歷史遺留私房糾紛中“自然享有的土地使用權(quán)”與不動(dòng)產(chǎn)登記
關(guān)智慧律師
在歷史遺留私房糾紛中，私房主對(duì)于原私有土地的使用權(quán)如何確認(rèn)以及如何登記發(fā)證是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。雖然《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》從2015年3月1日施行至今已有1年零2個(gè)月了，雖然北京市早在2015年11月9日已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施新的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但對(duì)于歷史遺留私房糾紛中私房主對(duì)于原私有土地的使用權(quán)如何通過(guò)新的不動(dòng)產(chǎn)登記程序登記發(fā)證的問(wèn)題，似乎大家都有些茫然，不知該從何入手。這篇文章就和大家一起學(xué)習(xí)討論這個(gè)問(wèn)題，希望拋磚引玉，互相發(fā)明。本文討論的對(duì)象是城市市區(qū)土地，以北京市為標(biāo)本。
一、自然享有土地使用權(quán)的規(guī)范依據(jù)
1990年4月23日，原國(guó)家土地管理局在給最高人民法院民事審判庭關(guān)于城市宅基地所有權(quán)、使用權(quán)等問(wèn)題的復(fù)函（[1990]國(guó)土[法函]字第13號(hào)）中明確宣稱：“我國(guó)1982年憲法規(guī)定城市土地歸國(guó)家所有后，公民對(duì)原屬自己所有的城市土地應(yīng)該自然享有使用權(quán)。”
1995年修訂的國(guó)家土地管理局關(guān)于印發(fā)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》的通知（[1995]國(guó)土[籍]字第26號(hào)）第二十七條規(guī)定：“土地使用者經(jīng)國(guó)家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用，或通過(guò)依法轉(zhuǎn)讓、繼承、接受地上建筑物等方式使用國(guó)有土地的，可確定其國(guó)有土地使用權(quán)。”
根據(jù)以上規(guī)定，城市私有房地產(chǎn)所有權(quán)人或繼承人對(duì)經(jīng)合法轉(zhuǎn)讓、繼承、接受的城市私有土地在1982年憲法規(guī)定城市土地屬于國(guó)家所有后自然享有使用權(quán)。這在實(shí)體規(guī)范依據(jù)上是清晰的。
但是，由于各種復(fù)雜的歷史原因，這部分土地使用權(quán)絕大多數(shù)未能辦理登記發(fā)證，所以為與已經(jīng)辦理登記發(fā)證的土地使用權(quán)相區(qū)別，稱之為“自然享有的土地使用權(quán)”。
二、自然享有的土地使用權(quán)的法律地位
我國(guó)《物權(quán)法》將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（包括土地權(quán)利）的取得方式概括為兩大類，一類是根據(jù)法律行為取得，典型如買賣，另一類為非依據(jù)法律行為取得，如《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定的因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定而取得，第二十九條規(guī)定的因繼承或者受遺贈(zèng)而取得以及第三十條規(guī)定的因合法建造等事實(shí)行為取得。
依法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外（《物權(quán)法》第九條）。所謂另有規(guī)定，主要指《物權(quán)法》第127條規(guī)定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和《物權(quán)法》第158條規(guī)定的地役權(quán)的設(shè)立，采取依據(jù)合同生效而非依據(jù)登記生效原則。
而對(duì)于非依據(jù)法律行為取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，則其生效并不取決于是否登記，如因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)取得物權(quán)，因合法建造取得物權(quán)的，自建造成就時(shí)取得物權(quán)。
《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定，依照《物權(quán)法》第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。
可見(jiàn)，對(duì)于非依據(jù)法律行為取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不能僅以未經(jīng)登記而否認(rèn)其物權(quán)效力。對(duì)于這類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而言，登記公示只是進(jìn)一步處分的前提條件，如果權(quán)利人并不進(jìn)行處分（如出售）的，則即使不登記亦不影響法律對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的保護(hù)。
2016年3月1日期施行的最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）（以下簡(jiǎn)稱“物權(quán)法司法解釋一”）對(duì)此予以明確。該解釋第八條規(guī)定：“依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動(dòng)產(chǎn)交付或者不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)人，根據(jù)物權(quán)法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請(qǐng)求保護(hù)其物權(quán)的，應(yīng)予支持。”
其實(shí)早在2013年最高人民法院在給山東省高級(jí)人民法院《關(guān)于征收國(guó)有土地上房屋時(shí)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補(bǔ)償?shù)拇饛?fù)》中已有類似指示：
“對(duì)土地公有制之前，通過(guò)購(gòu)買房屋方式使用私有的土地，土地轉(zhuǎn)為國(guó)有后迄今仍繼續(xù)使用的，未經(jīng)確權(quán)登記，亦應(yīng)確定現(xiàn)使用者的國(guó)有土地使用權(quán)。
國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國(guó)有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評(píng)估范圍，按照征收時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，一并予以征收補(bǔ)償。”
但在現(xiàn)實(shí)生活中，征收拆遷的執(zhí)法者往往按照“無(wú)證則無(wú)權(quán)”“無(wú)證則無(wú)補(bǔ)償”的邏輯簡(jiǎn)單粗暴對(duì)待私房主未登記發(fā)證的土地使用權(quán)，使私房主合法的土地權(quán)利得不到起碼的尊重。所以，將私房主自然享有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)登記發(fā)證的土地使用權(quán)是很有必要的。
然而，由于各種復(fù)雜的歷史原因，私房主自然享有的土地使用權(quán)并不能順利辦理登記發(fā)證。其中有立法滯后、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)怠于履責(zé)等主觀因素，也有歷史上形成的私房主土地上不同利益主體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利沖突的客觀因素，比較典型的情形是政府（房管局或房管所）在私房主的院落土地上建造房屋并辦理了所有權(quán)登記，有的房管局或房管所又將房屋出售給其他個(gè)人或單位并辦理了房屋所有權(quán)登記，這樣在私房主、房管局或房管所、其他個(gè)人或單位之間即發(fā)生復(fù)雜的房屋權(quán)屬爭(zhēng)議和土地權(quán)屬爭(zhēng)議。
而《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條規(guī)定，存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議情形的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予登記。因此，土地權(quán)屬爭(zhēng)議的解決恐怕是私房主自然享有的土地使用權(quán)取得登記發(fā)證繞不開(kāi)的一道坎。
三、土地權(quán)屬爭(zhēng)議的行政案件處理模式
《國(guó)家土地管理局對(duì)浙江省土地管理局關(guān)于土地登記中有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示的批復(fù)》（國(guó)土批[1997]87號(hào)）和《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于土地登記發(fā)證后提出的爭(zhēng)議能否按權(quán)屬爭(zhēng)議處理問(wèn)題的復(fù)函》（國(guó)土資廳函[2007]60號(hào)）均指出：土地權(quán)屬爭(zhēng)議是指土地登記前，土地權(quán)利利害關(guān)系人因土地所有權(quán)和使用權(quán)的歸屬問(wèn)題而發(fā)生的爭(zhēng)議。土地登記發(fā)證后已經(jīng)明確了土地的所有權(quán)和使用權(quán)，土地登記發(fā)證后提出的爭(zhēng)議不屬于土地權(quán)屬爭(zhēng)議。土地所有權(quán)、使用權(quán)依法登記后第三人對(duì)其結(jié)果提出異議的，可根據(jù)《土地登記規(guī)則》的規(guī)定向原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)更正登記，也可向原登記機(jī)關(guān)的上級(jí)主管機(jī)關(guān)提出行政復(fù)議或直接向法院提起行政訴訟。
根據(jù)這份批復(fù)，土地權(quán)屬爭(zhēng)議作為行政案件解決有以下兩條基本路徑：
1、尚未辦理土地登記發(fā)證的土地權(quán)屬爭(zhēng)議，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，由人民政府處理。
2、已經(jīng)辦理土地登記發(fā)證后的土地權(quán)屬爭(zhēng)議，通過(guò)（1）更正登記或（2）行政復(fù)議或（3）行政訴訟的途徑解決，即首先要更正或撤銷已有的登記發(fā)證，而不能申請(qǐng)人民政府處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議。
但國(guó)土資廳函[2007]60號(hào)復(fù)函同時(shí)指出《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》（國(guó)土資源部令第17號(hào)）第二十條中的“人民政府頒發(fā)的確定土地權(quán)屬的憑證”，是指初始土地登記完成前，爭(zhēng)議土地原有的人民政府頒發(fā)的確定土地權(quán)屬的憑證。換言之，如果土地權(quán)屬爭(zhēng)議一方持有的是“初始土地登記完成前原有的人民政府頒發(fā)的確定土地權(quán)屬的憑證”的，其土地權(quán)屬爭(zhēng)議仍得由人民政府處理。
因此，上述關(guān)于土地權(quán)屬爭(zhēng)議作為行政案件解決路徑劃分中的“土地登記發(fā)證”應(yīng)指“初始土地登記完成”后的“土地登記發(fā)證”，而不包括“初始土地登記完成前人民政府完成的登記發(fā)證”（比較典型的是上個(gè)世紀(jì)五十年代人民政府頒發(fā)的土地所有權(quán)證）。
那么，我國(guó)初始土地登記的時(shí)間是什么時(shí)候呢？經(jīng)初步檢索，時(shí)間應(yīng)該是上個(gè)世紀(jì)80年代后期，依據(jù)如下：
1987年9月9日，原國(guó)家土地管理局發(fā)布實(shí)施關(guān)于試行《城鎮(zhèn)村莊地籍調(diào)查規(guī)程》和《全國(guó)土地登記規(guī)則》的通知，為后續(xù)土地登記的開(kāi)展準(zhǔn)備前提條件。
1987年11月10日，原國(guó)家土地管理局發(fā)布實(shí)施《關(guān)于開(kāi)展土地登記發(fā)證試點(diǎn)工作的通知》，開(kāi)始土地登記發(fā)證的試點(diǎn)。
1988年5月18日，原國(guó)家土地管理局發(fā)布實(shí)施《關(guān)于擴(kuò)大土地登記發(fā)證試點(diǎn)和開(kāi)展城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)申報(bào)工作的通知》，擴(kuò)大土地登記發(fā)證試點(diǎn)工作。在此基礎(chǔ)上，我國(guó)新時(shí)期的土地登記發(fā)證（包括初始土地登記）得以逐步展開(kāi)。
因此，上述關(guān)于土地權(quán)屬爭(zhēng)議作為行政案件解決的基本路徑劃分可以做如下修正：
1、自上個(gè)世紀(jì)80年代開(kāi)展土地初始登記以來(lái)，尚未辦理土地登記發(fā)證的土地權(quán)屬爭(zhēng)議（不包括新中國(guó)成立初期，如上個(gè)世紀(jì)50年代的登記發(fā)證），根據(jù)《土地管理法》第十六條的規(guī)定，申請(qǐng)人民政府處理。
對(duì)人民政府的行政處理決定不服的，應(yīng)首先申請(qǐng)行政復(fù)議（參見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于適用行政復(fù)議法>第三十條第一款有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》、《最高人民法院行政審判庭關(guān)于行政機(jī)關(guān)頒發(fā)自然資源所有權(quán)或者使用權(quán)證的行為是否屬于確認(rèn)行政行為問(wèn)題的答復(fù)》）；對(duì)行政復(fù)議不受理或行政復(fù)議決定不服的，可以提起行政訴訟。
2、自上個(gè)世紀(jì)80年代開(kāi)展土地初始登記以來(lái)，已經(jīng)辦理土地登記發(fā)證后的土地權(quán)屬爭(zhēng)議，則需通過(guò)（1）更正登記或（2）行政復(fù)議或（3）行政訴訟的途徑解決。
（1）更正登記及異議登記。2016年1月1日施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十九條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤，可以申請(qǐng)更正登記。
權(quán)利人申請(qǐng)更正登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
?。ㄒ唬┎粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；
?。ǘ┳C實(shí)登記確有錯(cuò)誤的材料；
（三）其他必要材料。
利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，應(yīng)當(dāng)提交利害關(guān)系材料、證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的材料以及其他必要材料。”
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)予以更正；認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載無(wú)誤的，不予更正。私房主對(duì)不予更正之決定不服的可以提起行政復(fù)議、行政訴訟。
利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記，而不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人還可以申請(qǐng)異議登記（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十二條），然后在異議登記之日起15日內(nèi)，提起訴訟或仲裁并提交人民法院受理通知書(shū)、仲裁委員會(huì)受理通知書(shū)等料；逾期不提交的，異議登記失效（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十三條）。
（2）登記發(fā)證行為符合行政復(fù)議法定條件的，可以申請(qǐng)行政復(fù)議，請(qǐng)求撤銷；對(duì)行政復(fù)議決定不服的，可以提起行政訴訟。
（3）登記發(fā)證行為符合行政訴訟法定條件的，可以提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷。
這里還有一個(gè)問(wèn)題，如政府已經(jīng)為土地權(quán)屬一方當(dāng)事人辦理土地權(quán)利登記辦證，但是該登記發(fā)證行為又不符合行政復(fù)議或行政訴訟的起訴條件，例如比較常見(jiàn)的是超過(guò)復(fù)議或起訴期限或由于“法不溯及既往原則”而不在行政復(fù)議或行政訴訟受理范圍之內(nèi)，在這種無(wú)法通過(guò)行政復(fù)議、行政訴訟解決土地權(quán)屬爭(zhēng)議的情況下，當(dāng)事人能否根據(jù)《土地管理法》第十六條的規(guī)定，申請(qǐng)由人民政府處理？我認(rèn)為，在這種情況下，政府應(yīng)當(dāng)開(kāi)門受理當(dāng)事人的土地權(quán)屬爭(zhēng)議解決申請(qǐng)，而不能將當(dāng)事人拒之門外，和法院來(lái)回踢皮球，使當(dāng)事人投訴無(wú)門。
四、土地權(quán)屬爭(zhēng)議的民事訴訟解決模式
物權(quán)法司法解釋一第一條規(guī)定：“因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭(zhēng)議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請(qǐng)一并解決上述民事?tīng)?zhēng)議，且人民法院一并審理的除外。”
第二條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。”
第三條規(guī)定：“異議登記因物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當(dāng)事人提起民事訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)依法受理。異議登記失效不影響人民法院對(duì)案件的實(shí)體審理。”
當(dāng)事人能否根據(jù)以上三條的規(guī)定，就土地權(quán)屬爭(zhēng)議直接向人民法院提起土地確權(quán)的民事訴訟？我認(rèn)為從物權(quán)法司法解釋一的精神來(lái)說(shuō)是可以的。
這里我們可以回顧一下最高人民法院民一庭程新文庭長(zhǎng)在2016年2月23日物權(quán)法司法解釋一新聞發(fā)布會(huì)上的所作的說(shuō)明。
第一段說(shuō)明：“實(shí)踐中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，除非法律另有規(guī)定，未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記就不能取得及享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)爭(zhēng)議涉及到登記就應(yīng)通過(guò)行政訴訟解決。這種觀點(diǎn)受眾頗廣，在很大程度上導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象，這不僅徒增當(dāng)事人訟累，也有損司法的權(quán)威和公信。針對(duì)這一情況，《解釋》從兩個(gè)方面作出規(guī)定：一是在案件的受理上，規(guī)定因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭(zhēng)議而提起訴訟的，屬于人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應(yīng)依法予以受理，民事審判部門應(yīng)依法予以審理。二是從訴訟中不動(dòng)產(chǎn)登記簿證明力的角度，規(guī)定對(duì)發(fā)生爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的最終判斷，應(yīng)當(dāng)依賴于對(duì)原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系的審查，故在當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人的情況下，應(yīng)當(dāng)支持其訴訟請(qǐng)求。”
第二段說(shuō)明：“造成你提到的實(shí)踐中比較混亂的原因很多，但究其根本而言，是由于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)及其在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的作用認(rèn)識(shí)不清所致。一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式，是當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的意思表示推動(dòng)的結(jié)果，不能把不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記理解為國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系進(jìn)行的干預(yù)，解釋為行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的授權(quán)或確認(rèn)。另一方面，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，我國(guó)承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)在性質(zhì)上是國(guó)家行政機(jī)關(guān)，就其履行不動(dòng)產(chǎn)登記的法定職責(zé)及所遵循的程序而言，不動(dòng)產(chǎn)登記又具有行政行為的特點(diǎn)。
不動(dòng)產(chǎn)登記的復(fù)合性導(dǎo)致由此引發(fā)的訴訟就應(yīng)當(dāng)根據(jù)訴訟標(biāo)的而區(qū)分民事或行政訴訟程序。涉不動(dòng)產(chǎn)登記民事訴訟的訴訟標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬或原因行為（買賣、贈(zèng)與、抵押等基礎(chǔ)法律關(guān)系）；涉不動(dòng)產(chǎn)登記行政訴訟的訴訟標(biāo)的針對(duì)的是登記行為本身，即在行政訴訟中人民法院審查的是登記行為的合法性。”（http://www.live.chinacourt.org/chat/fulltext/listId/43767/template/courtfbh20160223.shtml）
根據(jù)程新文庭長(zhǎng)的說(shuō)明，第一，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)爭(zhēng)議涉及到登記就應(yīng)通過(guò)行政訴訟解決的觀念應(yīng)當(dāng)破除。由于不動(dòng)產(chǎn)登記同時(shí)具有民事行為和行政行為的復(fù)合性質(zhì)，因此應(yīng)當(dāng)根據(jù)訴訟標(biāo)的而確定案件性質(zhì)為民事案件還是行政案件。這就是說(shuō)，當(dāng)事人有權(quán)根據(jù)條件選擇訴訟標(biāo)的和爭(zhēng)議解決途徑。這一點(diǎn)對(duì)于當(dāng)事人主張權(quán)利具有極其重要的意義。
因?yàn)閾?jù)我所知，很多歷史遺留私房糾紛中的土地權(quán)屬爭(zhēng)議往往由于超過(guò)法定起訴期限（20年）或登記發(fā)證在1990年10月1日前而無(wú)法通過(guò)行政訴訟來(lái)解決。而如果選擇民事訴訟（確認(rèn)土地權(quán)屬）的方式來(lái)解決的話，則不受訴訟時(shí)效限制，不存在因超過(guò)法定期限而無(wú)法進(jìn)入司法程序的問(wèn)題。
第二，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的盲目迷信應(yīng)當(dāng)破除。不動(dòng)產(chǎn)登記簿只是法律上的證據(jù)之一種，雖然一般來(lái)講具有較高的可信度，但不是絕對(duì)的，當(dāng)事人有其他更優(yōu)勢(shì)的證據(jù)足以推翻不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)更優(yōu)勢(shì)證據(jù)而不是不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載來(lái)確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬。最高人民法院裁決濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司與趙明湖、濟(jì)南市舊城改造投融資管理中心、濟(jì)南市市中區(qū)拆遷辦公室房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案正是這樣一個(gè)經(jīng)典案例（（2013）民申字第2041號(hào)民事裁定書(shū)，http://www.court.gov.cn/wenshu/xiangqing-3511.html，）。
但是，物權(quán)法司法解釋一的上述規(guī)定不應(yīng)被孤立理解和機(jī)械適用，而應(yīng)當(dāng)和《土地管理法》第十六條、國(guó)土批[1997]87號(hào)和國(guó)土資廳函[2007]60號(hào)批復(fù)有機(jī)銜接。綜合起來(lái)，我認(rèn)為我國(guó)土地權(quán)屬爭(zhēng)議的基本處理途徑如下：
1、自上個(gè)世紀(jì)80年代開(kāi)展土地初始登記以來(lái)，尚未辦理土地登記發(fā)證的土地權(quán)屬爭(zhēng)議，根據(jù)《土地管理法》第十六條的規(guī)定，申請(qǐng)人民政府先行處理。
2、自上個(gè)世紀(jì)80年代開(kāi)展土地初始登記以來(lái)，已經(jīng)辦理土地登記發(fā)證后的土地權(quán)屬爭(zhēng)議，可以通過(guò)（1）更正登記或（2）行政復(fù)議或（3）行政訴訟的途徑解決，也可以通過(guò)民事訴訟（確認(rèn)土地權(quán)屬）的方式來(lái)解決。
在以上5種基本解決途徑基礎(chǔ)上，在符合條件的情況下，可以根據(jù)2014年修訂《行政訴訟法》第六十一條的規(guī)定通過(guò)行政訴訟一并解決民事?tīng)?zhēng)議的方式解決。
五、無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議的土地使用權(quán)的登記
上面討論的是在相關(guān)利益主體之間存在土地權(quán)屬爭(zhēng)議的情況下，應(yīng)該通過(guò)怎樣的途徑解決權(quán)屬爭(zhēng)議，以為后續(xù)的土地權(quán)利登記辦證消除障礙?，F(xiàn)實(shí)中，這種情況可能更普遍一些。但是，也不排除不存在任何權(quán)屬爭(zhēng)議，純粹由于立法的粗疏和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的怠于履責(zé)而造成私房主自然享有的土地使用權(quán)遲遲不能登記辦證的情況。例如我在《歷史遺留私房糾紛的政策與法律問(wèn)題研究》（知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社，2016年1月第1版）序言中提到的石琦阿姨的“文革產(chǎn)”遺留的院落土地使用權(quán)的案例，在那個(gè)案例中，據(jù)我了解，并不存在土地權(quán)屬爭(zhēng)議的問(wèn)題，但是由于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的原因，她的院落仍然遲遲不能辦理登記辦證。我個(gè)人的意見(jiàn)認(rèn)為，在不存在土地權(quán)屬爭(zhēng)議的情況下，私房主可以直接向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出登記辦證的申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予登記辦證的，當(dāng)事人可以提起行政復(fù)議和行政訴訟。
聯(lián)系客服
