房屋買賣包括了買和賣的雙重過程，而對于購房者來說，在買房時就要時刻保持謹慎，因房屋不同于一般的商品，一旦發(fā)生爭議，將會給購房者帶來不少的麻煩。
具體來說，購房者在房屋買賣時要注意什么呢？有買賣就會有風險，而在房屋買賣中，購房者又要怎樣化解購房風險呢？對此，本文將一一為您介紹。
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房屋買賣時要注意什么？
買房首先要安全，其次要安心，這是購房者最基本的要求。
一套房子有可能多人在賣，安全過戶是第一前提。由于買賣雙方都有顧慮，但買賣房子不同于買賣日用品，做不到“一手錢一手貨”，是先付錢，還是先過戶，肯定會發(fā)生爭議。
因而辦理銀行資金監(jiān)管是一個好的辦法，而所有的資金，包括定金都應進入監(jiān)管賬戶。過戶后，法律保護善意的購房人，購房人有了產(chǎn)權，但也可能由于房東債權人眾多，上門吵鬧的事情也不能完全排除，雖然安全了，還做不到安心。
資金監(jiān)管，就是將購房款存入銀行監(jiān)管賬戶，買賣雙方約定：當過戶手續(xù)完成時，賣方有權領取購房款；而當過戶不能完成時，買方有權取回購房款，而且監(jiān)管方需認可這些條件。
對于買方而言，這里應當注意的核心問題是：當交易不成功時，購房人如何順利從監(jiān)管賬戶順利取回購房款，并有權解除合同。應該在購房合同上約定，當在某一天到來之時，除買方自身的原因外，其他無論何種原因，雙方無法完成過戶手續(xù)的，買方有權拿回房款，并有權解除合同。
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購房者怎樣化解購房風險？
要化解購房風險，購房者在選購商品房時應把握以下幾點：
1、消費者在購房時要透過廣告宣傳表面的現(xiàn)象做實質(zhì)性的核實，充分行使消費者的知情權
a、看相關證件
要了解房地產(chǎn)開發(fā)商市場準入的合法性，必須查看是否具備五證、兩書、一照。
五證即《國有土地使用權證》、《建設工程用地許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《開工證》《內(nèi)（外）銷商品房預售（銷售）許可證》。
兩書即《商品品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。一照即《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》；
b、不要輕信廣告
要實地了解擬購房屋的具體情況，核實與廣告內(nèi)容是否一致。不要輕信廣告，有不少廣告存在著概念不清、誤導消費者的情況。
2、凡產(chǎn)權不清或產(chǎn)權糾紛尚未了結的商品房，購置時要謹慎
因開發(fā)商不具備開發(fā)和售房資格，或是違規(guī)開發(fā)經(jīng)營，拿不到政府批準的手續(xù)、證件，就以各種借口拒絕或拖延辦理產(chǎn)權證，致使消費者雖可使用房屋，卻無法轉讓等，所以消費者最好要求房地產(chǎn)公司提供商品房產(chǎn)權權屬證明書，以做到有備無患。
3、購房時還須了解房屋維修、供水、供暖、供電、供氣及衛(wèi)生等物業(yè)管理事項
要把開發(fā)商的承諾內(nèi)容寫進購房合同，不要只注意房屋的外觀而忽視配套設施和相應服務，否則最終帶來無窮的煩惱。
4、要謹慎簽訂購房合同
簽訂合同前最好向業(yè)內(nèi)律師咨詢，對購房合同條款中的具體內(nèi)容要清楚明白，盡量做到權利與義務對等、公平，在合同中要注明開發(fā)商履行各項義務的期限及違約責任，并將開發(fā)商在宣傳中明示的事項寫入合同，要警惕“霸王合同”。
對于“房屋買賣時要注意什么”以及“購房者怎樣化解購房風險”的問題，上文中都有詳細為您進行了介紹，希望這些內(nèi)容能夠幫助您解決您所遇到的購房問題。人們在購買房屋時，要謹防房屋買賣中可能會存在的各種各樣的風險，避免財產(chǎn)遭受損失。其中，對于房屋買賣合同的簽訂是非常重要的，購房者不要大意，要謹慎閱讀購房合同的內(nèi)容再決定是否在合同上簽字。
注：各地交易流程有所不同，請以當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心公示的流程為準！
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二手房買賣風險規(guī)避方法
丁路：按揭房購買時首付已經(jīng)繳納，而按揭還沒有了結，需要買方先把錢轉過去相當于付一部分房款，但是擔心對方跑路，從而導致過戶等不必要的問題，這個時候應該怎么辦？
王律師：目前，隨著近年來中介房屋買賣形式的興起和發(fā)展，二手房買賣實際上已經(jīng)比較規(guī)范，但是整體上來講，二手房的房屋買賣交易仍存在風險，二手房買賣的房屋買賣合同沒有像與開發(fā)商簽訂合同那樣的規(guī)范嚴謹，所以在二手房交易時應參考標準的房屋買賣合同簽訂，對需要特別注意的事情做出特別約定，必要時請律師或者相關的專業(yè)人士提出意見。
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買房時中可能出現(xiàn)的法律風險
及需要注意的事項
丁路：在買房的時候很多人會遇到花冤枉錢的情況，那么為了避免這類情況，在購買房屋時需要注意些什么那？
購買新房的法律風險
及需要注意的事項
王律師：針對新房購買需要注意的是：第一，能否按時交房并辦證。不管購房是為了居住還是經(jīng)常還是投資，從本質(zhì)上講都是取得房屋的產(chǎn)權，即房產(chǎn)證，因此能否按時交房并辦證是第一要素。
第二，是否符合購房人的定位和要求。人們購房都有自己的需求，很多人購買的是期房，購買時不能全方位了解房屋及周邊環(huán)境的規(guī)劃等，因此，購房時要注意房屋、小區(qū)的設計以及相關規(guī)劃。
舉例：購買商業(yè)門面，起初圖紙上顯示是在電梯門口，門前一片小廣場，位置非常好，但后面發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在門前修了其他的房屋。
第三，物業(yè)管理問題。物業(yè)管理會在購房后與購房人密切相關，甚至直接決定房屋的使用舒適程度，因此物業(yè)管理的問題也需要注意。
舉例：某客戶購買了一套居住用房，房屋的戶型等各方面都非常滿意，但后來小區(qū)業(yè)主普遍對物業(yè)管理不滿，影響了居住的舒適度，也給生活帶來了非常多的不便。
購買二手房的法律風險
及需要注意的事項
王律師：另外，二手房買賣需要注意的是：第一，房屋質(zhì)量存在問題，尤其是裝修。二手房交易對于質(zhì)量的把控沒有向新房那么嚴格，加上二手房一般都是裝修妥當，被住過一段時間的，因此二手房的質(zhì)量問題要格外注意。
第二，能否按時交房并辦證。能否按時交房并辦證是第一要素。但二手房交易與新房交易需要注意的重點不大相同。
舉例：某客戶通過中介公司購買了一套二手房，雙方也簽訂了相關合同，隨后該客戶就向銀行申請了貸款，等貸款下來時，產(chǎn)權人看到房價上漲，就以更高的價格將房子賣給了別人。這種情況在房價上漲的現(xiàn)在很普遍。最終，客戶貸了款卻買不到房。
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以租代售的法律風險及規(guī)避方法
丁路：雙方協(xié)商以租代售，幾年后房價大幅上漲，雙方已簽訂嚴格的以租代售協(xié)議，但賣家想坐地漲價，然而協(xié)議中已有明確的規(guī)定，雙方陷入僵局，這種情況您怎么看？
王律師：以租代售在前些年一直是實務中的熱點問題之一，以租代售最大的特點是時間較長，因為它有租賃期限，租賃期限的租金用來抵扣購房款，時間會比較長，在簽訂合同的時候可能沒有辦法對市場進行充分的評估，比如您剛才舉到的問題當中，如果雙方之間之前簽訂的合同非常規(guī)范，而合同里約定的購房價款沒有低于履行，建議雙方對價款進行協(xié)商，如果能夠協(xié)商，雙方可以對于房屋價款進行重新的確定，如果協(xié)商不成，可以走訴訟程序和相關的司法程序來解決。
丁路：如果還未達成協(xié)議，可以從哪幾個方面來明確從而避免這類問題？
王律師：因為以租代售涉及的時間較長，有很多問題在簽訂合同時無法明確和清晰的預計，在合同約定時可以用以下方式處理，第一，做幾種方案的選擇，到時候可以由雙方約定來確定選擇哪種方案來執(zhí)行；第二，不管房市如何發(fā)展，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展情況來看，房價可能是逐步上漲的，那么可以在簽訂合同時對租金進行適當?shù)募s定，比如每年上漲10%這種幅度來進行約定，可以保證出租方也就是賣方的權益。當然因為這類合同比較復雜，建議雙方在簽訂合同時請律師或者相關的專業(yè)人士提出意見。
網(wǎng)友二手房交易流程和經(jīng)驗分享給大家：
1、選中介。有些人只選一家中介，等這家中介給介紹房源。本人最開始也是只找一家朋友中介，但是一開始這家中介只介紹了少部分房源（因為我當時要求較高），本人一開始也就等著中介介紹，可是看了幾套不滿意，就這樣幾個月時間過去了，房價又升上去了。于是決定不能再等了，后面又多選了幾家中介，讓他們同時提供房源，這樣有幾個好處，一是房源信息多了，二是也有對比了，而且一套房源可能在多家中介掛牌。所以一定要同時選多幾家中介。
2、看房子。中介會帶客戶看房子，看房過程我們要關注房子的樓層、戶型、采光；這里說樓層只要是講電梯還是樓梯房注重的樓層，戶型主要看空間利用是否合理，房間朝向。二手房主要有人住過，要看原來的裝修合不合適，不合適要重新裝修這個費用是否超出預算。另外樓梯房這里涉及未來裝電梯，本人就是后續(xù)裝電梯也花費了不少錢。
3、了解中介收費。如果房子看中了我們應該先了解中介的收費，在砍房價。因為當房價上漲的時候，房子降價空間較小，為避免和房東談好了，最后又不同意中介的費用，白忙。也有可能中介看你已經(jīng)和房東談好了，中介費就不優(yōu)惠，各種費用加上去。本人就是這樣的經(jīng)歷。有的中介收中介費是2%，有的1.5%，看你砍價的本事。另外有些中介還有代辦過戶費、貸款費、評估費、代辦水電過戶費等，這里大部分費用都是可以砍價的。
4、砍價。中介的水很深，所以一定要叫中介把房東約出來，當面砍價，不然中介很容易賺差價。而且一定要看房東是否房產(chǎn)證，房東身份證名字和房產(chǎn)證是否一致
5、交易。當時和房東談好價格的時候，就要先給幾萬塊作為定金，同時簽訂定金協(xié)議，或者你立馬有首付款也可以馬上簽訂房屋買賣協(xié)議。定金協(xié)議或者買賣協(xié)議中就會涉及上面說中介費用問題。本人因為先找房東談好了價格，也給了定金，當籌集首付辦過戶的時候簽訂買賣合同的時候發(fā)現(xiàn)中介費偏貴，而且還有其他過戶費等各種代辦費，這個時候你不簽就算違約，而且中介也沒有按我的要求在買賣合同上添加條款，就是按通用條款，那個條款只對中介有利。所以一定要談好中介費用在簽合同前，而且最好是先交一部分，過戶后再交一部分，因為后續(xù)辦理中介會不給力。
6、房屋過戶。這里還是中介幫忙辦理較好，因為要準備的材料較多，個人一般都沒經(jīng)驗，要花很多時間，如果自己不用上班的倒是可以自己慢慢來。
7、貸款。在房價好的時候，買房的人多，公積金中心一般沒錢，這個時候房東一般都不同意辦理公積金貸款，有些要求全款，有些只能讓你商業(yè)貸款。本人是商業(yè)貸款，所以這里講商貸。本人由于都沒經(jīng)驗，中介說某銀行較多錢，有錢放款，本人就相信中介，其他也沒問題，后面到銀行簽合同的時候才發(fā)現(xiàn)這銀行的貸款打折比別的銀行少，而且提前還款永遠都要收手續(xù)費，還規(guī)定有點高的還款額度，更討厭的是房產(chǎn)證要永遠抵押在他那，這才發(fā)現(xiàn)各種坑啊。這個時候如果換銀行材料就要全部重新做一遍，不能保證在合同規(guī)定的時間內(nèi)將房款給房東（這個在買前也一定要先問清楚，本人就是不懂）就算違約，要賠款的，最后只能硬著頭皮簽了。中介也沒有提前告知這銀行的條款。所以大家一定要多問問，選擇比較合適的銀行，一般建行比較好。
8、交房。房東在收到貸款的時候才會把房子交給你，這個時候中介會說要房產(chǎn)評估費，這個也是我剛說的要提前了解的原因，本人就是中介沒提前講，中介自己辦，最后按較高的價格找你要費用。評估費可以打折五折以上。收到房子后還要辦理水電過戶。
二手房交易最重要的就是在簽訂買賣合同后在給任何錢，這樣買方比較有主動權，可以要求更改合同內(nèi)不利條款，一定不能提前還沒簽合同就先給任何費用，不然就只能一步一步被牽著走。本人就是什么都不懂，一步步被牽著走，多花了不少冤枉錢。本人這些流程全部下來耗時四十天左右。
(源自：房天下、重慶經(jīng)濟廣播、平安好房綜拓部、大同房屋信息）
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