2011年房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳完全攻略
第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)計稅收入政策的重點難點
一、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入
國稅發(fā)【2009】31號第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)。
第九條企業(yè)銷售①未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按②預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，④計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
第十二條③企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當(dāng)期按規(guī)定扣除。
收入會計準則的規(guī)定
銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：
(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；
(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；
(3)收入的金額能夠可靠地計量；
(4)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；(超過50%)
(5)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。
比較會計與稅法關(guān)于收入確認條件，會計確認收入時要考慮企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方,而國稅發(fā)【2009】31只強調(diào)簽訂合同，不強調(diào)商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方。所以企業(yè)的預(yù)售房收入會計記入預(yù)收帳款，不確認收入，而按稅法將會計上的“預(yù)收賬款”提前確認為收入。也就是說，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預(yù)收帳款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預(yù)售合同》并收取款項，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認為收入。在這里有必要提醒廣大房地產(chǎn)納稅人，在做企業(yè)所得稅匯算清繳時，要按稅法的規(guī)定把“預(yù)收賬款”提前確認為收入。
預(yù)收賬款屬于稅法的收入需要注意以下幾個問題：
1、不是一次性確認全部收入，還要看確認收入的方式，例如，銀行按揭方式就可以分兩次確認收入。
2、預(yù)收賬款屬于稅法的收入，有收入必然要有成本配比，稅法只有收入，沒有成本配比如何申報納稅?
收入在完工前取得時，按預(yù)計毛利率申報納稅；
收入在完工后取得時，按實際的毛利率申報納稅稅。
3、房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售款，如果正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或者《房地產(chǎn)預(yù)售合同》，屬于未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，可以作為計提業(yè)務(wù)招待費等三費的基數(shù)。
4、預(yù)收賬款如何填申報表才能才能計提業(yè)務(wù)招待費？
例如，某房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售收入1000萬，目前各地流行的預(yù)收賬款三種填表方法：
（1）無錫國稅：
預(yù)收賬款先確認其他視同銷售收入然后在附表三第四十行20其他將預(yù)售收入做調(diào)減處理
填報方法：預(yù)售收入填入附表一第十六行（3）其他視同銷售收入1000萬，同時附表三第四十行20其他將預(yù)售收入1000萬做調(diào)減處理。
(2)青島地稅：在附表三第40行第4列調(diào)減調(diào)增。
填表方法：
第一步取得預(yù)售款時：
當(dāng)年度取得的預(yù)售收入按照規(guī)定的計稅毛利率計算得到的預(yù)計利潤150萬填入附表三第52行第3列。會計確認的預(yù)售款作為計算基礎(chǔ)計算出的當(dāng)年可以扣除的業(yè)務(wù)招待費和廣宣費填列在附表三第40行第4列并特別注明“預(yù)售款項計算扣除金額”。
第二步預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時：
完工年度會計處理將預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，按照本期結(jié)轉(zhuǎn)的已按稅收規(guī)定征稅的預(yù)售收入乘以適用的計稅毛利率的預(yù)計利潤150萬填到附表三第52行第4列。同時，應(yīng)當(dāng)將已結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入作為計算基礎(chǔ)對應(yīng)計算出的不得扣除的業(yè)務(wù)招待費和廣宣費填列到附表三第40行第3列并特別注明“預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)前期已經(jīng)扣除金額”，避免將預(yù)售收入重復(fù)納入基數(shù)造成重復(fù)扣除。
(3)北京市國稅局的填報口徑
企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額，先確認營業(yè)收入，然后在附表三第19行“其他”欄第4列進行調(diào)減。
北京市國稅局的填報口徑舉例：
（一）未完工年度
1、主表第1行：1000萬，但是不填寫第二行營業(yè)成本。
2、附表1第4行：1000萬。
3、附表8第4行：用于計算業(yè)務(wù)招待費、廣告宣傳費基數(shù)1000萬。
4、附表3第19行第4列，納稅調(diào)減1000萬。
5、附表3第52行第3列調(diào)增150萬
6、附表3第40行第4列調(diào)減65.5萬。
（二）完工年度
1、以前年度銷售的未完工收入不用填列在第1行，即：不需要結(jié)轉(zhuǎn)收入。
2、附表3第19行第3列，納稅調(diào)增1000萬。
3、附表3第52行第4列，納稅調(diào)減150萬
4、附表3第40行第3列，納稅調(diào)增65.5萬。
5、預(yù)收的定金、訂金是否要預(yù)征企業(yè)所得稅？
（1）定金要預(yù)征企業(yè)所得稅
定金屬于已經(jīng)簽了合同的預(yù)收賬款
所謂“定金”，其法律定義是指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。合同上是“定金”的，依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，銷售者違約時，“定金”雙倍返還；消費者違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標的的20%。
定金具有擔(dān)保性質(zhì)
預(yù)收賬款的定義，根據(jù)新會計準則，預(yù)收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項，即預(yù)收賬款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的。
（2）訂金不要預(yù)征企業(yè)所得稅
訂金并不是一個規(guī)范的概念，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。
訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性質(zhì)。
預(yù)收賬款的定義，根據(jù)新會計準則，預(yù)收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項，即預(yù)收賬款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的。訂金、誠意金均不屬于建立在購房合同上的預(yù)收款性質(zhì)
訂金，在合同簽訂日之前，此時企業(yè)所得稅應(yīng)稅行為尚未成立，不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收企業(yè)所得稅。誠意金、保證金、內(nèi)部認購會員卡或會員費也同預(yù)收的訂金一樣處理，暫時不用征企業(yè)所得稅。等簽合同才征稅。
6、國稅發(fā)【2009】31號31第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額是實際征收而非預(yù)征的意思，不是預(yù)征就沒有多退少補的過程。因此，當(dāng)未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入未來結(jié)轉(zhuǎn)成為完工開發(fā)產(chǎn)品收入的時候，減的是預(yù)計毛利，而不是減預(yù)繳稅款。
7、房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收帳款屬于稅法的收入，并且要計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。不按收入計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，屬于虛假申報，稅務(wù)機關(guān)將會分兩種情況處理：
（1）稅款不跨年度的，按照編造虛假計稅依據(jù)處5萬以下罰款。
關(guān)于加強企業(yè)所得稅預(yù)繳工作的通知國稅函[2009]34號
三、各級稅務(wù)機關(guān)要處理好企業(yè)所得稅預(yù)繳和匯算清繳稅款入庫的關(guān)系，原則上各地企業(yè)所得稅年度預(yù)繳稅款占當(dāng)年企業(yè)所得稅入庫稅款（預(yù)繳數(shù)+匯算清繳數(shù)）應(yīng)不少于70%.
納稅人進行虛假申報，但未造成不繳或者少繳應(yīng)納稅款的后果。按《稅收征管法》第64條“納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計稅依據(jù)的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，并處5萬元以下的罰款。（2）稅款跨年度的，屬于偷稅
納稅人進行虛假申報，造成了不繳或者少繳應(yīng)納稅款的后果，按《稅收征管法》第63條偷稅處理。
二、銷售收入
第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認。
（一）一次性全額收款方式
采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。
（二）分期收款方式
采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，①應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。②付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
（三）銀行按揭方式
采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其①首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，②余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。
國稅發(fā)【2009】31號31第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。
（四）委托銷售方式（銷售方式）
1、支付手續(xù)費方式
甲房地產(chǎn)公司2007年開發(fā)住宅小區(qū)，公司分別與A、B、C、D四家房屋銷售公司簽訂代理銷售合同。由于銷售公司情況各異，代理方式均有所不同。
與A房屋銷售公司簽訂代理銷售合同，A公司按銷售額5%收取手續(xù)費。2009年9月銷售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司將銷售清單提交甲公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款950萬元。甲公司賬務(wù)處理為：
借：銀行存款950萬元
貸：銷售收入950萬元
正確的處理：A公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額應(yīng)為1000萬元（支付手續(xù)費50萬元不能扣除，應(yīng)由A房屋銷售公司開據(jù)服務(wù)業(yè)發(fā)票50萬元，作為費用列支）。
（二）視同買斷的方式
視同買斷
買斷的是價格而不是產(chǎn)權(quán)
開發(fā)商（企業(yè)）可以不參與銷售合同，也可以參與銷售合同。
如果開發(fā)商參與合同簽訂，合同價大于買斷價，按照合同價確認收入，其余都是按照買斷價確認收入。
B公司采取買斷方式代理銷售，買斷價為每平方米4500元，銷售時由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議。2009年9月B公司將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交甲公司時，銷售房屋2000平方米，實現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價5000元。甲公司賬務(wù)處理為：
借：銀行存款900萬元（按買斷價計算）
貸：銷售收入900萬元。
正確的處理：B公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額應(yīng)為1000萬元（開發(fā)商參與合同簽訂，合同價大于買斷價，按照合同價確認收入）。
（三）超基價分成方式
稅險關(guān)鍵點在于開發(fā)商支付給受托方的分成額不得直接從收入中扣除，將來支付時根據(jù)發(fā)票作為銷售費用列支（好比收支兩條線）
例如，C公司采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價4500元，并由C公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。2009年9月C公司提交銷售清單時，銷售房屋2000平方米，實現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價5000元。甲公司賬務(wù)處理如下：
借：銀行存款900萬元（按保底價計算）
貸：銷售收入900萬元。
正確的處理：C公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額為2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（萬元），這里關(guān)鍵點在于開發(fā)商支付給受托方的分成額（5000－4500）×2000×30%＝30（萬元）不得直接從收入中扣除，將來支付時根據(jù)發(fā)票作為銷售費用列支，好比收支兩條線。
（四）包銷方式
包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；
包銷期外：包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。也就是說，包銷期外按照包銷協(xié)議執(zhí)行，等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內(nèi)應(yīng)實現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實現(xiàn)收入之和。
例如，D公司采取包銷方式。合同約定：D公司包銷甲公司2000平方米房屋，以每平方米銷售價4500元向甲房地產(chǎn)公司結(jié)賬；如果截止到2009年9月15日銷售不完，房屋歸D公司，并由D公司于期滿日起10日內(nèi)付清房款。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到2009年9月底，D公司提交銷售清單時，當(dāng)月銷售房屋1700平方米，還有300平方米未售出。
甲公司賬務(wù)處理如下：
借：銀行存款765萬元
貸：銷售收入765萬元
正確的處理：D公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額為4500×（1700＋300）＝900（萬元）。
這里有個問題需要注意：如果房產(chǎn)公司將房產(chǎn)低價賣給公司股東，在做匯算清繳的時候要按公允價格進行調(diào)整。因為，《企業(yè)所得稅法實施條例》第109條關(guān)聯(lián)方，是指與企業(yè)有下列關(guān)聯(lián)關(guān)系之一的企業(yè)、其他組織或者個人：
三、預(yù)租及租金收入
1、企業(yè)所得稅的處理
（1）《企業(yè)所得稅條例》第19條規(guī)定：按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。我們所稱的¡°收付實現(xiàn)制¡±并非是實際收到錢，而是合同上規(guī)定的收款日期，體現(xiàn)了納稅必要資金的原則。
（2）《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）規(guī)定：
根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。本條實際上是對《企業(yè)所得稅條例》第19條規(guī)定的實質(zhì)性改變。法律用語表述為“可”，意味著企業(yè)可以有選擇權(quán)。企業(yè)提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付租金日期確認收入，也可以在租賃期內(nèi)，根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，分期均勻計入相關(guān)年度收入。
例如：2009年A企業(yè)租賃房屋給B企業(yè)，租賃期3年，每年租金100萬元，2009年一次收取了3年的租金300萬。
會計處理：2009年確認100萬租金收入。
稅法處理：可以有兩種選擇：
1、根據(jù)國稅函[2010]79號的規(guī)定，企業(yè)可以在2009年納稅申報表時，確認100萬租金收入，這樣稅法同會計就沒有差異了。
2、根據(jù)《企業(yè)所得稅條例》條例第十九條的規(guī)定確認300萬租金收入，這時稅法同會計就存在差異了，企業(yè)應(yīng)在2009年納稅申報表附表3第5行調(diào)增應(yīng)納稅所得額調(diào)增200萬元。2010、2011兩個年度應(yīng)該調(diào)減100萬元。
租金：未按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認的收入
會計處理：
借：銀行存款300
貸：其他業(yè)務(wù)收入100
預(yù)收賬款200
稅務(wù)處理：根據(jù)企業(yè)所得稅法實施條例第19條：稅法應(yīng)當(dāng)確認300萬元繳納企業(yè)所得稅。納稅調(diào)增200萬元。
2008年申報：
附表一第5行填報100萬元，結(jié)轉(zhuǎn)到主表第1行填報100萬元營業(yè)收入。
附表三第5行“未按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認的收入”第3列填報200萬元，結(jié)轉(zhuǎn)到主表第14行納稅調(diào)增200萬元。
2009年、2010年納稅調(diào)減
借：預(yù)收賬款100
貸：其他業(yè)務(wù)收入100
稅務(wù)處理：納稅調(diào)減2009年度應(yīng)納稅所得額100萬元。
申報：附表一第5行填報100萬元，結(jié)轉(zhuǎn)到主表第1行填報100萬元營業(yè)收入。
附表三第5行“未按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認的收入”第4列填報100萬元，結(jié)轉(zhuǎn)到主表第15行納稅調(diào)減100萬元。
四、視同銷售收入
（一）企業(yè)所得稅視同銷售的原則：
《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。
企業(yè)所得稅視同銷售的原則：資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變
（國稅函[2008]828號）的規(guī)定，企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。
1、用于市場推廣或銷售；
2、用于交際應(yīng)酬；
3、用于職工獎勵或福利；
4、用于股息分配；
5、用于對外捐贈；
6、其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。
屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，應(yīng)按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對外銷售價格確定銷售收入；屬于外購的資產(chǎn)，可按購入時的價格確定銷售收入。
國稅函[2008]828號文件的利好在于自2008年1月1日起執(zhí)行。對2008年1月1日以前發(fā)生的處置資產(chǎn)，2008年1月1日以后尚未進行稅務(wù)處理的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。也就是說，即使房地產(chǎn)企業(yè)在2008年以前自產(chǎn)自用沒有視同銷售，2008年以后也不需要補視同銷售。
這里需要注意的是由于自產(chǎn)自用沒有視同銷售，因此不能增加計稅基礎(chǔ)。
例如：某房地產(chǎn)企業(yè)將成本為100，市場價為150的商品房用于本企業(yè)的固定資產(chǎn)。
2008年以前的
稅務(wù)處理
借：固定資產(chǎn)100
貸：開發(fā)產(chǎn)品100
1、視同銷售50
（150-100）
2、增加計稅基礎(chǔ)50
折舊150（100+50）
2008年以后的
稅務(wù)處理
借：固定資產(chǎn)100
貸：開發(fā)產(chǎn)品100
1、不用視同銷售
2、不增加計稅基礎(chǔ)
如果用150提折舊就是多列支出。
國稅發(fā)【2009】31第七條規(guī)定：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于①捐贈、②贊助、③職工福利、④獎勵、⑤對外投資、⑥分配給股東或投資人、⑦抵償債務(wù)、⑧換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；
(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定
無償贈送企業(yè)所得稅的處理：
例：賣房子贈送送家電、家俱，房屋銷售合同價款100萬元，售房合同中說明交房標準送家電、家俱，家電、家俱的購進價格為10萬元，即其公允價值為10萬元，房屋的公允價值可推定為90萬元。成本50萬。
國稅函[2008]875號文件第三條規(guī)定，企業(yè)以買一贈一（有償）等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。
（1）借：銀行存款100萬
貸：主營業(yè)務(wù)收入——房屋90萬
主營業(yè)務(wù)收入——家電、家俱10萬
（2）借：主營業(yè)務(wù)成本——房屋50萬
主營業(yè)務(wù)成本——家電、家俱10萬
貸：庫存商品60萬
五、股息紅利收入
新企業(yè)所得稅法第二十六條企業(yè)的下列收入為免稅收入：
（一）國債利息收入；
（二）符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益；
（三）在中國境內(nèi)設(shè)立機構(gòu)、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機構(gòu)、場所有實際聯(lián)系的股息、紅利等權(quán)益性投資收益；
（四）符合條件的非營利組織的收入。
1、國稅函[2010]79號四、關(guān)于股息、紅利等權(quán)益性投資收益收入確認問題
被投資企業(yè)將股權(quán)（票）溢價所形成的資本公積轉(zhuǎn)為股本的，不作為投資方企業(yè)的股息、紅利收入，投資方企業(yè)也不得增加該項長期投資的計稅基礎(chǔ)。
但是，以未分配利潤轉(zhuǎn)股本計稅基礎(chǔ)可以提高，未分配利潤轉(zhuǎn)股就應(yīng)該分解為紅利分配+增資來處理。
2、股息紅利所得確認時點：
《企業(yè)所得稅法實施條例》第17條第2款：
股息、紅利等權(quán)益性投資收益，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，按照被投資方作出利潤分配決定的日期確認收入的實現(xiàn)。
國稅函[2010]79號
四、關(guān)于股息、紅利等權(quán)益性投資收益收入確認問題
企業(yè)權(quán)益性投資取得股息、紅利等收入，應(yīng)以被投資企業(yè)股東會或股東大會作出利潤分配或轉(zhuǎn)股決定的日期，確定收入的實現(xiàn)。
被投資企業(yè)將股權(quán)（票）溢價所形成的資本公積轉(zhuǎn)為股本的，不作為投資方企業(yè)的股息、紅利收入，投資方企業(yè)也不得增加該項長期投資的計稅基礎(chǔ)。
3、權(quán)益法下股息紅利所得的填表注意事項？
例：
A房地產(chǎn)公司2005年分別購入甲企業(yè)和乙企業(yè)各25%的股權(quán)，并都采取權(quán)益法進行核算。假設(shè)A公司2008年利潤總額為100萬元，不考慮填報其他生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的申報數(shù)據(jù)。甲企業(yè)2008年實現(xiàn)利潤100萬元；乙企業(yè)2008年虧損60萬元；2008年甲企業(yè)宣布分配2007年度利潤合共88萬元，A公司可分得22萬元。
會計核算：
A公司按照權(quán)益法核算，應(yīng)按照享有的被投資企業(yè)份額確認投資損益，因此應(yīng)確認投資甲企業(yè)取得投資收益25萬元（100萬元×25%），確認投資乙企業(yè)應(yīng)分擔(dān)的投資損失15萬元（60萬元×25%），并計入當(dāng)年的利潤總額。
25-15=10
稅法規(guī)定：
A公司持有的甲企業(yè)、乙企業(yè)股份期間，未被投資企業(yè)宣布分配的利潤或當(dāng)年的虧損，稅收不予確認。當(dāng)年被投資企業(yè)宣布分配的股息22萬元，應(yīng)確認為投資收益，符合《企業(yè)所得稅實施條例》第八十三條規(guī)定條件的，可確認為免稅收入。
權(quán)益法下分回股息紅利所得的填表注意事項？
1081號文件中的填表說明，附表三數(shù)字并不完全取決于附表十一。只是分析填列。
依據(jù)如下：
第7行“6.按權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資持有期間的投資損益”：第3列“調(diào)增金額”填報納稅人應(yīng)分擔(dān)被投資單位發(fā)生的凈虧損、確認為投資損失的金額；第4列“調(diào)減金額”填報納稅人應(yīng)分享被投資單位發(fā)生的凈利潤、確認為投資收益的金額。
本行根據(jù)附表十一《長期股權(quán)投資所得（損失）明細表》分析填列。
因此，申報表是倒著做的
第1步：填附表（十一），解釋清楚會計和稅法的差異是12
注意:附表（十一）的第6列(7+14)是錯誤的,
14列不是股息紅利收入,第6列不用填，只填7、8、9列
第2步：填附表5：免稅收入填22
第3步：填附表3
（1）在附表3第7行第3列按權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資持有期間的投資損益調(diào)增12萬元，不能填22，關(guān)鍵點4、填主表,申報表是倒著做的
（2）14行加：納稅調(diào)整增加額12萬元（填附表三）
（3）15行減：納稅調(diào)整減少額22萬元（填附表三）
第4步填主表
第二部分：計稅成本政策的重點難點
一、土地成本的確定
(一)招、拍、掛拿地方式土地成本的確定
所謂“招、拍、掛”程序，是指招標、拍賣和掛牌出讓的簡稱
出讓土地一方為國家，沒有任何稅費，拿地一方，可以支付的所有款項進入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本。
這里需要注意的是：企業(yè)招拍土地后，政府給予的土地返還款不得沖減土地成本，而應(yīng)當(dāng)并入當(dāng)期收入總額繳納企業(yè)所得稅。
(二)購買轉(zhuǎn)讓土地方式取得土地成本的確定
買方直接按照支出款項作為成本費用，除了繳納契稅以外，沒有其他涉稅問題，是最干凈拿地方式。買方必須要求賣方提供發(fā)票，不能自己去開發(fā)票回來。
例如：甲公司以8000萬從乙公司取得了一塊坐落于A區(qū)的土地，但乙公司未提供發(fā)票。
后甲公司從B區(qū)的稅務(wù)局代開了8000萬的發(fā)票，并交納了400萬的稅費。
這8400萬能進土地成本嗎？
甲公司違反了兩個行為;
1、未按規(guī)定取得發(fā)票,導(dǎo)致對方少繳稅款。
按《發(fā)票管理辦法》第四十一條違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機關(guān)沒收違法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款處理；
2、虛開發(fā)票.虛開發(fā)票8000萬不可以稅前扣除.
《發(fā)票管理辦法》第二十二條任何單位和個人不得有下列虛開發(fā)票行為：
（一）為他人、為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；
（二）讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；
（三）介紹他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。
(三)購買股權(quán)方式取得土地成本的確定
這里需要注意的是股權(quán)溢價不允許作為成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除。
(四）以拆遷安置方式取得土地成本的確定
房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補償形式可歸納為兩種：
1、作價補償形式。拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人，這是一種貨幣補償形式。
這里房地產(chǎn)企業(yè)支付給被拆遷人的拆遷補償費是不需要取得發(fā)票的。
根據(jù)征管法第21條，企業(yè)根據(jù)貨物或勞務(wù)必須依法取得發(fā)票，才能稅前扣除，但非購銷業(yè)務(wù)不得依據(jù)發(fā)票稅前扣除。
另外，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實施細則
條例第六條所稱符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證（以下統(tǒng)稱合法有效憑證），是指：
（一）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；
（二）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；
（三）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明；
（四）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
因此，要判定收款方取得收入是否應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅，來決定支出是否應(yīng)取得發(fā)票：
（1）收款方取得收入應(yīng)繳流轉(zhuǎn)稅，一定要取得發(fā)票，作為合法、有效憑證
（2）收款方取得收入不納或法定減免免流轉(zhuǎn)稅，應(yīng)憑收據(jù)和合同或協(xié)議等法律文件，作為合法有效憑證
對于拆遷補償費，房地產(chǎn)企業(yè)出具下列憑證可以稅前扣除：
A．政府規(guī)定的拆遷補償費標準的文件
B．被拆遷人簽字的收款收據(jù)或收條
C．被拆遷戶的門牌號碼
D．被拆遷人與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的拆遷補償費協(xié)議
另外，取得的青苗補償費不征營業(yè)稅也就不需要發(fā)票。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）文件規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。
根據(jù)上述規(guī)定，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，青苗補償費不屬于按照國稅函發(fā)[1997]87號文件規(guī)定應(yīng)該征收營業(yè)稅的情形，而按照國稅函[2008]277號文件規(guī)定屬于不征收營業(yè)稅的情形，因此，對土地承包人取得的青苗補償費收入不征營業(yè)稅，不征營業(yè)稅也就不需要發(fā)票。
2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式。拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權(quán)，這就是我們通常所說的“拆一還一”實物補償形式。
如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式，需要從兩個方面考慮，
一方面按照31號文件規(guī)定確認視同銷售所得，對補償?shù)姆课莅凑展蕛r值或參照同期同類房屋的市場價格確定視同銷售收入，同時按照稅收規(guī)定計算確認拆遷安置房屋的視同銷售成本。
另一方面，需要確認土地成本中的“拆遷補償費支出”。因為房屋補償方式相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付貨幣補償資金，然后被拆遷戶再用這筆貨幣補償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，因此應(yīng)按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本的土地成本中。
也就是說：
回遷房和其他的商品房一樣，成本也分為兩個方面
1、建筑成本等
2、以房換地按房屋公允價值計算的土地成本，注意這里以房換地要按公允價值計算。
會計的規(guī)定：
以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，適用上述《企業(yè)會計準則第7號-非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實質(zhì)，且公允價值能夠可靠計量。企業(yè)所得稅方面可以該資產(chǎn)的公允價值為計稅基礎(chǔ)。
所得稅實施條例第66條（3)的規(guī)定：
通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費為計稅基礎(chǔ)。
例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本(土地出讓金)2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本1億元，總可售面積8萬平米。
第1：支付建筑施工等其他開發(fā)成本1億元
第2、拆遷補償費支出：5000*8000=4000萬元
（注意：這里的拆遷補償費不是拆遷戶5000平米的，而是整個樓盤的，拆遷補償費支出要按總可售面積計算分攤。）
視同銷售收入：5000*8000=4000萬元
第3、單位可售面積計稅成本=（土地2億+土地4000萬+建筑1億）/80000平米=4250/平米
第4、視同銷售成本=4250*5000=2125萬元，
視同銷售所得=4000-2125=1875萬元
(五)以土地使用權(quán)投資入股方式取得土地成本的確定
以土地使用權(quán)投資入股，節(jié)省稅負的有限，只按財稅【2002】191號文件規(guī)定省略了營業(yè)稅，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)文件規(guī)定，凡是資產(chǎn)所有權(quán)屬發(fā)生改變的應(yīng)按規(guī)定視同銷售確認收入。因此對外投資的土地，對于投資的法人企業(yè)應(yīng)當(dāng)視同銷售，對外投資的土地按照公允價值確認視同銷售收入，對其計稅基礎(chǔ)確認視同銷售成本，差額調(diào)增應(yīng)納稅所得額；對于接受土地使用權(quán)投資入股法人企業(yè)的好處是投資的溢價可以作為土地成本在企業(yè)所得稅前扣除。
(六)以合作建房方式取得土地成本的確定
合作建房主要有兩種方式
第一種方式：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，合作建房，然后分房子。此種合作建房，必須是聯(lián)合立項，或者乙方立項。
1、在分配產(chǎn)品環(huán)節(jié)確認成本（該項土地）
國稅發(fā)【2009】31號第三十一條規(guī)定：企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：
企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：
換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。
這里主要是考慮收入與成本的配比
【案例1】A公司與甲房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，將其名下100畝土地（按評估價每畝100萬元，總價10000萬元轉(zhuǎn)讓）用于與甲房地產(chǎn)公司合作開發(fā)，待項目開發(fā)完畢后，分得該項目30000平方米房屋，房地產(chǎn)公司取得該項土地時支付各項稅費500萬元元，分配開發(fā)產(chǎn)品時，房屋的單位成本價為每平方米3000元，公允價值為每平方米5500元。計算該項土地的成本。
該土地的成本＝5500×30000＋500＝17000萬元
注意（1）不能按照土地轉(zhuǎn)讓價作為成本；
（2）不能按照開發(fā)產(chǎn)品的成本價作為成本。
2、在接受土地環(huán)節(jié)確認成本（其他土地）
換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。
這樣規(guī)定主要是考慮換出的開發(fā)產(chǎn)品并非在該土地上建造的，可能會存在換入土地使用權(quán)的同時就交付開發(fā)產(chǎn)品的情況，二者可能是同步的。
【案例2】A公司與甲房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，用其名下50畝土地（按評估價每畝100萬元，總價5000萬元轉(zhuǎn)讓）換取甲房地產(chǎn)公司名下一處房產(chǎn)。交換業(yè)務(wù)發(fā)生時，被交換房產(chǎn)的市場公允價值為6000萬元。在土地轉(zhuǎn)讓過程中，房屋開發(fā)公司支付相關(guān)稅費200萬元。
該土地的成本＝6000＋200＝6200萬元。
注意：
（1）以上兩種情況，都是以換出產(chǎn)品的公允價值加上取得土地時的相關(guān)稅費為土地成本價；
（2）不同的是，成本確認時間不同，前者是在分配產(chǎn)品環(huán)節(jié)，后者是在接受土地環(huán)節(jié)。
第二種方式：甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。
操作模式：
（1）以甲方為主體開發(fā)，實際由乙方運作。
（2）乙方將資金投入到甲方。
（3）乙方代替甲方的名義賣房子。
國稅發(fā)[2009]31號文對于未成立項目公司的只要在合同中約定不在企業(yè)所得稅前分配就不作為土地使用權(quán)的買賣，而對于是否收取固定利潤或費用則不作規(guī)定性限制。
(1)分配開發(fā)產(chǎn)品的
國稅發(fā)[2009]31號文第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：
(一)凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作、合資方，下同)分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。
在分配開發(fā)產(chǎn)品的情況下，如果“分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的
計稅成本與其投資額之間的差額”為正數(shù)，調(diào)減應(yīng)納稅所得額；
負數(shù)，調(diào)增應(yīng)納稅所得額。
【案例】B房地產(chǎn)開發(fā)公司與A公司合作（合資）開發(fā)房地產(chǎn)項目，合同約定投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品，A公司投資額為800萬元，該項目于2010年12月完工，按約定A公司分得銷售成本為1000萬元的房屋，問B如何進行企業(yè)所得稅處理？假如未結(jié)算計稅成本分得房屋又應(yīng)如何進行企業(yè)所得稅處理？
不需要做分錄
在已結(jié)算計稅成本的情況下：
計稅成本與投資額的差額＝1000－800＝200萬，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額200萬元。
如果投資額為1800萬，銷售成本為1000萬元，計稅成本與投資額的差額＝
1000－1800＝-800萬，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額800萬元。
為什么負數(shù)，調(diào)增800萬？
如果投資額為1800萬，銷售成本為1000萬元，負數(shù)，調(diào)增800萬：
之所以這樣規(guī)定，主要是為規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)將售房款以接受投資的名義規(guī)避納稅。
視同銷售收入不等于應(yīng)納稅所得額
在未結(jié)算計稅成本的情況下：將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。
應(yīng)將投資額800萬按規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算調(diào)整應(yīng)納稅所得額。
注意，不是800萬全額調(diào)增，800萬只是視同銷售收入，不是應(yīng)納稅所得額，
只調(diào)增800*15%=120萬
（2）約定分配項目利潤的
凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理:
企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。
雖然沒有成立法人公司，但是如果協(xié)議中規(guī)定分配利潤的，還是要視同股息紅利所得，是免稅的，對于投資方比較有利。
假設(shè)，B企業(yè)投資A企業(yè)5000萬元，2年后分的利潤6000萬元。獲利1千萬
(七)以分立方式取得土地成本的確定
財稅[2009]59號同時符合下列條件的，適用特殊性稅務(wù)處理，除此以外按一般稅務(wù)處理：
(一)具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。
(二)被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。
(三)企業(yè)重組后的連續(xù)12個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實質(zhì)性經(jīng)營活動。
(四)重組交易對價中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。
(五)企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。
財稅[2009]59號（五）企業(yè)分立，
被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變原來的實質(zhì)經(jīng)營活動，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理：
1.分立企業(yè)接受被分立企業(yè)資產(chǎn)和負債的計稅基礎(chǔ)，以被分立企業(yè)的原有計稅基礎(chǔ)確定。
2.被分立企業(yè)已分立出去資產(chǎn)相應(yīng)的所得稅事項由分立企業(yè)承繼。
3.被分立企業(yè)未超過法定彌補期限的虧損額可按分立資產(chǎn)占全部資產(chǎn)的比例進行分配，由分立企業(yè)繼續(xù)彌補。
在這里，要特別強調(diào)按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)才可以享受特殊重組。
以分立方式取得土地成本，如果符合特殊性稅務(wù)處理的條件，并且已經(jīng)去稅務(wù)部門備案的，可以用原被分立企業(yè)的計稅基礎(chǔ)入帳；如果只符合一般性稅務(wù)處理的條件，清算后可以按公允價值入帳。
(八)以合并方式取得土地成本的確定
財稅[2009]59號同時符合下列條件的，適用特殊性稅務(wù)處理，除此以外按一般稅務(wù)處理：
(一)具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。
(二)被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。
(三)企業(yè)重組后的連續(xù)12個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實質(zhì)性經(jīng)營活動。
(四)重組交易對價中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。
(五)企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。
以合并方式取得土地成本，如果符合特殊性稅務(wù)處理的條件，并且已經(jīng)去稅務(wù)部門備案的，可以用持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)確定；如果只符合一般性稅務(wù)處理的條件，清算后可以按公允價值入帳。
(九)以劃撥方式取得土地成本的確定
目前，在稅收上沒有無償劃撥的概念。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)文件規(guī)定，凡是資產(chǎn)所有權(quán)屬發(fā)生改變的應(yīng)按規(guī)定視同銷售確認收入。因此無償劃撥的土地，對于劃出土地的法人企業(yè)應(yīng)當(dāng)視同銷售，對劃撥的土地按照公允價值確認視同銷售收入，對其計稅基礎(chǔ)確認視同銷售成本，差額調(diào)增應(yīng)納稅所得額；根據(jù)稅法及條例規(guī)定，企業(yè)接受的來自其他企業(yè)、組織或者個人無償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)屬于捐贈收入應(yīng)確認所得。因此對于無償接受劃撥土地的法人企業(yè)，應(yīng)作為接受捐贈處理，按照公允價值計入應(yīng)納稅所得額，同時以公允價值入賬。
無論采取哪種方式，取得土地后，如果分期開發(fā)的，要注意期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔(dān)的占地面積。
如一項目，土地面積為10000M2，分三期開發(fā)，一期基座占地為2500M2，二期基座占地為3000M2，三期占地為1800M2。土地成本為8000萬元，如何分配土地成本？
國稅發(fā)[2009]31號文第二十九條的規(guī)定，應(yīng)該這樣理解：
應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用包括兩部分，一部分是屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；
另一部分是共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。
1、2500＋3000＋1800＝7300，各期開發(fā)面積對應(yīng)的成本屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，可以直接計入成本對象；
2、10000－7300＝2700，這部分面積對應(yīng)的成本屬于共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按三期面積比例配比分入各期成本中去。
共同成本按面積配比分入第一期的比例是2500÷7300＝34.2%
共同成本按面積配比分入第二期的比例是3000÷7300＝41.1%
共同成本按面積配比分入第三期的比例是1800÷7300＝24.7%
則計入第一期的成本應(yīng)是8000×（2500＋2700×34.2%）/10000＝2740
計入第二期的成本應(yīng)是8000×（3000＋2700×41.1%）/10000＝3288
計入第三期的成本應(yīng)是8000×（1800＋2700×24.7%）/10000＝1972
二、前期工程費。
指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
注意：境外的設(shè)計費要代扣營業(yè)稅。
《新營業(yè)稅實施細則》第四條規(guī)定：
條例第一條所稱在中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指：
（一）提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個人在境內(nèi)；
如果設(shè)計行為全部發(fā)生在境外，則不需要在中國繳納企業(yè)所得稅。
企業(yè)所得稅條例第七條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第三條所稱來源于中國境內(nèi)、境外的所得，按照以下原則確定：（二）提供勞務(wù)所得，按照勞務(wù)發(fā)生地確定
如果設(shè)計行為要來華提供服務(wù)的，要分清境內(nèi)勞務(wù)與境外勞務(wù)
<財政部稅務(wù)總局關(guān)于對外商接受中國境內(nèi)企業(yè)的委托或與中國境內(nèi)企業(yè)合作進行建筑、工程等項目設(shè)計所取得的業(yè)務(wù)收入征稅問題的通知>財稅外[1986]172號規(guī)定：
二,外商接受中國境內(nèi)企業(yè)的委托或與中國境內(nèi)企業(yè)合作(或聯(lián)合)進行建筑,工程等項目的設(shè)計,除設(shè)計工作開始前派員來我國進行現(xiàn)場勘察,搜集資料,了解情況外,設(shè)計方案,計算繪圖等業(yè)務(wù)全部或部分是在中國境外進行,設(shè)計完成后,又派員來我國解釋圖紙并對其設(shè)計的建筑,工程等項目的施工進行監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo),已構(gòu)成在中國境內(nèi)設(shè)有機構(gòu),場所從事經(jīng)營活動.因此,對其所得的設(shè)計業(yè)務(wù)收入,除準許其扣除發(fā)生在中國境外的設(shè)計勞務(wù)部分所收取的價款外,其余收入應(yīng)依照稅法規(guī)定按營利企業(yè)單位征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅.但對在委托設(shè)計或合作(或聯(lián)合)設(shè)計合同中,沒有載明其在中國境外提供設(shè)計勞務(wù)價款的,或者不能提供準確的證明文件,正確劃分其在中國境內(nèi)或境外進行的設(shè)計勞務(wù)的,都應(yīng)與其在中國境內(nèi)提供的設(shè)計勞務(wù)所取得的業(yè)務(wù)收入合并計算征稅.
中國境內(nèi)收入=全部收入-中國境外(用減法)
另外，國稅發(fā)[2010]19號第七條規(guī)定：
非居民企業(yè)為中國境內(nèi)客戶提供勞務(wù)取得的收入，凡其提供的服務(wù)全部發(fā)生在中國境內(nèi)的，應(yīng)全額在中國境內(nèi)申報繳納企業(yè)所得稅。凡其提供的服務(wù)同時發(fā)生在中國境內(nèi)外的，應(yīng)以勞務(wù)發(fā)生地為原則劃分其境內(nèi)外收入，并就其在中國境內(nèi)取得的勞務(wù)收入申報繳納企業(yè)所得稅。稅務(wù)機關(guān)對其境內(nèi)外收入劃分的合理性和真實性有疑義的，可以要求非居民企業(yè)提供真實有效的證明，并根據(jù)工作量、工作時間、成本費用等因素合理劃分其境內(nèi)外收入；如非居民企業(yè)不能提供真實有效的證明，稅務(wù)機關(guān)可視同其提供的服務(wù)全部發(fā)生在中國境內(nèi)，確定其勞務(wù)收入并據(jù)以征收企業(yè)所得稅。
派人華設(shè)計要構(gòu)成常設(shè)機構(gòu)才征收企業(yè)所得稅。
境內(nèi)企業(yè)向境外非居民企業(yè)支付價款，如果判定為勞務(wù)所得，如果超過183天，構(gòu)成常設(shè)機構(gòu)的按100*10%*25%計算所得稅，100*5%計算營業(yè)稅；如果不超過183天，不負有企業(yè)所得稅納稅義務(wù)只按100*5%計算營業(yè)稅。
非居民需要享受以下稅收協(xié)定條款規(guī)定的稅收協(xié)定待遇的，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)或者有權(quán)審批的稅務(wù)機關(guān)提出享受稅收協(xié)定待遇審批申請，否則不能享受。
三、建筑安裝工程費。
是指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。
建筑安裝工程費要注意以下幾個問題：
1、建筑安裝工程費必須取得施工所在地發(fā)票，不能取得外地發(fā)票。
《營業(yè)稅暫行條例》第十四條規(guī)定：
營業(yè)稅納稅地點：
（一）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
2、虛開建筑業(yè)發(fā)票不可以稅前扣除
虛開建筑業(yè)發(fā)票是指在沒有真實業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)的情況下開局建筑業(yè)發(fā)票，采取交營業(yè)稅，用以抵減企業(yè)所得稅和土地增值稅，獲取差價的方式。這是不符合真實性原則的，屬于偷稅行為。
國稅發(fā)[2008]40號文規(guī)定:對于不符合規(guī)定的發(fā)票和其他憑證，包括虛假發(fā)票和非法代開發(fā)票，均不得用以稅前扣除、出口退稅、抵扣稅款。
判斷虛開建筑業(yè)發(fā)票其中有一個是“三價對比”的方法，即用三價即預(yù)算價、結(jié)算價、計入成本價進行對比。例如，北京一房地產(chǎn)公司工程造價約定為2.3億元,最后的工程總結(jié)算金額只有1.3億元,但開具發(fā)票總額為人民幣2.3億元。虛開發(fā)票1億元，逃稅2577萬。
《發(fā)票管理辦法》第二十二條規(guī)定：
任何單位和個人不得有下列虛開發(fā)票行為：
（一）為他人、為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；
（二）讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；
（三）介紹他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。
3、建筑業(yè)甲供材需用注意4個涉稅問題：
①計稅依據(jù)包含甲供材？
甲供材征稅主要是如何征收營業(yè)稅的問題?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定，“除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款”。稅法之所以這樣規(guī)定，主要是防止納稅人將“包工包料”的建筑工程，改為以甲方的名義購買原材料，從而逃避營業(yè)稅收。因此，除了裝飾勞務(wù)以外的“建筑業(yè)”的甲供材（不包括甲方提供設(shè)備的情形）需要并入乙方的計稅營業(yè)額征收營業(yè)稅。
②如何開具發(fā)票？甲供材發(fā)票是否可以直接入賬？
稅法強調(diào)營業(yè)稅的計稅依據(jù)包括甲供材，并不是說施工單位的開票額中要包括甲供材金額，而是說施工單位的營業(yè)稅的計稅依據(jù)包括甲供材。建筑施工企業(yè)在提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)后，如發(fā)生甲供材料情形，在開具發(fā)票時，“甲供材料”價款不能作為發(fā)票開具金額。
也就是說，計稅依據(jù)與開票額是兩個不同的概念，最典型的是旅游企業(yè)全額開票，差額征稅。例如，某房地產(chǎn)商自行購買材200萬元，同某建筑公司簽訂建筑安裝工程費100萬元。雖然乙方實際收到了100萬元，開具100萬元的建安發(fā)票。并且會計計收入也按照100萬元。但是應(yīng)當(dāng)按照300萬元繳納營業(yè)稅，按照300萬元繳納營業(yè)稅并不是說必須要300萬的發(fā)票，在納稅申報表上體現(xiàn)300萬作為計稅依據(jù)即可。對于甲方房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，實際收到了兩類發(fā)票，一類是建筑安裝發(fā)票，另一類是材料發(fā)票，其購買的材料只要取得符合規(guī)定的發(fā)票就可以按照規(guī)定進行扣除。稅收文件，一直沒有在甲方的角度來說允許做甲方供材，因為在稅收處理的角度上，對于甲方而言，是否甲方供材不影響其營業(yè)稅的繳納及所得稅的繳納。因此稅收政策從乙方的角度來規(guī)定。
這里特別要注意的是，如果開具300萬元的建安發(fā)票，又扣除100萬元的材料發(fā)票，就會出現(xiàn)重復(fù)扣除的情況。
③扣繳義務(wù)人？甲方是否屬于法定扣繳義務(wù)？
<營業(yè)稅條例>第十一條營業(yè)稅扣繳義務(wù)人：
（一）中華人民共和國境外的單位或者個人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務(wù)人
（二）國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。
<非居民承包工程作業(yè)和提供勞務(wù)稅收管理暫行辦法>
國家稅務(wù)總局令2009年第19號
第二十條非居民在中國境內(nèi)發(fā)生營業(yè)稅或增值稅應(yīng)稅行為而在境內(nèi)未設(shè)立經(jīng)營機構(gòu)的，以代理人為營業(yè)稅或增值稅的扣繳義務(wù)人；沒有代理人的，以發(fā)包方、勞務(wù)受讓方或購買方為扣繳義務(wù)人。
對于乙方建筑公司未按照規(guī)定繳納甲方供材環(huán)節(jié)的稅收，甲方已經(jīng)不是營業(yè)稅法定扣繳義務(wù)人，是不應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任的。稅務(wù)機關(guān)處罰的是乙方,不是甲方。
④納稅人？乙方的稅是否可以轉(zhuǎn)嫁甲方？
一項應(yīng)稅勞務(wù)，由誰來納稅，國家稅收法律、法規(guī)都有具體明確的規(guī)定。即使甲方和乙方在簽訂建筑工程承包合同時規(guī)定稅金由甲方繳納，也不能改變納稅人是乙方的事實。甲供材的營業(yè)稅納稅人永遠是乙方。
根據(jù)《稅收征管法實施細則》第3條規(guī)定，“任何部門、單位和個人作出的與稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定一律無效，稅務(wù)機關(guān)不得執(zhí)行，”“納稅人應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定履行納稅義務(wù)；其簽訂的合同、協(xié)議等與稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的，一律無效”。
根據(jù)《合同法》第五十二條第（五）款“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同為無效經(jīng)濟合同的規(guī)定，您公司與業(yè)主在簽訂合同時規(guī)定由業(yè)主繳納稅金違背了稅收法律、法規(guī)規(guī)定，故此合同不具有法律效力。因此，乙方承包的工程應(yīng)納的營業(yè)稅金，只能由乙方繳納而不能轉(zhuǎn)嫁由甲方繳納。
4、未取得全額發(fā)票的，可以預(yù)提合同總金額的10％
國稅發(fā)【2009】31號文第三十二條除以下幾項預(yù)提(應(yīng)付)費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％
這里有個問題需要注意：房地產(chǎn)企業(yè)完工年度未取得全額發(fā)票的，允許按照合同額的10%預(yù)提，這里的合同額按照分合同計算，還是總合同計算呢?
根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件第三十二條規(guī)定，應(yīng)按照合同總金額計算。如某公司某項目(屬于同一成本核算對象)有兩個出包合同，一個合同為600萬元，另外一個合同為400萬元，其中600萬元的合同已經(jīng)取得全額發(fā)票，400萬元的合同未取得發(fā)票。在計算計稅成本時，可以按照700萬元在稅前扣除，即按照總合同金額1000萬元預(yù)提100萬元。
4、建安成本要在普通住宅和非普通住宅合理分攤。
四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。
指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。
需要注意的是園林綠化等園林環(huán)境工程費不屬于配套設(shè)施，國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。但是，國稅發(fā)[2009]31號文件件第27條明確，園林綠化等環(huán)境工程費屬于開發(fā)產(chǎn)品計稅成本中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，而不屬于公共配套設(shè)施費。因此，園林綠化費用不允許預(yù)提稅前扣除。
園林綠化等園林環(huán)境工程費稅法也沒有規(guī)定必須按照建筑面積對園林進行分攤，企業(yè)可以自行按照占地面積法、建筑面積法、工程概算法等辦法進行分攤扣除。
五、公共配套設(shè)施費。
指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。
1、產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有的配套設(shè)施，要單獨核算成本。
國稅發(fā)[2009]31號文第十七條規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：
(一)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。
(二)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。
配套設(shè)施的權(quán)屬一直是稅務(wù)檢查的重點，特別是產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有的會所，要單獨核算成本，在做匯算清繳的時候一定要納稅調(diào)增。
2、國稅發(fā)[2009]31號文第十八條規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
一般來說即使國家給與經(jīng)濟補償，也不會超過建造成本，例如：某企業(yè)建造一個派出所，耗資300萬元，建成后無償移交給國家，國家給予補償100萬元，該派出所為三個成本對象服務(wù)，按說應(yīng)當(dāng)對（300-100=200萬元）在三個成本對象間作為公共配套設(shè)施進行分攤，稅法規(guī)定200萬元直接在移交當(dāng)期在所得稅前扣除，實際上是對企業(yè)的一種優(yōu)惠處理，企業(yè)已經(jīng)為國家作出了貢獻，就直接在所得稅前扣除算了。
3、地下人防建設(shè)的停車場為公共配套
國稅發(fā)[2009]31號文第三十三條企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。
由于對地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的停車場所，其成本很難估計，所以即使沒有銷售，也不再保留成本。33條對此問題做了簡化處理，即：地下基礎(chǔ)設(shè)施無論是否對外銷售、無論是否已經(jīng)對外銷售，均作為公共配套設(shè)施一次性進入開發(fā)成本。等到停車場所以后出租或者出售的時候，一次性作為收入處理，但是，不能再次結(jié)轉(zhuǎn)成本，即無成本同其配比。
4、公共配套設(shè)施費用可以預(yù)提。
31第三十二條(二)
公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
六、開發(fā)間接費。
指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。
1、開發(fā)間接費的定語分析
（1）增加了限制性后綴規(guī)定：“且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出”。可以理解為如果能夠分清楚計稅成本對象的開發(fā)間接費用性質(zhì)的支出，就沒有必要在開發(fā)間接費用核算了。
（2）包括范圍有所增加。原規(guī)定：開發(fā)間接費用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用。國稅發(fā)[2009]31號文第二十七條規(guī)定：開發(fā)間接費是指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用。與原規(guī)定相比，表面看減少了“所屬”兩字：即將原來的“所屬單位（分公司、項目部）發(fā)生的直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用”變更為“企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用”；另外，為開發(fā)項目服務(wù)的理解，應(yīng)該是和工業(yè)的制造費用一樣，是指產(chǎn)品（開發(fā)項目）實體形成的必要（直接）支出，不包括采購、銷售、人事、財務(wù)、總務(wù)等管理人員的間接支出，否則就不是制造成本法了。
這里要注意嚴格區(qū)分開發(fā)間接費和管理費用。開發(fā)間接費是指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，即使房地產(chǎn)公司只有一個開發(fā)項目，總經(jīng)理、會計等公司管理人員的工資也不可以作為“開發(fā)間接費用”，
因為總經(jīng)理和會計屬于公司管理人員，其合理的工資薪金應(yīng)作為期間費用,在企業(yè)所得稅前據(jù)實扣除。
2、營銷營銷設(shè)施的建造費要計入開發(fā)間接費用。
單獨設(shè)立的營銷設(shè)施建造費要入開發(fā)間接費用，借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費用—營銷設(shè)施建造費貸：銀行存款，既然沒有計入固定資產(chǎn)，也就不需要計提折舊了，也就是說所得稅不允許將營銷設(shè)施的建造費通過計提折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費用，而是要計入開發(fā)成本。
七、計稅成本核算的一般程序分為8步:
國稅發(fā)[2009]31號第二十五條規(guī)定：本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn))過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。
（一）確定成本對象：
國稅發(fā)[2009]31號第26條成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目（費用承擔(dān)者）
成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。
成本對象的確定是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的核心內(nèi)容，一般來講，在確定成本核算對象時，應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別作如下處理：
1、一般開發(fā)項目，應(yīng)以每一獨立編制的設(shè)計概算，或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為一個成本核算對象。
2、同一開發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的群開發(fā)項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。
3、對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。
（二）開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本。
國稅發(fā)【2009】31號第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。
國稅發(fā)【2009】31號第三十五條開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。
這里需要注意三個問題：
1、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品完工時點的確認
國稅發(fā)[2009]31號文件第三條規(guī)定：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；
（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；
（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號）對完工條件進行了進一步的規(guī)定：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精神和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。
從上述規(guī)定可以知道開始投入使用的識別方法：
(1)開始辦理了入住手續(xù)：也就是業(yè)主拿到了鑰匙，只要拿到了鑰匙，就算是辦理了入住手續(xù)；
(2)實際入?。壕褪窃诜孔永锷詈途幼?。一棟樓，只要是有一戶入住了，或者是有一戶拿到了鑰匙，這棟樓就屬于稅法上的完工產(chǎn)品。
舉例說明，2008年2月，A房地產(chǎn)開發(fā)公司把一棟寫字樓出包給B建筑公司承建。7月，A公司將該寫字樓預(yù)售給大華服裝廠，收到預(yù)付款300萬元，當(dāng)月按規(guī)定計算出預(yù)計毛利額30萬元，已計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
2、結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本的時點
結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本的時點不是說當(dāng)月達到完工標準，當(dāng)月就要必須結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，而是在第二年匯算清繳結(jié)束前結(jié)轉(zhuǎn)成本就可以了。
這里有個問題：房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年建安工程已經(jīng)發(fā)生（房屋當(dāng)年已峻工，部分已出售），但當(dāng)年底前未取得建安發(fā)票，次年匯算清繳期內(nèi)取得發(fā)票，是否可計入?yún)R算年度的建安成本呢？
根據(jù)（國稅發(fā)[2009]31號）第三十四條企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。
第三十五條開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)在計算成本核算終止日前取得的發(fā)票均可以計入?yún)R算年度計稅成本。
3、房地產(chǎn)企業(yè)會計確認收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本的時點與稅法有差異
會計確認收入的條件一般是：（1）商品房實物移交手續(xù)，（2）取得了買方付款證明。一般來說，會計都是在確認收入的同時結(jié)轉(zhuǎn)成本。而稅法的規(guī)定是在簽定合同的時候確認收入，在完工的時候結(jié)轉(zhuǎn)成本。這樣，無論是確認收入還結(jié)轉(zhuǎn)成本，會計都比稅法慢。因此，房地產(chǎn)在做匯算清繳時，一定要按稅法的規(guī)定提前確認收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本，否則，如果完工了也不結(jié)轉(zhuǎn)成本，仍然按預(yù)計毛利率征稅，未來將面臨補稅、滯納金、處罰的風(fēng)險。
（三）對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)對當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負擔(dān)的預(yù)提費用和當(dāng)期已經(jīng)發(fā)生但應(yīng)按受益期分攤的待攤費用，按稅收規(guī)定進行確認。
（四）對當(dāng)期應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，注意會計和稅法的差異。
1、直接成本：可以直接計入該成本計算對象，如：某一項目支付的地價款，建安成本，以及能分別核算可資本化的利息費用等。
2、間接成本：如多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清對象的公共配套設(shè)施費（有小區(qū)內(nèi)的幼兒園，醫(yī)院等），需要按發(fā)生地點或者用途加以歸集，待結(jié)轉(zhuǎn)時選擇一定的方法分配后計入有關(guān)成本計算對象的費用：最常用的方法有面積分攤法。
3、共同成本：主要有由多個成本對象共同負擔(dān)并按一定比例進行分攤的成本，如：分期開發(fā)一次購入的土地所支付的價款。
（五）對當(dāng)期已完工成本對象的計稅成本進行結(jié)算，并按房地產(chǎn)主管部門核定的可售面積計算其單位工程成本。
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積。
這里的積單位工程成本是包括發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，暫時還不要配比結(jié)轉(zhuǎn)成本。
問題：可售面積如何確定？已實現(xiàn)銷售面積如何確定？
1、建房(1995)第517號文件規(guī)定了商品房銷售面積測算的一般標準，在實踐中要看房管局測繪大隊的測繪面積，銷售面積以測繪面積為準。
2、國稅發(fā)〔2001〕142號：總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積。
需要注意的是，計算單位工程成本時，不能人為扣除拆一還一的銷售面積，致使單位工程成本加大。
3、國稅發(fā)[2005]172號規(guī)定，面積計算，不按套內(nèi)面積。要注意總可售面積要同銷售部門進行核對。
開發(fā)成本在各期之間一般都是按照建筑面積分攤為主，轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品再轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)成本時是按照可售面積來進行分攤，可售面積是可以銷售的房產(chǎn)，建筑面積含不可銷售的配套的公共建筑，兩者是有區(qū)別的。
可售面積=建筑面積—不參與公攤的建筑面積，
不應(yīng)分攤的共有建筑面積包括：
1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。
2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?br>3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。
（六）計算銷售成本（注意要配比結(jié)轉(zhuǎn)成本）
對當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積，按其單位工程成本計算出已銷產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，并在當(dāng)期納稅申報時進行扣除。
已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。
（七）對前期已完工開發(fā)產(chǎn)品本期應(yīng)負擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進行扣除
（八）成本調(diào)整（二次分攤）
屬于成本對象完工后發(fā)生的開發(fā)成本，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，
1、首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，
2、然后再將由已完工成本對象負擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。
開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用其直接成本和能夠分清成本負擔(dān)對象的間接成本，直接計入成本對象。共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有4種。
第三部分：期間費用的扣除及資產(chǎn)的稅務(wù)處理
一、工資薪金
1、允許在稅前扣除的工資是指在一個納稅年度內(nèi)實際發(fā)放的工資。
在會計處理上，預(yù)提的工資計入成本費用，因此，稅前扣除工資與會計核算有差異，稅務(wù)上采取了收付實現(xiàn)制，會計上采取的是權(quán)責(zé)發(fā)生制。企業(yè)在匯算清繳期間實際發(fā)放的工資，不得計入上年的工資支出予以扣除，而應(yīng)計入實際發(fā)放的當(dāng)年在稅前扣除。
例如，2010年12月的工資如在2011年1月發(fā)放，不能在2010年度匯算清繳時扣除，而應(yīng)在實際發(fā)放的年度即2011年扣除。
2、關(guān)于工資薪金總額問題
《實施條例》第四十、四十一、四十二條所稱的“工資薪金總額”，是指企業(yè)按照本通知第一條規(guī)定實際發(fā)放的工資薪金總和，不包括企業(yè)的職工福利費、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費以及養(yǎng)老保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費和住房公積金。屬于國有性質(zhì)的企業(yè)，其工資薪金，不得超過政府有關(guān)部門給予的限定數(shù)額；超過部分，不得計入企業(yè)工資薪金總額，也不得在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除。
3、職工雇傭關(guān)系條件
職工的含義，必須同時符合兩個條件
（1）《中華人民共和國勞動合同法》第十條
建立勞動關(guān)系，應(yīng)當(dāng)訂立書面勞動合同。
已建立勞動關(guān)系，未同時訂立書面勞動合同的，應(yīng)當(dāng)自用工之日起一個月內(nèi)訂立書面勞動合同。用人單位與勞動者在用工前訂立勞動合同的，勞動關(guān)系自用工之日起建立。外籍人員可以將《就業(yè)證》、《專家證》視同勞動合同。
(2)足額繳納社會保險。
財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于促進殘疾人就業(yè)稅收優(yōu)惠政策的通知財稅[2007]92號
五、享受稅收優(yōu)惠政策單位的條件
（三）為安置的每位殘疾人按月足額繳納了單位所在區(qū)縣人民政府根據(jù)國家政策規(guī)定的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險和工傷保險等社會保險。
七、有關(guān)定義
（三）本通知所述“單位在職職工”是指與單位建立勞動關(guān)系并依法應(yīng)當(dāng)簽訂勞動合同或服務(wù)協(xié)議的雇員。
因此，勞務(wù)人員（臨時勞務(wù)工或勞務(wù)派遣工）的費用不屬于稅法上工資薪金范疇，只能憑勞務(wù)發(fā)票稅前扣除，不作為“三費”扣除基數(shù)。
二、利息費用的扣除
1、利息費用，在開發(fā)產(chǎn)品完工前，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在開發(fā)產(chǎn)品完工后，應(yīng)計入財務(wù)費用。
國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十一條規(guī)定，企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。
《〈企業(yè)會計準則第17號———借款費用〉應(yīng)用指南》規(guī)定，符合借款費用資本化條件的存貨，主要包括企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）開發(fā)的用于對外出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)制造的用于對外出售的大型機械設(shè)備等。這類存貨通常需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的建造或者生產(chǎn)過程，才能達到預(yù)定可銷售狀態(tài)。這就是說，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品完工前，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在開發(fā)產(chǎn)品完工后，應(yīng)計入財務(wù)費用。
2、企業(yè)向個人支付利息支出的稅前扣除應(yīng)該注意的問題：
（1）企業(yè)向個人支付利息支出必須取得合法的憑證依據(jù)。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)向自然人借款的利息支出企業(yè)所得稅稅前扣除問題的通知》（國稅函【2009】777號），《發(fā)票管理辦法》第二十一條規(guī)定：所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的個人在購買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動支付款項，應(yīng)當(dāng)向收款方取得發(fā)票。同時，第二十二條規(guī)定：不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷憑證，任何單位和個人有權(quán)拒收。
《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十九條：條例第六條所稱符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證(以下統(tǒng)稱合法有效憑證)，是指：
(一)支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；
另外，《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（國稅函[1995]156號）規(guī)定，貸款屬于“金融保險業(yè)”稅目的征收范圍，貸款是指將資金貸與他人使用的行為。不論金融機構(gòu)還是其他單位，只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為，按“金融保險業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。自然人因貸款取得利息收入屬于經(jīng)營活動，應(yīng)按“金融保險業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。
（2）個人股東也屬于關(guān)聯(lián)方，同樣受比例限制。
財稅［2008］121號規(guī)定：
一、在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關(guān)規(guī)定計算的部分，準予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。
企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：
(一)金融企業(yè)，為5：1；
(二)其他企業(yè)，為2：1。
個人也屬于關(guān)聯(lián)方。《企業(yè)所得稅法》第四十一條企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。
《企業(yè)所得稅法實施條例》第109條關(guān)聯(lián)方，是指與企業(yè)有下列關(guān)聯(lián)關(guān)系之一的企業(yè)、其他組織或者個人：
（一）在資金、經(jīng)營、購銷等方面存在直接或者間接的控制關(guān)系；
（二）直接或者間接地同為第三者控制；
（三）在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系。
（3）同期同類貸款利率包括浮動利率嗎？
《企業(yè)所得稅法》第三十八條企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的下列利息支出，準予扣除：
（一）非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行債券的利息支出；
（二）非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分。
要這里要同期同類貸款利率是包括浮動利率，但是，不能超過金融機構(gòu)同期、同檔次貸款利率（不含浮動）的4倍。
中國人民銀行關(guān)于取締地下錢莊及打擊高利貸行為的通知
銀發(fā)[2002]30號
二、嚴格規(guī)范民間借貸行為。民間個人借貸活動必須嚴格遵守國家法律、行政法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，遵循自愿互助、誠實信用的原則。民間個人借貸中，出借人的資金必須是屬于其合法收入的自有貨幣資金，禁止吸收他人資金轉(zhuǎn)手放款。民間個人借貸利率由借貸雙方協(xié)商確定，但雙方協(xié)商的利率不得超過中國人民銀行公布的金融機構(gòu)同期、同檔次貸款利率（不含浮動）的4倍。超過上述標準的，應(yīng)界定為高利借貸行為。
雖然同期同類貸款利率是應(yīng)該包括浮動利率，但是，目前有許多稅務(wù)局只認可基準利率，因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要遵守當(dāng)?shù)囟悇?wù)局的規(guī)定。
3、集團統(tǒng)借統(tǒng)還關(guān)聯(lián)方借款問題。
房地產(chǎn)公司統(tǒng)一向銀行借款，提供給公司內(nèi)其他項目公司(均是法人企業(yè))使用，項目公司按照銀行利率向公司支付利息，是否允許稅前扣除？
根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。但是企業(yè)集團必須符合規(guī)定的條件。根據(jù)《企業(yè)集團登記管理暫行規(guī)定》，企業(yè)集團應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1.企業(yè)集團的母公司注冊資本在5000萬元人民幣以上，并至少擁有5家子公司；2.母公司和其子公司的注冊資本總和在1億元人民幣以上；3.集團成員單位均具有法人資格。
集團統(tǒng)借統(tǒng)還關(guān)聯(lián)方借款需要什么憑證稅前扣除？
財稅字[2000]7號規(guī)定：中小企業(yè)為解決融資困難，往往由其主管部門或所在企業(yè)集團的核心企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)貸款并統(tǒng)一歸還。經(jīng)研究，現(xiàn)明確如下：
一、為緩解中小企業(yè)融資難的問題，對企業(yè)主管部門或企業(yè)集團中的核心企業(yè)等單位(簡稱統(tǒng)借方)向金融機構(gòu)借款后，將所借資金分撥給下屬單位(包括獨立核算單位和非獨立核算單位)，并按支付給金融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構(gòu)的利息不征收營業(yè)稅。
二、統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位，不得按高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取利息，否則，將視為具有從事貸款業(yè)務(wù)的性質(zhì)，應(yīng)對其向下屬單位收取的利息全額征收營業(yè)稅。
由于集團統(tǒng)借統(tǒng)還關(guān)聯(lián)方借款按金融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構(gòu)的利息不征收營業(yè)稅，因此可以憑協(xié)議、資金劃撥憑證就可以稅前扣除了，不需要開具發(fā)票。
4、售后回購與售后回租的產(chǎn)生的利息不可以稅前扣除。
（1）售后回租
《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第13號）規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎(chǔ)計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務(wù)費用在稅前扣除。
注意，國家稅務(wù)總局公告2010年第13號規(guī)定售后回租不征稅是有條件的，注意“將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)”這個條件，這里的經(jīng)批準是指按商建發(fā)[2004]560號規(guī)定：根據(jù)國務(wù)院辦公廳下發(fā)的商務(wù)部“三定”規(guī)定，原國家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部有關(guān)租賃行業(yè)的管理職能和外商投資租賃公司管理職能劃歸商務(wù)部，今后凡（財稅[2003]16號）中涉及原國經(jīng)貿(mào)委和外經(jīng)貿(mào)部管理職能均改由商務(wù)部承擔(dān)。外商投資租賃公司的市場準入及行業(yè)監(jiān)管工作繼續(xù)按照商務(wù)部的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。也就是說出租方屬于經(jīng)商務(wù)部批準的從事融資租賃的企業(yè)，出售方即承租方可以按國家稅務(wù)總局公告2010年第13號的規(guī)定不征增值稅、營業(yè)稅、融資利息作為財務(wù)費用稅前列支；出租方屬于未經(jīng)商務(wù)部批準的從事融資租賃的企業(yè)，出售方即承租方要按國稅函【2007】603號文、國稅函[2008]576號規(guī)定征收營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，承租人支付的屬于融資利息的部分，不能作為企業(yè)財務(wù)費用在稅前扣除。
（2）售后回購
國稅函[2008]875號
（三）采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認條件的，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應(yīng)確認為負債，回購價格大于原售價的，差額應(yīng)在回購期間確認為利息費用。
售后回購的會計與稅法差異本來基本沒有了。
會計：售后回購，是指企業(yè)在銷售資產(chǎn)的同時又以合同的形式約定日后按一定價格重新購回該資產(chǎn)。售后回購業(yè)務(wù)從本質(zhì)上看是一項融資業(yè)務(wù)，且在形式上的銷售發(fā)生后，一般仍然保留對資產(chǎn)的控制權(quán)與管理權(quán)，因而不符合銷售確認的條件，在會計核算中不確認收入?；刭弮r格大于原售價的差額，應(yīng)在回購期間按期計提利息，計入財務(wù)費用。
國稅函2008]875號規(guī)定：采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認條件的，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應(yīng)確認為負債，回購價格大于原售價的，差額應(yīng)在回購期間確認為利息費用。
1、2008年1月1日,某房地產(chǎn)企業(yè)將房屋銷售給乙企業(yè)，銷售額5000萬元，合同約定2年后回購，回購價格6000萬元。
（1）銷售：
借：銀行存款5000
貸：應(yīng)付帳款5000(確認為負債)
(2)2008年——2009年每年年底：
借：財務(wù)費用500
貸：應(yīng)付帳款500
稅務(wù)處理：年度匯算清繳時納稅不需要調(diào)增應(yīng)納稅所得額500萬元（假定不超過當(dāng)年銀行同期利率。
（3）回購年度（2010年）
借：應(yīng)付帳款6000
貸：銀行存款6000
但是，房地產(chǎn)企業(yè)目前禁止返本銷售、售后包租，售后回購與售后回租的產(chǎn)生的利息不可以稅前扣除。
《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定：“不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關(guān)規(guī)定處罰。
6、企業(yè)對外投資時資金不足，向銀行借款，此筆借款產(chǎn)生的借款利息能否企業(yè)所得稅稅前扣除，是否需要資本化？
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復(fù)》(國稅函[2009]312號)文件規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負擔(dān)，不得在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除。投資者資本金到位，企業(yè)因?qū)ν馔顿Y資金不足而發(fā)生的借款費用，且符合國家有關(guān)稅收規(guī)定的，允許稅前扣除。
7、把資金占用費籌劃成為違約金的做法不可取
例如，甲公司于2008年拿地皮一塊，由于資金緊張，欲與乙公司合作開發(fā)，約定由乙公司出資2000萬投入甲公司，并已甲公司名義開發(fā)，后由于種種原因，合作失敗，經(jīng)協(xié)商，甲公司同意支付乙公司150萬元作為損失賠償。甲公司可否憑合作協(xié)議、損失賠償協(xié)議、付款記錄在所得稅前扣除150萬呢？
違約金是稅務(wù)稽查的重點。如果經(jīng)稽查認定所謂的違約金實質(zhì)是資金占用費，將會被補營業(yè)稅，滯納金和罰款。
三、廣告宣傳費、業(yè)務(wù)招待費與會議費
（一）廣告宣傳費
1、廣告費與業(yè)務(wù)宣傳費支出標準。
《企業(yè)所得稅法》第8條，《企業(yè)所得稅實施條例》第44條：不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入15％，超過部分，準予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除
（1）發(fā)生：按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則屬于當(dāng)期負擔(dān)的廣告宣傳費，不管支付在當(dāng)期支付，可以在當(dāng)期扣除。超過部分，準予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。
（2）符合條件：
廣告費支付對象應(yīng)當(dāng)具有從業(yè)資質(zhì)。
2、房地產(chǎn)企業(yè)沒有收入年度的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費及業(yè)務(wù)招待費的處理
原來的國稅發(fā)[2006]31號文第八條規(guī)定：
新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的,與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費,可以向后結(jié)轉(zhuǎn),按稅收規(guī)定的標準扣除,但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。該政策業(yè)務(wù)招待費的規(guī)定已經(jīng)結(jié)束
2008年1月1日以后，廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費仍然可以向后結(jié)轉(zhuǎn)；但是，房地產(chǎn)企業(yè)在沒有收入的年度不能扣除業(yè)務(wù)招待費，也不可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，也不能進開辦費。
《企業(yè)會計準則――應(yīng)用指南》附錄（管理費用）明確開辦費的核算范圍：包括籌辦人員職工薪酬、辦公費、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)成本的借款費用等，開辦費的核算范圍并沒有包括業(yè)務(wù)招待費。
3、廣告費業(yè)務(wù)宣傳費扣除基數(shù)問題：
根據(jù)國稅函[2009]202號的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)在計算業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費等費用扣除限額時，其銷售（營業(yè)）收入額應(yīng)包括《實施條例》第二十五條規(guī)定的視同銷售（營業(yè)）收入額。
4、從事股權(quán)投資業(yè)務(wù)的企業(yè)廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費都不可以扣除。
國稅函[2010]79號規(guī)定：對從事股權(quán)投資業(yè)務(wù)的企業(yè)（包括集團公司總部、創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)等），其從被投資企業(yè)所分配的股息、紅利以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，可以按規(guī)定的比例計算業(yè)務(wù)招待費扣除限額。
注意國稅函[2010]79號僅是對業(yè)務(wù)招待費作出規(guī)定，并沒有對對廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費作出規(guī)定，因此，廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費不可以扣除。
5、特別要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費必須要取得服務(wù)業(yè)發(fā)票，不能取得建筑安裝業(yè)發(fā)票。廣告公司如果按服務(wù)業(yè)要交5%營業(yè)稅，另外還要交3%的文化建設(shè)費，綜合稅率8%；廣告公司如果按建筑安裝業(yè)只交3%的營業(yè)稅，有5%的稅率差。所以，廣告公司喜歡提供建筑安裝業(yè)發(fā)票給房地產(chǎn)企業(yè)。如果房地產(chǎn)企業(yè)接受了廣告公司提供的建筑安裝業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機關(guān)可能作如下處理：
《發(fā)票管理辦法》第四十一條違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機關(guān)沒收違法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款。
（二）業(yè)務(wù)招待費
與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的企業(yè)外部人員的交通費用能否據(jù)實在所得稅前扣除？
根據(jù)《企業(yè)所得稅法》規(guī)定：企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。有關(guān)的支出是指與取得收入直接相關(guān)的支出。合理的支出是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。
因此，企業(yè)負擔(dān)與本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的客戶的交通、食宿等費用，如果符合業(yè)務(wù)招待費范疇的，相關(guān)支出可以在業(yè)務(wù)招待費中列支。
（三）會議費
企業(yè)通過旅行社組織的與取得收入有關(guān)的合理的會議費，要確保其真實性，主管稅務(wù)機關(guān)要求提供證明資料的，應(yīng)能夠提供證明其真實性的合法憑證及相關(guān)材料，否則，不得在稅前扣除。會議費證明材料應(yīng)包括：會議時間、地點、預(yù)算、出席人員、內(nèi)容、目的、費用標準、支付憑證等。
四、“三費”的扣除
（一）職工福利費
職工福利費要注意以下幾個問題：
1、稅法將通訊補貼排除在職工福利費范圍之外.
財企[2009]242號
二、企業(yè)為職工提供的交通、住房、通訊待遇，已經(jīng)實行貨幣化改革的，按月按標準發(fā)放或支付的住房補貼、交通補貼或者車改補貼、通訊補貼，應(yīng)當(dāng)納入職工工資總額，不再納入職工福利費管理；尚未實行貨幣化改革的，企業(yè)發(fā)生的相關(guān)支出作為職工福利費管理，但根據(jù)國家有關(guān)企業(yè)住房制度改革政策的統(tǒng)一規(guī)定，不得再為職工購建住房
企業(yè)給職工發(fā)放的節(jié)日補助、未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐費補貼，應(yīng)當(dāng)納入工資總額管理。
國稅函[2009]3號文為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費用、未實行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補貼、供暖費補貼、職工防暑降溫費、職工困難補貼、救濟費、職工食堂經(jīng)費補貼、職工交通補貼
稅法將通訊補貼排除在職工福利費范圍之外，并且不區(qū)分是否實行貨幣化改革，將企業(yè)為職工住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣性福利，統(tǒng)統(tǒng)作為職工福利費處理。
國稅函〔2009〕3號文對允許在稅前扣除的福利費支出范圍做了列舉，不在列舉范圍的福利費支出，即使按照財務(wù)會計制度規(guī)定計入了福利費，也不允許作為福利支出作稅務(wù)處理，這些支出應(yīng)就其支出的性質(zhì)，依據(jù)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)所得稅政策規(guī)定判斷是否允許在稅前扣除。
有些地方（例如北京）規(guī)定個人報銷的通訊費，其通訊工具的所有者為個人，發(fā)生的通訊費無法分清是用于個人使用還是用于企業(yè)經(jīng)營，不能判斷其支出是否與企業(yè)的收入有關(guān)，因此應(yīng)作為與企業(yè)收入無關(guān)的支出，不予從稅前扣除；有些地方（例如天津）則規(guī)定：企業(yè)支付與其經(jīng)營活動有直接關(guān)系職工的辦公通訊費用，暫按每人每月不超過300元標準，憑合法憑證在企業(yè)所得稅前據(jù)實扣除。
2、旅游費無論會計還是稅法不可以在福利費列支。
國稅函〔2009〕3號對允許在稅前扣除的福利費支出范圍做了列舉，旅游費不在列舉范圍；企業(yè)財務(wù)通則財政部令第41號規(guī)定：
第四十六條的規(guī)定，企業(yè)不得承擔(dān)屬于個人的下列支出：
（一）娛樂、健身、旅游、招待、購物、饋贈等支出。
（二）購買商業(yè)保險、證券、股權(quán)、收藏品等支出。
（三）個人行為導(dǎo)致的罰款、賠償?shù)戎С觥?br>（四）購買住房、支付物業(yè)管理費等支出。
（五）應(yīng)由個人承擔(dān)的其他支出
（二）職工教育經(jīng)費
要注意教育經(jīng)費的列支范圍，財建【2006】317號規(guī)定：職工參見學(xué)歷教育、學(xué)位教育發(fā)生的學(xué)費支出，應(yīng)當(dāng)由職工個人負擔(dān)，不得計入教育經(jīng)費。
例如，企業(yè)在職工教育經(jīng)費列支了老總的EMBA學(xué)費，企業(yè)為必須納稅調(diào)整應(yīng)納稅所得額；還應(yīng)當(dāng)將報銷的費用并入當(dāng)期工資薪金所得繳納個人所得稅。
（三）工會經(jīng)費
工會經(jīng)費稅前扣除講究的是撥繳，而不是使用情況。2010年7月1日前，取得了《工會經(jīng)費撥繳款專用收據(jù)》就可以稅前扣除；2010年7月1日以后，要取得財政部統(tǒng)一印制并套印財政部票據(jù)監(jiān)制章的《工會經(jīng)費收入專用收據(jù)》才可以稅前扣除。工會經(jīng)費的使用與企業(yè)所得稅沒有關(guān)系，但是，與個人所得稅有關(guān)系。
五、傭金的扣除
1、內(nèi)銷的傭金按委托銷售收入金額的5%扣除，外銷的傭金按委托銷售收入金額的10%扣除。
財稅〔2009〕29號文規(guī)定：支付的手續(xù)費及傭金數(shù)額，不得超過所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認的收入金額的5%，支付手續(xù)費及傭金的形式，除委托個人代理外，不得以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付；國稅發(fā)[2009]31第20條規(guī)定：企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據(jù)實扣除。
企業(yè)支付的傭金，若能提供勞務(wù)發(fā)票的，可在稅前扣除；反之，則不行。企業(yè)支付境外傭金，國際上大多數(shù)國家的稅務(wù)機關(guān)沒有監(jiān)印、發(fā)售發(fā)票，只有收據(jù)，必須提供合法合同、銀行外匯支付憑證，方可在稅前扣除。對支付給個人的傭金，按規(guī)定代扣代繳個人所得稅后，可在稅前扣除。
2、參加土地競拍時支付的傭金等費用可否作為開發(fā)成本呢？
取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。”傭金是支付給中介機構(gòu)而不是支付給土地出讓方或轉(zhuǎn)讓方的，因此不應(yīng)當(dāng)作為取得土地使用權(quán)所支付的金額作為開發(fā)成本，但可以計入管理費用計算比例扣除
六、捐贈支出
財稅[2008]160號：捐贈支出，準予扣除，需符合以下兩個條件：
（1）捐贈的對象必須為公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其部門。財稅[2010]45號補充規(guī)定：縣級以上人民政府及其組成部門和直屬機構(gòu)的公益性捐贈稅前扣除資格不需要認定。公益性社會團體的名單，通過財稅[2009]85號（明確了68家）就目前來說，在名單之中的團體才能認可為公益性社會團體；注意：捐贈的公益性社會團體不在名單內(nèi)，或雖在名單內(nèi)但企業(yè)或個人發(fā)生的公益性捐贈支出不屬于名單所屬年度的，不得扣除。
（2）捐贈支出能扣除的票據(jù)是什么？
財稅[2010]45號規(guī)定：五、對于通過公益性社會團體發(fā)生的公益性捐贈支出，企業(yè)或個人應(yīng)提供省級以上（含省級）財政部門印制并加蓋接受捐贈單位印章的公益性捐贈票據(jù)，或加蓋接受捐贈單位印章的《非稅收入一般繳款書》收據(jù)聯(lián)，方可按規(guī)定進行稅前扣除。
財政部關(guān)于印發(fā)《公益事業(yè)捐贈票據(jù)使用管理暫行辦法》的通知財綜[2010]112號
第五條各級人民政府財政部門（以下簡稱各級財政部門）是捐贈票據(jù)的主管部門，按照職能分工和管理權(quán)限負責(zé)捐贈票據(jù)的印制、核發(fā)、保管、核銷、稽查等工作。
第三十三條本辦法自2011年7月1日起施行。
中國最基層的政府是鄉(xiāng)鎮(zhèn)，因此，2011年7月1日以后鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府印制的捐贈票據(jù)可以稅前扣除。
七、稅金的扣除
國稅發(fā)【2009】第十二條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當(dāng)期按規(guī)定扣除。”
這里要注意以下幾點：
1、土地增值稅必須實際繳納（例如預(yù)征的）才可以稅前扣除，計提土地增值稅不可以稅前扣除。也就是說，如果沒有在2010年實際支付的土增稅，則無法在2010年稅前抵扣。
這樣，如果平時的土地增值稅預(yù)征率過低，土地增值稅清算時就會出現(xiàn)大量的稅款，
這些大量的土地增值稅由于沒有收入抵扣，可能會造成虧損，如果企業(yè)沒有后續(xù)項目，將會造成永久虧損。針對這種情況，國家稅務(wù)總局2010年29號公告規(guī)定，
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，可以按照29號公告申請退稅；如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，或盡管土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前年度已按稅法規(guī)定彌補完畢的，不能按照29號公告退稅。
2、會計的預(yù)收帳款，稅法要求交營業(yè)稅，這個營業(yè)稅必須要實際繳納了才可以稅前抵扣。
八、資產(chǎn)的稅務(wù)處理問題與虧損的彌補
（一）資產(chǎn)折舊或攤銷問題
1、以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的稅務(wù)處理問題
以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)在進行稅務(wù)處理時能否計算折舊或攤銷從稅前扣除？目前稅務(wù)部門有兩種截然不同的觀點，因此，企業(yè)要密切關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)局的規(guī)定。
觀點一：準予扣除
以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)按照《會計準則》的規(guī)定，是以公允價值的變動計算相應(yīng)的損益，不計提折舊。《企業(yè)所得稅法》未對以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)做特殊規(guī)定，因此其稅務(wù)處理應(yīng)按稅法對資產(chǎn)的一般性規(guī)定進行處理。在實際征管中，凡符合稅法規(guī)定的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)，應(yīng)按稅法規(guī)定計算折舊、攤銷，并準予扣除。會計與稅法不一致的，應(yīng)按照稅法規(guī)定調(diào)整。
這是北京最新的2010年問題解答
觀點二：不準予扣除
如果會計核算在賬務(wù)處理上沒有進行攤銷和計提折舊，則不允許調(diào)減。而會計準則對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量是不可以計提折舊的。
2、企業(yè)會計核算確定的固定資產(chǎn)預(yù)計使用壽命高于稅法該類固定資產(chǎn)最低折舊年限的，是否允許企業(yè)在年度納稅申報時就該類資產(chǎn)的折舊進行納稅調(diào)整？
這個問題全國的爭議非常大。例如，企業(yè)的房屋會計上按照30年計提折舊，稅務(wù)上按照20年計提折舊，并且在年末納稅申報表進行納稅調(diào)減，是否允許？
許多稅務(wù)機關(guān)認為，實施條例第六十條規(guī)定了各類固定資產(chǎn)的最短折舊年限，這里的“年限”指企業(yè)確定的符合稅法規(guī)定的折舊年限，企業(yè)的房屋會計上按照30年計提折舊，并沒有違反稅法的規(guī)定，因此不能進行納稅調(diào)減。有的地方的稅務(wù)局可以納稅調(diào)減。要密切留意當(dāng)?shù)囟悇?wù)局的意見。
3、購買古董字畫等計提的折舊問題
根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，只有同企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的支出才能在企業(yè)所得稅前扣除，企業(yè)購買古董字畫等計提的折舊，屬于同企業(yè)經(jīng)營無關(guān)的支出，不允許在企業(yè)所得稅前扣除。
4、購進軟件并縮短其折舊或攤銷年限的，應(yīng)經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核準。
財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》財稅[2008]1號)第一條第五款規(guī)定，企事業(yè)單位購進軟件，凡符合固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)確認條件的，可以按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核準，其折舊或攤銷年限可以適當(dāng)縮短，最短可為2年。應(yīng)經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核準。現(xiàn)在許多稅務(wù)局是采取備案的形式。
5、企業(yè)在經(jīng)營活動中使用私人車輛，其發(fā)生的費用和折舊，能否扣除？
由于企業(yè)不具有該項資產(chǎn)的所有權(quán)，因此不可以計提折舊在稅前扣除。如果企業(yè)與個人簽訂了租賃協(xié)議，按照協(xié)議規(guī)定支出的費用如能提供充分、合理的憑證，可在稅前扣除。
6、接受投資的非貨幣資產(chǎn)可以依據(jù)評估報告和驗資證明稅前扣除
《公司法》第27條：企業(yè)以非貨幣資產(chǎn)對外投資，必須對非貨幣資產(chǎn)進行評估，并按評估價值作為雙方交易價格。納稅人以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股不是經(jīng)營活動，沒有發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收付款行為，根據(jù)《發(fā)票管理辦法實施細則》
第二十六條規(guī)定：填開發(fā)票的單位和個人必須在發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)確認營業(yè)收入時開具發(fā)票。未發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)一律不準開具發(fā)票。
因此，接受投資的非貨幣資產(chǎn)可以依據(jù)評估報告和驗資證明進行折舊或攤銷并稅前扣除。
