在房屋驗(yàn)收時(shí)沒在發(fā)覺有質(zhì)量問題，等到入住后才看出問題，面對(duì)開發(fā)商的不理不睬，很多業(yè)主便以此拒交物業(yè)費(fèi)，其實(shí)這些業(yè)主的行為從法律角度看是沒有根據(jù)的。
案情在線
某小區(qū)物業(yè)因業(yè)主張某一家自入住本小區(qū)后就拒絕交納物業(yè)費(fèi)，并經(jīng)數(shù)次催討未果后，將張某一家訴諸法院，要求判決張某一家支付拖欠的物業(yè)費(fèi)及公共能耗費(fèi)。
張某在法庭上辯稱，其名下的該套房屋自入住后便存在花園外墻裂縫、下沉及房屋外墻漏水、發(fā)霉等現(xiàn)象。其向小區(qū)物業(yè)公司反映上述情況，物業(yè)公司在拖延了一段時(shí)間后終于派人對(duì)花園外墻開裂部位進(jìn)行了維修，但對(duì)外墻滲漏水、發(fā)霉問題未作處理。房屋發(fā)霉問題已經(jīng)影響其正常生活，故其要求物業(yè)公司承擔(dān)一定的責(zé)任，對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行扣減。
法院經(jīng)審理
認(rèn)為張某與其小區(qū)物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》約定，物業(yè)公司的服務(wù)范圍包括承擔(dān)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全衛(wèi)生、交通項(xiàng)目的維護(hù)、管理服務(wù)。對(duì)張某提出要求對(duì)房屋的滲漏水、發(fā)霉等自用部位維修、維護(hù)的項(xiàng)目，不在合同約定的物業(yè)公司服務(wù)范圍內(nèi)。即使該房屋存在質(zhì)量問題，亦應(yīng)由張某另行向責(zé)任人主張權(quán)利。故對(duì)張某辯稱因物業(yè)公司未履行房屋維修義務(wù)，要求在物業(yè)費(fèi)用中予以扣減的意見，依據(jù)不足，不予采納。法院一審判決張某應(yīng)向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)1萬余元及公共能耗費(fèi)500余元。
小編點(diǎn)評(píng)
物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主應(yīng)該向物業(yè)管理公司給付物業(yè)費(fèi)，業(yè)主是債務(wù)人，物業(yè)管理公司是債權(quán)人；而在房屋買賣關(guān)系中，業(yè)主是債權(quán)人，開發(fā)商是債務(wù)人。業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開發(fā)商前期的建設(shè)質(zhì)量等問題負(fù)責(zé)，因此不能以物業(yè)管理費(fèi)來抵消前述遺留問題產(chǎn)生的損失。應(yīng)該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費(fèi)。
最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。關(guān)于業(yè)主要求物業(yè)公司解決房屋內(nèi)部墻體裂縫、開發(fā)商預(yù)埋的管道滲水問題的主張，是業(yè)主與開發(fā)商之間的關(guān)系，只要房屋還在保修期內(nèi)，就應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)修復(fù)房屋質(zhì)量問題，關(guān)于房屋質(zhì)量問題維修的主張與物業(yè)服務(wù)糾紛系屬不同的法律關(guān)系，如業(yè)主確有證據(jù)證明系開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量問題，可另行主張權(quán)利。
至于前期出現(xiàn)的遺留問題，如果保修服務(wù)可以解決的，通過保修服務(wù)解決。保修服務(wù)解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)解決。開發(fā)商應(yīng)該按照國(guó)家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
將本應(yīng)屬于業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)變成業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾，是生活中普通老百姓都會(huì)有的一個(gè)法律誤區(qū)。因合同具有相對(duì)性原則，基于一個(gè)事實(shí)和理由的法律關(guān)系不能轉(zhuǎn)嫁到不同的法律關(guān)系層面上，所以業(yè)主以房屋存在質(zhì)量問題、人身財(cái)物受損、新房未入住、車位被占用等情況作為不如期交納物業(yè)費(fèi)的理由不能作為抗辯的事實(shí)，往往得不到法院的支持。房屋質(zhì)量、人身財(cái)物受損、新房未入住、車位被占用等問題業(yè)主可另案主張。
文/席 悅
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