大部分人決定買房時，都有遇到同一個問題：貸款。在貸款方面你會時常遇見各種問題，如商業(yè)貸款是什么，公積金貸款怎么算，商業(yè)貸款能否轉(zhuǎn)為公積金貸款，商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款的條件和流程等諸多問題。
1.商業(yè)貸款是什么
個人住房商業(yè)貸款是為了購買商品房向銀行申請的一種貸款。
有關(guān)銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請貸款品種：一是參加住房儲蓄的居民;二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)為居民購房貸款向銀行提供擔(dān)保。
2.公積金貸款是什么
公積金貸款是指繳存住房公積金的職工享受的貸款，發(fā)放對象特殊：必須繳納住房公積金的職工才能享受這種貸款的優(yōu)惠。
3.公積金貸款與商業(yè)貸款的區(qū)別：
| 公積金貸款 | 商業(yè)貸款 | |
|---|---|---|
| 貸款利率 | 公積金貸款5年以上利率是3.25% | 商貸的基準(zhǔn)利率5年以上是4.90% |
| 貸款比例 | 同樣一套房子，純公積金貸款首套最多可貸到8成 | 同樣一套房子，商業(yè)貸款首套能貸7成 |
| 貸款流程 | 在辦理過戶之后審核貸款 | 在辦理過戶之前審核貸款 |
| 審批時間 | 大約需要40個工作日 | 大約20個工作日 |
| 貸款來源 | 公積金緝費(fèi)者繳納的資金 | 主要是商業(yè)銀行等放貸機(jī)構(gòu)籌集的社會公眾資金 |
| 使用人群 | 只對公積金繳納者開放 | 針對所有符合條件的社會公眾開放 |
| 利息用途 | 公積金利息只能用于保障性住房建設(shè) | 商業(yè)房貸的利息是商業(yè)行為的盈利，歸相關(guān)的投資人 |
| 審批機(jī)構(gòu) | 需要通過公積金管理中心審批，決定權(quán)在公積金管理中心，銀行只是執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 | 主要通過銀行審批，決定權(quán)在銀行 |
| 年限和額度 | 不同銀行和不同城市公積金管理中心規(guī)定不同，一般來說商業(yè)貸款可以選擇的還貸期更長更靈活，額度更高。 | |
| 二套房 | 基本不受二套房貸的政策影響，同樣可以享受優(yōu)惠利率 | 對二套房貸的政策性限制更多，利率更高 |
4.公積金貸款怎么算
分等額本金還款、等額本息還款、自由還款法三種計(jì)算方法。
等額本金還款法
等額本金是指一種貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數(shù)也越來越少。
等額本金貸款計(jì)算公式：
每月還款金額 = （貸款本金 / 還款月數(shù)）+（本金 — 已歸還本金累計(jì)額）×每月利率
等額本息還款法
等額本息是指一種購房貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。
每月還款額計(jì)算公式如下：
[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)]÷[（1+月利率）^還款月數(shù)－1]
自由還款法
自由還款就是你申請住房公積金貸款時，住房公積金管理中心根據(jù)你的借款金額和期限，給出一個最低還款額，以后你在每月還款數(shù)額不少于這一最低還款額的前提下，可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況，自由安排每月還款額的還款方式。
5.商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的條件
1、申請人需要符合《住房公積金委托貸款實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，如本地戶口、月收入充足等;
2、申請人已辦理商業(yè)性貸款，有完整的貸款、產(chǎn)權(quán)證、契稅證、抵押登記手續(xù);
3、已向原按揭銀行申請?zhí)崆斑€貸并獲得銀行同意;
4、申請人具有良好的信譽(yù)，無連續(xù)二期以上逾期貸款記錄。
6.商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款流程
按照解決欠款途徑的不同，商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的流程分為二種流程：
一、自籌資金
二、墊資公司或擔(dān)保公司
提醒：大家在實(shí)際的辦理過程中由于二者之間的操作存在著地區(qū)執(zhí)行差異和操作流程復(fù)雜的因素，所以在實(shí)施之前一定要做好前期咨詢的準(zhǔn)備工作，盡量避免麻煩！
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