案例
賣房人與買房人簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》約定：賣方是拆遷范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)業(yè)主，賣方向買方轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)為正在建設(shè)中的拆遷回遷安置房，該房屋產(chǎn)權(quán)登記業(yè)主系賣方，該房屋無抵押，賣方取得房產(chǎn)證后10日內(nèi)需無條件配合買方該房產(chǎn)過戶到買方名下。賣房人取得涉案房產(chǎn)鑰匙后向買方交付了涉案房產(chǎn)，但賣房人辦理房產(chǎn)證后由于需要資金周轉(zhuǎn)，并未按約定將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至買房人名下，而是將房產(chǎn)抵押給他人借款。買房人就涉案訟爭房屋向法院提起房屋買賣合同糾紛，并向法院申請財產(chǎn)保全查封了涉案房產(chǎn)。法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案《房地產(chǎn)買賣合同》合法有效，在該房產(chǎn)抵押權(quán)沒有解除的情況下，不具備過戶條件，對于買方要求賣方立即協(xié)助其將涉案房產(chǎn)過戶至買方名下的訴訟請求不予支持。抵押權(quán)人王某為申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人即本案賣方的民間借貸糾紛執(zhí)行案中輪候查封了涉案房產(chǎn)，該案執(zhí)行債權(quán)300余萬元。由于買方向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，法院作出《執(zhí)行裁定書》，裁定中止對該房產(chǎn)的執(zhí)行。其后，由于賣房人負(fù)債累累，先后有六個債權(quán)人查封了該房產(chǎn)，賣方也無經(jīng)濟能力償還全部債務(wù)注銷抵押和解除查封，而買方也不愿代為清償債務(wù)解除查封和滌除抵押權(quán)。
上述案例中，筆者顏宇丹律師代理賣房人向法院起訴要求解除合同，一審法院認(rèn)定涉案房產(chǎn)至今未辦理房產(chǎn)過戶是賣方惡意違約所致，并以賣方作為違約方一般不享有合同解除權(quán)，以及在賣方清償了對案外人的債務(wù)并辦理了涉案房產(chǎn)的抵押解除手續(xù)的情況下，該房產(chǎn)的過戶手續(xù)尚存在辦理的可能為由，認(rèn)為違約方提起本案要求解除與被違約方之間的涉案房屋買賣合同訴訟的行為違反誠信原則，并判決駁回賣方的訴訟請求。我方不服提起上訴，在二審期間我重點就本案中違約方是否有權(quán)解除合同的焦點問題展開分析。
一、我國現(xiàn)行法律中并沒有關(guān)于違約方不得解除合同的明確規(guī)定，如違約方實系陷于法律上或事實上的履行不能，符合我國《合同法》相關(guān)規(guī)定，應(yīng)享有解除合同的權(quán)利。
1、在一般情況下，只有符合《合同法》第九十三條及第九十四條的協(xié)商解除、約定解除以及法定解除的情形時，合同才能解除，而且享有合同解除權(quán)的通常歸屬于合同的守約方。但《合同法》第一百一十條規(guī)定，“在當(dāng)事人一方不履行非金錢義務(wù)或者履行非金錢義務(wù)不符合約定時，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事實上不能履行；債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或履行費用過高；債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。”因此，在出現(xiàn)上述情形時，應(yīng)當(dāng)肯定違約方在一定條件下享有法定解除權(quán)。
2、《合同法》規(guī)定的法定解除事由基本可以分為，客觀原因?qū)е潞贤穆男姓系K以及債務(wù)人違約導(dǎo)致的合同履行障礙?？陀^原因?qū)е潞贤穆男姓系K包括不可抗力、情事變更以及其他法律特別規(guī)定的，非當(dāng)事人可以控制并足以導(dǎo)致合同解除的法定事由。
3、本案中，賣方并非拒不履行與買方之間的涉案房屋買賣合同，委實是因為該房產(chǎn)之上存在著抵押權(quán)未滌除和多個債權(quán)人的查封強制措施未解除的履行合同的障礙。而違約方自身并不具有滌除抵押權(quán)登記和解除查封的能力和條件，買方亦不愿或無力為賣方代償相應(yīng)債務(wù)而解除抵押和查封。基于此，雙方當(dāng)事人之間的涉案房屋買賣合同的履行存在事實上和法律上的雙重障礙，賣方方難以協(xié)助買方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，符合合同法第一百十一條規(guī)定的情形，即出現(xiàn)了其他法律特別規(guī)定的，非當(dāng)事人可以控制并足以導(dǎo)致合同解除的法定事由。當(dāng)違約方處于履行不能的狀態(tài)時，合同實際上已經(jīng)不能履行，只剩下一個無實際履行可能的法律空殼，應(yīng)允許履行不能一方解除合同，以避免其長期處于法律狀態(tài)不明確的狀態(tài)。
4、在《最高人民法院公報》（2006年第6期，總第116期）刊登的“新宇公司訴馮玉梅商鋪買賣合同糾紛案”中，法院承認(rèn)了違約方在一定條件下也享有合同解除權(quán)。該案的裁判要旨為：（1）當(dāng)違約情況發(fā)生時，繼續(xù)履行是令違約方承擔(dān)責(zé)任的首選方式。法律之所以這樣規(guī)定，是由于繼續(xù)履行比采取補救措施、賠償損失或者支付違約金，更有利于實現(xiàn)合同目的。但是，當(dāng)繼續(xù)履行也不能實現(xiàn)合同目的時，就不應(yīng)再將其作為判令違約方承擔(dān)責(zé)任的方式。（2）有違約行為的一方當(dāng)事人請求解除合同，沒有違約行為的另一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行合同，當(dāng)違約方繼續(xù)履行所需的財力、物力超過合同雙方基于合同履行所能獲得的利益，合同已不具備繼續(xù)履行的條件時，為平衡雙方當(dāng)事人利益，可以允許違約方解除合同，但必須由違約方向?qū)Ψ匠袚?dān)賠償責(zé)任，以保證對方當(dāng)事人的現(xiàn)實既得利益不因合同解除而減少。
二、如果違約一方因合同在法律上、事實上不能履行，而合同相對方卻怠于行使解除權(quán)，雙方的合同法律關(guān)系便長期處于不明朗的狀態(tài)，從而陷入違約方可不實際履行但不能解除合同的僵局。
1、本案中賣方作為合同的違約方根本無條件、無能力解除涉案房屋之上的抵押權(quán)和查封，同時買方也不同意為賣方代償債務(wù)而滌除抵押權(quán)登記和解除涉案房屋之上的多個查封。在這一困境下，法院應(yīng)當(dāng)充分審查，結(jié)合實際情況判決解除合同。
2、具體到本案而言，賣方原系因經(jīng)濟困頓，不得已才將涉案房產(chǎn)抵押，后其亦有心贖回房產(chǎn)，但確因自身負(fù)債累累而無力解除涉案房產(chǎn)的抵押和多個查封，最終導(dǎo)致事實上和法律上無法繼續(xù)履行與被違約方之間的合同，并非其惡意不履行合同。如守約方無視涉案房產(chǎn)之上所存在的抵押和查封，繼續(xù)以不存在合同解除事由來對抗違約方解除合同，會造成極大的社會資源浪費，且雙方的合同目的均不能實現(xiàn)。法院應(yīng)致力于解決當(dāng)事人的矛盾糾紛，而非使雙方長期陷于僵局。
綜合本案情形，繼續(xù)履行房屋買賣合同顯然不具有可行性。筆者顏宇丹律師認(rèn)為，如果僅賦予守約方的解除權(quán)而守約方卻怠于行使解除權(quán)，就會出現(xiàn)合同不能履行的僵局。當(dāng)出現(xiàn)不適用繼續(xù)履行的幾種情形，應(yīng)當(dāng)允許違約方解除合同，以承擔(dān)違約責(zé)任賠償損失來代替繼續(xù)履行。
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