和地產(chǎn)圈朋友小聚，有人感嘆市場(chǎng)形勢(shì)冷峻，未來日子艱難，有人認(rèn)為只要堅(jiān)守品質(zhì)和服務(wù)，反而會(huì)大有可為。但有一點(diǎn)大家有共識(shí)——市場(chǎng)主流客群已經(jīng)發(fā)生變化，改善產(chǎn)品的未來，大有可觀。
究其原因，是大家都覺得，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、品牌及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的訴求，已經(jīng)可以用“急切”來形容。說到品質(zhì)改善，就不得不分析下市場(chǎng)的改善環(huán)境。目前來看，東區(qū)、北區(qū)以及遠(yuǎn)郊片區(qū)，品質(zhì)產(chǎn)品尚有些選擇，而主城區(qū)城改居多，因容積率或各種歷史原因，改善產(chǎn)品難得一遇，要想在改善業(yè)態(tài)上分一杯羹，重要的是找準(zhǔn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，搶到好地。席上朋友提到高新區(qū)主城核心有塊地，被龍湖摘牌，我們幾個(gè)還討論不知道龍湖會(huì)如何操盤，怎么定位？在主城高新區(qū)拿地的3個(gè)月后，龍湖今天進(jìn)行了案名發(fā)布，取名：“景粼玖序”， 歸屬龍湖一個(gè)高端新中式產(chǎn)品“景粼系”，其溯源之作是北京的“龍湖·景粼原著”。鄭州有高新區(qū)工作的同學(xué)問我：“龍湖這個(gè)房企怎么樣？靠譜嗎？物業(yè)如何？
分析一個(gè)項(xiàng)目需要從宏觀到微觀，從房企在全國(guó)其他城市的市場(chǎng)表現(xiàn)到微觀現(xiàn)場(chǎng)售樓部銷售的產(chǎn)品規(guī)劃、建材標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)細(xì)節(jié)等來評(píng)判。
回到朋友的問題，龍湖的這個(gè)房企怎么樣？
正好寫寫我對(duì)龍湖的理解和認(rèn)知。寫個(gè)“房企背后的秘密系列”，分享一下我從業(yè)過程中學(xué)習(xí)的那些房企老師。
毫不避諱的說，我在地產(chǎn)公司工作的9年里，一直把龍湖當(dāng)做重要的老師之一。
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記得我在地產(chǎn)公司工作時(shí)，公司一年至少會(huì)安排兩次考察學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。每年出去考察找目標(biāo)項(xiàng)目的時(shí)候都要到龍湖的官網(wǎng)查看。頤和原著、長(zhǎng)橋郡、藍(lán)湖郡、唐寧ONE、滟瀾山、葡醍海灣、小院青城等全國(guó)各地一系列的產(chǎn)品，從城市豪宅到近郊低密，還有在煙臺(tái)葡醍海灣這樣的文旅大盤。這是很早的龍湖項(xiàng)目的示范區(qū)，軟景吸引了很多客戶早些年全國(guó)各地的同行尤其熱衷學(xué)習(xí)龍湖的景觀，那個(gè)年代的銷講很多項(xiàng)目都會(huì)說：我們的景觀是和龍湖一樣的“五重景觀”。不僅學(xué)景觀，還學(xué)他們的建筑，經(jīng)常尋找同一家設(shè)計(jì)院，那個(gè)年代的地中海風(fēng)格就是從龍湖開始流行的。記得我們一個(gè)近郊低密項(xiàng)目還模仿龍湖青城山下的小院青城小面積別墅。甚至，我們連效果圖都學(xué)龍湖的，拿著龍湖的效果圖讓我們的乙方單位照著做，和廣告公司開會(huì)討論，要起一個(gè)超越“滟瀾山”這樣的案名。地產(chǎn)行業(yè)不乏很多特長(zhǎng)生，但讓業(yè)內(nèi)所有同行從建筑、景觀、體制、營(yíng)銷、商業(yè)、物業(yè)都會(huì)去學(xué)習(xí)和研究的企業(yè)不多，而龍湖就是其中一家。業(yè)內(nèi)研究龍湖的人有很多，我相信大家都在思考，龍湖的過人之處究竟在哪里？龍湖的產(chǎn)品有什么與眾不同？在過去的26年里，有40000棟別墅、70000棟洋房作品，這些也是龍湖成為業(yè)內(nèi)“別墅專家”的原因。比如最新源于北京“龍湖·景粼原著”的“景粼系”，是蜚聲業(yè)界的豪宅標(biāo)桿。
景粼原著以《營(yíng)造法式》為設(shè)計(jì)靈感，從園林巨著《園治》中凝練“八法二十四式”造園手法，復(fù)現(xiàn)了傳統(tǒng)的重檐廡殿頂、銅鏨手工門楣，輔以獨(dú)家定制的景粼紋、門匾及抱鼓石等建筑元素，讓中式風(fēng)格建筑有了新的詮釋和延展。中魂西技的運(yùn)用，是國(guó)內(nèi)首次中西方建筑風(fēng)格的完美結(jié)合。這個(gè)項(xiàng)目曾是北京別墅市場(chǎng)的銷冠。前一段去重慶出差，也看了龍湖最新的兩個(gè)產(chǎn)品，攬鏡和舜山府，龍湖的產(chǎn)品研發(fā)能力寶刀未老。我看的這個(gè)是舜山府的在售大平層400多平，兩梯一戶，270度景觀，面寬20來米，有五個(gè)套房，除了主臥，其他套房都配有休閑陽(yáng)臺(tái)。外立面大量使用圓弧造型的鍍膜玻璃幕和鋁板
在高端住宅市場(chǎng)，龍湖絕對(duì)是所有對(duì)手都不能忽略的一只勁旅。
提起龍湖，景觀是繞不過去的話題。
2018年，龍湖已經(jīng)從“五重景觀”升級(jí)為“五維景觀”，一個(gè)字的差別，是生態(tài)、健康、交融、精筑、人文的深度考量。生態(tài)，講究的是師法自然，景觀是有生命力的，我們用心經(jīng)營(yíng)但不留太多設(shè)計(jì)痕跡，形成“雖由人作，宛自天開”的園區(qū)場(chǎng)景。龍湖的園林景觀工程師會(huì)奔赴全國(guó)各地與項(xiàng)目同緯度區(qū)域，尋找氣候條件，生長(zhǎng)環(huán)境等能與產(chǎn)品匹配的優(yōu)秀高大植物。這就是龍湖的“同緯度移植”，通過這樣的選種方式，最大限度保證了龍湖社區(qū)園林的豐富性。幾年前龍湖的“同緯度移植”到現(xiàn)在仍被其他開發(fā)商學(xué)習(xí)，但如今龍湖開始了更牛的“跨緯度移植”，“北景南做”、“南園北植”。在寒冷的北京，龍湖滟瀾山可以做到四季常綠、三季有花；而在溫?zé)岬纳虾?，上海滟瀾山也能營(yíng)造出白樺林的“奇觀”。
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以上都是業(yè)內(nèi)眾所周知的事情，而今天主要想說的是，在地產(chǎn)可以快速?gòu)?fù)制的時(shí)代，究竟是什么成就了龍湖？是不是龍湖的研發(fā)更懂人心？龍湖已經(jīng)進(jìn)入向“數(shù)據(jù)化、智能化”變革，簡(jiǎn)單點(diǎn)說，就是以后的所有的房子都是根據(jù)業(yè)主的喜好和真實(shí)使用情況進(jìn)行設(shè)計(jì)的。如何實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)？舉個(gè)例子，如何知道兒童最喜歡哪些小區(qū)設(shè)施？龍湖用熱度圖、人員密度測(cè)量?jī)煞N方式，通過對(duì)已經(jīng)交付的所有項(xiàng)目“秋千、蹺蹺板、搖搖樂和兒童樂園空地”幾部分進(jìn)行分析，得出了科學(xué)的數(shù)據(jù)和結(jié)論。熱度圖則是通過對(duì)兒童游樂區(qū)進(jìn)行全天候的監(jiān)測(cè)，經(jīng)過數(shù)據(jù)分析，統(tǒng)計(jì)出業(yè)主的喜愛。故此，在龍湖的設(shè)計(jì)中，會(huì)根據(jù)大數(shù)據(jù)的分析設(shè)計(jì)出更懂客戶需求的產(chǎn)品。管中窺豹，以鄭州龍湖為例，雖然剛進(jìn)入鄭州不足兩年，但已經(jīng)建立了業(yè)主分樣信息庫(kù)以及300多名業(yè)主深訪庫(kù)，通過這些數(shù)據(jù)樣板，分別在不同時(shí)間段，對(duì)剛需、改善、頂級(jí)三種需求，對(duì)客戶全生命周期、客戶行為和頂級(jí)客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)進(jìn)入深入研究，來理解了用戶的生活邏輯。適合客戶的好產(chǎn)品好服務(wù)才會(huì)有好口碑，才會(huì)有更好的用戶忠誠(chéng)度。●●● 6● ● ●
龍湖還有一個(gè)指標(biāo)是我出乎意料的。前一段時(shí)間是各大房企的半年度年報(bào)集中出爐的日子，億翰智庫(kù)出了一個(gè)2019上半年上市房企融資成本TOP30的排名：不到5%的貸款利率，有多少房地產(chǎn)羨慕，要知道很多公司的融資成本超過10%。這前十名的地產(chǎn)公司熟悉的應(yīng)該知道，除了龍湖地產(chǎn)是民企以外，其他全部央企或是國(guó)資背景控股的公司。大家應(yīng)該都知道，獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可，需要縝密到嚴(yán)格的多方考評(píng)，是一家企業(yè)綜合能力的最直接的表達(dá)方式。回歸到今天我最想說的問題，到了地產(chǎn)的終局，龍湖究竟能留下什么？我是看好龍湖的，作為世界500強(qiáng)企業(yè)，未來能做到什么程度，能為行業(yè)帶來哪些改變顯得更為重要。中國(guó)的房地產(chǎn)仍然處在住宅施工技術(shù)階段，質(zhì)量問題比日本高發(fā)很多倍。那未來中國(guó)地產(chǎn)是否能走進(jìn)工業(yè)時(shí)代，這需要整個(gè)行業(yè)特別是頭部企業(yè)的的共同努力和探索。在這一點(diǎn)上，龍湖也已經(jīng)布局。據(jù)悉，龍湖集團(tuán)研發(fā)成立了專門的DT（數(shù)字科技）部門、BIM（建筑信息模型）部、IPD（集成產(chǎn)品開發(fā)）部等強(qiáng)研發(fā)強(qiáng)科技的部門，有一批來自常青藤、清華、北大的行業(yè)大牛和高精尖人才，這些功能在一家科技互聯(lián)網(wǎng)公司或許常見，但是對(duì)于一家地產(chǎn)公司，這走在了行業(yè)的前列。還有另外一個(gè)數(shù)據(jù)同樣讓人震驚，龍湖每年用在研發(fā)上的費(fèi)用是營(yíng)業(yè)額的3％，這在地產(chǎn)業(yè)是難以想象的。那為什么龍湖要去做這件事情？就像龍湖董事長(zhǎng)吳亞軍女士說的：●●● 7 ● ●
很多地產(chǎn)大佬也對(duì)龍湖評(píng)價(jià)很多。王石在提到龍湖的特色時(shí)，經(jīng)常會(huì)講他曾經(jīng)親歷的一件小事：當(dāng)年他率高管拜訪龍湖地產(chǎn)，脫鞋入房。當(dāng)一行人匆匆參觀完畢回到門口時(shí)，發(fā)現(xiàn)皮鞋已被調(diào)轉(zhuǎn)方向，鞋頭由向內(nèi)變?yōu)槌?。這種可怕的人為服務(wù)細(xì)節(jié)讓他大為敬佩。
業(yè)內(nèi)常說，龍湖有三寶，別墅、園林、物業(yè)好。作為龍湖三板斧之一的智慧服務(wù)，龍湖物業(yè)全年服務(wù)滿意度連續(xù)9年保持在90%以上，是備受行業(yè)肯定的物業(yè)管理標(biāo)桿企業(yè)，全國(guó)住宅用戶滿意度測(cè)評(píng)3屆第一，還通過了香港品質(zhì)保證局及英國(guó)皇家認(rèn)可委員會(huì)品質(zhì)認(rèn)證。其實(shí)寫到這里，對(duì)于龍湖背后的秘密，已經(jīng)一目了然。一家戰(zhàn)略導(dǎo)向型企業(yè)，大到戰(zhàn)略、研發(fā)、資本，小到一瓦一樹甚至一雙鞋的方向，可以面面俱到，這種深厚的內(nèi)功源于企業(yè)對(duì)自己發(fā)展的清晰認(rèn)識(shí)和達(dá)成戰(zhàn)略的明確路徑。沒有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)。無(wú)疑，龍湖是有成為時(shí)代的企業(yè)的基因的。
1993年，由于之前糟心的買房經(jīng)歷，龍湖創(chuàng)始人吳亞軍決心創(chuàng)業(yè)時(shí)選擇了房地產(chǎn)，決心把精力放在品質(zhì)上。祝福龍湖的未來更好，我個(gè)人還是希望龍湖能夠堅(jiān)守老板本人創(chuàng)業(yè)時(shí)的初心，為客戶造更多滿意的房子。 不知道大家心目的龍湖是什么樣？請(qǐng)?jiān)谖哪┝粞詤^(qū)留言!
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