農(nóng)村集體土地上所建房屋買賣合同效力分析
四川君合律師事務(wù)所 鄭書宏律師團(tuán)隊 劉艷
2003年4月28日最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。這一司法解釋的出臺，對于人民法院處理此類案件起到了十分積極的促進(jìn)作用，得到了社會各界的普遍歡迎。但是，通過近三年來的實踐，這一司法解釋也暴露出自身的一些不足，尤其是從司法解釋序言中所體現(xiàn)的立法旨意看，該司法解釋主要是針對城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的商品房買賣合同進(jìn)行規(guī)定的，并未把占國土很大比例的農(nóng)村集體土地上發(fā)生的房屋買賣行為納入調(diào)整范圍，這不能不說是一種“立法”上的缺失。對于在農(nóng)村集體土地上所建房屋買賣合同的效力及處理，目前司法實務(wù)界及理論界都尚無定論，但實踐中由此而引發(fā)的糾紛卻日益增加，亟待解決。
一、案情簡介
2011年2月，張某與李某簽訂《房屋買賣合同》，約定張某以20萬元的價格購買李某所有的位于某小區(qū)房屋，在簽訂合同時，李某向張某出示了房屋產(chǎn)權(quán)證原件，產(chǎn)權(quán)證上載明的土地性質(zhì)為“集體土地”，且李某出售的該套房屋屬于其農(nóng)村房屋被拆遷之后安置補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)規(guī)統(tǒng)建房屋。合同簽訂后，張某按照合同約定期限分三次將購房款全額支付給李某。之后張某多次找李某，要求李某為其辦理房屋過戶手續(xù)，但李某一直拒絕辦理，并提出，要過戶可以，張某應(yīng)向其另行支付10萬元過戶費(fèi)。張某無奈，將李某訴至法院，要求解除與李某簽訂的合同，并由李某退還購房款20萬元，并承擔(dān)違約金及資金占用利息。
問：張某與李某簽訂的房屋買賣合同是否有效？張某的主張是否能得到法院支持？
二、案件分析
認(rèn)定合同無效，應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定為依據(jù)。《合同法》第五十二條第五項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。根據(jù)合同法司法解釋之規(guī)定，合同法第五十二條中的“強(qiáng)制性規(guī)定”指“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”而非“管理性強(qiáng)制性規(guī)定”。因此，只有違反了法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同才能被認(rèn)定為無效合同。
《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。這里雖然要求“依照法律的規(guī)定”進(jìn)行移轉(zhuǎn)，但依照法律解釋學(xué)的體系解釋方法，根據(jù)該條的上下文意來判斷，這里所稱的法律應(yīng)當(dāng)是對轉(zhuǎn)讓的程序進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整的法律，而不包括實體上的限制。因為該條從體系上分為四款，第一款規(guī)定了國有土地，第二款規(guī)定了集體所有土地，第三款規(guī)定了土地征用，第四款對土地轉(zhuǎn)讓作出了規(guī)定。這就是說，在整個這一條上，立法者是對國有土地和集體所有土地作出了明確的區(qū)分，逐款加以規(guī)定，在此種情形下，不作區(qū)分地提及土地使用權(quán)，當(dāng)然是包括國有土地使用權(quán)與集體所有土地使用權(quán)這個整體的，這是《憲法》條文中的應(yīng)有之義。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。
由此可以看出《憲法》是允許包含集體土地在內(nèi)的土地轉(zhuǎn)讓的，其根本目的是要合理利用土地。
《土地管理法》第六十二條規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。把《土地管理法》第六十二、第六十三條條結(jié)合起來分析，《土地管理法》的立法本意是，禁止農(nóng)村集體土地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但在農(nóng)村房屋所有權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，其項下的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并不禁止，只是出賣之后不可再申請宅基地而已?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定集體土地的使用權(quán)在原則上不允許出讓、轉(zhuǎn)讓，其意圖可以從該法第一章總則的規(guī)定得到進(jìn)一步說明。該法第一條規(guī)定：“為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會主義公有制，保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護(hù)耕地，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)憲法，制定本法。”同時，該法第四條規(guī)定：“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護(hù)?！备鶕?jù)這些規(guī)定，我們可以較為清楚的認(rèn)識到，《中華人民共和國土地管理法》不允許集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，其目的主要是保護(hù)農(nóng)用地（耕地）總量，防止農(nóng)用地（耕地）不斷減少而影響糧食安全和國計民生。應(yīng)該說，這種立法意圖是十分正確的，整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是以農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定為基礎(chǔ)的，只有農(nóng)業(yè)穩(wěn)定，才會有工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，社會也才能保持穩(wěn)定。但是，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓所涉及的土地是在現(xiàn)有的宅基地或建設(shè)用地上的，對農(nóng)用地并不構(gòu)成影響，那么，就不應(yīng)當(dāng)也沒有依據(jù)一概加以否定。
而在本案中，李某賣給張某的房屋，并非農(nóng)村宅基地上修建的房屋，雖然該房屋土地性質(zhì)為集體土地，但是該房屋屬于張某農(nóng)村宅基地房屋被拆遷后政府統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建后安置補(bǔ)償給給張某的，屬于能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋。且該房屋買賣合同并未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，張某與李某簽訂的買賣合同屬于有效合同，張某的訴訟請求應(yīng)該得到法院支持。
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