萬科正定文化村首次開盤銷售，用小回當(dāng)年直接寫砸的高考作文題目來形容，再合適不過：
意料之外，情理之中。
當(dāng)下的石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)，「算不上好」。雖然在成交規(guī)模上還穩(wěn)得住，但「政策天」可是烏云密布：決策層提出「不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段」，已經(jīng)貫徹到各級(jí)政府部門，在石家莊政府部門內(nèi)部流出的文件上，小回赫然看到了類似的政策表述，這一項(xiàng)，掐斷了市場(chǎng)對(duì)調(diào)控可能「網(wǎng)開一面」的全部希望。
尤其嚴(yán)厲的是金融政策，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清每次發(fā)聲，言必談「遏制房地產(chǎn)金融化、泡沫化」，更是扼殺了房企通過金融「輸血」，市場(chǎng)通過金融變現(xiàn)的全部希望。
高處不勝寒。購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生深刻變化：以往，購(gòu)房者的投資預(yù)期普遍在三至五年、年化10%至20%，復(fù)合年化還是奔著2016年和2017年的水平去的。然而，理想很豐滿、現(xiàn)實(shí)太骨感，如今購(gòu)房者的投資預(yù)期已經(jīng)變成了五年以上、「年化跑贏通貨膨脹或貨幣理財(cái)就可以」。
沒話說，三年下「房本」，變現(xiàn)方有門路，即便購(gòu)房者想「短炒」，也是「炒作無路」。
同樣的，房企的市場(chǎng)預(yù)期也在發(fā)生深刻變化：舉凡手中有新項(xiàng)目開盤銷售，面向首置或首次改善需求，能在流量上跑起來的項(xiàng)目，房企的預(yù)期一般在「當(dāng)日六、七成，后續(xù)轉(zhuǎn)平銷」；能去化個(gè)八、九成，那就算是「謝天謝地你來了」；要是能實(shí)現(xiàn)開盤售罄，更是想都不敢想的事情。
因此，也無怪乎萬科正定文化村首次開盤銷售，332套房源，超過一倍的認(rèn)籌規(guī)模，開盤當(dāng)天全部售罄，這讓一些冷言冷語的「鍵盤俠」和吃瓜看戲的同行驚愕不已。
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正定新區(qū)到底還值不值得出手？
這個(gè)命題自2019年河北決策層提出，正定新區(qū)的功能定位「重新調(diào)整」后，便一直是「?！乖谫?gòu)房者心頭的大問題。一方面，石家莊的行政中心搬進(jìn)正定新區(qū)，短期來看已經(jīng)落空，設(shè)立正定新區(qū)這八、九年以來，市場(chǎng)各方幾乎將全部的注意力放在了這一點(diǎn)上，一朝落空，如同正定新區(qū)市場(chǎng)這棵大樹的「根基」被動(dòng)搖。
另一方面，在新版城市總體規(guī)劃未公布前，中心城區(qū)堅(jiān)持五、六年的「一城兩岸三組團(tuán)」實(shí)質(zhì)上已經(jīng)破局，中心城區(qū)再求擴(kuò)張需要另謀出路，而正定新區(qū)則需要和正定縣更緊密地融合在一起。
一時(shí)之間，正定新區(qū)是否已經(jīng)「降級(jí)」，是否已經(jīng)淪為「正定縣的新區(qū)」，這樣的爭(zhēng)論便從未停止過。
即便在爭(zhēng)奪國(guó)家級(jí)新區(qū)敗給雄安新區(qū)后，正定新區(qū)通過「自貿(mào)區(qū)」拿到了政策層面的最大支持，可市場(chǎng)對(duì)正定新區(qū)的預(yù)期已經(jīng)呈現(xiàn)出極其嚴(yán)峻的「兩極分化」。這樣的分裂局面，使購(gòu)房需求的觀望情緒無以復(fù)加。在經(jīng)歷了購(gòu)房需求的三輪「洗牌」之后，當(dāng)下還留在正定新區(qū)的首置和首次改善需求，在「政策天」惡劣、「經(jīng)濟(jì)面」下行、「錢袋子」收緊的背景下，面對(duì)「正定新區(qū)到底還值不值得出手」這個(gè)命題，有些猶豫和逡巡，也就顯得自然而然。
從2018年11月至2019年3月，正定新區(qū)有14宗住宅用地供應(yīng)，面積30.79萬平方米，容積率全部在2.0以下，可形成的建筑面積超過60萬平方米，都在2019年7月之后出現(xiàn)在了正定新區(qū)的市場(chǎng)上。然而，時(shí)移世易，也是這半年，正定新區(qū)從「根基」上便出現(xiàn)的變化，聯(lián)動(dòng)著市場(chǎng)基本面也出現(xiàn)了變化：供應(yīng)規(guī)模放大，購(gòu)房需求搖擺，房企和項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)更嚴(yán)峻了。
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畢竟，萬科不是「大羅神仙」。僅靠「萬科」這塊牌子，在當(dāng)下的正定新區(qū)市場(chǎng)想要扭轉(zhuǎn)乾坤，幾乎是不可能的。可萬科和萬科正定文化村很聰明地抓住了「勢(shì)」，把住了「術(shù)」。
誰也不要跟命去斗。在功能定位調(diào)整后，正定新區(qū)的命運(yùn)也就此改寫。從清明小長(zhǎng)假到這個(gè)夏天，市場(chǎng)各方基于「石家莊的行政中心」構(gòu)建的正定新區(qū)市場(chǎng)預(yù)期，全部被打破，所有人都在重新審視這座滹沱河北岸，已經(jīng)砸了六百個(gè)「小目標(biāo)」的新城區(qū)，將向何處去。
事實(shí)上，對(duì)于正定新區(qū)而言，真正和正定縣擁抱在一起，其實(shí)是個(gè)不錯(cuò)的歸宿。傳統(tǒng)意義上，石家莊人習(xí)慣將正定新區(qū)看做是中心城區(qū)的「新區(qū)」，也是中心城區(qū)的未來和延伸。中心城區(qū)配套雖全、經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先，可城市面貌和天際線和省會(huì)城市并不匹配，前兩天一場(chǎng)小雨就能把城市交通折騰到令人崩潰，怨不得河北決策層直接給石家莊制定了「十大工程」，核心就是一個(gè)詞：
城市更新。
可城市更新談何容易，先拆除、后重建，投資靡費(fèi)、費(fèi)時(shí)費(fèi)力。無論是通州之于北京，還是鄭東之于鄭州，跳出中心城區(qū)，新建新城區(qū)，是絕大多數(shù)「有量級(jí)」的城市共同的選擇。在這一點(diǎn)，石家莊也選擇走這條路，在道理上，并沒有錯(cuò)。
集中河北、石家莊和正定三級(jí)政府力量，八、九年的時(shí)間，正定新區(qū)有了如今的基礎(chǔ)，著實(shí)不易。這其中，行政級(jí)別背后的資源吸引力扮演了相當(dāng)重要的「無形之手」作用。
在中國(guó)，城市的級(jí)別往往是由主政官員的行政級(jí)別來代表的。像湖北省的武漢市，其市委書記系湖北省委副書記，「副省級(jí)」的級(jí)別；河北雄安新區(qū)的黨工委書記，首先是「河北省委常委、副省長(zhǎng)」，僅在這一點(diǎn)上，河北雄安新區(qū)的行政級(jí)別便略高于石家莊。加上在河北雄安新區(qū)的規(guī)劃綱要中，還將探索向其授予部分省級(jí)行政權(quán)限，其級(jí)別還有更大的想象空間。
正定新區(qū)的級(jí)別一直不低。在2017年「縣區(qū)合一」前，正定新區(qū)「一把手」首先是「石家莊市副市長(zhǎng)、市政府黨組成員」；2017年「縣區(qū)合一」至今，更是升級(jí)為「石家莊市委常委」，行政級(jí)別上升顯而易見。包括市轄區(qū)在內(nèi)的所有縣、區(qū)、市，正定縣和正定新區(qū)的「一把手」也是唯一一個(gè)躋身市委常委的行政主官。
如果這一點(diǎn)還不足以說明正定縣和正定新區(qū)的級(jí)別，那么在2019年河北決策層要求石家莊市和正定縣的總體規(guī)劃須單獨(dú)制定，使兩者「融合發(fā)展、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)」，更可說明正定縣的特殊地位。
與其做中心城區(qū)的「新區(qū)」，倒不如做級(jí)別更高的「正定縣新區(qū)」，正定新區(qū)靠向如今自信心爆棚的正定縣，顯然是一步好棋。而在正定縣的規(guī)劃中，原有縣城，古城保護(hù)，首先便是疏解常住人口，降低居住強(qiáng)度，為滹沱河對(duì)岸的中心城區(qū)短途旅游休閑提供服務(wù)；縣城以西，滹沱河上游，農(nóng)業(yè)觀光，另一種短途旅游休閑形式，并可為中心城區(qū)就近提供豐富農(nóng)產(chǎn)品。這兩大板塊，顯然在踐行「北京」當(dāng)年在這里定下的「半城郊經(jīng)濟(jì)」發(fā)展之路。
而在縣城以東，正定新區(qū)，與古城主打「歷史牌」形成鮮明對(duì)比的，則是新區(qū)主打的「現(xiàn)代牌」，延續(xù)此前「低碳、生態(tài)、智慧新城」的功能定位，正定要的就是：
古城有多「厚重」，新區(qū)就有多「現(xiàn)代」。
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不用懷疑行政級(jí)別和功能定位對(duì)正定新區(qū)的深刻影響。如今的正定新區(qū)，已經(jīng)有了一些配套上的「本錢」：地下，軌道交通一號(hào)線北延正定新區(qū)線，中心城區(qū)三環(huán)邊與正定新區(qū)的時(shí)間距離縮短至20分鐘，實(shí)地親測(cè)；地下的綜合管廊，改變了中心城區(qū)鋪設(shè)管網(wǎng)，把道路當(dāng)「拉鏈」的尷尬。
地面，主干道已經(jīng)成網(wǎng)，次干道正在修建，新區(qū)正向東擴(kuò)張；特別是以園博園、中心湖公園為核心，綠地面積超過2000畝，扮演新區(qū)「綠肺」；滹沱河和周漢河橫貫正定新區(qū)，在新版城市總體規(guī)劃中，不出意外，滹沱河將是石家莊的第二條不可觸碰的「生態(tài)紅線」，兩側(cè)的新增房地產(chǎn)開發(fā)用地將「清零」，周漢河則是另一條城市綠地帶，沿線規(guī)劃密集的商業(yè)用地，它也是正定自貿(mào)區(qū)的商業(yè)中軸。
這樣的規(guī)劃和配套條件，實(shí)際上是優(yōu)于同樣處于三環(huán)邊或三環(huán)外的其他區(qū)域。
和其他新城區(qū)一樣，正定新區(qū)也逃脫不了城市發(fā)展的必然規(guī)律，那就是城市配套的完善，需要充足的時(shí)間和持續(xù)的投資。即便是「千年大計(jì)」的河北雄安新區(qū)，成立兩年多，也得「一步一步來」。即便在配套上有「本錢」，正定新區(qū)目前的短板也非常清晰：打開美團(tuán)外賣，最近的商家也在幾公里外的縣城里，這便是商業(yè)配套的問題；已經(jīng)交房的項(xiàng)目，業(yè)主子女入學(xué)僅有正定新區(qū)第一中學(xué)等有限學(xué)?？晒┻x擇，這便是教育配套的問題。而這兩項(xiàng)配套上的弱勢(shì)，是制約正定新區(qū)市場(chǎng)預(yù)期和項(xiàng)目溢價(jià)的重要因素。
那么，正定新區(qū)到底還值不值得出手？這個(gè)命題的答案似乎一下子變得簡(jiǎn)單：誰能用最快的速度和方式，補(bǔ)強(qiáng)這兩項(xiàng)配套的短板，給購(gòu)房者更大的想象空間，誰就能在正定新區(qū)放量的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。
購(gòu)房者的選擇，「理性」到「殘酷」，只有三項(xiàng)關(guān)鍵詞：
「快捷交通」、「項(xiàng)目規(guī)劃前景」和「定價(jià)首付」。
小回的一位購(gòu)房者朋友，是正定新區(qū)的第一批購(gòu)房者，買的房子在2018年交付入住，就在園博園附近。交房之后，她很快就裝修完畢，并住了進(jìn)來。環(huán)境舒服，可這一年多以來，她深受配套之苦，剛?cè)胱〉臅r(shí)候，想在小區(qū)附近買個(gè)柴米油鹽都難?，F(xiàn)實(shí)困難讓她習(xí)慣下班先在公司附近的超市完成采購(gòu)，再帶回正定新區(qū)的家里。這樣的生活狀態(tài)，讓她慶幸自己的房子距軌道交通一號(hào)線園博園站不遠(yuǎn)，步行10分鐘就可以，即便買了東西，也免得奔波之苦。用她的話說，對(duì)于中心城區(qū)而言，如今的正定新區(qū)便是「遠(yuǎn)郊」，誰能給她更短的通勤時(shí)間，省下中間路途的時(shí)間成本，她就會(huì)傾向于誰。
類似這樣的案例，在正定新區(qū)不勝枚舉。軌道交通一號(hào)線北延正定新區(qū)線通車后，項(xiàng)目偏少的新城大道沿線，其市場(chǎng)表現(xiàn)有了明顯變化，某項(xiàng)目甚至在一周之內(nèi)賣掉了7套偏大面積的房源。萬科正定文化村項(xiàng)目的售樓處，就規(guī)劃在了一號(hào)線北延正定新區(qū)線終點(diǎn)站福澤站的旁邊，意圖展現(xiàn)「快捷交通」優(yōu)勢(shì)的目的再明確不過。
除了外在，購(gòu)房者也將希望押在了項(xiàng)目?jī)?nèi)部的規(guī)劃前景上。相對(duì)于正定新區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目普遍只有十幾萬平方米的規(guī)模，萬科正定文化村的整體規(guī)劃超過1100畝，是目前正定新區(qū)內(nèi)體量最大的項(xiàng)目。中心城區(qū)的市場(chǎng)表現(xiàn)已經(jīng)一再表明：石家莊購(gòu)房者對(duì)大體量項(xiàng)目天生充滿好感，究其原因，是對(duì)這類項(xiàng)目配套前景的看好。作為正定新區(qū)管委會(huì)招商引資的重點(diǎn)項(xiàng)目，萬科正定文化村明確規(guī)劃了文化中心、村民中心、商業(yè)配套和教育配套。這些配套和背后顯示出來的城市運(yùn)營(yíng)「大目標(biāo)」，則是正定新區(qū)樂意將園博園以北這樣大體量地塊交給萬科開發(fā)的先決條件。
體量小，想做配套都沒空間；可體量足夠大，想象空間自然就大了。
真正一錘定音的，則是定價(jià)。事實(shí)上，對(duì)于正定新區(qū)而言，市場(chǎng)早已有了價(jià)格預(yù)期，1.45萬元/平方米便是「臨界點(diǎn)」。從此前已經(jīng)入市的項(xiàng)目定價(jià)來看，甚少有項(xiàng)目敢觸碰這條臨界點(diǎn)，去挑戰(zhàn)市場(chǎng)預(yù)期。這條臨界點(diǎn)幾乎成了購(gòu)房者的共識(shí)：低于這個(gè)價(jià)格，這項(xiàng)目還不算離譜，要是再低一些，相當(dāng)于入手就有升值空間。投資需求雖然退潮，可誰買房都不想入手就虧，帶這種心態(tài)，價(jià)格在不在臨界點(diǎn)上，就顯得非常重要。
當(dāng)然，在正定新區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目比較扎堆的片區(qū)，如果在配套上沒有一招制敵的亮點(diǎn)，那就只能陷入價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的苦戰(zhàn)之中。然而，對(duì)于門前「守著」地鐵站，周邊居住環(huán)境不差，配套前景有看點(diǎn)的萬科正定文化村而言，只要守住這條臨界點(diǎn)，加上項(xiàng)目首次開盤銷售只推出了89平方米兩室兩廳一衛(wèi)和117平方米三室兩廳兩衛(wèi)兩種戶型，總價(jià)不高、首付可控，正定新區(qū)可享受的最低兩成首付比例，最低三十多萬的首付款，這就幾乎構(gòu)成了普通購(gòu)房者判斷「性價(jià)比高」的全部認(rèn)識(shí)。
售樓處宣布開放前兩天，加上認(rèn)籌三天，五天內(nèi)，找小回咨詢?nèi)f科正定文化村的購(gòu)房者有十幾人，幾乎都會(huì)問一句：
你覺得，性價(jià)比高嗎？
問出口的，這里面多少也有自己的判斷。對(duì)于萬科正定文化村性價(jià)比的判斷，就來源于此。
下午四點(diǎn)多，微信朋友圈里，萬科的朋友正群發(fā)萬科正定文化村項(xiàng)目開盤售罄的海報(bào)，這一抹紅，分外顯眼。
這是萬科的勝利，也是正定新區(qū)歷經(jīng)非議之后的「絕地逆襲」。
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