■本文作者：何焱 北京在明律師事務(wù)所

導(dǎo)讀：簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議是征收程序中的最后一關(guān)，也是直接關(guān)系補(bǔ)償金額的一環(huán)，其重要性不言而喻。實(shí)踐中，有許多被征收人急于落實(shí)維權(quán)成果，粗略瀏覽征收部門給出的征收補(bǔ)償協(xié)議就隨即簽字了，殊不知這一簽字是將長期維權(quán)成果付之一炬。那么，在簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，應(yīng)注意哪些方面呢？今天，在明律師就從以下這5個(gè)主要方面來幫您把守維權(quán)最后一關(guān)。

【要點(diǎn)一：簽約主體要搞清】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償相關(guān)事項(xiàng)訂立補(bǔ)償協(xié)議。依據(jù)這條規(guī)定，簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的雙方為房屋征收部門與被征收人。

實(shí)踐中，街道辦事處、開發(fā)商代替房屋征收部門簽訂補(bǔ)償協(xié)議的情況屢見不鮮，房屋名義權(quán)人代替房屋實(shí)際所有權(quán)人、房屋所有權(quán)人之一代替全部房屋所有權(quán)人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的情況亦是數(shù)不勝數(shù)。如此因簽訂主體不合法或是不符合實(shí)際情況而引發(fā)的糾紛，在房屋征收與補(bǔ)償過程中不斷上演。

因此，被征收人在簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，一定要確認(rèn)征收補(bǔ)償協(xié)議的對方當(dāng)事人是否為房屋征收部門、是否加蓋公章。自稱是房屋征收部門工作人員的個(gè)人簽名，不能產(chǎn)生房屋征收部門蓋章的效力。一方面工作人員的身份不便查證，可能存在虛假；另一方面即使工作人員的身份真實(shí)有效，其在征收補(bǔ)償協(xié)議上的個(gè)人簽名也等同于無。

實(shí)踐中，被征收人簽了這樣的征收補(bǔ)償協(xié)議，房屋緊隨著被拆除，此時(shí)被征收人依據(jù)該工作人員個(gè)人簽名的征收補(bǔ)償協(xié)議去申領(lǐng)相關(guān)補(bǔ)償金額或產(chǎn)權(quán)置換房屋，才被告知這征收補(bǔ)償協(xié)議不過一紙空文，而簽名的工作人員自是覓尋無蹤。同理，村委會(huì)、開發(fā)商等非房屋征收部門的單位，因其不是法定的征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂主體、不對補(bǔ)償事項(xiàng)負(fù)責(zé)，其簽訂或蓋章的征收補(bǔ)償協(xié)議同樣存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

【要點(diǎn)二：仔細(xì)檢查協(xié)議文字措辭】

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定，“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請求解除拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理?！?/strong>

根據(jù)這條規(guī)定，就該補(bǔ)償安置房屋而言，被征收人基于征收補(bǔ)償協(xié)議請求獲得補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利，優(yōu)先于第三人基于商品房買賣合同請求獲得該房屋的權(quán)利。因此，征收補(bǔ)償協(xié)議的標(biāo)題和內(nèi)容就顯得尤為重要。

實(shí)踐中，以“商品房置換協(xié)議”“特惠房認(rèn)購協(xié)議”等協(xié)議標(biāo)題替換“征收補(bǔ)償協(xié)議”標(biāo)題的不在少數(shù)，隨之而來的就很可能是被征收人的優(yōu)先權(quán)喪失、安置房交房拖延等問題。同時(shí)，國家針對房屋征收補(bǔ)償所配備的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋是給予稅收優(yōu)惠的，而針對普通的商品房置換所獲得房屋是沒有優(yōu)惠的。稅收影響價(jià)格，誠然，這也是替換協(xié)議標(biāo)題及相應(yīng)內(nèi)容的又一弊端。

許多被征收人對補(bǔ)償協(xié)議的標(biāo)題及內(nèi)容只是粗略瀏覽，認(rèn)為只要說好了就行，簽協(xié)議就是走個(gè)形式，里面的內(nèi)容大致是那個(gè)意思就可以了，殊不知差之毫厘謬之千里。因此，被征收人在簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議時(shí)一定要仔細(xì)核對，從標(biāo)題、內(nèi)容、落款，逐字逐句檢查，切不可疏忽大意。

【要點(diǎn)三：協(xié)議內(nèi)容要全面】

說到仔細(xì)核對征收補(bǔ)償協(xié)議，那么征收補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定哪些具體事項(xiàng)呢？被征收人又該重點(diǎn)關(guān)注哪些內(nèi)容呢？

1.協(xié)議簽訂雙方當(dāng)事人的基本情況；

2.被征收房屋及其附屬物情況：具體包括房屋坐落地址、產(chǎn)權(quán)所屬、房屋面積、房屋用途、總樓層數(shù)及所在樓層等。

3.補(bǔ)償方式：被征收人選擇的是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，具體而言：

① 貨幣補(bǔ)償

被征收人選擇了貨幣補(bǔ)償方式的，應(yīng)當(dāng)明確補(bǔ)償金額、支付方式、支付期限。此外，還應(yīng)明確逾期付款的違約責(zé)任。

② 產(chǎn)權(quán)調(diào)換

被征收人選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，重點(diǎn)要看產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積。地點(diǎn)方面，主要看是原地回遷、就近安置還是異地安置；面積方面，則應(yīng)當(dāng)明確建筑面積、使用面積以及實(shí)際面積的正負(fù)誤差值。此外，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的交房時(shí)間以及逾期交房的違約責(zé)任、產(chǎn)權(quán)調(diào)換方的差價(jià)結(jié)算也是必不可少的。

4.房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)：

① 搬遷費(fèi)：即搬遷費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)。

② 搬遷期限：被征收人應(yīng)當(dāng)將被征收房屋交付給征收方的具體時(shí)間。

5.過渡費(fèi)：

① 過渡方式和過渡期限：被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式的，在產(chǎn)權(quán)調(diào)換房交付前的過渡期限內(nèi)選擇接受臨時(shí)安置費(fèi)或周轉(zhuǎn)用房安置。

② 臨時(shí)安置或周轉(zhuǎn)用房：臨時(shí)安置費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)、周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積。

6.停產(chǎn)停業(yè)損失：停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償期限。

7.補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)：依據(jù)征收補(bǔ)償方案和實(shí)際簽約時(shí)間、所在項(xiàng)目其他被征收人簽約進(jìn)度所能獲得的獎(jiǎng)勵(lì)金種類、數(shù)額應(yīng)予以明確，對符合住房保障政策條件的，補(bǔ)助情況也應(yīng)在協(xié)議中明確或通過補(bǔ)充協(xié)議方式說明。

【要點(diǎn)四：簽約行為對雙方產(chǎn)生約束力，不可隨意變更、撤銷和確認(rèn)無效】

對被征收人而言，征收補(bǔ)償協(xié)議是被征收人獲得安置補(bǔ)償最直接的憑證，也是被征收人維權(quán)時(shí)最有力的證據(jù)。在明律師要特別提示您的是，依法訂立的征收補(bǔ)償協(xié)議，對協(xié)議雙方當(dāng)事人均具有法律約束力，而不僅僅對房屋征收部門一方產(chǎn)生效力。

這意味著，首先，被征收人是征收補(bǔ)償協(xié)議的一方當(dāng)事人，因此被征收人有權(quán)與房屋征收部門協(xié)商，對協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整變更。實(shí)踐中征收補(bǔ)償協(xié)議通常為格式協(xié)議，如果存在限制、減損被征收人合法補(bǔ)償權(quán)益的情形，是不合法的。

其次，被征收人應(yīng)當(dāng)履行協(xié)議約定的義務(wù)，按協(xié)議約定的時(shí)間搬離。并且，征收部門在被征收人搬離后拆除該房屋時(shí)，被征收人也不得阻止拆除行為。

最后，被征收人應(yīng)當(dāng)秉承契約精神，非因欺詐脅迫、重大誤解、情勢變更、不可抗力等因素，不得隨意反悔或變更已經(jīng)簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議。審判實(shí)踐中確認(rèn)協(xié)議無效的情形極為少見，被征收人切勿等著“后悔藥”。

【要點(diǎn)五：履行出現(xiàn)問題時(shí)的救濟(jì)途徑】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條第二款規(guī)定，“補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟?！?/strong>依據(jù)這條規(guī)定，在訂立征收補(bǔ)償協(xié)議后 ，一方當(dāng)事人不履行協(xié)議內(nèi)容的，另一方當(dāng)事人可以向人民法院提起訴訟，要求對方承擔(dān)繼續(xù)履行、采取措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因此，被征收人在簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議后應(yīng)當(dāng)至少保留一份協(xié)議原文件，以確保這份權(quán)利保障書能夠切實(shí)地保護(hù)被征收人的合法權(quán)利。

綜上所述，被征收人在簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議之前，要仔細(xì)審查核對簽訂主體是否合法、協(xié)議標(biāo)題是否符合事實(shí)、協(xié)議內(nèi)容是否全面明確，同時(shí)應(yīng)注意協(xié)議效力是針對雙方當(dāng)事人而非只針對征收部門一方，最后如果征收部門不履行協(xié)議還可以提起行政訴訟來維護(hù)自身合法權(quán)益。實(shí)踐中違法形式多樣，簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議里的陷阱層出不窮，在明律師只能從以上5個(gè)主要方面為您提示風(fēng)險(xiǎn)。就您自身在簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議時(shí)的具體情況，還需要您學(xué)習(xí)法律、提高警惕、及時(shí)咨詢專業(yè)律師。

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