農(nóng)用地征用轉為建設用地的簡明流程
【實施日期】2005/01/15【頒布單位】 本站原創(chuàng) 【失效日期】
農(nóng)用地征用轉為建設用地的簡明流程
天下房地產(chǎn)法律服務網(wǎng) 張東偉律師編寫
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由于相當部分網(wǎng)友經(jīng)常來電來信詢問如何在集體農(nóng)用地上進行工業(yè)、商業(yè)等開發(fā)，不清楚該征用流程。為此，本人就該問題作專題回復，供各位參考。需要注意的是，以下步驟是根據(jù)國家的法律法規(guī)而作簡要的敘述，各地政府在實際操作上會有些差異。本站會根據(jù)需要進行修改和增減。
天下房地產(chǎn)法律服務網(wǎng)天下房地產(chǎn)法律服務網(wǎng)根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，目前我國農(nóng)用地轉為建設用地的程序簡單扼要地有以下步驟：
【第一步】農(nóng)用地轉用、征用土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農(nóng)用地 為建設用地后，應首先向國土資源局、建設部門、規(guī)劃部門咨詢是否符合該農(nóng)用地的各項規(guī)劃。
▲規(guī)劃必須符合原國家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》（《國家土地管理局令》第七號）的要求。
▲如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地方人民政府批準提供建設用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準手續(xù)。
▲如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項目目錄》，則在禁止期限內(nèi)，土地行政主管部門不受理其建設項目用地報件，各級人民政府也不批準提供建設用地。
天下房地產(chǎn)法律服務網(wǎng)【第二步】確認該農(nóng)用地可以用于建設，再根據(jù)建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發(fā)建設項目的《選址意見書》。用地單位應按規(guī)定繳納選址規(guī)費。
▲其中，農(nóng)用地轉用和土地征收批準文件有效期兩年。農(nóng)用地轉用或土地征收經(jīng)依法批準后，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實施征地補償安置方案的，有關批準文件自動失效。
【第三步】用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發(fā)《建設項目用地預審報告書》。
▲建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。已經(jīng)預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調(diào)整的，應當重新申請預審。
▲建設用地單位申請預審，應當提交下列材料：
1.建設項目用地預審申請表（該表由國土資源部統(tǒng)一規(guī)定）；
2.預審的申請報告，內(nèi)容包括：擬建設項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規(guī)模和擬用地類型、補充耕地初步方案；
3.需審批的建設項目還應提供項目建議書批復文件和項目可行性研究報告。項目建議書批復與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告。
▲如建設項目涉密軍事項目或是國務院批準的特殊建設項目用地的，建設用地單位可直接向國土資源部提出預審申請。
▲國土資源局在自受理預審申請或者收到轉報材料之日起二十日內(nèi)，完成審查工作，并出具預審意見。二十日內(nèi)不能出具預審意見的，經(jīng)負責預審的國土資源局負責人批準，可以延長十日。
【第四步】用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環(huán)保局等辦理立項、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項審批費用；
▲環(huán)境保護部門根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》和（86）國環(huán)字第003號《建設項目環(huán)境保護管理辦法》對建設項目進行審批。
▲某些建設項目，還需要報勞動行政部門依據(jù)《建設項目（工程）勞動安全衛(wèi)生預評價管理辦法》予以審批。
【第五步】用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。
【第六步】國土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，擬定農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經(jīng)各級人民政府審批。
▲能源、交通、水利、礦山、軍事設施等確需單獨選址建設的項目，在《國務院關于投資體制改革的決定》（國發(fā)〔2004〕24號）實施前批準立項的，仍按原規(guī)定報批用地；實施后，屬國務院、國家發(fā)展改革等部門或省級人民政府批準、核準的單獨選址建設項目，涉及農(nóng)用地轉用和土地征收的，報國務院批準；除此之外的單獨選址建設項目，涉及農(nóng)用地轉用和土地征收的，報省級人民政府批準，其中征收土地面積超過省級批準權限的，土地征收必須報國務院批準；建設項目確需占用基本農(nóng)田的，必須報國務院批準。
天下房地產(chǎn)法律服務網(wǎng)▲其中，如占用農(nóng)用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補充耕地方案；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織占用本集體農(nóng)用地和單位占用國有農(nóng)用地的，不需擬定征地方案。
▲以下建設占用土地涉及農(nóng)用地轉為建設用地的，需報國務院批準：
1.國務院批準的建設項目；
天下房地產(chǎn)法律服務網(wǎng)2.國務院有關部門和國家計劃單列企業(yè)批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目；
3.省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目；
4.在土地利用總體規(guī)劃確定的直轄市、計劃單列市和省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及人口在50萬以上的城市建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃按土地利用年度計劃分批次用地。
5.需要征用基本農(nóng)田的；
6.需要征用基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；
7.需要征用其他土地超過七十公頃的。
【第七步】由國土資源局具體負責對該農(nóng)用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。
▲其中，征用土地的各項補償，應在征地補償安置方案批準之日起3個月內(nèi)，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發(fā)放建設用地批準書，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民有權拒絕建設單位動工用地。 如征用農(nóng)村集體土地，征地補償款也可由國土資源局委托用地單位直接向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織支付。
▲國家征用土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
▲征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。
▲征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。
▲征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍”。這里的“該耕地”，是指實際征用的耕地數(shù)量。而“每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四到六倍”中的“該耕地”，則是指在被征用土地所在地，被征地單位平均每人占有的耕地數(shù)量。
天下房地產(chǎn)法律服務網(wǎng)【第八步】國土資源局根據(jù)批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發(fā)出批準用地文件和《建設用地批準書》，被征地單位應在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地。
▲其中，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織占用本集體的農(nóng)用地或單位占用國有農(nóng)用地的，經(jīng)批準辦理了農(nóng)用地轉用手續(xù)后，國土資源局可直接發(fā)出用地文件。
▲城市分批次建設用地和單獨選址建設項目用地經(jīng)依法批準后，國土資源部門應通過新聞媒體或其他形式向社會公開批準情況；建設單位應將農(nóng)用地轉用、土地征收批準文件及建設用地批準書等在施工場地懸掛，接受社會的監(jiān)督。
【第九步】被征用單位交出土地后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同（出讓供地）或向土地使用者核發(fā)劃撥決定書（劃撥供地）。用地單位按約定繳納出讓費用。
天下房地產(chǎn)法律服務網(wǎng)▲但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，則必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。用地單位只有中標，才可獲得該國有土地的使用權。
天下房地產(chǎn)法律服務網(wǎng)▲國有土地出讓成交簽訂《國有土地使用權出讓合同》時，必須將規(guī)劃設計條件與附圖作為《國有土地使用權出讓合同》的重要內(nèi)容和組成部分。沒有城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃設計條件，國有土地使用權不得出讓。如因特殊原因，確需改變規(guī)劃設計條件的，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出改變規(guī)劃設計條件的申請，經(jīng)批準后方可實施。
天下房地產(chǎn)法律服務網(wǎng)【第十步】簽訂出讓合同并按約定繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權，用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續(xù)予以施工建設。
天下房地產(chǎn)法律服務網(wǎng)▲其中，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，用地單位也可以自行組織耕種；1年以上未動工建設的，按照省級規(guī)定繳納閑置費；如超過連續(xù)2年未使用的，經(jīng)原批準機關批準，縣級以上政府會下達《收回國有土地使用權決定書》，終止土地有償使用合同或者撤銷建設用地批準書，注銷土地登記和土地證書，即無償收回土地使用權，并交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復耕種。
天下房地產(chǎn)法律服務網(wǎng)▲其中，國有土地使用權出讓的受讓方在簽訂《國有土地使用權出讓合同》后，應當持《國有土地使用權出讓合同》向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門申請發(fā)給建設項目選址意見書和建設用地規(guī)劃許可證。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對《國有土地使用權出讓合同》中規(guī)定的規(guī)劃設計條件核驗無誤后，同時發(fā)給建設項目選址意見書和建設用地規(guī)劃許可證。
【第十一步】如用地單位欲轉讓該土地使用權，必須符合國家關于已出讓土地轉讓的規(guī)定和《國有土地使用權出讓合同》的約定。轉讓國有土地使用權時，不得改變規(guī)定的規(guī)劃設計條件。以轉讓方式取得建設用地后，轉讓的受讓人應當持《國有土地使用權轉讓合同》、轉讓地塊原建設用地規(guī)劃許可證向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門申請換發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。
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