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速覽土地管理法修改的9個(gè)亮點(diǎn)

2019.08.26

陳士暉律師按語(yǔ)

今天（2019年8月26日）上午，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議以163票贊成、1票反對(duì)、3票棄權(quán)，表決通過(guò)了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定。以下是根據(jù)公開(kāi)報(bào)道的資料，對(duì)剛剛出爐的土地管理法涉及農(nóng)村土地改革的內(nèi)容作出的整理。

一、征收土地方面

1. 首次明確界定“公共利益”。以往法律規(guī)定國(guó)家為了“公共利益”的需要可以征地。但對(duì)于什么是公共利益，長(zhǎng)期以來(lái)法律并無(wú)明確界定，加上土地管理法規(guī)定任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，導(dǎo)致征地成為獲得建設(shè)用地的唯一途徑。這次修法采用列舉的方式，對(duì)于哪些是公共利益可以動(dòng)用國(guó)家征收權(quán)作出了明確的界定：因軍事、外交，政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程，以及成片開(kāi)發(fā)建設(shè)等六種情況確需要征地的，可以依法實(shí)施征收。

2. 完善征地程序。一是要求政府在征地之前開(kāi)展土地狀況調(diào)查、信息公示，還要與被征地農(nóng)民協(xié)商；二是在必要時(shí)政府要組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，跟農(nóng)民簽訂協(xié)議后才能提出征地申請(qǐng)，辦理征地的審批手續(xù)；三是把原來(lái)的批后公告改為了批前公告，使被征地農(nóng)民在整個(gè)過(guò)程中有更多參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和話語(yǔ)權(quán)。

3. 改革征地補(bǔ)償。一是首次明確了土地征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。二是以區(qū)片綜合地價(jià)補(bǔ)償取代原來(lái)的按土地原用途年產(chǎn)值補(bǔ)償?shù)淖龇?。區(qū)片綜合地價(jià)除了考慮土地產(chǎn)值，還要考慮區(qū)位、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r等因素予以綜合制定。三是補(bǔ)償項(xiàng)目方面在原來(lái)的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物三項(xiàng)基礎(chǔ)上增加了農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償和社會(huì)保障費(fèi)，從法律上為被征地農(nóng)民構(gòu)建了一個(gè)更加完善的保障體系。

二、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市方面

4. 清除集體建設(shè)用地入市的法律障礙。刪除了原土地管理法第43條有關(guān)任何單位或個(gè)人建設(shè)需要使用土地的必須使用國(guó)有土地的規(guī)定，改變了過(guò)去農(nóng)村的土地必須征收為國(guó)有才能進(jìn)入市場(chǎng)的問(wèn)題。

5. 明確集體建設(shè)用地入市的條件和程序。規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃（必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途）、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過(guò)出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是這次土地管理法修改的最大的亮點(diǎn)。

6. 明確使用者再轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。使用者取得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)之后，還可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。

三、宅基地方面

7. 下放了宅基地的審批權(quán)。明確要求通過(guò)規(guī)劃合理安排農(nóng)村的宅基地，為改善農(nóng)村的居住條件提供便利。

8. 增加了戶有所居的規(guī)定。針對(duì)有些地方的宅基地用地比較緊張的情況，這次法律規(guī)定地方政府要想辦法采取其他方式保障實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民居住的權(quán)利。

9. 允許宅基地有條件流轉(zhuǎn)。對(duì)于已進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民，允許他們自愿有償退出宅基地。如果農(nóng)民不愿意退出宅基地，地方政府不能強(qiáng)迫其退出宅基地。

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