文/吳少玲 廣東海法（東莞）律師事務所
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一、法律依據(jù)
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
第十五條【解除權(quán)人自己催告】根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
【解除權(quán)人的對方催告】法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。
【解除權(quán)人的對方?jīng)]有催告】對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
廣東省高級人民法院關(guān)于印發(fā)《廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》的通知
1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時，對于當事人請求解除合同的，均應適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對方當事人確實已無法履行合同主要義務的情形除外。
前款所引述的合同解除權(quán)的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對方當事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計算三個月。
二、司法實踐·判例
（一）買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后，應給予買受人三個月的合理期限履行，當事人另有約定的除外。
【案例來源】
名稱：李玉珍等與深圳市鴻翔實業(yè)有限公司房地產(chǎn)買賣合同糾紛再審案
審理法院：廣東省高級人民法院
案號：(2011)粵高法審監(jiān)民提字第52號
【法院認為】
關(guān)于李玉珍、李想與鴻翔公司應否繼續(xù)履行《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預售)》的問題。如上所述，李玉珍、李想未能辦理按揭貸款是由多方面原因造成的，并非李玉珍、李想故意不履行合同。鴻翔公司既沒有按照《補充協(xié)議》的約定向按揭貸款銀行出具《付清樓款證明書》，也沒有將南山支行指出李玉珍需配合提供戶口本的情況及時告知李玉珍，使李玉珍誤認為按揭貸款手續(xù)正在辦理而延誤了支付款項的期限，對此鴻翔公司負有一定的責任。且《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第一款規(guī)定，'根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。'本案李玉珍、李想因按揭貸款未辦妥而逾期支付購房款，鴻翔公司向李玉珍、李想催告后，應按照最高人民法院上述司法解釋的規(guī)定，給予李玉珍、李想三個月的合理期限。但鴻翔公司于2005年12月23日致函給李玉珍、李想，要求其在同月26日之前付清第二、三期購房款，并于同月28日向深圳市羅湖區(qū)人民法院起訴請求解除合同，不符合上述司法解釋的規(guī)定。因此，從公平合理原則出發(fā)，應給予李玉珍、李想一定的合理期限支付購房款，如李玉珍、李想在合理期限內(nèi)付清購房款，雙方可繼續(xù)履行合同，如李玉珍、李想逾期仍不支付購房款，則解除合同。原審依據(jù)《合同法》第九十三條的規(guī)定，判決解除李玉珍、李想與鴻翔公司簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預售)》不當，本院依法予以撤銷。
（二）合同解除權(quán)的行使期限'一年'屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形，期間經(jīng)過后即發(fā)生解除權(quán)消滅的法律后果。
【案例來源】
名稱：珠海萬威房地產(chǎn)有限公司與李智剛等商品房銷售合同糾紛申請再審案
審理法院：廣東省高級人民法院
案號：(2013)粵高法民一申字第775號
【法院認為】
關(guān)于涉案合同應否解除的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規(guī)定：'法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。'在本案中，李智剛、彭潤平作為買受人，未依約定在合同簽訂之日起10日內(nèi)辦理銀行貸款手續(xù)，已構(gòu)成逾期付款。雖然根據(jù)涉案合同第八條的約定，買受人逾期付款超過30日后，萬威公司可以解除合同，但是萬威公司既未催告李智剛、彭潤平付款，亦未提出解除合同，遲至2011年9月27日才在本案反訴中提出解除合同的訴訟請求。鑒于萬威公司的解除權(quán)已因超過一年的除斥期間而消滅，則萬威公司申訴主張解除合同，沒有充分的法律依據(jù)。因此，二審法院駁回萬威公司解除合同的訴訟請求，符合法律規(guī)定，并無不當。
（三）開發(fā)商的解除權(quán)條件成就后徑直另行出售房屋，且逾期行使解除權(quán)的，開發(fā)商存在過錯，應承擔違約責任。
【案例來源】
名稱：許大榮與汕頭市華林廠房開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛上訴案
審理法院：廣東省高級人民法院
案號：（2003）粵高法民一終字第230號
【法院認為】
許大榮因與華林公司因逾期交房的違約金如何抵償購房款等問題未能達成一致意見，導致沒有依約支付第四期購房款給華林公司。根據(jù)雙方的《商品房預售合同》之規(guī)定，逾期付款超過30天，按合同約定華林公司有權(quán)單方終止合同，房產(chǎn)由其全權(quán)處理。但依照《最高院司法解釋》第十五條第二款的規(guī)定，'法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅'。依此規(guī)定，華林公司解除權(quán)應當在許大榮1997年11月27日提出意見，要求華林公司對B1棟別墅進行修整后一年內(nèi)，即在1998年11月27日前行使。但華林公司并沒有對許大榮提出的修整意見作出回復，卻在1999年11月9日將房屋另出售給他人，已超過上述司法解釋規(guī)定行使解除權(quán)的期限，其解除權(quán)已消滅。因此，華林公司另行出售給他人的房屋差價應由其自行承擔。原審判決許大榮賠償華林公司另售房屋價差損失611093.70元及利息不當，應予撤銷。許大榮上訴主張華林公司1999年11月9日將房屋另出售給他人，不符合最高院司法解釋有關(guān)解除權(quán)為一年的規(guī)定，華林公司另售房屋的差價應由其自行承擔的理由成立，該主張本院予以采納。
關(guān)于華林公司上訴認為，許大榮的違約行為給其造成損失，除應承擔房屋差價外，還應承擔逾期付款的利息損失的問題。由于華林公司擅自將房屋另出售給他人，造成合同不能繼續(xù)履行，華林公司應承擔相應的違約責任，現(xiàn)華林公司請求許大榮賠償逾期付款的利息損失缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。
（四）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條關(guān)于解除權(quán)行使期限的規(guī)定僅適用于該解釋所稱的商品房買賣合同糾紛案件。對于其他房屋買賣合同解除權(quán)的行使期限，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定的，應當根據(jù)《合同法》第九十五條的規(guī)定，在合理期限內(nèi)行使。何為'合理期限'，由人民法院結(jié)合具體案情予以認定。
【案例來源】
名稱：天津市天益工貿(mào)有限公司與天津市濱海商貿(mào)大世界有限公司等財產(chǎn)權(quán)屬糾紛再審案
審理法院：中華人民共和國最高人民法院
案號：(2012)民再申字第310號
刊載《最高人民法院公報》2013年第10期
【法院認為】
2006年6月28日，濱海公司提起訴訟，請求解除《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補充協(xié)議》，一審、二審、再審判決均予以支持。天益公司申請再審稱，參照《商品房買賣合同司法解釋》第十五條第二款的規(guī)定，濱海公司未在天益公司《通報函》發(fā)出后三個月內(nèi)行使解除權(quán)，其解除權(quán)已在起訴前消滅。
本院認為，天益公司的該項申請再審理由不能成立：首先，《商品房買賣合同司法解釋》第一條明確規(guī)定：'本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。'濱海公司并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其系向特定的對象天益公司及王錫鋒出售房屋，而非向社會銷售，故案涉協(xié)議并非該司法解釋所稱的商品房買賣合同，本案不適用上述司法解釋。解除權(quán)行使期限屬于除斥期間，超過權(quán)利行使期限，解除權(quán)消滅，故該期限的確定對當事人的權(quán)利義務具有重大影響，在法無明文規(guī)定的情況下，天益公司請求參照適用上述司法解釋就商品房買賣合同所規(guī)定的解除權(quán)行使期限，缺乏事實與法律依據(jù)。其次，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十五條的規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。對房屋買賣合同的解除權(quán)行使期限，法律沒有規(guī)定，本案當事人在合同中亦未約定，何為'合理期限'，應當由人民法院結(jié)合具體案情予以認定。本案中，《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽訂后，濱海公司已將案涉房屋交付給天益公司管理、經(jīng)營，天益公司已支付了首付款3400萬元，并自2004年5月17日起至2006年6月26日共計向案涉房屋內(nèi)的租戶收取租金18723264.69元及保證金145211元。一旦合同解除，不僅涉及濱海公司、天益公司及王錫鋒之間的權(quán)利義務關(guān)系，還涉及到資產(chǎn)及租戶移交等諸多問題，且天益公司在2005年12月18日發(fā)出的《通報函》亦只是表明'擬與貴公司（濱海公司）協(xié)商解除上述協(xié)議'，因此，濱海公司需要充分時間對是否解除合同進行研究。再次，天益公司在發(fā)出《通報函》后至濱海公司起訴前，既未履行《補充協(xié)議》項下的付款義務，亦未表達過繼續(xù)履行合同的意愿，其違約行為始終處于延續(xù)狀態(tài)。綜合本案情況，濱海公司收到《通報函》后，于2006年6月28日提起訴訟，并未超出合理期限。
（五）由于房產(chǎn)調(diào)控政策實施及案涉房屋按揭貸款手續(xù)客觀上已無法辦理的情況，適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定，以'不可歸責于當事人雙方的事由'判令雙方解除案涉商品房買賣合同應屬妥當?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條所規(guī)定的'出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款'與本案情形亦存在差別，不宜直接適用。
【案例來源】
名稱：戴立昆與溫州市華亮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛再審民事判決書
審理法院：浙江省高級人民法院
案號：（2014）浙民提字第69號
【法院認為】
根據(jù)一、二審已查明的事實，案涉商品房買賣合同系于2010年4月21日簽訂，合同明確約定除首付款外，其余購房款戴立昆以按揭貸款方式支付。同日，戴立昆向華亮公司指定的招商銀行溫州鹿城支行遞交了申請按揭貸款的有關(guān)材料。但適逢國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，繼國務院發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》后，溫州市人民政府于2010年6月10日發(fā)布《關(guān)于遏制我市房價過快上漲促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，明確規(guī)定商業(yè)銀行暫停發(fā)放購買第三套及以上住房的貸款。而本案申請人戴立昆此時名下已有三套房產(chǎn)，顯然不符合銀行放貸條件。華亮公司再審中雖主張不能辦理按揭貸款系戴立昆怠于履行合同義務所致，但其并未提供充分的證據(jù)予以證明。鑒于房產(chǎn)調(diào)控政策實施及案涉房屋按揭貸款手續(xù)客觀上已無法辦理的情況，原一、二審適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定，以'不可歸責于當事人雙方的事由'判令雙方解除案涉商品房買賣合同應屬妥當。至于被申請人華亮公司再審中提出本案解除權(quán)已過法定除斥期間問題。一方面，現(xiàn)行法律并無合同解除權(quán)行使期限的統(tǒng)一規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條所規(guī)定的'出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款'與本案情形亦存在差別，不宜直接適用。另一方面，華亮公司在一、二審中始終未提出相關(guān)抗辯，除斥期間雖不同于訴訟時效，但兩者均涉及當事人期間利益和實體權(quán)利，且在合同履行不能的情況下，理論上多主張不應受解除權(quán)行使期限的限制，故參照《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第四條精神，對華亮公司再審中的該抗辯理由不予支持。
（六）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條之規(guī)定是關(guān)于出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款的情形，并不適用于本案開發(fā)商交付的商鋪不符合合同約定構(gòu)成違約的情形。
【案例來源】
名稱：滄州榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與高立英房屋買賣合同糾紛再審復查與審判監(jiān)督民事裁定書
審理法院：河北省高級人民法院
案號：（2016）冀民申1351號
【法院認為】
本院認為，榮盛公司作為出賣人、高立英作為買受人，雙方于2013年7月1日簽訂的第1308060032號《商品房買賣合同》是雙方的真實意思表示，內(nèi)容合法有效，雙方當事人應當按照合同的約定全面履行自己的義務。
第一，關(guān)于原審判決解除雙方商品房買賣合同有無事實依據(jù)的問題。本案中，榮盛公司主張其開發(fā)的包括被申請人購買的2666商鋪在內(nèi)的榮盛購物廣場沒有設計變更，且銷售時的商鋪區(qū)位圖明確顯示不存在陽臺，但該合同第三條約定：'……該商品房陽臺是封閉式陽臺……'。第十條約定：'經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃設計變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應當在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；（2）該商品房的裝飾、裝修、設備標準。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房……'。榮盛公司在《商品房買賣合同》中明確約定為封閉式陽臺，且也未通過附加補充協(xié)議或者附注等方式對作為房屋重要組成部分的陽臺有無、朝向等相關(guān)情況另行約定，原審法院認定榮盛公司交付的商鋪不符合合同約定已構(gòu)成違約，支持高立英要求退房的主張，判決解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，并無不當。
第二，關(guān)于榮盛公司主張被申請人之訴已經(jīng)超過商品房買賣合同解除期間的問題。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條之規(guī)定是關(guān)于出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款的情形，并不適用于本案，榮盛公司該主張不能成立。
（七）通知義務并非不安抗辯權(quán)成立的條件，買受人行使不安抗辯權(quán)的，開發(fā)商以買受人逾期付款為由主張解除合同的，不予支持。
【案例來源】
名稱：袁圓與廣州市中村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛再審案
審理法院：廣東省高級人民法院
案號：(2010)粵高法民一提字第5號
【法院認為】
根據(jù)合同約定，袁圓應當在2005年12月15日前支付第三期房款，中村公司應當在2005年12月30日前交付房屋。袁圓繳納第三期購房款的合同義務，僅先于中村公司交付房屋的義務十余日，但房屋至今仍不具備交付條件。《中華人民共和國合同法》第六十八條規(guī)定：'應當先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：……'在中村公司不可能按期履行義務的情況下，袁圓可以行使不安抗辯權(quán)，即中止履行支付第三期購房款的義務?！吨腥A人民共和國合同法》第六十九條規(guī)定：'當事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保的，應當恢復履行。'行使不安抗辯權(quán)的一方，負有通知義務，以便對方提供相應的擔保，在提供擔保后恢復履行。但通知義務并非不安抗辯權(quán)成立的條件。不履行通知義務，并不會導致不安抗辯權(quán)不成立，而只是應就其不履行通知義務而給相對方造成的損失負有賠償義務。就本案而言，中村公司的義務是交付特定的房屋，并非金錢之債，中村公司事實上無法就該特定物的交付提供擔保。因此，袁圓在行使不安抗辯權(quán)時未通知中村公司，并不影響其不安抗辯權(quán)的成立。原審判決以袁圓未履行通知義務為由認定不安抗辯權(quán)不成立不當，本院予以糾正。
另一方面，中村公司在其合同約定的解除權(quán)發(fā)生之日到來之前就已經(jīng)存在違約行為，無權(quán)解除合同。涉案《商品房買賣合同》第八條約定，中村公司應在2005年12月31日前交付房屋，房屋應取得建設行政主管部門出具的《建設工程施工質(zhì)量驗收監(jiān)督意見書》；第十一條約定，袁圓應當在房屋交付期限前10日內(nèi)辦理收樓手續(xù)。根據(jù)合同約定，涉案商品房應當在2005年12月31日前具備交付條件。但中村公司2009年才取得涉案房屋的《建設工程規(guī)劃驗收合格證》，且至今仍無法提供合同約定的《建筑工程施工質(zhì)量驗收監(jiān)督意見書》，應當認定涉案房屋至今仍不符合交付條件。該結(jié)果與袁圓未付清第三期房款之間沒有因果關(guān)系。也就是說，自2005年12月31日開始至今，中村公司一直處于違約狀態(tài)。根據(jù)合同約定，袁圓應當在2005年12月15日前支付第三期購房款，否則60日后即2006年2月13日后，中村公司有權(quán)解除合同。但中村公司在2006年2月13日之前即從2005年12月31日開始違約。在中村公司自身嚴重違約的情況下，其無權(quán)解除合同。
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