導語：
就想買套二手房，看得見摸得著才踏實。
現(xiàn)在有越來越多的朋友在買房時更加青睞于入住時間快、配套好的二手房，但是從看房開始，到付定金、辦貸款、尾款交易等繁雜的過程中，風險無處不在，卡殼也是時有發(fā)生。那么購買二手房要注意什么呢？
先來插播一個金磚頭投票：
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關鍵詞：
1、二手房購買流程
2、選房注意事項
3、交易注意事項
4、其他
上圖是二手房購買流程，看似沒那么復雜，可要掰開來揉碎了說，也確實不簡單。
現(xiàn)在我們就順著流程來說說購買二手房要注意哪些問題，才能規(guī)避風險。
一、找房：
后臺經(jīng)常有小伙伴留言推薦二手房信息，說實話，沒有具體的購房需求（比如位置、配套、購房預算等），我還真不好回答你。畢竟，我覺得還不錯的不一定適合你。
所以，你得先知道你到底需要什么樣的房子，之后根據(jù)定好的方向查找房源。
選購二手房需要大量時間對比衡量，而很多關鍵信息又不透明，在這里，我建議選擇一個靠譜的中介，他能夠幫你省心很多！
當然，如果你有充足的時間，也可以在正規(guī)的網(wǎng)站上查找。
如果買二手房有中介參與，要找相對大的、知名的中介。中介的收費、服務情況要先問清。一般來說是簽完合同付一部分，過戶后付一部分，以免支付全款后中介不夠盡心。
二、看房（敲黑板，劃重點?。?/span>
除了實地考察房屋的房型、采光、交通等硬指標以外，最主要的是看房屋手續(xù)是否齊全。
這里是可以二手房買賣雙方自行操作的網(wǎng)簽平臺。（也可以微信操作，是“昆明房管”這個公眾號相，可以進行商品房辦件信息查詢、房源核驗、備案進度、二手房自行成交網(wǎng)簽預約等等，更明確簡單一點）
點擊進入“二手房買賣合同網(wǎng)簽平臺”，如果需要操作的話可以直接憑手機號碼就能注冊一個用戶進入了。
這也是根據(jù)昆明市最新規(guī)定，要求中介機構(gòu)發(fā)布房源一定要提供房源核驗碼以保證房源真實性。
（核驗之后，會有是否抵押、房產(chǎn)證是否有效、是否有產(chǎn)權共有人的信息，而買家就以這個核驗碼可以查詢到信息）
1、看房產(chǎn)證。
（輸入房產(chǎn)證方可自行核驗）
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。因為房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
（核驗之后，會有是否抵押、房產(chǎn)證是否有效、是否有產(chǎn)權共有人的信息，而買家就以這個核驗碼可以查詢到信息）
2、看房主是誰。
賣方必須是房主，對他的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號是否一致，有些房屋有好多個共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。但凡少一個，簽的合同都無效。
3、看房屋有沒正在貸款。
有的房子是貸款買的，雖然還在還貸但房產(chǎn)證并沒被銀行收走，不過房產(chǎn)證上應該都有注明，一定要看清楚。
4、看土地證。
可以去房管局核實土地證情況。順便弄清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房、單位房屋。因為這些住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，要避免買賣合同與政策、法律沖突。
5、看房子是否在出租中。
如果是出租中的房屋，出售需在承租人知情的前提下進行，因為承租人享有優(yōu)先權。畢竟，你也不希望走完所有的購房流程后，因為承租人租期未到等等原因住不進去吧。
總之，有以下幾種情況的房源就不要碰啦：
（1）司法機關和機關依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權利的。
（2）依法收回土地使用權的。
（3）共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的。
（4）權屬有爭議的。
（5）未依法登記領取權屬證書的。
（6）已抵押且未經(jīng)抵押權人書面同意轉(zhuǎn)讓的。
（7）列入動拆遷范圍的。
（8）法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形（比如禁止城市居民購買建在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權房）。
三、交易：
雙方洽談好房價之后，接著就要交付定金并簽定金合同（定金不可以超過房產(chǎn)交易價的20％，簽定金合同時，一定要先小人后君子，寧可復雜，也不能簡化，并且一定要明確違約責任），之后還要簽訂中介服務合同，然后才是買賣合同以及交付首付。
1、合同建立。
房管局大多會提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來在范本的基礎上做改動。而民間合同多由賣方提供，買房須注意，賣方做了哪些改動，提出自己的意見看法，以達成最后的同一。
很多購房者為了少交稅費，會選擇簽訂“陰陽合同”。也就是購房者除了簽訂一份真實的合同外，還會再簽訂一份成交價格遠遠低于實際成交價的“假合同”來報稅，從而減少稅費的繳納。
置業(yè)者為了降低稅費簽“陰陽合同”的做法是不可取的。一方面，這種方法并不能為購房者省去稅費；另一方面，這樣的做法是極不安全的，“陰陽合同”中的真實合同和虛假合同差額部分的房款在法律上是得不到保護的。
購房者以后出售該房產(chǎn)時，也會面臨虛增售房利潤等問題。因此，這種做法存在著極大的風險，為了交易的規(guī)范和安全，購房者還是不要這樣做。
2、約定付房款。
一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。憑自身實力選擇。
買一套100萬的二手房，首付三成30萬，所以可以貸款70萬？
這句話大錯特錯！
買二手房需要向銀行貸款時，銀行會委托專業(yè)的評估機構(gòu)，根據(jù)房子的位置、樓層、裝修、年代等因素，評估房子的價值作為銀行放貸的依據(jù)。
而二手房首付款的多少，不僅與房子的成交價有關，更與房子的評估價有關，貸款額度可是根據(jù)評估價定的，而評估價一般低于成交價，所以你根本貸不到70萬。
這時候千萬不要被中介承諾給你的高貸款忽悠，到時候你貸不到那么多，首付湊不夠，你的定金、中介費就要打水漂了，甚至還要承擔成交失敗之后的高額違約金。
所以，一定要買自己能力范圍內(nèi)的房子，以防資金周轉(zhuǎn)不過來。還可以在合同中明確注明，由于一些原因?qū)е沦J不到足夠款項，要求無條件退回定金和首付，并注明買賣雙方及中介相應承擔的責任。
另外，在二手房交易過程中，難免遇到一些仍然處于銀行按揭貸款償還期內(nèi)的二手房。其中一些房子，因為使用年限不長，房屋戶型和地段相對較好，也非常受歡迎。
于是二手房贖證就出現(xiàn)了。所謂二手房贖證（贖回房產(chǎn)證，也叫贖樓），是指你要買房，但房東的產(chǎn)權證還被抵押給銀行。房東要求你先交一部分錢，用這部分錢還清房貸，這樣從銀行贖回房產(chǎn)證（如文中最上述那位粉絲咨詢的一樣）。
如果這樣的房子實在是非常喜歡，而且價格合理，不得不幫房東贖證，那么可以通過協(xié)商，以定金或借款的形式贖證。
首先，在簽訂買賣合同時，就直接把贖樓相關事宜寫清楚，這筆款應作為定金的形式打給房東，不要直接打給銀行。（這個不打給銀行，是指不打給房東還貸的那個銀行。）以定金形式打給房東，請房東寫委托書交給中介作被委托人來解押。
注意定金不能超過房價的20％，因為超過20%部分的定金不受法律保護。如果20%以內(nèi)的房款不夠贖樓，那超出20%的錢應作為你借給房東的借款，你們可以再簽訂借款協(xié)議。
當然為了保險，你可以專門開立第三方銀行，打給第三方銀行更安全，但這個也需要由第三方來處理這筆錢。
3、確定交房細節(jié)。
交房的時間和條件能多細就多細，不要怕麻煩。比如過戶所涉稅收和費用誰出。這些要在合同里訂好。
二手房交易稅費包括個人所得稅、增值稅及附加、印花稅、城市維護建設稅、契稅等。其中比較大塊的是個人所得稅、增值稅及附加、契稅三項。
“交易稅費由乙方承擔”是合同中的常見陷阱，一般來說營業(yè)稅、個人所得稅由賣方負責，買方負責契稅。
4、明確違約責任。
合同上的時間必須都是精確的日期，不要用“之前”、“之后”的字眼；每項主要義務都要有對應的違約責任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金，如果違約，賣方要承擔買方的損失。
另外，定下違約方要承擔守約方主訴訟費、律師費等等各種花費。
合同簽訂完成之后，剩下的環(huán)節(jié)就只有對公方面，只要合同簽訂的完善，基本上不會出現(xiàn)問題。
四、其他：
1、看二手房的物管費用是否拖欠。
轉(zhuǎn)讓房屋時遺留的欠費問題，從法律上講，應該與房產(chǎn)買受人無關。
為了避免原房主拖欠物業(yè)費賴賬產(chǎn)生糾紛，建議買方在辦理過戶前就要求賣方結(jié)清所有的費用，還可以在付房款的時候流出部分尾款，作為物業(yè)交割保證金。
待驗收無誤后，簽署《物業(yè)交割單》，退還物業(yè)交割保證金，如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有未結(jié)清的欠費，則要求賣家補齊欠款。
2、注意遷移戶口問題。
在簽訂房屋買賣合同時要確認前業(yè)主的戶口是否遷出（特別是為了孩子上學問題而購買的二手學區(qū)/學位房），否則你就辦不了落戶，落不了戶，就上不了學……
因為戶口遷移屬于公安機關戶籍管理的范疇，法院不會受理及審理戶口遷移糾紛，公安機關也無權強制要求原房主將戶口遷出。故如原房主拒絕配合，則從法律上目前并無有效措施迫使原房主遷出戶口。
如業(yè)主的戶口在其賣出的房子中，則應在合同中約定戶口遷出時間以及不及時遷移應負的違約責任。
3、現(xiàn)在私家車越來越多，停車位也就顯得格外重要。
沒有停車場和車庫的小區(qū)往往看起來亂七八糟，車輛擺放成了大問題，不僅不美觀，還給生活帶來了極大的不便，所以購買二手房的時候盡量選擇有停車位或者車庫的。
這里需要注意車位的產(chǎn)權問題，一般情況下有產(chǎn)權的車位可以出售的，但是有些只有使用權的停車位能否轉(zhuǎn)讓，則要取決于當初業(yè)主與物業(yè)管理處簽訂的合同。為了日常生活的便利，購房者要盡量爭取停車位。
結(jié)語：以上這些事項，購房者在購買二手房的過程中能多注意，為了保障自己的權益，只要涉及簽字的書面文件，哪怕是一個登記資料，都要先仔細看清楚弄明白后再決定是否簽字，避免陷入不必要的麻煩。希望能助你順利購買到稱心如意的房產(chǎn)。
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