長租品牌公寓雖以互聯(lián)網(wǎng)思維優(yōu)化了傳統(tǒng)租房領域的諸多痛點，但包租模式也導致整個行業(yè)在快速發(fā)展時，身子過“重”。
一方面，運營商必須通過購買或包租的形式拿下房源，導致其資金壓力較大，一旦空置期過長，必然推高風險；另一方面，拿到房源后，還要面對裝修環(huán)節(jié)的重金投入，以及對家具、家電等重資產(chǎn)管理。
在市場剛剛興起，拿房成本不高的情況下，包租模式可以達到強控房源的目的。但在行業(yè)進入了快速發(fā)展階段，這種模式可能會變成一種“包袱”。
如何解決模式過重的問題？明源君分析了業(yè)內(nèi)前幾名的運營思路，主要是兩種途徑：1. 利用金融杠桿，“用錢鋪路”；2.把模式變成輕 。
利用金融杠桿實現(xiàn)快速擴張，是目前長租公寓行業(yè)內(nèi)最常用的手段。
1．VC/PE，股權融資
與國外常見的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）運作不同，國內(nèi)長租公寓行業(yè)使用最多的還是股權融資。
自2013年以來，進入長租公寓領域的風投機構(gòu)數(shù)量明顯增多。僅在當年一年，共有4家長租公寓從風投機構(gòu)獲得融資，到2014年底，引入風投的長租公寓已增至12家，其中，廣州YOU+、上海蘑菇公寓、成都優(yōu)客逸家均已獲得兩輪融資；今年5月，魔方公寓和上海青客分別宣布完成B輪融資。至此，風投機構(gòu)在長租公寓行業(yè)的投資金額、活躍程度都達到歷史高點。
（上表為部分長租公寓企業(yè)的融資情況）
這些資金的涌入，為長租公寓企業(yè)提供了早期擴張資金。其中，蘑菇公寓憑借當年收獲的兩輪融資將房源迅速從0擴張至5000間；優(yōu)客逸家在B輪獲得2000萬美元融資后，迅速將戰(zhàn)線從成都擴至武漢，成為最早一批跨區(qū)域發(fā)展的長租公寓運營商；最典型的YOU+國際青年公寓，在獲得雷軍順為資本的1億元A輪融資后，YOU+在房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)里被徹底引爆。這個早在2010年就成立、偏居一隅的不知名的公寓品牌，因為雷軍和小米的光環(huán)一下子被推上了“臺風口”，擴張步伐迅速從廣州延伸至北京、上海，房源數(shù)量從幾百間激增至近3000間。
2．類REITs模式
因為連鎖公寓的高物業(yè)成本、低經(jīng)營收入、難以快速規(guī)?；奶攸c，在國外，做連鎖公寓的基本都是上市的公寓REITs基金，離開REITs模式的公寓運營者難成氣候。
而在中國，由于金融環(huán)境沒有完全放開，真正進入上市交易流通還無法實現(xiàn)，因此，有品牌公寓運營商采用了私募REITs的做法，例如新派公寓。
新派是怎么做的？
首先，王戈宏（新派公寓創(chuàng)始人）與閻焱（賽富基金合伙人）共同發(fā)起“賽富不動產(chǎn)基金”。與此同時，賽富基金注資青年樂（北京）企業(yè)管理有限公司，后者為新派公寓的運營管理公司。
遵循“基金做收購，品牌做管理”的理念，賽富不動產(chǎn)一期基金以2.2萬/㎡的低價在北京CBD整棟買下森德大廈，加上后續(xù)的裝修經(jīng)費，一共花費1.65億元人民幣，將此樓改造為新派公寓CBD店。
之后，賽富不動產(chǎn)基金將新派公寓CBD店分拆份額，以基金的方式發(fā)行給32名LP投資人，新派公寓在其中僅投入了1%份額，近乎零投入；
每年，新派公寓向賽富不動產(chǎn)的LP（有限合伙人）支付不低于3.5%的租金回報；四年之后，一期基金到期，LP的股權將會被散售或者整售。賽富不動產(chǎn)為此做出一份股權回購協(xié)議，“收購價是每平米2.2萬，我們約定以4萬每平米的價格來回購?！泵髟淳郎y算下來，賽富不動產(chǎn)的一期產(chǎn)品收益率已接近16%，對于投資者而言已足夠有吸引力。
在明源君看來，新派公寓的這套新玩法雖這不是標準的REITs模式，但已突破了現(xiàn)有政策環(huán)境的桎梏，將長租公寓做成了一種金融產(chǎn)品，在相對封閉的環(huán)境下進行交易流通，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營和資產(chǎn)的長期穩(wěn)定收益。
3．發(fā)售理財產(chǎn)品、眾籌模式
除了以上兩種融資方式，長租公寓行業(yè)也開始嘗試互聯(lián)網(wǎng)金融這一新型融資渠道。
今年3月，YOU+國際青年社區(qū)就與P2P公司懶投資達成合作，以房屋租約產(chǎn)生的現(xiàn)金流為標的，將其變成若干個固定收益產(chǎn)品，在懶投資官網(wǎng)上進行投放。
YOU+將未來的租金收益設計成六款產(chǎn)品，融資期限包含1月、2月、3月、6月、9月、12月，年化收益率為7.5%-12.5%，期限越長，收益率越高。這6款產(chǎn)品當天一放出，就在幾分鐘內(nèi)被投資者搶購一空。
之后，YOU+又與互聯(lián)網(wǎng)眾籌平臺一米好地合作，將時下熱門的眾籌模式和創(chuàng)業(yè)青年的租房需求結(jié)合。租客以“預存租金”的形式參與眾籌，獲得的回報以“租金折扣”形式體現(xiàn)，最低參與門檻僅為8.8元。You+計劃通過眾籌，募資34萬元，但從一米好地平臺目前的進展情況來看，似乎并不順利，YOU+目前僅完成14.63萬元的眾籌款。
相比前面的P2P平臺單純?nèi)谫Y功能，眾籌的方式不但能完成一定金額融資，對于YOU+來說，還能達到宣傳和招租的作用，這無疑降低了YOU+的拓客成本和出房周期。
但由于眾籌平臺的收益有限，對投資人的吸引力也大打折扣。相反，P2P平臺的收益更趨市場化，尤其是近2年P2P行業(yè)日漸成熟，投資者漸趨理性的背景下，加上雷軍的個人信用背書，YOU+能輕易實現(xiàn)高效率的短期融資。但由于一般的P2P平臺受資金規(guī)模限制，長租公寓運營商能融到的資金規(guī)模有限。比如YOU+在懶投資網(wǎng)站上前后兩次，共融資340萬元，這對于YOU+動輒上億的拿樓成本，基本上杯水車薪，僅能維持當?shù)剡\營團隊的日常開銷。
4.通過與銀行合作，提前收回應收款
在長租公寓成為臺風口行業(yè)后，也開始獲得一些銀行的青睞，部分銀行甚至為其量身設計了一些消費貸產(chǎn)品，來為其解決一定的資金問題。
例如蘑菇公寓就與平安銀行、中國銀行和浦發(fā)銀行合作，開發(fā)出“蘑菇寶”這個產(chǎn)品。租客只要選擇了蘑菇寶，就不需要付三押一，僅在每個月把房租打給銀行即可。而蘑菇公寓將從銀行一次性獲得該租客的全年房租，僅需向銀行支付一定金額的利息即可。
這種方式既讓租客免除了付三押一的老模式，又讓蘑菇公寓提前鎖定未來的現(xiàn)金流用于規(guī)模擴張。而對銀行來說，不但收獲了大量潛力優(yōu)質(zhì)的年輕信用卡用戶，還能獲得穩(wěn)定豐厚的租金貸款收益，因此銀行也會在利息上給予長租公寓相當?shù)膬?yōu)惠。
目前，公寓企業(yè)與銀行的這類合作已然常態(tài)化。
5.與上游供應商開展融資租賃合作
在公寓運營商的各項成本中，裝修成本是非常大的一塊重資產(chǎn)。隨著房屋規(guī)模的擴張，公寓運營商開始與上游的家具家電商展開融資租賃合作，以解決其“重資產(chǎn)”問題。
據(jù)明源君所知，知名家電品牌商海爾已經(jīng)與各大優(yōu)質(zhì)公寓商接洽，為對方提供“家電的金融租賃”服務。根據(jù)公寓企業(yè)所需的家電量，海爾會設計相應的租賃解決方案，幫助公寓運營商變“輕”。以下是海爾智能家居與某品牌公寓運營商的金融租賃方案（以300萬購貨量為例）。
隨著長租公寓行業(yè)被社會資本認可和熱捧，在金融資源的調(diào)動上，正呈現(xiàn)出更為廣闊的空間。包括銀行、傳統(tǒng)地產(chǎn)商、專門的公寓基金、社會閑散資金以及上下游供應商等，未來都將成為公寓運營商的融資渠道，以支撐其實現(xiàn)更長遠更快速高效的擴張。
而讓模式變輕，也可以一定程度上減輕品牌公寓運營商的“重量”，幫助其實現(xiàn)快速發(fā)展。
1.托管模式
目前，被長租公寓行業(yè)公認的“輕”模式就是托管模式。
所謂的托管模式，就是房東將公寓委托給運營商進行出租和租后管理。在托管模式中，運營商只需承擔一定的管理成本，資金壓力大大減輕；同時，原本承擔的空置率風險，也因托管模式而轉(zhuǎn)移到房東本人身上。
但這一模式的前提是，品牌運營商要有很強的品牌知名度，能憑借其托管服務為房東實現(xiàn)快速出房，完成資產(chǎn)的保值增值。
老牌長租公寓運營商優(yōu)客逸家，就開始積極向托管模式涉水。并與開發(fā)商合作，為其項目的投資型產(chǎn)品提供托管服務。比如優(yōu)客逸家與保利新天地進行合作，為其LOFT產(chǎn)品提供托管服務。購買此款LOFT產(chǎn)品的客戶，只需每月向優(yōu)客逸家支付租金的15%作為服務費，即可享受到優(yōu)客逸家的宜家精裝、出租和租后管理、房屋維修四項服務。
同樣被雷軍投資的寓見公寓，也在最近宣布與世聯(lián)行合作，在商業(yè)地產(chǎn)領域開展托管模式的合作，它們的第一個項目是上海嘉定I-movie上影廣場。
2.加盟模式
新加入者鉑濤集團的窩趣輕社區(qū)，采用的則是直營+連鎖加盟的模式，以此來聚攏一大批區(qū)域的小型公寓運營商。這些小型公寓運營商，他們手中的房源少則十幾套，多則幾十上百。但由于沒有資金，也沒有品牌知名度，在區(qū)域只能小打小鬧，較難得到很大的發(fā)展。
而他們一旦加盟窩趣，憑借窩趣團隊的連鎖酒店從業(yè)背景，以及在“供應鏈”、“連鎖管理”方面的優(yōu)勢，他們可以免去后期運營的成本和精力，并且收獲一定的品牌溢價。
作者：劉芳
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