即將入秋，各地樓市地王頻現(xiàn)，一有風(fēng)吹草動(dòng)就排隊(duì)離婚，房?jī)r(jià)走勢(shì)不明朗，讓購(gòu)房者為何時(shí)出手而困惑。
而對(duì)換房族來(lái)說(shuō)，更是在先買還是先賣這個(gè)問題上糾結(jié)不已，生怕“買早了，賣晚了”。那么，到底應(yīng)該先買，還是先賣呢？
對(duì)于僅有一套住房的朋友們來(lái)說(shuō)，先買房還是先賣房是個(gè)不小的難題。
在北上廣深這樣的限購(gòu)城市換房更是艱難，特別是那些只能購(gòu)買一套房的非本地戶口人群。換房就意味著必須先賣房，接著租房，然后找房，結(jié)果還不一定能買上。
一般來(lái)說(shuō)，換房有兩種方式，先賣房后買房和先買房后賣房，那種方式更好呢？
在回答這個(gè)問題之前，我先來(lái)捋一捋換房原因以及換新房和換二手房的對(duì)比。
01 為什么要換房？
2、 現(xiàn)有房子太小，住不下； 3、 周邊環(huán)境和房子本身問題； 4、 為了臉面； 5、 有錢任性； 6、 為了和父母近點(diǎn)兒。
1、 為了孩子能上個(gè)好學(xué)校；
對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)，換房更具體的原因則是出于生活方面的考慮。
例如，小學(xué)弟一家三口現(xiàn)住在一套小兩房中，接下來(lái)老婆打算再生一個(gè)孩子，三口之家變四口之家，小兩房顯然不夠住了，若懷孕后置換一套面積大一些的電梯樓單位更合適。（現(xiàn)實(shí)生活中類似的例子不勝枚舉，其實(shí)小學(xué)弟目前只是單身狗，沒有換房需求啦。）
02 換新房還是換二手房？
優(yōu)勢(shì)：稅費(fèi)相對(duì)簡(jiǎn)單，只有契稅和公共維修基金兩項(xiàng)大額支出。房源全新，價(jià)格較二手房更低。
劣勢(shì)：新房通常位置更偏，配套不完善，交房周期較長(zhǎng)，等候成本較高。
二手房
優(yōu)勢(shì)：房源大多位于商圈較為成熟地段，配套完善。
劣勢(shì)：二手房稅費(fèi)較新房更高，公共維修基金雖不用交，但契稅、中介傭金、賣方轉(zhuǎn)嫁的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅等更高。如果是非普通住宅，稅費(fèi)成本通常高達(dá)房?jī)r(jià)的10%。
03 先買后賣，還是先賣后買？
完整的換房流程通常是這樣的：賣房→審核買房資質(zhì)（限購(gòu)人群）→尋找新房源→簽約→入住。但實(shí)際上，并不是人人都能很順暢的把這個(gè)流程走完。原因可能是：
2、 賣家漲價(jià)或爽約。這對(duì)換房族的風(fēng)險(xiǎn)最大。
1、 政策變動(dòng)，買房資格審核出現(xiàn)問題，賣房后，無(wú)法在目標(biāo)區(qū)域買房，比如北京的通州區(qū)就實(shí)施了單獨(dú)限購(gòu)政策。
雖然先賣風(fēng)險(xiǎn)更大，但先賣的成本更低，因?yàn)橘u完后又可以按首套房成本來(lái)買房。
我們來(lái)算一筆賬。小學(xué)弟在上海有一套70平米的兩居室，打算換一套120平米。按均價(jià)4.58萬(wàn)元/平米計(jì)算，小學(xué)弟那套70平米兩居室市價(jià)約為320萬(wàn)元，同地段置換120平米約需550萬(wàn)元。
換房成本比較
已賣房總房款全部算作首付，剩余230萬(wàn)元選擇20年商貸，利率按基準(zhǔn)利率計(jì)算：月供為15052.21元 其中利息總額為131萬(wàn)元。 已賣房總房款全部算作首付，剩余230萬(wàn)元選擇20年商貸，利率按首套房85折計(jì)算，月供為14144.44元 其中利息總額為109萬(wàn)元。先買后賣 先賣后買
本息支出總額為15052.21×240（期）=360萬(wàn)元
本息支出總額為14144.44×240（期）≈340萬(wàn)元契稅支出 先買后賣 先賣后買 執(zhí)行二套房契稅稅率3%，契稅額：550×3%=16.5萬(wàn)。 執(zhí)行首套房契稅稅率1.5%，契稅額：550×1.5%=8.25萬(wàn)。
由此可算出，由于貸款利率和契稅的差別，先賣房比先買房貸款支出少近20萬(wàn)元，契稅則少交8.25萬(wàn)，總買房成本比先買房要少28.25萬(wàn)元。
需要注意的是，合理安排過渡時(shí)期的住房也很重要，因?yàn)橥昝婪吭床⒉荒敲慈菀讓ふ?，要給自己留好退路。
對(duì)于已有一套房源的工薪階層來(lái)說(shuō)，先賣房后買房是更可行的選擇。雖然面臨了房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)，但如果沒先賣掉手中的房源，是沒有底氣去買新房子的。而且手中握有現(xiàn)金，能更快地完成購(gòu)房，減少房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)的影響。在房地產(chǎn)不大穩(wěn)定的今天，控制債務(wù)，減少不確定性是最重要的。
04 先賣后買有技巧
先賣后買雖然更好，但由于買賣之間有“時(shí)間差”，如何解決后的居住問題也很讓人頭疼，以下三個(gè)技巧值得注意：
1、適當(dāng)延長(zhǎng)賣房交易周期，以及利用向買家“返租”來(lái)解決居住難題。 2、可以考慮將舊房賣給投資者，這類人群購(gòu)房之后不會(huì)要求馬上入住，因此換房一族可以回租，繼續(xù)住下去，直到自己買好新房。這種方式還可以節(jié)省搬遷成本。不過要合理控制租房時(shí)間，時(shí)間的增加，則意味著付出的租金也會(huì)相應(yīng)增加。 3、如果沒有碰到投資客，升級(jí)住房人群可以到自己心儀的區(qū)域內(nèi)租房。這樣做的好處一是可以更好地考察當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情，再者就是在買好房之后，也可便于裝修管理。
此外，在實(shí)際的操作中，如果讓賣舊房和買新房這兩個(gè)過程同步進(jìn)行，就能極大地縮短換房戰(zhàn)線，是平穩(wěn)安全度過過渡期的最佳選擇。然而，買賣雙方很難步調(diào)一致，有時(shí)需要對(duì)賣出舊房的價(jià)格作出妥協(xié)，有時(shí)需要對(duì)買進(jìn)新房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。
2、出售舊房時(shí)根據(jù)市場(chǎng)行情合理定價(jià)。 3、購(gòu)房還價(jià)時(shí)，也不要獅子大開口，這樣交易成功的可能性便會(huì)增加。 4、盡量與大型的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)合作。因?yàn)榇笮偷姆慨a(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人綜合素質(zhì)較高，同時(shí)擁有大量真實(shí)的信息，能夠提供較為完善的服務(wù)，這也會(huì)為買、賣同步提供一定保障。
1、購(gòu)房前做好準(zhǔn)備工作，如看房、議價(jià)等，一旦自己的舊房進(jìn)入交易程序，馬上啟動(dòng)新房購(gòu)買程序。
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