如果問過一個國內(nèi)的投資者：投資房地產(chǎn)，你會怎么做？相信答案十有八九會是：買房啊，還能怎么做？那么追問一句買什么房子呢？答案八成是買住宅、買大房子。為什么會這樣，因為國內(nèi)的房產(chǎn)投資起步之后，國人那樣喜歡買自有住房，因此市場上住宅成為主流。
而在發(fā)達(dá)國家成熟的地產(chǎn)市場中，對于住宅的需求反而不是那么強(qiáng)烈，比如澳洲，首次購買自有住房人群的年齡平均在37歲，并且這個數(shù)字還在增長。相反，不同于國內(nèi)“三代養(yǎng)一鋪”的窘境，商業(yè)地產(chǎn)在澳洲，反而呈現(xiàn)一種穩(wěn)步發(fā)展的趨勢。
商業(yè)地產(chǎn)好的勢頭，是有數(shù)據(jù)支持的。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)CoreLogic R.P. DATA數(shù)據(jù)顯示，澳洲首府城市的商業(yè)房產(chǎn)租金收益一般都會在6%-8%之間，其中永久產(chǎn)權(quán)倉儲（Self-Storage）的租金收益率為8%-10%；產(chǎn)權(quán)碼頭（Marina）的租金收益率為 6%-9%、底商、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)（retail and offices)的收益率為6%-8%……這些商業(yè)類地產(chǎn)到租金回報率均高于住宅地產(chǎn)平均為3.6%的租金收益水平。
近期一個利好消息，為商業(yè)倉儲提供了更好的發(fā)展前景：那就是淘寶正式登陸澳洲了。
等等，淘寶跟地產(chǎn)有什么關(guān)系？馬云不是不做地產(chǎn)嗎？那就要從淘寶在澳洲的經(jīng)營模式來看了。此次進(jìn)入澳洲，不再是像之前那樣從國內(nèi)直郵，使用集運(yùn)宅送到家門口；而是在國內(nèi)由中轉(zhuǎn)倉統(tǒng)一跨境運(yùn)輸，送到澳洲城市的自提點(diǎn)；要知道資本主義國家人力資源稀缺，快遞小哥的費(fèi)用很貴的，此次改變了運(yùn)輸模式，運(yùn)費(fèi)大大節(jié)省了，購物也更加方便了。
可以看到，不遠(yuǎn)的將來，為了提高運(yùn)輸效率，根據(jù)大數(shù)據(jù)算出澳洲客戶最愛買的商品后，可以提前將商品大批量送到澳洲，這樣在澳洲下單的同時，就會顯示物品已經(jīng)到了澳洲；這樣就會對存放商品的空間有了更大的要求，城市倉儲將迎來一波新的發(fā)展熱潮。
此外，目前倉儲地產(chǎn)并不在澳洲限貸范圍內(nèi)，可以獲得銀行貸款；而且投資門檻低，即便是全款交易，也不會給投資者帶來太大的投資壓力。租金回報率方面，未來對于城市倉儲的需求會讓本來就很好的回報率（8%-10%）更高更穩(wěn)定。
更重要的是，商業(yè)地產(chǎn)項目租期可以長達(dá)20年（5+5+5+5）。尤其是投資某些依客戶需求而打造的經(jīng)營項目（中轉(zhuǎn)用倉儲等），或者依賴某一區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的項目，這樣的租戶都傾向長期續(xù)約，從而保證投資者可以擁有長期的、持續(xù)的正向現(xiàn)金流入，而無需擔(dān)心空置率上升帶來的租金損失。
因此，回到開頭的話題，房地產(chǎn)投資是一個多元的、復(fù)雜的投資過程，過去通過買賣差價賺取利潤的時代漸漸遠(yuǎn)去，投資者就需要改變單一購買住房的思路，不斷改變自己的投資策略。要知道房地產(chǎn)是整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個環(huán)節(jié)，只有把經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和房產(chǎn)投資結(jié)合起來考慮，才能發(fā)展更好的贏利點(diǎn)。比如通過網(wǎng)商布局?jǐn)U大，看到了倉儲的前途并提前布局，就是看準(zhǔn)了商業(yè)發(fā)展的趨勢；而一旦這個模式成熟，市場飽和，投資者獲得收益的機(jī)會就會喪失；看準(zhǔn)市場、擴(kuò)大思路、抓住機(jī)會，是未來投資房產(chǎn)必須要具備的意識。
本文作者：劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠(yuǎn)見財訊特邀地產(chǎn)評論員，中國外國專家局澳籍專家資質(zhì)，多家媒體房地產(chǎn)專欄作者、作家，微信號劉磊房產(chǎn)評論。
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