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2015 SMART大會已圓滿落幕，兩天的會議匯集了從金融創(chuàng)變到互聯(lián)網(wǎng) 非標度假產(chǎn)品，從產(chǎn)品創(chuàng)新到運營新思路的全產(chǎn)業(yè)鏈各路大咖的精彩演講。一起來看看賽富不動產(chǎn)基金創(chuàng)始合伙人、新派公寓創(chuàng)始人及CEO王戈宏先生的精彩分享吧。

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王戈宏

賽富不動產(chǎn)基金創(chuàng)始合伙人

新派公寓創(chuàng)始人及CEO

我的題目叫輕重資產(chǎn)的博弈與資本邏輯。現(xiàn)在大家討論比較多的是創(chuàng)新，現(xiàn)在國家談創(chuàng)新，但實際上大家發(fā)現(xiàn)在中國也不需要創(chuàng)新，現(xiàn)在創(chuàng)新都是在變通，就是我變通就可以了。

第二點轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在大家都在轉(zhuǎn)型了，輕轉(zhuǎn)重或者重轉(zhuǎn)輕等等，我們發(fā)現(xiàn)其實轉(zhuǎn)型更多的不是在轉(zhuǎn)型，是在換行。今天我就這個事情做一些探討，但不一定對，希望大家多多指正。

當下最時髦的兩個詞，一個是輕資產(chǎn)，一個是共享經(jīng)濟。剛才林教授說的現(xiàn)在輕資產(chǎn)，連我們中國最大的開發(fā)商、全世界最大的開發(fā)商、中國的首富，像萬達、萬科所有的房地產(chǎn)公司紛紛在做輕資產(chǎn)，大家覺得為什么呢？都做輕資產(chǎn)了，誰來做重資產(chǎn)，重資產(chǎn)就變成了過街老鼠。第二，分享經(jīng)濟，好象人類從來都不愿意分享，資本主義像美國最重要的制度是私有化，我家這塊地你不許進來，你要是進來我就開槍，我是合法的，我要非常私有化。但現(xiàn)在一定要分享，把我家公開出來給你住，把我的車給你開，現(xiàn)在人類進入一個非常奇特的狀態(tài)。咱們中國進入到一個最好的時代和最壞的時代，就是人人創(chuàng)業(yè)，現(xiàn)在所有的大咖都在創(chuàng)業(yè)。我的好朋友創(chuàng)業(yè)，在網(wǎng)上貼出他的書法，寫得非常好，他創(chuàng)業(yè)的創(chuàng)意信的書法就稍微差了一些，我調(diào)侃他，平時是不是都是臨摹出來的，結(jié)果你自己要寫創(chuàng)意信就出現(xiàn)瑕疵。

現(xiàn)在出現(xiàn)了誤區(qū)，但是輕資產(chǎn)確實變成一個很熱的話題，但是對不對？不知道。

我總結(jié)兩句話，第一句話是重資產(chǎn)成了過街老鼠，好象以前我們做開發(fā)、做房地產(chǎn)做了這么久，以前開發(fā)商咱們都說很有錢、都是土豪。今天我看微信里有一個特別可笑的事，我們知道做車展有車模，所有的模特穿得很清涼。今天的微信里重慶一個開發(fā)商，找了模特，穿得非常清涼，看來賣樓這么困難，賣樓也需要動用姿色，也就是美女經(jīng)濟?？磥磉@是一個寒冬，資本是寒冬，賣房也是寒冬，所以說重資產(chǎn)成為過街老鼠，這真是沒想到。

第二點，輕資產(chǎn)成了追逐的時尚，咱們國人也非常有意思，任何東西只要一來就全部都上。所以說誰都不敢說自己是重資產(chǎn)，大家知道萬科現(xiàn)在轉(zhuǎn)型已經(jīng)轉(zhuǎn)得我不知道該不該說，你們知道現(xiàn)在萬科的定位是什么嗎？我相信很多人都不知道了，萬達的定位是什么？AMC，有可能是電影院，剛才林總談到的商業(yè)房地產(chǎn)，林總說得非常對，在中國人們以為做商場就是商業(yè)房地產(chǎn)，其實美國監(jiān)獄也是商業(yè)房地產(chǎn)，以租金收益為基礎(chǔ)的資產(chǎn)都叫商業(yè)房地產(chǎn)。咱們國內(nèi)搞任何東西，無論是投資還是創(chuàng)業(yè)，一搞就是運動，這看來成為一種時尚和運動。

這就是對現(xiàn)在轉(zhuǎn)型成風(fēng)尚的幾個點，大家應(yīng)該都知道，第一是全面輕資產(chǎn)，第二是全是O2O，美國沒有線上線下的說法，中國人創(chuàng)造力很強，可以創(chuàng)造很多新詞出來，泰囧、港囧等等，現(xiàn)在死了一大片O2O，物業(yè)公司跟母公司之間，萬科如果物業(yè)喪失，萬科的資產(chǎn)等于沒有萬科物業(yè)值錢了，萬科物業(yè)本來就是不掙錢的東西。所以現(xiàn)在千萬不要談掙錢，一掙錢你就不值錢，所以現(xiàn)在一定要不賺錢你去賺錢才是值錢的。

互聯(lián)網(wǎng) ，作為我本人來說，我到現(xiàn)在沒有搞懂互聯(lián)網(wǎng) ，其實我們做具體產(chǎn)業(yè)的人，確實很難理解互聯(lián)網(wǎng) ，像我們剛才談到的，最近我們聽到很多90后的孩子們說了很多概念之后，我說我們不懂，他說聽不懂才對。確實是這樣的，現(xiàn)在全世界最牛的公司，在當初剛剛成立的時候，都是別人聽不懂，像FaceBook、Google其實也一樣，真是這樣。所以現(xiàn)在我們可愛的90后們說出非常可愛的想法，比如說出巨大的星系，你到底該不該信？你該信，如果你不懂，萬一它成了很大的公司。以前很多的獨角獸，現(xiàn)在在寫尸檢報告，著名的獨角獸都變成尸體了，現(xiàn)在很多東西不能下定論，也不能根據(jù)常識去判斷，要賭，中國人賭性就出來了。

接下來是全民的聯(lián)合辦公，中國人民現(xiàn)在一夜之間突然又愿意聯(lián)合辦公了，都講公司文化，都要私密性，每個公司不一樣，因為聯(lián)合辦公最重要的一件事，我問大慶這幫朋友說，互相挖人該怎么辦？這是一個大事，我去美國，我正在倒時差，如果說得不對的地方，千萬不要以為說的是我的心里話，可能是在胡言亂語。Wework辦公環(huán)境非常小，都是小隔間，最小的隔間只有1平方米，我問他們Wework為什么這么值錢，為什么在美國這么火，我問他們在中國會怎么樣？Wework的一個發(fā)言人讓我覺得很震撼，他說第一，Wework在美國的成功在中國不一定能復(fù)制，第二，Wework為什么在美國能成功？因為美國有30%的職員是自雇職員，我一個人就是我的公司，像搞計算機的、軟件的、設(shè)計的、通訊的，我就一個人，我不需要很多人。他說你們中國未來有沒有可能有很多這種？我說有，中關(guān)村現(xiàn)在有很多創(chuàng)業(yè)者包括藝術(shù)家，因為Wework在美國的策略是占據(jù)著所有最好地段的最好位置，像曼哈頓，。我一個朋友在里面，成立一家公司，現(xiàn)在融到A輪了，之后馬上撤，因為Wework算了一筆帳，當超過3個人的時候就不劃算了，Wework的一個桌子的評效，比周圍同等物業(yè)貴了50%，所以Wework不是孵化器。

另外就是海外投資風(fēng)潮，再就是新的多元化。中國以前一直想專業(yè)化，萬科因為專業(yè)化變成世界老大，現(xiàn)在又說多元化，到底誰對誰錯？不知道，再就是房地產(chǎn)公司基金化，地產(chǎn)基金能不能做？我們都不知道，這是我們講的風(fēng)尚的幾個方面。

另外現(xiàn)在國內(nèi)所謂的輕資產(chǎn)，什么叫輕資產(chǎn)？這里面需要一些定義，O2O叫輕資產(chǎn)，因為它什么都不是，本來什么也沒有，當了一個輕資產(chǎn)。物業(yè)管理，不知道叫不叫輕資產(chǎn)，算它是吧。但現(xiàn)在二房東不叫輕資產(chǎn)。其實輕資產(chǎn)剛才林教授也說了，林總也說了，輕資產(chǎn)真的是什么都沒有，資產(chǎn)不在你手上。我們知道酒店像世界著名的五星級賓館，香格里拉是真正的輕資產(chǎn)，但是二房東是要租這個樓，你的租金要超過你所有的營業(yè)收入的70%，你是不掙錢的，因為你第二步重在你的裝修投資，電器投資、家具投資，基本上占營業(yè)收入的10%，你的利潤是0%，所以如果二房東叫輕資產(chǎn)的話，是不合理的，其實是重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)就是收管理費，什么都不要。

剛才我說了，都做輕資產(chǎn)，那么誰做重的？剛才我也提到這一點，國際上的標準的輕資產(chǎn)就是五星級酒店，大家知道五星級酒店非常牛，我們的房東要跟他談條件，像W酒店、香格里拉，他們就按照我的標準做，按照我的要求做。所以咱們知道的五星級酒店是不虧錢的，無論怎么樣收營業(yè)額點數(shù)，旱澇保收的，在中國倒霉的是大房東。房地產(chǎn)持有人才是重資產(chǎn)，持有人怎么掙錢？真的不能靠運營掙錢了，得靠上市，靠運營的固定回報。

輕資產(chǎn)在中國的悖論，其實開發(fā)商本身就是輕資產(chǎn)，我有一個朋友從中國做開發(fā)商做到德國，在德國預(yù)售超過50%才可以開盤。在德國不需要錢做開發(fā)的，你只要有錢來做融資和前期運作就可以了。上海萬科城市花園只用了1千萬就開盤了，當時貸款很容易，開發(fā)商就是銷售公司，拿地然后賣掉，什么也沒有，不持有不叫重資產(chǎn)。所以開發(fā)商說自己是重資產(chǎn)，我覺得真的是蠻可笑的。不得已持有所以叫重了，其實是輕了。咱們談會計報銷，他就是銷售，銷售完了就完事，如果一持有，他的報表一定很難看。其實二房東是重資產(chǎn)。

真正的輕資產(chǎn)就是品牌輸出，但是做品牌是很難的，你要知道這個牌子要花很多錢。所以說麥當勞、可口可樂，一夜之間把廠燒掉，第二天同樣可以開出來，這叫品牌。

我們的理解剛才談到REITs這一塊，包括金融，沒有金融結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新，就沒有真正的輕資產(chǎn)，所以輕資產(chǎn)第一靠經(jīng)營品牌，第二是如何把重資產(chǎn)甩給別人，這是一個非常重要的事，為什么別人要你的重資產(chǎn)？咱們叫同理心，輕的掙錢重的一樣掙錢，大家才能打配合。所以REITs第一是剛才林教授講的，第二，雙方是一個共盈體，雙方是寄生體，雙方只有互相都掙錢了，才能買對方的帳，這樣才有價值。

所以說，我談到現(xiàn)在，中國所謂的像我做公寓這個行業(yè)，被雷軍投了之后變得這么熱，以前如果你不做公寓都有點不好意思說你做什么東西，現(xiàn)在做Wework，一個是住，一個是辦公，變得非?；鸨?，現(xiàn)在大量的模式是二房東模式，這是一個重資產(chǎn)，但是由于把它變成輕資產(chǎn)了，最近我們聊的時候，我們同行也在談問題和困境，現(xiàn)在中國所有的公寓其實都是不掙錢的，我可以說除了我的CBD，我的故宮店掙小錢，我的CBD掙大錢，因為那是一個私募REITs。二房東模式怎么來的？從如家、漢庭、七天，一夜之間，動輒上千家在開，現(xiàn)在他們在中國有兩萬間酒店了。現(xiàn)在他們要轉(zhuǎn)型了，為什么？做二房東想要賺錢的前提是什么？成本，你要把大房東當傻瓜，周邊一棟樓租金每平米如果5塊錢，我為什么給你2塊錢，所以大房東現(xiàn)在紛紛到期解約了，現(xiàn)在如家、漢庭、七天。未來在北上廣深連鎖酒店將會消失了，因為如果是二房東模式做不起，大房東都是聰明人了。比如說現(xiàn)在酒店一天租你2塊錢，我們公寓上去2塊5，Wework給你4塊錢，這不算過分，過分的是整形醫(yī)院上去給你6塊錢，月子中心上去給你10塊錢一平米，一個比一個暴利。我認為中國未來北上廣深最牛的是核心地段的房東，大家要敢于做房東、買樓，一定會有人找你，從2塊錢到10塊錢翻了五倍。70%和0%，如果你的拿房成本拿收入的70%以上，比比皆是，現(xiàn)在大部分在80%。

剛才我談到核心地段不可能再有經(jīng)濟型酒店了，差價模式一定要做，差價模式盈的核心是什么？就是你產(chǎn)品的溢價空間，CBD的新派公寓，我租金比周邊貴了2500塊錢，貴了50%，這個產(chǎn)品愿意讓別人付出更多的錢住在這里，產(chǎn)品成為盈利的關(guān)鍵點。

真正輕資產(chǎn)的核心是什么？第一，確實有品牌，要想把商業(yè)地產(chǎn)做牛，真的就得靠牌子，而不是靠資產(chǎn)。

資產(chǎn)證券化剛才說過了，資產(chǎn)的份額化，如何把重變輕，輕重如何打配合，在中國說了證券化的變通，國人并不缺創(chuàng)新，咱們不用創(chuàng)新，變通就可以了。

我們把重資產(chǎn)事先份額化，我們所謂的私募REITs，這也是沒辦法，為了好聽只能叫REITs，其實不是REITs。第二，叫眾籌，我看現(xiàn)在的眾籌現(xiàn)象，眾籌很牛，現(xiàn)在眾籌極其火爆，想滅掉所有的行業(yè)，這是蠻厲害的，還有一個其它，我現(xiàn)在不知道還有什么變通。

一個關(guān)于眾籌的微信，大家看到了嗎？前天剛剛發(fā)出的微信，標題非常嚇人，眾籌將血洗所有行業(yè)，最近的傳統(tǒng)媒體轉(zhuǎn)向新媒體之后，有一個非常牛的事情，就是標題都是極其可怕的，標題黨就變得很重要，內(nèi)容一般，但是標題一定要極其重磅?？Х缺娀I，第一，你投資60萬，我給你60萬的咖啡卡。第二，你是兩百分之一的股東。第三，我們承諾5年不倒閉！一年虧500萬，5年最多虧2500萬，一億的盤子就賺錢了？

因為我在美國研究REITs，林教授也研究了十年，我覺得他今天講研究最生動、最前沿。我想說一句話，我的社科院的博士導(dǎo)師是孟曉蘇，他說在中國房地產(chǎn)沒有什么創(chuàng)新，如果有REITs創(chuàng)新，沒有REITs就沒人能創(chuàng)新。我做了大量研究之后，我發(fā)現(xiàn)其實沒有REITs就沒有美國的商業(yè)房地產(chǎn)，大家可以看一下，沃爾瑪是最大的私募REITs，細節(jié)我就不說了，因為時間有限。麥當勞也是一個地產(chǎn)巨頭，類似于REITs，我們?nèi)ッ绹徫?，很多大的商場都是由這家公司控制的。連鎖公寓，在美國是非常牛的REITs，金融危機期間，大家沒有房子了，住在公寓里，公寓的收益在危機期間非常非常高，他們講REITs繞過了金融危機。寫字樓其實都是REITs，否則寫字樓沒法做。林場，我們所有的樹林可以變成REITs，房地產(chǎn)證券化，其實在美國叫資產(chǎn)證券化，資產(chǎn)證券化不叫房子，是資產(chǎn)，林場是資產(chǎn)、樹是資產(chǎn)，下面還有更絕的。倉儲，我們在國外有非常多倉儲REITs，大學(xué)生宿舍，把宿舍每一個床變成床位，很厲害的REITs。銀行間的，把你的貸款合同打一個包賣掉做一個REITs，做得非常好。通信塔，中國移動、中國聯(lián)通可以把發(fā)射塔賣給大家，那樣很掙錢，因為你的手機費就是收益。監(jiān)獄是個REITs，美國政府基本不蓋監(jiān)獄，有投資商蓋監(jiān)獄之后租給美國政府，政府從犯人身上收錢，有固定回報。帝國大廈、大學(xué)生連鎖公寓都是REITs。

沒有金融工具，中國輕資產(chǎn)就沒有踏實的未來，為什么？剛才我說了，大家談到了做經(jīng)營需要樓，如果輕資產(chǎn)沒有樓怎么做？所以基于房子的輕資產(chǎn)必須得有樓，如果沒有金融工具，沒有樓怎么做？所以做連鎖最重要的成本是租金，如果租金不證券化，不把它轉(zhuǎn)移掉的話，你不可能做連鎖。所以我們看電影泰囧、港囧，我覺得中國的輕資產(chǎn)是樓囧，這是很大的問題。

剛才我談到人類從來沒有如此愿意分享，剛才談到的Wework、輕資產(chǎn)，這個里面什么是輕資產(chǎn)，Airbnb、Uber、滴滴，輕資產(chǎn)核心競爭力是燒錢？誰能燒出壟斷現(xiàn)在就成了。重資產(chǎn)是什么？Wework直接告訴我說，我們不是輕資產(chǎn)，我們是重資產(chǎn)，第二是大慶的Urwork，途家要裝修，要重資產(chǎn)。重資產(chǎn)靠什么？我們分享的是桌子和床的使用權(quán)和它們背后的故事。所以說這個故事是很值錢的，因為桌子和空間是一樣的，所以現(xiàn)在我們關(guān)鍵是怎么燒錢，燒得好就有溢價，這靠什么？其實還是靠產(chǎn)品。

談到今天的話題旅游業(yè)，旅游業(yè)曾有的分享模式，TimeShore，現(xiàn)在不死不活。依然沒有根本上解決輕資產(chǎn)獲取重資產(chǎn)的樓囧的問題。所以分享經(jīng)濟中凡是需要經(jīng)營場地的輕資產(chǎn)一樣面臨樓囧，其實這個問題現(xiàn)在無解，所以大家都在談輕資產(chǎn)，沒用，有點扯淡，真的要變通，要想辦法，能顛覆嗎？我有一個探索，我不知道是不是對，基于商業(yè)嘗試才叫顛覆?，F(xiàn)在總在說嘗試投資，其實嘗試就是人類的本質(zhì)，就是人性是什么，第二是他說的同理心，為什么你掙錢不讓我掙錢？我們大家都掙錢才行，現(xiàn)在是我掙錢你別掙錢，把你滅掉，眾籌是血洗所有的人，當你血洗之后其他人干嘛去了？所以我特別不贊成血洗。徹底的輕資產(chǎn)才叫輕資產(chǎn)，你完全變成品牌了，你的品牌是價值，香格里拉光一個牌子可以值10億美金，可能還不只。我們中國哪個做商業(yè)的牌子可以值5億美金、10億美金?，F(xiàn)在Wework值得100億美金，一個單詞就值100億美金。

重資產(chǎn)大家都把它當做過街老鼠，幫助萬達成為首富的是它的樓，萬達輕的部分我們不知道該贊美什么，萬達的樓是很厲害的，所以把它變成首富的樓都不要了，要關(guān)門了，所以徹底的重資產(chǎn)一定要做起來，但是這真的是遙遙無期，我們需要集體的智慧。現(xiàn)在過渡的模式是二房東模式，二房東模式是沒有未來的，但是我們可以變通。

我們新派公寓的探索實踐，我們做一些不同的東西，我們輕重資產(chǎn)的資本實踐二元結(jié)構(gòu)，就是我們所謂的私募REITs，其實我們在做的時候，我做了一個基金，我做了一個管理公司，我實現(xiàn)了兩方面都掙錢，兩方面都收益。這個模式是我最掙錢的，因為我的輕資產(chǎn)沒有花一分錢裝修，我的房子租出去三個月，滿足之后所有的資產(chǎn)放在輕資產(chǎn)，到年終再給重資產(chǎn)分紅，如果一年收1千萬租金年終把其中一半給輕資產(chǎn)，另外北京銀行跟我簽了一個約，只要我這邊的合同簽完之后，北京銀行把租戶一年的錢打給我，我給租戶13個月，分期付款的手續(xù)費4.5%我來付，比貸款利息還要低，所以我玩的是現(xiàn)金流生意。

所以說我做的兩個東西，我保密，這里我說兩個點，第一點，我的輕資產(chǎn)部分，我的IR三個月就完成了全年的營業(yè)額收入，我的重資產(chǎn)部分，LP，每年年化回報率13%，已經(jīng)非常高了。

我們的品牌實踐，我們不叫房子，我們說我們是新的生活方式，家和社區(qū)。品牌實踐里面，我們做了兩個書，一個白皮書，一個橙皮書，我們把品牌的標準做好了，因為做品牌一定要做標準，不光是做品牌和概念，要做情懷。我們做獨特的4S理念。

設(shè)計實踐，我們叫精細化的品質(zhì)居住，這個樓收購前是這樣的，就在百子灣路，靠近三環(huán)邊，我們請德國設(shè)計師把樓改成這樣，很扎眼。未來設(shè)計將是很重要的要素，人們將會對設(shè)計越來越看重，設(shè)計將越來越值錢。這是我們改完之后的景觀，我們之前去過，這個樓的設(shè)計我們還算OK。我們的智能化實踐，我們叫拇指化的智能居住。我們?nèi)ミ^美國一些企業(yè)交流，顯示了我們新派的APP，我們其實是很先進的，我們這里實現(xiàn)了開鎖，實現(xiàn)了繳費，實現(xiàn)了社群，這是我們第一代，用得非常好。我們還有第二代，第一代的智能化，第二代我們已經(jīng)實現(xiàn)了整個智慧生活的生態(tài)控制，我們馬上升級。所以我說我們在做的時候，如何做輕，有獨特的讓客戶有黏性的代表未來的東西在里邊，剛才是我們的智慧化的實踐。我們接下來推出的新派公寓的左鄰右舍，我們的客戶群70%的海歸，50%的碩士以上，65%的高顏值單身女性，所以她們的支付力很強，中國GDP真的不能靠男人，要靠女人，一定是這樣的，因為男的不消費，我們這里付全款的，不砍價的全是美麗的女性，女人萬歲！月收入都是在人民幣2萬以上，金融、媒體、創(chuàng)業(yè)等精英，這個社群不是你造出來的，社群只要有了同質(zhì)化的人群，就有了社群的價值。這是我們社群的真實照片，我們叫有范兒的星派，我們這里還有一個是淘寶的模特，她所有的照片在我們公寓里拍的，她說我不用照片，我一年的收入是80萬，就是拍照片，拍衣服。新派公寓將會推出新派左鄰右舍APP。

我們覺得未來空間消費，像咱們聯(lián)合辦公、聯(lián)合居住等等的聯(lián)合，我覺得未來叫空間消費，不是一個家的概念，不是一個辦公室的概念，消費什么？這次我去美國的感受，其實未來做這個領(lǐng)域最值錢的是消費的科技、消費的設(shè)計、消費的社群，這三個詞是我自己的體會，我以后會做總結(jié)。

所以說我對這次我的演講的總結(jié)是什么呢？我給這次大會的貢獻，早上大家聽的是情懷，聽的是美好的度假，下午聽的是金融和枯燥的數(shù)字，但是我覺得我們應(yīng)該做一個很重要的真正的關(guān)注是什么呢？輕資產(chǎn)要更輕，要想辦法做品牌，重資產(chǎn)要變輕，怎么去變？我們要去擁抱重資產(chǎn)，要去改革重資產(chǎn)。

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