不動(dòng)產(chǎn)登記需要正確理解登記記載的事項(xiàng)才能做到依法登記、準(zhǔn)確記載、更好維護(hù)權(quán)利人權(quán)益。在抵押登記中，常常要記載債務(wù)履行期限。債務(wù)人履行債務(wù)的期限是《擔(dān)保法》《物權(quán)法》等法律規(guī)定抵押合同中的提示性條款，是抵押合同中應(yīng)當(dāng)具有的內(nèi)容。債務(wù)履行的期限，也稱(chēng)債務(wù)的清償期或給付期，即債務(wù)人應(yīng)履行債務(wù)的期限或債權(quán)人可以請(qǐng)求債務(wù)人清償債務(wù)的期限。抵押權(quán)是一種變價(jià)優(yōu)先受償權(quán)，也就是說(shuō)，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的主要條件就是被擔(dān)保主債權(quán)的債務(wù)人到期未履行債務(wù)?！段餀?quán)法》規(guī)定，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。所以，確定主債務(wù)的履行期有利于保護(hù)抵押人和抵押權(quán)人雙方的利益。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記中對(duì)于債務(wù)履行期限的設(shè)定、變更、到期、展期等應(yīng)如何理解并予以注記，以達(dá)到保護(hù)當(dāng)事人利益之目的，是值得登記機(jī)構(gòu)思考的問(wèn)題之一。

一、債務(wù)履行期限不明確

現(xiàn)實(shí)中特別是民間借貸中不約定債務(wù)履行期限的情況比較常見(jiàn)，根據(jù)《合同法》第六十一條規(guī)定，約定不明的可以協(xié)議補(bǔ)充。因此，當(dāng)事人如果沒(méi)在抵押合同中約定債務(wù)履行期限或約定不明的，可以另外協(xié)議補(bǔ)充。同時(shí)根據(jù)《合同法》第六十二條，如果當(dāng)事人沒(méi)有協(xié)議補(bǔ)充的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。由于之前的住建部和現(xiàn)在的國(guó)土部關(guān)于登記簿記載或權(quán)證記載事項(xiàng)中有與期限相關(guān)的填寫(xiě)要求，所以一般登記機(jī)構(gòu)都將債務(wù)履行期限作為必填項(xiàng)，要求申請(qǐng)人填寫(xiě)，有些申請(qǐng)人很無(wú)奈：債務(wù)履行期限不確定或在登記時(shí)無(wú)法確定該如何填寫(xiě)？如果僅是為了記載期限而強(qiáng)行要求申請(qǐng)人填寫(xiě)，就過(guò)于流于形式了。應(yīng)該說(shuō)，抵押合同約定的事項(xiàng)只要形式合法，符合登記條件即可予以受理登記，至于缺漏有關(guān)內(nèi)容如何保護(hù)當(dāng)事人權(quán)利，這個(gè)并非登記機(jī)構(gòu)所需考慮的內(nèi)容，而且法律也并未要求借款雙方在合同訂立時(shí)必須要約定債務(wù)履行期限。所以在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)應(yīng)允許當(dāng)事人不填債務(wù)履行期限，相應(yīng)的登記簿上也就可以不記載債務(wù)履行期限，否則有行政無(wú)端干預(yù)民事法律關(guān)系之嫌。

二、一般抵押合同中的約定期限

一些版本的抵押合同中至今還有關(guān)于“抵押期限”“權(quán)利存續(xù)期限”等條款，這種表述是沒(méi)有法律依據(jù)的，也容易引起歧義。《擔(dān)保法》等法律均未提及一般抵押具有其自身的確定期限，抵押權(quán)隨其擔(dān)保債權(quán)的消滅而消滅。因此，抵押合同中可以明確的是其所對(duì)應(yīng)的債權(quán)的債務(wù)履行期限。根據(jù)《物權(quán)法》，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。由此可知，抵押權(quán)受司法保護(hù)的期限取決于主債權(quán)訴訟時(shí)效，而主債務(wù)的存續(xù)時(shí)效是無(wú)法在抵押登記時(shí)確定的，因此無(wú)端增加一個(gè)抵押期限的記載無(wú)疑是與法律相背的。更進(jìn)一步講，即使過(guò)了主債權(quán)訴訟時(shí)效，抵押權(quán)雖然不受司法保護(hù)，但是在抵押雙方自愿的情況下抵押權(quán)仍可實(shí)現(xiàn)。因此，如果主合同已約定債務(wù)履行期限，則抵押合同中不一定再重復(fù)寫(xiě)明債務(wù)履行期限，更不必寫(xiě)一個(gè)所謂抵押權(quán)存續(xù)的期限。反之，如果抵押合同中寫(xiě)明了抵押權(quán)存續(xù)的期限則會(huì)造成什么后果呢？假設(shè)主債務(wù)履行期限到2019年6月5日，抵押合同中約定抵押權(quán)存續(xù)期限到2020年6月5日，則根據(jù)法律規(guī)定只要主債權(quán)訴訟時(shí)效期間都可以行使抵押權(quán)。只要主債權(quán)存在而且債權(quán)人積極催款等行使債權(quán)人權(quán)利，因此抵押權(quán)的保護(hù)期限很可能超過(guò)2020年6月5日，但是根據(jù)抵押合同約定，則抵押權(quán)只能存在到2020年6月5日，這可能會(huì)造成主債權(quán)還存在但抵押權(quán)已消失的后果。

三、最高額抵押合同的約定期限

與一般抵押不同，最高額抵押擔(dān)保的是不特定的多個(gè)債權(quán)，因此抵押合同中約定的期限是債權(quán)確定期間。最高額抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)擔(dān)保的債權(quán)必須已確定，因此當(dāng)事人事先約定了債權(quán)確定期間，則在此期間內(nèi)發(fā)生的債權(quán)都為最高額抵押物所擔(dān)保。此處的債權(quán)確定期間當(dāng)然并非各個(gè)主債務(wù)履行期間，所以實(shí)踐中往往是確定了的主債務(wù)履行期限會(huì)超過(guò)最高額抵押合同中的債權(quán)確定日期。當(dāng)最高額抵押合同中未約定債權(quán)確定期間的，則抵押當(dāng)事人可以隨時(shí)請(qǐng)求確定債權(quán)，所以債權(quán)確定期間在申請(qǐng)登記時(shí)未必確定，當(dāng)然就不是登記時(shí)必須要記載的事項(xiàng)了。

四、一般抵押中債務(wù)履行期的展期

一般抵押對(duì)應(yīng)擔(dān)保的通常是一個(gè)確定的債權(quán)，當(dāng)債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前借貸雙方要延展債務(wù)履行期并經(jīng)抵押人同意的，抵押雙方可以申請(qǐng)抵押變更登記。當(dāng)債務(wù)履行期屆滿(mǎn)后債務(wù)人無(wú)法如期歸還貸款而需要延期的，在抵押雙方同意后同樣可以申請(qǐng)抵押變更登記。對(duì)于該抵押物存有余額抵押的，前順位的抵押權(quán)擔(dān)保的債務(wù)履行期展期不會(huì)導(dǎo)致其順位的改變，因?yàn)閭鶆?wù)展期并非成立新的債權(quán)，因此并不影響原抵押順位。

有些人擔(dān)心前順位抵押擔(dān)保的債務(wù)履行期展期會(huì)影響后順位抵押權(quán)人的利益，其實(shí)這種擔(dān)心是多余的，因?yàn)閭鶆?wù)人按照與不同貸款人約定的期限還款后抵押權(quán)自然消失，如果債務(wù)人無(wú)法履行各個(gè)債務(wù)，則各抵押權(quán)人均可不分先后地就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)提起訴訟或申請(qǐng)法院執(zhí)行，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)仍按抵押順位進(jìn)行受償。

五、最高額抵押中的約定期間變更

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細(xì)則》）第七十二條的規(guī)定，債權(quán)確定期間變更的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)變更登記。在原約定的債權(quán)確定期間內(nèi)，只要抵押雙方同意變更此債權(quán)確定期間，就可以申請(qǐng)最高額抵押變更登記。但當(dāng)約定的債權(quán)確定期間已屆滿(mǎn)，抵押雙方是否可以申請(qǐng)債權(quán)確定期間的展期呢？根據(jù)《物權(quán)法》第二百零六條規(guī)定，約定的債權(quán)確定期間屆滿(mǎn)則債權(quán)確定，此時(shí)最高額抵押便轉(zhuǎn)化為一般抵押，抵押擔(dān)保的債權(quán)從不特定轉(zhuǎn)為特定。根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第七十三條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)最高額抵押權(quán)確定登記。這意味著最高額抵押確定后，其抵押擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定，已經(jīng)成為一般抵押權(quán)，不可能再約定債權(quán)確定期間的展期，也就不存在最高額抵押的展期變更登記了。當(dāng)最高額的債權(quán)確定期滿(mǎn)申請(qǐng)抵押確定登記時(shí)，最高額抵押權(quán)已轉(zhuǎn)化為一般抵押權(quán)，登記簿對(duì)于期限的記載要從債權(quán)確定期間變更為主債務(wù)履行期限。與設(shè)立時(shí)就為一般抵押權(quán)不同，轉(zhuǎn)化后的一般抵押權(quán)對(duì)應(yīng)的可能是一個(gè)或多個(gè)債權(quán)，每個(gè)債權(quán)都有相應(yīng)的債務(wù)履行期、都能得到相應(yīng)的抵押擔(dān)保。因此，不同的債務(wù)履行期限應(yīng)予分別記載。最高額抵押轉(zhuǎn)化為一般抵押權(quán)后，如果發(fā)生單個(gè)或多個(gè)債務(wù)展期，則還可申請(qǐng)抵押變更登記。

最高額擔(dān)保的債權(quán)之債務(wù)履行期限變化是否要辦變更登記呢？《實(shí)施細(xì)則》第七十二條第二款規(guī)定中涉及債務(wù)履行期限的變化也是最高額抵押變更登記的內(nèi)容，但筆者認(rèn)為債務(wù)履行期限的變化沒(méi)有必要申請(qǐng)變更登記，因?yàn)樵谧罡哳~抵押登記中我們并不關(guān)心某筆債務(wù)的信息如金額、履行期限，這些單個(gè)債務(wù)信息沒(méi)有記載的必要也不影響最高額抵押登記效力。本來(lái)最高額抵押與一般抵押的最大不同就在于其擔(dān)保的債務(wù)是不特定的、可以發(fā)生多筆，只要在約定債權(quán)確定期間內(nèi)發(fā)生的債務(wù)均為抵押所擔(dān)保。