銀行應(yīng)充分重視住房按揭貸款業(yè)務(wù)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)盡快配合借款人完成預(yù)告登記向本登記轉(zhuǎn)化、強(qiáng)化階段性擔(dān)保措施等方式，切實(shí)防控信貸風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前，預(yù)購(gòu)商品房按揭貸款成為住房按揭業(yè)務(wù)的主要形式，購(gòu)房者通過(guò)將其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處預(yù)購(gòu)的商品房抵押給銀行獲得貸款，并以此支付房款。由于商品房按揭期限較長(zhǎng)，各種人為或意外事件均可能導(dǎo)致按揭房產(chǎn)受損，且銀行通過(guò)預(yù)購(gòu)抵押登記實(shí)際取得的僅為房屋抵押權(quán)的期待權(quán)或請(qǐng)求權(quán)，若不及時(shí)辦理正式抵押登記，將導(dǎo)致銀行承擔(dān)較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
住房按揭貸款業(yè)務(wù)存在潛在風(fēng)險(xiǎn)
2012年8月，某農(nóng)商行與借款人袁某簽訂了個(gè)人借款合同，用途為購(gòu)房，期限15年，段某為共同借款人。袁某以其預(yù)購(gòu)的商品房作為抵押，辦理了住房按揭貸款，同時(shí)山東某置業(yè)投資公司、某住房擔(dān)保公司為其提供擔(dān)保。合同簽訂后，農(nóng)商行依約如期向袁某發(fā)放了貸款，但袁某卻未按照合同約定正常還款，農(nóng)商行多次催收未果，于2015年10月訴至法院。經(jīng)法院開(kāi)庭審理，鑒于原告方事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿，判決支持農(nóng)商行對(duì)借款人袁某、段某的債權(quán)，以及山東某置業(yè)投資公司、某住房擔(dān)保公司承擔(dān)的連帶責(zé)任，但因袁某所購(gòu)房產(chǎn)不具備正式抵押登記條件，辦理按揭貸款時(shí)僅進(jìn)行了預(yù)告登記，因此法院對(duì)農(nóng)商行主張的對(duì)借款人袁某抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)未予支持。
銀行未能行使優(yōu)先受償權(quán)的法理分析
目前住房按揭貸款多為商品房預(yù)售按揭，即由開(kāi)發(fā)商、銀行、購(gòu)房人共同參與的一種融資購(gòu)房方式，商品房預(yù)售合同中的購(gòu)房人在支付首期購(gòu)房款后，余款由購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)貸款，并將所預(yù)購(gòu)房屋為銀行設(shè)定抵押擔(dān)保，同時(shí)由開(kāi)發(fā)商作為購(gòu)房人不能按期還款付息的保證人，向銀行承擔(dān)貸款回購(gòu)保證義務(wù)。一般而言，辦理房地產(chǎn)抵押貸款，銀行通過(guò)價(jià)值相對(duì)固定的房地產(chǎn)作為償還債務(wù)的擔(dān)保，安全性、盈利性可兼?zhèn)?。但由于預(yù)售商品房按揭的期限比較長(zhǎng)，一般從15年到35年不等，占用資金期限長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)成本高。同時(shí)，在辦理按揭貸款時(shí)，作為擔(dān)保物的預(yù)售房屋尚未建成，在整個(gè)按揭期間，銀行可能面臨房屋受損或是房?jī)r(jià)下跌等風(fēng)險(xiǎn)。
本案中，雖然法院支持了農(nóng)商行對(duì)袁某、段某的債權(quán)，但由于不能行使對(duì)袁某抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)，面對(duì)借款人拒不償還借款、擔(dān)保方拒不履行連帶責(zé)任的情況，在具體執(zhí)行上存在一定困難，銀行的信貸資金面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。其主要原因在于受按揭住房條件限制，農(nóng)商行僅對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行了預(yù)告登記，未辦理正式的抵押登記。根據(jù)物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！笨梢?jiàn)，預(yù)告登記所登記的不是現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，其是在確定的財(cái)產(chǎn)權(quán)登記條件不具備時(shí)，為了保全將來(lái)財(cái)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)能夠順利進(jìn)行，而就相關(guān)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的登記。本案中，因按揭抵押房產(chǎn)是期房，無(wú)法進(jìn)行正式登記，即使到登記部門(mén)進(jìn)行了預(yù)告登記，當(dāng)借款人違約時(shí)，農(nóng)商行也無(wú)法對(duì)貸款房屋行使抵押權(quán)。
如何防范住房按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
筆者認(rèn)為，要從根本上解決住房按揭貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)，歸根結(jié)底需要建立和健全相關(guān)法律機(jī)制，防范來(lái)源于購(gòu)房人、銀行、開(kāi)發(fā)商等各方的風(fēng)險(xiǎn)。囿于目前法律規(guī)定，銀行辦理的住房按揭抵押貸款大都實(shí)行預(yù)告登記，即使借款人購(gòu)買(mǎi)的是現(xiàn)房，到具備辦理正式登記條件前，往往也要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，這期間借款人如果出現(xiàn)違約，就會(huì)出現(xiàn)本案中農(nóng)商行面臨的風(fēng)險(xiǎn)。為了最大程度降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為可從以下三方面強(qiáng)化防控措施：
一是盡快完成由預(yù)告登記向本登記的轉(zhuǎn)化，取得優(yōu)先受償權(quán)。設(shè)立抵押權(quán)時(shí)，抵押人具有完整權(quán)屬而設(shè)定抵押登記的，即為本登記。銀行作為債權(quán)人，一方面在辦理住房按揭貸款預(yù)告登記的同時(shí)，需提前將辦理本登記的手續(xù)準(zhǔn)備齊全，與借款人簽訂授權(quán)委托書(shū)，授權(quán)銀行在按揭房產(chǎn)具備辦理本登記條件時(shí)，可委托辦理本登記手續(xù);另一方面應(yīng)時(shí)刻關(guān)注借款人所購(gòu)房產(chǎn)的情況，只要具備本登記條件，就需要在第一時(shí)間將預(yù)告登記轉(zhuǎn)化為本登記，取得優(yōu)先受償權(quán)，防止出現(xiàn)“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”的情況，喪失優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
二是強(qiáng)化階段性擔(dān)保措施，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)緩釋力度。銀行與借款人簽訂借款合同時(shí)，往往要求開(kāi)發(fā)商、擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保來(lái)緩釋風(fēng)險(xiǎn)，但在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩的形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商、擔(dān)保公司的實(shí)際擔(dān)保能力已經(jīng)弱化。為防范信用風(fēng)險(xiǎn)，銀行可以考慮要求借款方提供其他的擔(dān)保或抵押措施，避免貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后無(wú)法處置，形成不良資產(chǎn)。
三是警惕風(fēng)險(xiǎn)變化，提前采取措施。銀行信貸人員應(yīng)提高警惕，做好貸后回訪工作，密切關(guān)注按揭方的資信變化，如果出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭，應(yīng)第一時(shí)間采取資產(chǎn)保全措施。
四是強(qiáng)化銀行自身的管理能力。銀行作為住房按揭貸款業(yè)務(wù)的主要參與者之一，面臨著來(lái)自開(kāi)發(fā)商和借款人的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也面臨著自身存在的操作風(fēng)險(xiǎn)。一方面，應(yīng)健全審查制度，規(guī)范操作流程。在審查階段，對(duì)借款人應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注其個(gè)人信用、還款能力和抵押物產(chǎn)權(quán)是否清晰等;對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注其資金實(shí)力、資質(zhì)等級(jí)以及樓房的銷售狀況等。另一方面，應(yīng)嚴(yán)格辦貸流程，嚴(yán)防操作風(fēng)險(xiǎn)。從審查、發(fā)放到貸款管理各個(gè)環(huán)節(jié)，都要嚴(yán)格按照流程操作，并進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，特別是應(yīng)重視貸前調(diào)查和貸后管理，確保不出現(xiàn)操作風(fēng)險(xiǎn)。(作者:山東濰坊農(nóng)商行秦紅金,來(lái)源:《中國(guó)農(nóng)村金融》2016年第20期)
美編：王璽
聯(lián)系客服
