購物中心進(jìn)入TOP30）。二三線城市中，僅有三亞海棠灣中免免稅購物中心、寧波天一廣場、南寧萬象城三個(gè)項(xiàng)目入圍，占比10%。

就企業(yè)運(yùn)營年資來看，上海港匯廣場、上海南京西路恒隆廣場、上海正大廣場、上海龍之夢購物中心長寧店、廣州正佳廣場、廣州天河城、北京世紀(jì)金源購物中心、北京APM（原新東安廣場）等第一、第二代購物中心大多度過了頗為艱難的培育期，但在歷經(jīng)多年緩慢而持續(xù)的往上拔高后，終有所成。從行業(yè)發(fā)展來看，這與當(dāng)下各地正在涌現(xiàn)的一批一開業(yè)就令商圈客群覺得遙不可及的高冷范項(xiàng)目，或是一開業(yè)就布滿山寨品牌甚至高空鋪率的項(xiàng)目相較而言更具借鑒意義，希望上述兩類極端項(xiàng)目能夠?qū)W習(xí)前輩們的堅(jiān)忍，持續(xù)不斷地根據(jù)市場的成長而變化。

就項(xiàng)目建筑類型來看，街區(qū)型購物中心表現(xiàn)日趨出色，上海豫園商城和寧波天一廣場成功晉級TOP30購物中心。而在30強(qiáng)之外的北京太古里、北京藍(lán)色港灣、成都太古里、上海新天地、上海大寧國際商業(yè)廣場、上海金橋國際商業(yè)廣場、上海長泰廣場、昆明順城、武漢萬達(dá)楚河漢街等街區(qū)型購物中心也已成為業(yè)內(nèi)翹楚。只是由于受到全國各地不同氣候影響，導(dǎo)致街區(qū)型購物中心注定無法成為我國絕大多數(shù)城市的商業(yè)主流。

就項(xiàng)目定位來看，無論百貨還是購物中心，中高端項(xiàng)目占比均超過客單價(jià)高昂的高端定位商場，可見非低端的大眾化仍是主流消費(fèi)，盲目提檔并不可取。

就項(xiàng)目單店規(guī)模而言，購物中心中除了上海恒隆廣場外，其余項(xiàng)目均為10萬平方米以上的大個(gè)子，且20萬平方米以上的超巨型項(xiàng)目也達(dá)到了14家（大多位于新興商圈）。

但單就行業(yè)平效而言，雖然近年來傳統(tǒng)百貨的市場份額逐年下滑、部分項(xiàng)目的業(yè)績也在下降，但在2015年，百貨業(yè)TOP30的平均平效仍是購物中心、奧特萊斯難以企及的。根據(jù)搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，在全國三大業(yè)態(tài)TOP30商業(yè)項(xiàng)目2015年業(yè)績表現(xiàn)中，TOP30購物中心建面坪效約2萬元/平方米/年，低于TOP30百貨的平均建面坪效（約2.8萬元/平方米/年），但高于TOP30奧特萊斯的平均建面坪效（約1.4萬元/平方米/年）。

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