長租公寓如何改寫租房生態(tài)
長租公寓，正以一種從未有過的方式，改變著現(xiàn)有的房屋租賃生態(tài)。長租公寓的風口已經襲來，在這股風浪之下，北京的房屋租賃市場究竟又會有怎樣的改變？
怎么改變租房業(yè)態(tài)？
“長租公寓就是做生活服務的生意”
“由于長租公寓的出現(xiàn)，未來租房市場可能從原來的C2C的初級模式，升級到C2B2C，或者是B2C的模式?！睘沉鲊H副總經理湯若季表示，盡管現(xiàn)在長租公寓市場仍處在快速擴張的狀態(tài)，在行業(yè)中占比很小，但是仍然會改變現(xiàn)有的租房市場。
湯若季認為，長租公寓的核心就是生活服務。在普通的小區(qū)住宅中，房東不可能像管家一樣事無巨細，而出租房子的房東也要擔負很多責任?！叭绻幸粋€成熟的租賃機構幫助兩邊對接，那么無論是房東還是房客，都能夠省心?！?/p>
熊貓資本合伙人梁維弘也認為，未來長租公寓模式在租房市場中的比例會越來越高?！伴L租公寓在運營、服務、品質上都會更好，隨著未來產品和服務的成熟，個人將房屋交給專業(yè)的公司去運營也將成為趨勢?！?/p>
實際上，縱觀一些發(fā)達國家和地區(qū)的房屋租賃市場，幾乎已經見不到個人房東的蹤影。而對接租客的，更多是類似于長租公寓服務商等角色。房東將房屋出租給平臺，而平臺再負責將這些房屋出租給普通租客，并提供服務。
對房租和房價有何影響？
“專業(yè)化租賃機構會讓房租更穩(wěn)定”
因為有了服務的基因，長租公寓租金相較于住宅房租普遍要高出20%左右。有的地理位置不錯、品質較高的長租公寓，一間40多平方米的開間，房租價格可達到萬元以上。這樣的長租市場，是否會推高城市的房租呢？
安居客房產研究院首席分析師張波表示，從目前的租賃市場現(xiàn)狀來看，我國租賃市場還是以房東自發(fā)出租、房地產中介提供服務的模式為主，缺乏專門運營租賃服務的企業(yè)。隨著房價高企和人們生活態(tài)度的改變，更多人尤其是年輕人對于租房的接受度增加。相較于傳統(tǒng)租賃住宅，年輕人更偏愛裝修完善、服務優(yōu)質的長租公寓。
張波認為，隨著高品質長租公寓的規(guī)模化發(fā)展，如果能有長期穩(wěn)定的租賃政策作為保障，未來選擇租房的人會越來越多。住房需求可以通過多樣化的方式得到滿足，有利于房產交易市場的穩(wěn)定，對房價穩(wěn)定也是利好因素。
梁維弘則表示，每年北京等地區(qū)的房屋租金都在上漲，即便沒有長租公寓，租金價格也將呈現(xiàn)上漲趨勢。
此外，自如的數(shù)據(jù)顯示，專業(yè)化租賃機構的發(fā)展，其實會讓房租更穩(wěn)定。對比自如與普租市場的房租價格，自如的價格曲線更穩(wěn)定，波動不大，而普租市場的房子租金波動較大且振幅高達30%。
貸款租房靠譜嗎？
“相關貸款模式仍在創(chuàng)新中”
貸款租房還是貸款買房，你會選擇哪一種？
在北京地區(qū)的長租公寓，大多數(shù)都配備或者即將要嫁接金融。其中，給租客貸款租房，是最普遍的形式之一。
“買房你需要一大筆首付，月供也要1萬多，但這月供足夠你租到很好的房子了，而首付更可以讓你去做更多想做的事情?！币晃婚L租公寓人士認為，一些年輕人對于買房還是租房的思維模式已經開始轉變，“未來一線城市的房屋數(shù)量不斷下降，租房也是必須的選擇?！?/p>
不過，如果是貸款租房，面對流動性如此大的群體，真的靠譜嗎？
據(jù)北京晨報記者了解，無論是與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺合作，還是與銀行合作，貸款的對象并非是租客，而是平臺。金融機構憑借著租客的長期租賃合同，給平臺放款，但金融機構也要審核租客信用資質。
“房客可以得到一月一付的優(yōu)惠，相當于沒有利息的貸款。而作為平臺可以在租房第一個月就能夠得到全年的房租，用于擴展其他業(yè)務?！遍L租公寓平臺的相關負責人表示，即便是租客違約提前退房，平臺也會快速找到下一個租客，并不會因此而出現(xiàn)資金的斷檔。
不過，一些銀行也表示，如何為這部分消費人群貸款，具體方案仍在研究當中。
資本熱捧之下有隱憂？
“大多數(shù)長租公寓的盈利仍是難題”
資本的熱潮往往是一把雙刃劍，它可以將一個行業(yè)捧上天，也可以讓其跌到很慘。對于前期投資成本較其他行業(yè)都大的長租公寓市場更是如此。然而，資本熱潮之下，長租公寓未來的發(fā)展卻不一定一帆風順。
我愛我家相寓副總經理張多認為，目前不少長租公寓存在同質化競爭的隱患，大多數(shù)長租公寓的盈利仍是難題。在她看來，未來長租公寓比拼的是客戶服務、產品的多樣化與精細化運營的能力。
張波也表示，我國長租公寓目前處于謹慎發(fā)展的狀態(tài)，其盈利周期較長，多數(shù)長租公寓企業(yè)尚未實現(xiàn)盈利。同時整體租金回報率長期偏低，長租公寓的拿房成本和融資成本較高。
“在目前的狀態(tài)下，單靠租金收入來實現(xiàn)盈利較為艱難，需要積極探索多樣化的盈利模式，如提供資產證券化服務、建立以公寓社區(qū)為基礎的社交平臺等，多渠道發(fā)展，才有更多機會?！睆埐ū硎尽?/p>
梁維弘也認為，現(xiàn)在長租公寓已經開始比拼內功，百萬間公寓的運營能力、資金的運作能力、產品的創(chuàng)新能力等都將考驗著長租公寓平臺。與此同時，盡管現(xiàn)在針對長租公寓的相關法律法規(guī)還不健全，但隨著相關規(guī)范的出爐，未來行業(yè)很有可能像酒店一樣需要牌照才可運營。
自如相關負責人也表示，長租公寓未來的發(fā)展空間很大。但是租賃是一個很復雜的，需要專業(yè)運營能力的行業(yè)，特別需要沉下心來做事情，而只有做得好的企業(yè)才能經歷大浪淘沙的過程。
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美國的住房租賃市場
美國的租賃市場十分發(fā)達。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，專業(yè)持有和運營的機構眾多，2016年租賃市場機構滲透率在30%以上。在美國租賃住房結構中，獨棟住宅占比35%，公寓占比61%；其中公寓租賃市場的機構滲透率為52%，個人占比為48%。假設獨棟住宅均為個人持有，那么美國租賃市場的機構滲透率為31.72%。而當下我國的租賃市場以職業(yè)二房東和個人房東為主，機構滲透率還不足2%。
據(jù)了解，美國的公寓持有和運營機構均涌現(xiàn)出規(guī)?；l(fā)展的龍頭企業(yè)，由于輕資產模式易于擴張，運營機構的龍頭企業(yè)運營規(guī)模普遍高于持有機構的規(guī)模。
其中，美國前50名的公寓持有機構市場占有率達9.6%，平均持有近4萬套公寓。根據(jù)NMHC的統(tǒng)計，美國TOP50公寓持有機構的市場占有率為9.6%，排名前十和排名前三的市場占有率分別為3.33%和1.27%；TOP50平均持有公寓4.0萬套，門檻為2萬套，TOP10和TOP3平均持有6.9萬和8.8萬套公寓。
而公寓租賃機構分化為持有機構、運營機構兩類，主要包括REITs、房地產開發(fā)商和公寓運營商等。REITs和開發(fā)商大多采用“持有+運營”模式，在公寓持有和運營領域均有較大占比；公寓運營商多以輕資產模式運作，以運營為主、較少持有，是公寓運營領域重要的專業(yè)力量。
本版撰文 北京晨報記者 姜樊
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