一、開發(fā)商應(yīng)對(duì)按揭斷供的常見做法
按揭貸款方式購(gòu)買房屋是當(dāng)前房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的主流，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同，并取得交納首付房款的憑證后，持貸款銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與開發(fā)商和貸款銀行簽訂《個(gè)人購(gòu)房貸款抵押擔(dān)保合同》。按揭貸款最大的特點(diǎn)就是購(gòu)房者以所購(gòu)住房做抵押并由其所購(gòu)買住房的房地產(chǎn)開發(fā)商提供階段性連帶責(zé)任保證。在該種模式下，貸款銀行的貸款有兩大保障，一個(gè)是購(gòu)房者所購(gòu)買住房的抵押擔(dān)保，一個(gè)是房地產(chǎn)開發(fā)商的保證擔(dān)保。
在按揭貸款模式下，貸款銀行辦理的是住房抵押預(yù)告登記，俗稱預(yù)抵押。因住房還未建成交付，因此在《個(gè)人購(gòu)房貸款抵押擔(dān)保合同》中約定在房屋交付后購(gòu)房者要和銀行就抵押房屋辦理正式的抵押登記，但新形勢(shì)下受經(jīng)濟(jì)影響的購(gòu)房者往往在貸款的前兩年就出現(xiàn)了斷供的情況，因此在預(yù)抵押階段貸款銀行就要面臨主張優(yōu)先受償權(quán)的問題。關(guān)于貸款銀行對(duì)預(yù)抵押房產(chǎn)是否享有優(yōu)先受償權(quán)的問題，在全國(guó)范圍內(nèi)一直存在較大爭(zhēng)議。倘若法院不支持貸款銀行對(duì)預(yù)抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)，在抵押房產(chǎn)被其他債權(quán)人多輪在先查封的情況下，貸款銀行通常會(huì)放棄通過房屋變現(xiàn)款受償?shù)姆桨福D(zhuǎn)而要求開發(fā)商承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
當(dāng)開發(fā)商被追究擔(dān)保責(zé)任并承擔(dān)了相關(guān)連帶責(zé)任后，開發(fā)商的通常會(huì)選擇起訴購(gòu)房者進(jìn)行追償?shù)姆桨?，但往往此時(shí)房屋上已經(jīng)被多輪查封，開發(fā)商便喪失了處置房屋的權(quán)利，且?guī)缀醪豢赡苋~受償。也有的開發(fā)商會(huì)選擇受讓銀行債權(quán)的方式。但在銀行債權(quán)并不享有優(yōu)先受償權(quán)的情況下，也往往無法實(shí)現(xiàn)回收債權(quán)的目的；即使銀行債權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)，開發(fā)商也將要通過復(fù)雜多變漫長(zhǎng)的執(zhí)行程序去實(shí)現(xiàn)債權(quán)。在上述幾種方案不能根本有效地解決問題的情況下，筆者另辟蹊徑，設(shè)計(jì)了開發(fā)商通過訴訟解除購(gòu)房合同的方式解決糾紛。
二、以解除購(gòu)房合同的方式解決按揭斷供難題
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條規(guī)定：以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。
根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)商在沒有承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任之前，可以主動(dòng)起訴購(gòu)房者要求解除商品房預(yù)售合同，并將貸款銀行列為第三人，起訴請(qǐng)求解除購(gòu)房合同，騰讓房屋，在應(yīng)返還購(gòu)房款中直接將剩余貸款本金返還給第三人，并在應(yīng)返還購(gòu)房款中將購(gòu)房者給開發(fā)商造成的經(jīng)濟(jì)損失、違約金、房屋占用費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用直接扣除，剩余部分可以返還給購(gòu)房者。當(dāng)然法院能否支持開發(fā)商的解除請(qǐng)求，要看預(yù)售合同有沒有相關(guān)明確約定，在有明確約定的情況下，因簽訂合同時(shí)購(gòu)房者已經(jīng)預(yù)見到了斷供的法律后果，法院可以支持開發(fā)商解除預(yù)售合同的訴請(qǐng)請(qǐng)求。至于合同解除后，能否先行扣除違約金、損失賠償金和律師費(fèi)等，則應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同的約定作出，如果購(gòu)房合同中對(duì)解除合同的程序做出了上述約定，那么開發(fā)商有權(quán)在扣除上述費(fèi)用之后，將剩余的款項(xiàng)作為解除返還的部分。
在第三人如何加入訴訟問題上，我們?cè)O(shè)計(jì)的思路是要求貸款銀行作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人加入到開發(fā)商的訴訟中去，貸款銀行可在獨(dú)立請(qǐng)求中要求購(gòu)房者償還欠款本息并要求開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者欠款本息承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
在訴訟程序上，法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》進(jìn)行合并審理，并進(jìn)行一并判決，最終可以達(dá)到開發(fā)商解除購(gòu)房合同并收回房屋，開發(fā)商在已收購(gòu)房款中扣除銀行剩余貸款、開發(fā)商解除購(gòu)房合同產(chǎn)生的各種費(fèi)用后將房款返還購(gòu)房者，最終達(dá)到合同解除后相互返還的法律狀態(tài)。開發(fā)商通過這種訴訟設(shè)計(jì)保全了房屋不被處置，避免開發(fā)商先承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任再追償?shù)牟焕置妗?/font>
三、該方案下需要注意的問題
這世上沒有完美的方案，作出任何一種選擇，既會(huì)收獲有利的結(jié)果，也會(huì)產(chǎn)生新的不利的結(jié)果。這種訴訟架構(gòu)的副產(chǎn)品就是，在取得解除購(gòu)房合同的勝訴后，如所購(gòu)房屋上的查封較多，需要開發(fā)商協(xié)調(diào)每一個(gè)查封法院進(jìn)行解除查封，全部查封解除之后，房產(chǎn)登記部門才能辦理撤銷網(wǎng)簽備案手續(xù)。而在解除查封的過程中，可能會(huì)面臨執(zhí)行異議、執(zhí)行異議之訴、第三人撤銷之訴等復(fù)雜的程序。另外，在履行返還義務(wù)時(shí)，如果有查封，開發(fā)商還無法直接將應(yīng)返還部分直接支付給購(gòu)房者，而是要支付給首封法院進(jìn)行提存以保證開發(fā)商履行了相關(guān)協(xié)助義務(wù)后可以要求法院對(duì)等地給予辦理涉案房屋的解除查封手續(xù)。以上兩個(gè)問題比較復(fù)雜，在實(shí)踐中還有很多需要探討的地方，期待在后面的文章中再行論述。
德衡房地產(chǎn)律師工作室
2016年11月7日
作者簡(jiǎn)介：潘峰，山東德衡律師事務(wù)所合伙人律師，法學(xué)學(xué)士，工程碩士，辦理大量房地產(chǎn)和建設(shè)工程訴訟案件并發(fā)表多篇專業(yè)論文，在房地產(chǎn)法律服務(wù)領(lǐng)域具有深厚的理論功底和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
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