律師教你如何對(duì)付拒交物業(yè)費(fèi)的六種老賴每一名不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主都有很多理由，從不滿開(kāi)發(fā)商到抱怨物業(yè)服務(wù)企業(yè)都能羅列出一大堆說(shuō)辭。事實(shí)是，某些業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的理由在法律面前并不成立。有些理由源于業(yè)主物業(yè)常識(shí)的缺乏，都有哪些?本刊對(duì)此做了梳理，以案例的形式呈現(xiàn)，輔以政策解讀和律師說(shuō)法，以供讀者參考。
案例1：沒(méi)入住就不交物業(yè)費(fèi)
小趙購(gòu)買的新樓馬上就要交房，可他每天的工作忙得焦頭爛額，下周又要出差。不巧的是，小趙的太太上個(gè)月公派留學(xué)去了美國(guó)。交房的事倒是可以交給老媽，可物業(yè)費(fèi)小趙暫時(shí)不想交，他認(rèn)為出差時(shí)間不會(huì)入住，沒(méi)有享受到物業(yè)服務(wù)。
政策解讀：
國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出一般包括：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;辦公費(fèi)用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
律師說(shuō)法：
因?yàn)閷?duì)物業(yè)服務(wù)包括的內(nèi)容存在認(rèn)識(shí)上的缺陷，而導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的例子很多。業(yè)主不僅要懂得一些基本的物業(yè)服務(wù)知識(shí)，在這方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要引導(dǎo)業(yè)主。
案例2：未簽物業(yè)合同不交物業(yè)費(fèi)
艾某經(jīng)營(yíng)的酒吧坐落于某市的一小區(qū)內(nèi)。2014年7月，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、住宅樓業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)管理委托合同》。合同簽訂后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按約定提供了物業(yè)服務(wù)，可艾某以其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間沒(méi)簽物業(yè)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。
政策解讀：
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，在業(yè)主委員會(huì)依法成立后，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂的物業(yè)管理合同，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主則應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納相應(yīng)費(fèi)用，作為對(duì)其已提供服務(wù)的補(bǔ)償。因此，未簽訂物業(yè)合同或物業(yè)服務(wù)企業(yè)未提供資質(zhì)證明，業(yè)主不可以拒交物業(yè)費(fèi)。
律師說(shuō)法：
不管小區(qū)業(yè)主本人是否與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)管理合同，只要業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)簽了合同、甚至幾方之間均未簽立合同但物業(yè)服務(wù)企業(yè)已提供服務(wù)，就該對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已提供的服務(wù)予以補(bǔ)償，否則法院也將判未交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主敗訴。
案例3：對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意不交物業(yè)費(fèi)
一位胡姓的業(yè)主反映：物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理混亂，小區(qū)衛(wèi)生狀況很差，盜竊案件頻頻發(fā)生，業(yè)主們有意見(jiàn)，以采取拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)的方式表達(dá)不滿。還有100多個(gè)業(yè)主聯(lián)合簽名要求更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)反而把拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主告上法庭，不僅要其補(bǔ)交所有物業(yè)管理費(fèi)，還要追加滯納金。
政策解讀：
如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)明服務(wù)質(zhì)量不到位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)該由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)價(jià)格不符的問(wèn)題，可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)直接與物業(yè)管理公司交涉，甚至可以根據(jù)合同的約定改聘其他物業(yè)管理公司來(lái)管理小區(qū)。
律師說(shuō)法：
建議沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)要盡快成立業(yè)主委員會(huì)，加強(qiáng)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督與管理。至于物業(yè)管理收費(fèi)出現(xiàn)糾紛，可以通過(guò)業(yè)委會(huì)與物業(yè)之間的溝通來(lái)解決，一旦進(jìn)入了司法程序，業(yè)主也還可以根據(jù)合同約定，向法庭提供因?yàn)榉?wù)質(zhì)量不到位導(dǎo)致拒繳物業(yè)管理費(fèi)的證據(jù)，最后由法庭裁決。
案例4：對(duì)社區(qū)大環(huán)境不滿意不交物業(yè)費(fèi)
業(yè)主王先生所住的小區(qū)距離機(jī)場(chǎng)很近，所以經(jīng)常有飛機(jī)在小區(qū)上空經(jīng)過(guò)，轟隆隆的聲音吵得他們根本無(wú)法休息。王先生認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位，他有權(quán)不交錢。還有業(yè)主反映自己所住小區(qū)周圍公交車少、銀行少等問(wèn)題，許多業(yè)主都要求物業(yè)來(lái)解決，甚至有人提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇用的保安應(yīng)保障業(yè)主的人身安全。
政策解讀：
物業(yè)費(fèi)是否交納所對(duì)應(yīng)的義務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行物業(yè)管理職責(zé)時(shí)是否已按照物業(yè)管理合同的約定履行了其應(yīng)盡之合同義務(wù)和責(zé)任。而業(yè)主所提出的相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目問(wèn)題，尤其是與買賣合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)相關(guān)的問(wèn)題，因分屬不同的法律關(guān)系，除非有特殊約定，否則不能成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的合法抗辯理由。
律師說(shuō)法：
業(yè)主的要求物有所值甚至是物超所值，但具體到服務(wù)上，有許多軟性的東西很難做到，而且眾口難調(diào)。這個(gè)問(wèn)題實(shí)際上已超出了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理能力范圍。
案例5：法不責(zé)眾跟風(fēng)不交費(fèi)
北京市某小區(qū)，剛開(kāi)始有兩三家業(yè)主不交費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般不會(huì)采取強(qiáng)制性措施。但是這兩三家不交物業(yè)費(fèi)會(huì)給已經(jīng)交了的業(yè)主起到不好的“模范帶頭”作用，許多本就不愿交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主看到別人不交也沒(méi)事，就開(kāi)始模仿?！澳悴唤徊皇菦](méi)事嗎，我也不交?！边@種影響就像傳染病，有很多業(yè)主跟風(fēng)。久而久之，越來(lái)越多的人加入不交費(fèi)的行列，物業(yè)費(fèi)就更加難收。
政策解讀：
物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的目的是一致的，通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作，業(yè)主達(dá)到房產(chǎn)的保值、增值;而物服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)管理樹(shù)立自己的品牌。如果因不交物業(yè)費(fèi)而造成物業(yè)服務(wù)跟不上，最后導(dǎo)致房產(chǎn)貶值的話，業(yè)主的利益就會(huì)有更大的損失。
律師說(shuō)法：
對(duì)欠費(fèi)業(yè)主來(lái)說(shuō)，他需要?jiǎng)訂T周圍的鄰居也拒絕交費(fèi)，以達(dá)到法不責(zé)眾的效果;而他的鄰居發(fā)現(xiàn)可以通過(guò)不交物業(yè)費(fèi)來(lái)滿足自己的利益時(shí)，也會(huì)積極跟風(fēng)。業(yè)主個(gè)人不交費(fèi)，自己的房產(chǎn)得不到有效維護(hù)，損失的是自己的利益。
案例6：對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用公用面積進(jìn)行經(jīng)營(yíng)不滿不交物業(yè)費(fèi)
近日，業(yè)主楊小姐在小區(qū)一進(jìn)樓的門洞處看到一則健身俱樂(lè)部的廣告，而在看到這則廣告之前，她覺(jué)得物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本就沒(méi)有權(quán)利這么做，既然你們經(jīng)營(yíng)能掙到錢，我們大家不交物業(yè)費(fèi)好了。與上面相似的一個(gè)事例，一小區(qū)業(yè)主因大堂被擅自出售、物業(yè)管理用房被私自出租，與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生糾紛，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。
政策解讀：
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意，所得收益應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金等。
律師說(shuō)法：
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的做法是錯(cuò)誤的，必須糾正，但業(yè)主不能據(jù)此不繳納物業(yè)費(fèi)。
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