01. 房屋是否設(shè)立了居住權(quán)？
鑒于“買賣不破租賃”原理，購房者在購買房屋之前，應(yīng)當調(diào)查了解該房屋是否已經(jīng)出租給他人。如果已經(jīng)出租給他人的，購房者即便已經(jīng)購買了該房屋，也必須等到該租賃合同期限屆滿后才能入住。因此，建議購房者在購買二手房時必須要讓房東在房屋買賣合同中承諾該房屋未出租給他人；違反該承諾的，購房者有權(quán)要求解除合同或者要求房東承擔相應(yīng)的違約責任。
注意：對于低于市場價格的二手房，購房者需要格外注意，售房者可能深陷債務(wù)糾紛而要急于出售該房產(chǎn)，故其開價非常低。對于該情況，建議購房者與售房者詳細交流了解情況后，再確定是否要購買該房屋。即便要購買的，建議大部分資金全部進入資金托管賬戶，以保證資金安全。
很多購房者購買二手房的原因系在于購買二手房之后，可以立即使用該房屋的學(xué)區(qū)功能，較一手商品房具有一定的優(yōu)勢。為此，購房者在簽訂房屋買賣合同之前應(yīng)當仔細詢問房東是否已經(jīng)使用了該房屋的學(xué)區(qū)功能。同時，本律師建議購房者在簽訂合同時要求房東在合同中承諾其未使用該房屋的學(xué)區(qū)；違反該約定的，購房者將有權(quán)立即解除合同，并且要求房東承擔因其違約而產(chǎn)生的違約責任。
對于已經(jīng)利用該房屋辦理了戶口地址登記的，新購得該房屋的購房者恐將無法順利將其戶口遷移至該房屋地址中。因此，除了在簽訂購房合同時詳細了解該戶口問題，還需要在合同中明確該問題。如果已經(jīng)有其他人將戶口遷移至該房屋內(nèi)的，需要承諾戶口遷移的具體時間；如果違約的，需要對購房者承擔相應(yīng)的違約責任。
鑒于張家港地區(qū)二手房交易如涉及按揭貸款的，購房的首付款以及銀行貸款都應(yīng)當進入資金托管賬戶。因此，購房者即便要支付首付款的，應(yīng)當將該款項支付到資金托管賬戶，而不是房東的個人賬戶。如果前期支付的價款屬于定金的，為保障將來房東能夠嚴格履行定金合同義務(wù)的，應(yīng)當將該價款備注注明為定金，使之受到定金罰則的約束。
對于個人轉(zhuǎn)讓住房的，區(qū)分該住房自辦理產(chǎn)權(quán)登記之日起是否滿2年。如果已經(jīng)滿2年的，轉(zhuǎn)讓方僅需繳納個人所得稅；如果不滿2年的，轉(zhuǎn)讓方需要繳納個人所得稅及增值稅；如果已經(jīng)滿5年的，且是轉(zhuǎn)讓方家庭唯一生活用房的，免征個人所得稅。
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