深圳今年最激烈的土拍大戰(zhàn)，在32°C的高溫下落幕。
前海百億宅地、16家房企到場、多家聯(lián)合、全場舉牌103輪......
經(jīng)過40多分鐘，最終龍光以總價115.9億拿下這宗前海稀有的居住用地，樓面價6.32萬/平，粗略計算，可售樓面價8.3萬/平。
前海灣地鐵口的絕佳位置，銷售均價最高不超過10.7萬/平，已經(jīng)提前預(yù)定了前海下一個“必搶盤”。
感受完現(xiàn)場激戰(zhàn)的火熱氣氛，南方樓事順手復(fù)盤了深圳近年來的宅地供應(yīng)情況，發(fā)現(xiàn)政府為了控制房價，真的很努力啊.......
南方樓事此前拿到的一份名單顯示，今天簡直就是國企/央企的主場。
已參加報名的11家競拍主體中，國企/央企就有8家；另外還有三家是以聯(lián)合體的形式參與競拍：世茂+佳兆業(yè)、天健+前海投控+深業(yè)、金地+華潤+電建。
嚴格來說，今天參與的房企有16家。
因為疫情原因，土拍場地限流，不對外開放。除了交了40億保證金的開發(fā)商和極少量有開發(fā)商邀請券的媒體，其余人一律不準進入，甚至有很多較小規(guī)模的房企也被拒之門外。
今天參與的房企，大多數(shù)都勢在必得。
南方樓事現(xiàn)場遇到了在門口等候的金地員工，他表示必須拿下這塊地。
三點一到，該地塊交易頁面就顯示為“多人競買”。
舉牌14輪，就已經(jīng)拍到了115.97億的最高限價，開始進入競?cè)瞬欧棵娣e階段。
現(xiàn)場的激烈程度可見一斑：僅僅5分鐘，競?cè)瞬琶娣e就達到了二十幾輪。
兩大聯(lián)合體舉牌最多：96號金地+華潤+電建、2號佳兆業(yè)+世茂。
圖片來源：深圳樂居
最終，經(jīng)過14輪競地價、89輪競面積，龍光以115.97億+40760平人才房面積拿下前海這塊宅地！
宗地號：T102-0346
地塊位置：前灣片區(qū)
土地面積：31745.07米m2
建筑面積：183600 m2
使用年限：70年
總體規(guī)劃：商品房+人才房+商業(yè)+公共配套
竣工時間：自簽訂合同之日起 1年內(nèi)動工開發(fā)，4年內(nèi)竣工。
限制售價：
本宗地建設(shè)普通商品住房，普通商品住房入市最高均價為10.71萬/平方米（毛坯價，不含裝修）
銷售要求：
普通商品房取得套房不動產(chǎn)證之日起3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。商業(yè)可按規(guī)定分割銷售。
只租不售人才住房產(chǎn)權(quán)歸政府，乙方建成后無償移交政府。
可銷售的居住套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數(shù)占比均不得低于可銷售商品住房總建筑面積和總套數(shù)的70%。
人才房分配：
配建只租不售的人才住房。
前海分為桂灣、前灣和媽灣三個片區(qū)，其中，桂灣的定位是金融中心，媽灣片區(qū)內(nèi)有媽灣港，主打貿(mào)易，而今天出讓的這塊宅地額位于前灣片區(qū)，定位是科技創(chuàng)新中心。
地塊周邊建筑密度比較低，現(xiàn)有的建筑以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和物流公司為主，住宅和商業(yè)配套分布分散，目前來看，居住氛圍應(yīng)該較為一般。
通過地圖，可以發(fā)現(xiàn)，這塊地雖然離海邊的直線距離不到一公里，但中間卻隔了個水泥廠，而且住宅靠近兩大主干道，東北邊緊鄰沿江高速，或有噪音影響。
一頭看公路，一頭隔著水泥廠看海......
而10.71萬/平的最高銷售均價，以及70/90面積限制，注定這個項目難以做成真正的豪宅。
目前片區(qū)內(nèi)有前海嘉里中心、深港創(chuàng)新中心、前海深港青年夢工廠等標志性建筑。
附近的新盤目前只有兩個，頤灣府在售191平的大戶型住宅，均價12萬/平；漢京九榕臺則在售面積從180平到520平不等的住宅和別墅，每平的均價在16萬到18萬之間。
而二手房則集中在前海的東側(cè)，均價在9.8萬/平。
地處前海卻難看海，好像是目前前海住宅的共性。
目前，前海的新房與二手房，都與海有一段距離，真正的海景，似乎都要在寫字樓里才能看到。
再看近年前海的宅地土地出讓情況，一言以蔽之：少。
從2013年以來，前海出讓的41宗地里，40宗都是商業(yè)辦公、工業(yè)產(chǎn)業(yè)、公共設(shè)施用地，而且土地的平均面積只有1.86萬平方米。
去年出讓過兩宗宅地，其中一宗位于桂灣片區(qū)，土地面積不到1萬平方米，在118輪競價之后，被天健地產(chǎn)集團以38.9億的價格拍走。
而另外一宗，則為捆綁出讓的兩塊地。
其中面積達5萬平方米的商業(yè)用地，已經(jīng)規(guī)定建設(shè)前海國際金融交流中心，建筑設(shè)計方案已經(jīng)進行了國際招標，是帶方案出讓。
而另外一塊綜合用地中，規(guī)定建設(shè)的住宅建筑總面積達到了8萬平方米，在前海，這個宅地面積相當吸引人。
然而，這一捆綁地塊卻在出讓前被政府叫停。
相關(guān)回顧：重磅！前海核心宅地終止出讓，知情人士：時機不對！
個中原因較為復(fù)雜，可能是因為當時全國房價都有上漲趨勢，而前海又是深圳黃金地段，政府擔(dān)心出現(xiàn)過于火熱的拍地局面。
也可能是因為這塊地的出讓條件太苛刻：兩地塊都是2年內(nèi)必須開工，8年內(nèi)必須交付使用，而且還要代建前海國際金融交流中心。
相比之下，今天出讓的宅地，土地面積超過了3萬平方米，出讓條件比較常規(guī)，且住宅建筑面積達到了16.46萬平方米。
簡直是以一己之力提高了前海未來的住宅供應(yīng)量，堪稱“全村的希望”。
在賣地這件事情上，政府想控制房價的決心很明顯：限制銷售價格、增加保障房、增加住宅用地供應(yīng)。
今天出讓的這塊地，位置位于前海，但因為政府限價，未來落成住宅入市的最高均價是10.71萬/平，這個價格，相對于前?！坝钪嬷行摹钡亩ㄎ?，算是很低調(diào)了。
而縱觀這幾年政府的土地出讓情況，可以發(fā)現(xiàn)，政府在拍地環(huán)節(jié)中，“雙限雙競”被嚴格地執(zhí)行了。
雙限雙競：指在拍地的過程中限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競無償移交政府的只租不售的人才住房面積。
去年在前海出讓的宅地，地塊的最高限價是39.3億，最后天健集團以38.9億的價格拍得地塊，地塊的溢價率被控制在了43.49%。
而這塊地上住宅的銷售均價則被限定在了9.9萬/平以下。
再看6月11日光明鳳凰街道即將出讓的地塊，出讓的土地面積超過了18萬平方米，但最高出讓地價則被限定在了90.71億。
出讓條件中，商品房的最高銷售均價是4.75萬/平，而地塊附近的熱門二手房，均價已經(jīng)達到了6.5萬/平。
（ 圖片來源：諸葛找房）
而且，宅地上的可售商品房，在出售后三年內(nèi)都不得轉(zhuǎn)讓。
就算是安居房，售價也被限定。
4月14日出讓的兩宗宅地都被深圳安居集團拍走。其中，出讓條件規(guī)定，福永人才住房的最高銷售單價不得高于3.19萬/平，而龍崗人才住房的最高銷售單價不得高于2.43萬/平。
新房的價格以及市場流動空間，都限價框定住了。
在地價和房價都被限定的情況下，新盤的售價都被控制在了一定的水平， 剛需客的春天是要來了么？
對此，資深地產(chǎn)評論人、朱羅紀創(chuàng)始人朱文策表示：短期內(nèi)，限價會導(dǎo)致房價降低，但長期看，剛需客并沒有享受到紅利。
在朱文策看來，對于政府的舉措，既要看短期影響，也要看長期影響。
從短期影響看，地價與房價都被限定，而且新房3年后才可以轉(zhuǎn)讓，這一系列措施都會遏制炒房現(xiàn)象，并導(dǎo)致新盤售價降低，從價格來看，剛需客們上車有望。
但也這些措施也對開發(fā)商產(chǎn)生了負面影響。
地價與售價都被限定，意味著開發(fā)商的利潤空間會被壓縮。而當?shù)貎r、運營成本和營銷成本都固定時，開發(fā)商一定會想辦法開源節(jié)流。
開發(fā)商可能會壓低建設(shè)成本，這樣一來，就會導(dǎo)致商品房的規(guī)劃建設(shè)質(zhì)量下降，住宅品質(zhì)配不上地段與價格的情況。
開發(fā)商也可能會通過收喝茶費、裝修費以及捂盤的方式，變相增加收入。
限價也會造成新房與二手房嚴重的價格差，加劇需求進場。
2016年的時候，可能只有6、7千人去搶華潤城，可是今年，搶華潤城4期，保守估計也有大幾萬。
因為限價，潤璽的均價才在10萬到12萬一平，可是周邊的二手房均價早就去到了15、6萬/平。人人都抱著“買到就是賺到”的心態(tài)去搶新房，剛需客能買中新房的幾率，可能還下降了。
政府限價可以成為短期內(nèi)緩解樓市矛盾的方法，但這并不適合成為樓市的長期調(diào)控舉措，房價可能會在一輪波動后下跌，但是政府限價的做法可能會制造錯誤的信號。
今天出讓的地塊，毫無意外也要求配建人才住房。為了引入人才，政府可謂是誠意滿滿。
事實上，這幾年，深圳的保障房供應(yīng)都很給力。
所有出讓的宅地，要不就是在出讓條件中規(guī)定了開發(fā)商要無償配建的保障房面積：
（今天前灣地塊的出讓條件）
（2019年11月21日坪山宅地的出讓條件）
要不就是被安居集團納入麾下。
今年至今，深圳共出讓了6宗宅地，其中5宗都被安居集團拿下。
3月3日，出讓的3宗地分別由深圳人才安居集團與鹽田人才安居有限公司拿下，地塊分別位于寶安尖崗山豪宅區(qū)、龍華城區(qū)以及鹽田港。
4月14日，出讓的2宗地再次被安居集團拿下，兩宗地分別位于福永橋頭與龍崗寶龍。
而根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)，自2017年11月以來，人才安居集團在深圳已經(jīng)拿下15幅地皮。
政府在保障性住房的供應(yīng)方面如此用力，會對購房者帶來什么影響？
在購房時，剛需客們無疑多了保障性住房這一選項。（具體申請攻略請戳：深圳買房五折？樓盤清單+詳細攻略都在這了！）
但在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，這個現(xiàn)象也會影響到未來商品房產(chǎn)品的供應(yīng)。
安居集團拿地、商品房樓盤配建保障房，再加上商品房限價，這些都會壓縮剛需型商品房的供應(yīng)量與價格，這樣一來，中低端的商品房選擇會減少。
而深圳未來還會通過舊改釋放相當一部分公寓產(chǎn)品，未來購房者們的選擇可能會往公寓傾斜。
5月8日，深圳市規(guī)劃和自然資源局召開新聞發(fā)布會，明確表示會增加居住用地供應(yīng)量，政府的土地供應(yīng)力度也增加了。
會上發(fā)布的《深圳市2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》顯示，今年的居住用地供應(yīng)較去年增加近一倍。今年計劃供應(yīng)居住用地293.2公頃，占計劃總量近25%，較去年計劃150公頃增加了近一倍，其中公共住房和商品住房用地的供應(yīng)量較去年均有較大增長。
在朱羅紀看來，政府表態(tài)增加土地供應(yīng)，是值得肯定的行為。
畢竟，深圳房價高，本質(zhì)上是因為人口與住房用地不成比例。
在他看來，只有政府大量批地，讓住房供應(yīng)增加，房價才能真正穩(wěn)定，剛需客們的收入才有追上房價的希望。深圳的房價問題才能真正得到解決。
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