文/李文耀 江蘇蘇揚律師事務所
本次由作者向無訟閱讀供稿
案例：2014年12月4日，高某與房產開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，合同總價508984元，約定交房時間為2015年7月15日，若出現(xiàn)逾期交房超過90天，高某有權解除合同并要求開發(fā)商承擔日萬分之一點五的逾期交房違約金。合同簽訂后，高某依約繳納房屋首付款158984元，并于2014年12月15日與銀行簽訂《個人貸款借款合同》，辦理了銀行按揭350000元，還貸至今。因該房屋直至2016年7月22日才取得《竣工驗收備案表》，開發(fā)商逾期交房超高90日。高某以逾期交房為由訴至法院，要求解除合同，退還購房款及賠償相應的逾期交房違約金。
這是一個看似簡單的商品房預售合同糾紛案，實際上涉及了高某、開發(fā)商、銀行三個主體，包含了高某與開發(fā)商間的買賣合同關系、高某與銀行的借貸關系以及涉案房屋的抵押問題。因此，在律師書寫訴狀和法院審理過程中出現(xiàn)了諸多差別，筆者想通過這個案件以及對請求權基礎的分析為律師代理該類型案件提供思路。
現(xiàn)在司法實踐存在以下兩種觀點：
第一種訴訟請求書寫思路為：要求解除商品房買賣合同；退還全部購房款508984元；要求支付逾期交房違約金，違約金計算分為兩部分，其中首付款158984元×11天×萬分之一點五，第二部分總購房款508984×萬分之一點五×違約天數(shù)(自付清所有房款之日2014年12月15日算至實際支付之日止）。
第二種訴訟請求書寫思路為：把銀行列為第三人參與訴訟；要求解除商品房買賣合同；退還購房款至實際支付之日止，此處的購房款包括首付款158984元和高某已償還的銀行按揭本金及利息；解除高某與第三人銀行的借款合同，剩余銀行貸款由開發(fā)商承擔；要求支付逾期交房違約金，違約金支付標準同上。
兩種訴訟思路中關于解除買賣合同問題上沒有爭議，根據(jù)《合同法》第93條及97條均可解決。不同點在于如何處理銀行按揭的問題。筆者代理過的該類案件均采用第二種訴訟思路，但是每個法院和法官的審理結果不一樣。有的法官認為不要把銀行按揭貸款問題列進來，直接按照第一種思路依裁量權下了判決，而且這種判決思路是法官普遍采用的。第二種訴訟思路也被一些法官采信，判決結果也是按照筆者擬定訴訟請求判如所請，開發(fā)商上訴至中院被駁回，維持原判。
不難發(fā)現(xiàn)，第一種訴訟思路中存在一個問題?？此聘鶕?jù)《商品房買賣合同》的約定出現(xiàn)逾期交房達到解除條件的只要解除合同、退還購房款和支付相應違約金即可。實質上，如果存在銀行按揭的話，只解除購房合同，房屋上設立的抵押權依舊存在，該房屋無法上市進行二次銷售，房產開發(fā)商的利益就得不到有效保障。如果借款人未及時還款，該房屋還有被拍賣的風險。
因此，在辦理該類案件中找到好的思路就能節(jié)省訴訟資源并為委托人爭取最大的利益。關于追加銀行為第三人的請求權基礎為《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對該問題做出了明確的相關規(guī)定：
第二十四條：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持?！?/p>
第二十五條：“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人?！?/p>
應該說根據(jù)最高院關于審理該類案件的《司法解釋》的相關規(guī)定能夠有效的處理案件的難點。第24和25條明確規(guī)定了商品房買賣合同解除的同時，可以追加銀行為第三人參與訴訟，同時要求解除相應的個人借款合同。該條規(guī)定為我們執(zhí)業(yè)律師代理以及法院審判提供了依據(jù)。
雖然現(xiàn)在的司法實踐審理此類案件思路仍舊沒有統(tǒng)一，即便是審判法官也存在按照兩種思路去判決，但是相信在我們共同的努力下，會找到統(tǒng)一路徑，節(jié)約訴訟成本從而解決糾紛。
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