案例分析
購(gòu)房?jī)?yōu)惠承諾是雙合同
還是附條件合同
編者：糖櫻見
關(guān)鍵詞：優(yōu)惠承諾、雙合同、附條件合同、中間判決、判決吸收裁定
一、案件事實(shí)
原告：伍光明（男），劉鳳（女），兩人系夫妻關(guān)系。
被告：貴州名家匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱名家匯公司）。
案件事實(shí)：2016 年1 月1 日名家匯公司對(duì)其開發(fā)的名家匯國(guó)際廣場(chǎng)樓盤舉行銷售活動(dòng)，伍光明夫妻預(yù)購(gòu)了位于名家匯國(guó)際廣場(chǎng)5-20-6 號(hào)房屋，向名家匯公司交納定金50,000 元。2016 年1 月5 日雙方訂立《商品房買賣合同》及《優(yōu)惠承諾書》。其中，《商品房買賣合同》約定：伍光明、劉鳳購(gòu)買名家匯公司5 幢1 單元20 層6號(hào)房；建筑面積為125.31 平方米；付款方式及期限為貸款支付，買受應(yīng)人于合同簽訂之日向出賣人交付首期房款計(jì)250,617 元，余款93,000 元以銀行按揭或公積金貸款支付；出賣人應(yīng)在2017 年6 月30 日前向買受人交付房屋，逾期90 日內(nèi)，自約定的交付期限屆滿之日起至交房之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之一的違約金，并在該商品房實(shí)際交付之日起15 日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。《優(yōu)惠承諾書》載明：“名家匯公司就伍光明所購(gòu)買的物業(yè)承諾如下：按揭2 年到期后一次性獎(jiǎng)勵(lì)93,000 元，該物業(yè)按揭手續(xù)辦理完畢放款后，以放款之日滿2 年，7 個(gè)工作日內(nèi)一次性兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)，如未按時(shí)兌現(xiàn)，則承諾按千分之一每天支付違約金。若因個(gè)人原因不能在2 個(gè)月內(nèi)成功辦理銀行抵押按揭貸款，導(dǎo)致商品房買賣合同無法繼續(xù)履行，此承諾書視為無效?！焙贤喠⒑?，伍光明、劉鳳于當(dāng)日交納了購(gòu)房款250,617 元，辦證費(fèi)271 元，預(yù)告?zhèn)浒傅怯涃M(fèi)100元，抵押登記費(fèi)100 元。2017 年2 月13 日劉鳳向名家匯公司交納住宅維修專項(xiàng)資金5,012 元。2016年9月8日，劉鳳提向名家匯公司供證明其“與伍光明已離婚”的假離婚證，重新與名家匯公司簽訂《商品房買賣合同》，該合同除買受人為劉鳳以外，其他內(nèi)容跟伍光明、劉鳳與名家匯公司簽訂的《商品房買賣合同》一致。同日，名家匯公司為劉鳳辦理了預(yù)告?zhèn)浒傅怯?，載明劉鳳購(gòu)買名家匯公司位于名家匯桃源居5 棟1-20-6 號(hào)房屋，預(yù)售房款343,617 元，預(yù)付房款250,617 元。在此過程中，名家匯公司工作人員通知?jiǎng)ⅧP辦理按揭貸款手續(xù)，并與其共同前往貸款機(jī)構(gòu)辦理貸款。2018年4 月伍光明、劉鳳回家得知名家匯公司的房屋已達(dá)交房條件，要求其交付房屋，名家匯公司以伍光明、劉鳳未付清房款為由，拒絕交房，雙方發(fā)生糾紛。2018 年8 月29 日，名家匯公司將劉鳳的預(yù)告?zhèn)浒傅怯浬暾?qǐng)注銷。在合同備案注銷原因中貸款銀行意見欄中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司銅仁分公司簽有“首付款不合格”并加蓋公章，在買受人意見欄無買受人的簽字或蓋章。
二、一審裁判
一審法院認(rèn)為：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！钡囊?guī)定，名家匯公司在銷售其開發(fā)的名家匯桃源居樓盤時(shí)，向社會(huì)大眾發(fā)放廣告及宣傳資料，就其房屋單價(jià)及優(yōu)惠條件向大眾作出承諾，系對(duì)大眾發(fā)出的要約。伍光明、劉鳳基于名家匯公司的要約，相信其對(duì)價(jià)格的優(yōu)惠承諾，在活動(dòng)當(dāng)日即與名家匯公司達(dá)成合意，預(yù)定其開發(fā)的房屋，并在約定的期間與名家匯公司訂立合同及《優(yōu)惠承諾書》，雙方之間訂立的商品房買賣合同及《優(yōu)惠承諾書》均合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人即具有法律約束力。伍光明、劉鳳按合同的約定交付了購(gòu)房款，名家匯公司應(yīng)按合同約定向伍光明、劉鳳交付房屋。名家匯公司以伍光明、劉鳳未足額支付房款，而否定合同效力，無事實(shí)及法律依據(jù)。理由是：雙方訂立的商品房買賣合同系名家匯公司提供的格式合同，合同內(nèi)容的填寫系由名家匯公司單獨(dú)完成。在合同中未對(duì)房屋單價(jià)進(jìn)行載明，只對(duì)總房款進(jìn)行了明確，該書寫格式不符合商品房買賣的交易習(xí)慣，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十一條“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款?！钡囊?guī)定，結(jié)合雙方訂立的優(yōu)惠合同中所優(yōu)惠的金額，與伍光明、劉鳳未支付的房款金額相符，故對(duì)該合同中載明的總房款的理解，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定伍光明、劉鳳購(gòu)買的房屋價(jià)款為250,617 元，而非343,617 元。伍光明、劉鳳已足額向名家匯公司支付了房款，名家匯公司應(yīng)當(dāng)按合同約定向伍光明、劉鳳交付房屋。其逾期交房行為系違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)名家匯公司辯稱因伍光明、劉鳳的征信出問題，導(dǎo)致伍光明、劉鳳未能按時(shí)將按揭貸款交付給名家匯公司，伍光明、劉鳳不應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)惠的意見，根據(jù)名家匯公司出示注銷登記申請(qǐng)表中載明，劉鳳不能貸款的原因并非存在征信問題，而是在雙方的買賣合同中，對(duì)首付款的載明不符合規(guī)定所致，其按揭貸款不能的責(zé)任不在劉鳳。名家匯公司也未舉證證明伍光明、劉鳳征信存在問題的事實(shí)，其認(rèn)為《優(yōu)惠承諾書》失效的理由不能成立。名家匯公司逾期交房的行為，系違約行為，應(yīng)按雙方合同的約定支付違約金。伍光明、劉鳳的訴請(qǐng)中，要求名家匯公司在一定期限內(nèi)為其辦理按揭貸款的請(qǐng)求，因伍光明、劉鳳已全部支付房屋價(jià)款，無需再按揭貸款，按揭貸款的約定，系基于名家匯公司履行承諾基礎(chǔ)上，伍光明、劉鳳應(yīng)履行的合同義務(wù)。而名家匯公司對(duì)出售給伍光明、劉鳳房屋的合同履行中，在房屋達(dá)到交付條件后，未通知伍光明、劉鳳交房，對(duì)不能辦理按揭貸款的情況下，未征得伍光明、劉鳳同意，即向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)撤銷房屋備案登記行為，侵害了伍光明、劉鳳的合法權(quán)益，故該訴請(qǐng)不予支持。伍光明、劉鳳的其他訴請(qǐng)，符合法律規(guī)定，予以支持。
一審法院判決：一、伍光明、劉鳳與貴州名家匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2016 年1 月5 日訂立的優(yōu)惠合同有效；二、貴州名家匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向伍光明、劉鳳交付其開發(fā)的位于銅仁市萬山區(qū)金鱗大道280 號(hào)名家匯桃源居5 棟1 單元20 樓6 號(hào)房屋；三、貴州名家匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向伍光明、劉鳳支付逾期交房違約金從2017 年7 月1日起按250,617 元的萬分之一計(jì)算至交房之日止的違約金；四、駁回伍光明、劉鳳的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2,312 元，減半收取1,156 元，由貴州名家匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
三、二審裁判
二審法院認(rèn)為：伍光明、劉鳳與名家匯公司簽訂的《商品房買賣合同》和《優(yōu)惠承諾書》，系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。然而，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，雖然《商品房買賣合同》與《優(yōu)惠承諾書》之間具有很強(qiáng)的關(guān)系性，但尚不能認(rèn)定當(dāng)事人雙方通過《商品房買賣合同》與《優(yōu)惠承諾書》共同確定的房?jī)r(jià)款為《商品房買賣合同》約定房?jī)r(jià)款減去《優(yōu)惠承諾書》約定的優(yōu)惠款。購(gòu)房戶能否獲得《優(yōu)惠承諾書》約定的優(yōu)惠利益，需要根據(jù)《優(yōu)惠承諾書》的具體約定及當(dāng)事人的履行情況確定。在雙方簽訂《商品房買賣合同》和《優(yōu)惠承諾書》后，劉鳳又以個(gè)人名義與名家匯公司重新簽訂《商品房買賣合同》。對(duì)劉鳳簽訂后一合同的目的，在訴訟中雙方有不同解釋。其中，名家匯公司解釋稱，系因伍光明征信存在問題不能辦理按揭貸款，后劉鳳向公司提供離婚證，明確所購(gòu)房屋歸劉鳳所有，要求撤銷原合同，從而以劉鳳個(gè)人名義重新簽訂合同；伍光明、劉鳳解釋稱，系因伍光明外出不能前來辦理按揭貸款手續(xù)，所以劉鳳辦理了假離婚證，并以劉鳳個(gè)人名義與名家匯公司簽訂第二份《商品房買賣合同》。根據(jù)雙方解釋中的相同部分，應(yīng)當(dāng)判斷劉鳳與名家匯公司簽訂后一合同的真實(shí)意思，并不是解除原伍光明、劉鳳與名家匯之間的合同關(guān)系，而是為辦理按揭貸款而采用的一種變通措施，雙方商品房買賣合同關(guān)系并未真實(shí)改變。故名家匯公司關(guān)于“劉鳳無權(quán)繼受《優(yōu)惠承諾書》的權(quán)利和義務(wù)”的辯解不能成立。但是，根據(jù)雙方簽訂的《優(yōu)惠承諾書》的約定，購(gòu)房戶需辦理按揭貸款并放款后，才能享有相應(yīng)的優(yōu)惠；如果因個(gè)人原因不能成功辦理銀行按揭貸款，則該優(yōu)惠無效。以此判斷，該承諾系附生效條件的合同；并且，對(duì)合同所附的生效條件如果不成就則優(yōu)惠無效的風(fēng)險(xiǎn)后果，伍光明、劉鳳應(yīng)當(dāng)是明知的。然而，至起訴時(shí)，伍光明、劉鳳的按揭貸款申請(qǐng)并未獲得批準(zhǔn)。根據(jù)劉鳳的陳述，其認(rèn)可名家匯公司已通知其辦理按揭貸款。因而，在伍光明和劉鳳未舉證證明自己符合銀行發(fā)放貸款條件的情況下，結(jié)合“劉鳳向名家匯公司提交假離婚證、與名家匯公司重新訂以劉鳳個(gè)人為買受人的商品房買賣合同”以及“名家匯公司已通知?jiǎng)L(fēng)共同前往貸款機(jī)構(gòu)辦理貸款”等事實(shí)，綜合判斷，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定本案爭(zhēng)議的按揭貸款未辦理成功的原因在伍光明和劉鳳。同時(shí)，本案也無證據(jù)顯示名家匯公司有阻止生效條件成就的行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十五條“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效。當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就?！钡囊?guī)定，該承諾書因所附生效條件未成就而未生效，即伍光明、劉鳳不能實(shí)際獲得《優(yōu)惠承諾書》約定的優(yōu)惠利益。伍光明、劉鳳關(guān)于“《優(yōu)惠承諾書》有效，由名家匯公司兌現(xiàn)優(yōu)惠承諾，退還按揭款93,000 元”的訴訟請(qǐng)求，與事實(shí)不相符合，沒有合同依據(jù)，應(yīng)當(dāng)判決駁回該訴訟請(qǐng)求。至于伍光明、劉鳳的其他幾項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，由于伍光明、劉鳳未實(shí)際獲得《優(yōu)惠承諾書》約定的優(yōu)惠利益，故而在雙方的合同關(guān)系中，與這幾項(xiàng)訴訟請(qǐng)求直接相關(guān)的權(quán)利義務(wù)，還需要根據(jù)雙方買賣合同的約定、履行情況和意思表示，尤其是此后的合同履行情況及意思表示等事實(shí)，才能最終確定 。故其不能在本案中直接訴請(qǐng)名家匯公司交付房屋并承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。因而，伍光明、劉鳳在本案所提“名家匯交付房屋和承擔(dān)逾期交房”的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)《中華人民和國(guó)民事訴訟》第一百一十九條第三項(xiàng)“起訴必須符合下列條件……（三）有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由”的規(guī)定，不符合民事訴訟法規(guī)定的起訴條件，應(yīng)當(dāng)在程序上駁回其起訴。對(duì)該項(xiàng)程序處理，根據(jù)判決吸收裁定的原則，宜在本判決中一并作出。
二審法院判決：一、撤銷一審判決；二、駁回伍光明、劉鳳請(qǐng)求“確認(rèn)《優(yōu)惠承諾書》有效”和“判令名家匯公司為伍光明、劉鳳辦理按揭貸款并在貸款完畢后兩年退還揭款93,000 元”的訴訟請(qǐng)求；三、駁回伍光明、劉鳳請(qǐng)求“判令名家匯公司交付名家匯國(guó)際廣場(chǎng)5 幢1 單元20 層6 號(hào)房”和“承擔(dān)逾期交房的違約金7,618.76 元”的起訴。一審案件受理費(fèi)50元，二審案件受理費(fèi)50元，合計(jì)100元，由伍光明、劉鳳共同負(fù)擔(dān)；一審多收的案件受理費(fèi)1106元，退還伍光明、劉鳳。
四、案例評(píng)析
（一） 本案一審二審的差異。
1. 《商品房買賣合同》與《優(yōu)惠承諾書》關(guān)系。一審認(rèn)為兩者是”雙合同“關(guān)系，而用兩個(gè)合同的約定共同確定購(gòu)房款。而二審則認(rèn)為兩者只為“關(guān)聯(lián)合同”關(guān)系，而分別考察兩個(gè)的合同的具體約定及履行情況。
2. 《優(yōu)惠承諾書》的法律性質(zhì)。一審未根據(jù)《優(yōu)惠承諾書》的具體內(nèi)容進(jìn)行判斷，而以“雙合同”關(guān)系判斷《優(yōu)惠承諾書》的法律性質(zhì)；二審則根據(jù)《優(yōu)惠承諾書》的具體內(nèi)容，判斷其為附生效條件的民事法律行為。
（二）本案二審的特點(diǎn)。
1. 中間判決方式。對(duì)該案一審以“雙合同”為判斷基礎(chǔ)，對(duì)原告的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)一并處理，這在程序上并無不當(dāng)，只是因在實(shí)體判斷上有誤，而導(dǎo)致全案處理錯(cuò)誤。二審以“附生效條件合同”為判斷基礎(chǔ)，否定了原告的第一、第二項(xiàng)訴請(qǐng)，即請(qǐng)求“確認(rèn)《優(yōu)惠承諾書》有效”和“判令名家匯公司為伍光明、劉鳳辦理按揭貸款并在兩年后退還揭款93,000 元”的訴訟請(qǐng)求。在此情形下，與原告他幾項(xiàng)訴訟請(qǐng)求直接相關(guān)的合同權(quán)利與義務(wù)，還需要根據(jù)雙方買賣合同的約定、履行情況及意思表示，尤其是此后合同履行情況及意思表示等事實(shí)，才能最終確定 。因而，該案的二審判決帶有中間判決的性質(zhì)與特點(diǎn)。
2. 判決吸收裁定。二審對(duì)該案以“中間判決”的方式進(jìn)行處理，對(duì)原告的第一、第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，從實(shí)體上駁回訴請(qǐng)；對(duì)原告的第三、第四項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，從程序上駁回起訴。這里涉及對(duì)判決與裁定關(guān)系的理解問題，《民事訴訟法》第一百五十四條規(guī)定“裁定適用于下列范圍……(三)駁回起訴”，然而根據(jù)通常理解，判決應(yīng)當(dāng)可以處理程序問題，即判決也可以吸收裁定。因而，二審在該案判決中，一并駁回原告關(guān)于第三、第四項(xiàng)訴訟請(qǐng)求的起訴，并無不當(dāng)。
五、裁判索引
一審：貴州省銅仁市萬山區(qū)人民法院（2018）黔0603 民初467 號(hào)民事判決。
二審：貴州省銅仁市中級(jí)人民法院（2019）黔06民終270號(hào)民事判決。
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