10項(xiàng)物業(yè)管理政策簡(jiǎn)要解讀
（做個(gè)懂政策、守規(guī)矩的業(yè)主和物業(yè)人）
一、什么是住宅專項(xiàng)維修資金？
住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
二、住宅共用部位、住宅共用設(shè)施設(shè)備一般包括哪些內(nèi)容？
住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、樓宇對(duì)講、綠地、道路、圍墻、監(jiān)控設(shè)施、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
三、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益主要包括哪些部分？
(一)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、租賃等產(chǎn)生的收益。
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后的回收殘值。
(三)保修期滿后，建設(shè)單位因注銷，或者因違法被責(zé)令終止業(yè)務(wù)活動(dòng)，或者反復(fù)維修仍未能解決相關(guān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量缺陷等原因無法退還的物業(yè)質(zhì)量保修金。
四、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益應(yīng)當(dāng)如何使用？
公共收益扣除業(yè)主委員會(huì)辦公和業(yè)主大會(huì)同意的其他經(jīng)費(fèi)后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會(huì)決定，但不應(yīng)低于公共收益總金額的60%。
五、房屋賬戶內(nèi)的住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的應(yīng)當(dāng)如何辦理？
房屋賬戶內(nèi)的住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)向相關(guān)業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知，相關(guān)業(yè)主接到通知后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。
經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)主可以選擇一次性續(xù)交住宅專項(xiàng)維修資金，或者隨物業(yè)費(fèi)逐月續(xù)交。
六、住宅專項(xiàng)維修資金的使用分為幾種情況？
住宅專項(xiàng)維修資金的使用分為計(jì)劃使用、一般使用和應(yīng)急使用。
計(jì)劃使用是指采取一次投票集中表決多個(gè)計(jì)劃維修項(xiàng)目的使用方式；
一般使用是指采取傳統(tǒng)方法一次投票表決一個(gè)維修項(xiàng)目的使用方式；
應(yīng)急使用是指采取應(yīng)急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。
七、使用住宅專項(xiàng)維修資金的表決方式有哪些？
業(yè)主表決方式可以采取常規(guī)表決，即經(jīng)有利害關(guān)系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，視為表決通過；也可以采用異議表決，即根據(jù)業(yè)主共同管理規(guī)約的約定，持不同意意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。
根據(jù)2015年10月17日住建部辦公廳、財(cái)政部辦公廳聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項(xiàng)維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》(建辦房[2015]52號(hào))規(guī)定，各業(yè)主大會(huì)也可以采取在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定以下表決方式使用住宅專項(xiàng)維修資金：
(一)委托表決：業(yè)主將一定時(shí)期內(nèi)維修資金使用事項(xiàng)的表決權(quán)，以書面形式委托給業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表行使；
(二)集合表決：業(yè)主大會(huì)對(duì)特定范圍內(nèi)的維修資金的使用事項(xiàng)，采取一次性集合表決通過后，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)分批使用；
(三)默認(rèn)表決：業(yè)主大會(huì)約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項(xiàng)，相應(yīng)投票權(quán)數(shù)計(jì)入已投的贊成票；
(四)異議表決：在維修資金使用事項(xiàng)中，持反對(duì)意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。
八、哪些情形下可以啟動(dòng)應(yīng)急維修程序？
(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；
(二)電梯故障；
(三)消防系統(tǒng)故障；
(四)建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)；
(五)玻璃幕墻炸裂；
(六)排水管道爆裂；
(七)地下車庫(kù)雨水倒灌；
(八)其它可能造成人身安全事故的緊急情況。
九、出現(xiàn)需應(yīng)急維修情形時(shí)需要履行哪些程序？
出現(xiàn)需應(yīng)急維修情形時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)確認(rèn)后立即組織維修。未聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行組織維修責(zé)任的，由相關(guān)業(yè)主將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)后組織維修。
十、使用的住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)如何分?jǐn)偅?/span>
涉及全體業(yè)主的維修項(xiàng)目和業(yè)主大會(huì)決定的其他維修項(xiàng)目，從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的，由全體業(yè)主或者有利害關(guān)系的業(yè)主，按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?；涉及部分業(yè)主的維修項(xiàng)目，從房屋賬戶列支，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/span>
涉及全體業(yè)主的維修項(xiàng)目和業(yè)主大會(huì)決定的其他維修項(xiàng)目，從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的，由全體業(yè)主或者有利害關(guān)系的業(yè)主，按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?；涉及部分業(yè)主的維修項(xiàng)目，從房屋賬戶列支，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/span>（來源：wyglwzx《光明網(wǎng)》
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