銀行辦理的以房屋所有權(quán)為抵押物的個人抵押貸款，經(jīng)登記、并經(jīng)公證賦予強制執(zhí)行效力，債權(quán)一定可以實現(xiàn)嗎？
客戶經(jīng)理在辦理貸款業(yè)務(wù)時，認(rèn)為經(jīng)過登記、公證的抵押貸款風(fēng)險較小，實則不然，雖具有強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書，此類貸款的潛在風(fēng)險也許更大。
相關(guān)案例
一、案件簡介：2015年6月12日， 借款人張三經(jīng)某農(nóng)商行的特優(yōu)客戶介紹，以自己名下房產(chǎn)做抵押擔(dān)保，在該農(nóng)商行貸款50萬元，期限三年，在房管局登記并經(jīng)公證處公證該債權(quán)文書（即：抵押借款合同）賦予強制執(zhí)行效力。貸款發(fā)放后，張三違反合同約定，至農(nóng)商行申請執(zhí)行證書之日起，累計三個月未按合同約定按月結(jié)息，農(nóng)商行為實現(xiàn)自己的權(quán)益，向公證處申請了執(zhí)行證書并遞交法院強制執(zhí)行。
二、法院執(zhí)行情況：法院執(zhí)行庭在執(zhí)行查封時，發(fā)現(xiàn)該房屋居住人不是張三而是案外人李四，經(jīng)執(zhí)行庭進一步了解，李四于2015年3月1日已居住在此，也就是說在張三與農(nóng)商行辦理抵押貸款之前三個月已經(jīng)以50萬元價格與李四簽訂了房屋買賣協(xié)議，李四已按協(xié)議約定向張三首付了30萬元，剩余20萬元待過戶手續(xù)辦完之后給付。李四因張三一直沒有按約定履行過戶手續(xù)，已經(jīng)向法院提起訴訟，案件正在審理中。故，法院裁定就本次執(zhí)行程序終結(jié)，農(nóng)商行的權(quán)益沒有得到實現(xiàn)。
農(nóng)商行得知這一消息，及時向法院申請，以具有獨立請求權(quán)的第三人參加到訴訟中，一審判決結(jié)果是：房屋買賣合同合法有效，產(chǎn)權(quán)過戶的訴訟請求因條件尚不成熟，本院不予處理。
另，李四因擔(dān)心房產(chǎn)權(quán)的歸屬，一方面以農(nóng)商行客戶經(jīng)理等人在辦理抵押時違反規(guī)定未入戶實際調(diào)查為由，不斷的在政府、總行及銀監(jiān)局上訪，要求處分客戶經(jīng)理等人并提出對其造成的損失給予賠償?shù)囊?。一面以張三與農(nóng)商行的借款抵押合同違反商業(yè)銀行法為由，上訴法院確認(rèn)該抵押合同無效。給農(nóng)商行的工作及聲譽造成很大的不良影響。
客戶經(jīng)理找到該筆借款的介紹人，介紹人此時雖不推卸責(zé)任但以各種理由拖延。因介紹人只是介紹沒有書面擔(dān)保，農(nóng)商行也沒有辦法，
三、案例分析：1、房產(chǎn)抵押雖然是以登記為生效要件，但是能給實現(xiàn)抵押債權(quán)帶來阻力的除了租賃，此類情況也在之列。2、再優(yōu)質(zhì)的客戶或者熟人介紹也不能代替從專業(yè)角度的調(diào)查。3、公證處也不能替代農(nóng)商行自己的法定職責(zé)——調(diào)查。4、該案從普通人看起來是詐騙，但在法律上只構(gòu)成民事欺詐，而不能構(gòu)成刑事詐騙罪（雙方均去公安局報案，但公安局不予立案，在次不多論述），再者，假如構(gòu)成刑事詐騙，銀行的相關(guān)人員及領(lǐng)導(dǎo)也必然被牽扯進去，該行因案件涉及的考核及責(zé)任追究更是難以想象，即便是從刑事上立案未必能追回損失。該案是一筆典型的熟人介紹的抵押貸款（客戶經(jīng)理與借款人也是認(rèn)識的），正因為熟人介紹、彼此相識，客戶經(jīng)理放松了警惕。在調(diào)查時，客戶經(jīng)理其實與客戶已經(jīng)上樓到家門口拍了照，在入室時，客戶謊稱自己把鑰匙忘帶，落在自己的工作室了，就這樣輕輕地掩飾過去了。客戶抵押貸款比較常見的糾紛往往與出租有關(guān)，但近年來，與買賣有關(guān)引起抵押權(quán)糾紛也在有增無減。依《照物權(quán)法》、《擔(dān)保法》來講，農(nóng)商行的權(quán)益是應(yīng)當(dāng)能實現(xiàn)的。因為不動產(chǎn)的抵押或者買賣按照法律規(guī)定必須在房管部門進行登記；張三和李四之間的買買沒有按照法律規(guī)定進行預(yù)售登記。但是《最高院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》卻使農(nóng)商行就該筆借款的權(quán)益無法得到實現(xiàn)（條文見下方）。該規(guī)定主要基于綜合考慮我國普通民眾的法律意識、政府登記制度的完善性以及社會的穩(wěn)定而出臺的。此類貸款的風(fēng)險點在于：1、是否了解相關(guān)法律及相關(guān)案件的特殊規(guī)定；2、識別抵押房產(chǎn)權(quán)屬是否有爭議、以及客戶的經(jīng)濟現(xiàn)狀。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，銀行間的競爭也日益激烈，營銷任務(wù)也日益加大，風(fēng)險責(zé)任追究也日益嚴(yán)格，客戶經(jīng)理為了減少風(fēng)險，普遍看好抵押貸款，認(rèn)為抵押貸款風(fēng)險小，因此在辦理“眾里尋他千百度”的抵押貸款時審查往往比較粗放。但是，歸根結(jié)底，借款人經(jīng)濟償還實力才是第一位，處置抵押物只能在退而求其次的情況下。如果在該案中，客戶經(jīng)理在貸前按照貸款相關(guān)規(guī)定進行深入實際調(diào)查，即可發(fā)現(xiàn)該房屋產(chǎn)權(quán)有爭議，可避免此筆貸款產(chǎn)生的風(fēng)險；如果對該借款人經(jīng)濟償還實力進行深入的調(diào)查，也可避免該筆借款的發(fā)生。當(dāng)然，如果沒有最高院關(guān)于此類問題的規(guī)定，農(nóng)商行的權(quán)益也是完全能得到實現(xiàn)的。該案提醒我們：1、必須了解相關(guān)業(yè)務(wù)的法律法規(guī)，2、受理每筆借款業(yè)務(wù)，貸前調(diào)查功課必須做足，不要因為抵押、質(zhì)押，或者與借款人熟悉等原因而忽視貸前調(diào)查，再好的抵押物都受市場及其他因素的影響。
四、相關(guān)法條：
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》
第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記
《物權(quán)法》
第六條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。
第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
第十條 不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。
第二十條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
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