【轉(zhuǎn)】買二手房注意的問(wèn)題
經(jīng)過(guò)一個(gè)多月痛苦的看房，終于買了房子。在這里想擺一擺我的房事和我的一些觀點(diǎn)：先聲明：我的這些想法盡量客觀。如果有什么意見(jiàn)，大家可以討論補(bǔ)充。
首先，總結(jié)一下買房子需要注意的一些問(wèn)題，
1. 是買新房還是二手房的問(wèn)題，
新房的優(yōu)勢(shì)：首付較低。對(duì)于投資炒房的來(lái)說(shuō)可能是首選，因?yàn)橘Y金可以快速流動(dòng)起來(lái)。
新房的缺點(diǎn)，小區(qū)不成熟，還有可能不是現(xiàn)房，是期房。有可能最后接房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)房子有問(wèn)題。小區(qū)也不知道最終是一個(gè)什么樣子。
二手房的優(yōu)勢(shì)：可以看到現(xiàn)房，可以看到小區(qū)環(huán)境。小區(qū)相對(duì)來(lái)說(shuō)要成熟些。
二手房的劣勢(shì)：首付相對(duì)新房很高，因?yàn)槎址渴峭ㄟ^(guò)銀行評(píng)估后貸款，評(píng)估價(jià)格肯定低于市場(chǎng)價(jià)格。最后導(dǎo)致首付很高，比如我這次買的房子，總共28萬(wàn)，首付都遭了13萬(wàn)。還不包括稅費(fèi)，中介費(fèi)等等交易成本。當(dāng)然，首付高意味著貸款相對(duì)較少。
2. 買二手房需要注意的問(wèn)題：
1. 去中介公司讓中介帶著去看房子，注意現(xiàn)在中介帶人去看房子都往往要簽訂什么看房合同，大家注意，最好不要簽?zāi)愕恼鎸?shí)身份證號(hào)和姓名，因?yàn)檫@個(gè)合同完完全全是保護(hù)中介的利益，如果你看上了這套房子，而最終又繞過(guò)中介公司直接跟業(yè)主購(gòu)買這套房子（大家知道繞過(guò)中介買房子可以節(jié)省一大筆的中介費(fèi)用）。如果這個(gè)事情被中介曉得的話，中介可能到法院起訴你。但是如果你簽的看房合同上面是錯(cuò)誤的姓名和身份證號(hào)的話，中介也拿你沒(méi)得辦法。
1. 賣房子的業(yè)主銀行貸款還完沒(méi)有？沒(méi)有還完的還需要去催證，大概需要1000左右的費(fèi)用吧！
2. 看賣房子的業(yè)主的房產(chǎn)證，房屋交易合同，并到房交所去查詢落實(shí)房產(chǎn)證的真實(shí)性。同時(shí)還要注意：業(yè)主的房產(chǎn)證上面真實(shí)的建筑面積及套內(nèi)面積。及房產(chǎn)的土地是劃撥還是出讓，如果是出讓地的話，就意味著稅要多1500多吧。
3. 讓中介公司找銀行的人去落實(shí)評(píng)估單價(jià)和貸款情況，
4. 所有這些事情搞定后，需要注意交易成本問(wèn)題，我自己寫一個(gè)大概的公式：
交易成本=契稅+個(gè)稅+雜費(fèi)+中介費(fèi)。
先說(shuō)契稅和個(gè)稅的問(wèn)題：中介往往算契稅和個(gè)稅的時(shí)候，是按照房子的交易真實(shí)價(jià)格計(jì)算的。但是這些奸商到房屋交易所去幫客戶過(guò)戶的時(shí)候，又往往選擇的是“平過(guò)”，什么叫做平過(guò)，就是房屋交易所有一個(gè)大概的過(guò)戶價(jià)格，過(guò)戶價(jià)格單價(jià)不能太低（防止偷稅漏稅）。平過(guò)可以讓這些中介的奸商賺取差價(jià)。比如我的房子交易價(jià)格為28萬(wàn)。但是最終到房屋交易所過(guò)戶可能也就18萬(wàn)甚至更低，契稅+個(gè)稅共兩個(gè)點(diǎn)2%，中介公司賺了多少錢大家可以算！
雜費(fèi)這一塊包括印花稅0.01%，工本費(fèi)，證書費(fèi)，按揭擔(dān)保費(fèi)（中介有時(shí)候告訴你說(shuō)總價(jià)的1.5%，這是蒙人的，真實(shí)的為680一個(gè)單子，而且中介公司有返點(diǎn)）。總共雜費(fèi)可能在1000左右吧。
中介費(fèi)這一塊，中介公司一般聲稱都是收的2%甚至3%，但是一般情況么給他2000塊都差不多啦，我是這樣認(rèn)為的。
還有一個(gè)問(wèn)題，有的房子沒(méi)有過(guò)5年，要繳納差額營(yíng)業(yè)稅，差額營(yíng)業(yè)稅=購(gòu)房差額*5.5%，但是大家注意差額應(yīng)該是=房屋過(guò)戶價(jià)格-房屋原購(gòu)價(jià)格。而不是中介公司所聲稱的房屋買賣價(jià)格-房屋原夠價(jià)格。
我一般喜歡把所有的價(jià)格按照我的方法（真實(shí)的成本，不能被中介公司宰成冤大頭）做一個(gè)計(jì)算，然后把最后的零頭去掉，讓中介公司包干。
總而言之，大家買房子如果是自己住的話，不要著急，一定要耐心的多看，多了解。因?yàn)槲乙矂傎I了房子，買房子不是一件容易的事情?；ǖ挠侄际谴蠹业难瑰X，千萬(wàn)別相信中介的花言巧語(yǔ)，中介那些賣房子的人，他的目的就是賺取傭金，而不是為你著想。另外，在付費(fèi)的時(shí)候要注意，最好中介費(fèi)開始給他一半，等過(guò)戶后再給全部。
