來稿單位：淮安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)人民法院 作者：邵愛靜 陳冠余
2017年1月**日，李甲通過中介公司與王乙、孫丙簽訂《二手房買賣及居間服務合同》，約定王乙、孫丙將其所有的面積為87.73平方米的房屋，面積為13.73平方米車庫，以總價款為39萬元賣于李甲。李甲于合同簽訂當日向王乙、孫丙支付2萬元定金。2017年1月**日，李甲和王乙、孫丙及中介公司一起到銀行辦理按揭貸款，因合同房屋尚有20萬元貸款未還清，李甲須待王乙、孫丙貸款還清后方可辦理按揭貸款。2017年1月**日，李甲向王乙、孫丙支付10萬元首付款時，王乙、孫丙表示現(xiàn)房價大幅上漲，不同意出賣房屋，并要求加價至51萬元。雙方多次協(xié)商未果，無奈之下，李甲將王乙、孫丙夫妻倆訴至法院。要求王乙、孫兩返還購房定金20000元，賠償違約金59000元(包括合同約定的違約金39000元及因王乙、孫兩違約，李甲而增加的購房成本20000元);同時承擔居間服務費1500元及本案訴訟費用。
王乙、孫丙認為，李甲訴請無事實和法律依據(jù)，李甲未按約于2017年1月20日之前支付首付款，存在違約行為，其不應當承擔違約責任，并提起反訴：1、解除雙方簽訂的房屋買賣合同;2、反訴被告承擔違約責任，2萬元定金不予退還;3、反訴被告承擔本案的訴訟費。
法院查明的事實：2017年1月17日，王乙、孫丙(甲方)與李甲(乙方)、中介公司(丙方)簽訂《淮安市二手房買賣及居間服務合同》，合同約定王乙、孫丙將其位于**路**號*幢303室房屋出賣給李甲，房屋面積為為87.73平方米，車庫面積為13.73平方米，房屋總價款為39萬元。合同簽訂之日乙方應支付甲方定金2萬元，在申請辦理房屋產(chǎn)權過戶之前，甲方毀約的，雙倍返還乙方定金;乙方毀約的，無權要求甲方返還定金;其中守約方須將收益部分的一半作為中介服務費支付給丙方，違約方須全額支付丙方中介服務費。乙方應于2017年1月20日之前支付人民幣10萬元(不包含定金);剩余房款27萬元，乙方通過銀行按揭貸款支付。如乙方或甲方違反合同約定，拒不配合提供交易所需交易材料或刻意逾期辦理交易、按揭等買賣相關手續(xù)如：逾期交付房產(chǎn)、逾期支付房款、逾期遷出戶口等，逾期未超過十天的，每逾期一日違約方須按總房款的千分之一向守約方支付違約金;逾期超過十天仍未履行，守約方有權解除合同并要求違約方雙倍返還定金或支付總房款的百分之十作為違約金。因違約合同未能交易成功，中介費由違約方承擔。合同落款處甲方王乙簽名按捺手印，乙方李甲簽名按捺手印，丙方中介公司加蓋公章。
合同簽訂后，李甲于當日向王乙、孫丙支付定金2萬元，向中介公司支付購房傭金1500元。2017年1月23日，李甲與王乙、孫丙及中介公司去中國郵政儲蓄銀行辦理按揭貸款手續(xù)，因雙方未能協(xié)商一致，未能辦妥貸款手續(xù)。
另，經(jīng)王乙、孫丙申請證人到庭，證人陳述其為雙方房屋買賣合同的經(jīng)紀人，房屋買賣合同雖然約定10萬元付款時間為2017年1月**日，但根據(jù)中介流程，房屋存在他項權的，必須先去銀行申請貸款，才涉及支付首付款償還房屋他項權的債權，所以其與雙方當事人協(xié)商好等其通知銀行貸款審批情況及支付10萬元首付款，后王乙、孫丙因種種原因不愿意繼續(xù)賣這個房子，也同意按照合同約定來雙倍返還定金和補償中介費，按中介的程序可以解約，銀行的審批也沒有再繼續(xù)下去。王乙、孫丙明確告知不賣房的時間約為2017年2月，后因李甲方不同意解約，所以訴至法院。
審理過程中，孫丙認可王乙代表其與李甲簽定房屋買賣合同的行為。王乙、孫丙陳述雙方于2017年2月初不再履行合同。而李甲卻陳述雙方于2017年1月20日不再履行合同。
法院認為：原告李甲與被告孫兩、王乙簽訂的《二手房買賣及居間服務合同》系雙方當事人真實意思表示，且不違法法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定為合法有效。雙方當事人均應依照合同約定履行相應的義務。本案爭議焦點為原、被告是否存在違約行為。原告認為，被告在合同履行過程中，明確告知其不愿意再出賣房屋，系違約行為，理應承擔違約責任。被告不予認可，認為原告未按約定支付房屋首付款，原告已經(jīng)違約，定金2萬元不予退還。法院認為，本案中，雙方合同約定于2017年1月20日前支付首付款，但被告申請的證人證明，雙方就該付款的時點已經(jīng)協(xié)調一致由證人另行通知，后被告不同意出賣房屋，可見，雙方已經(jīng)就首付款的付款時間協(xié)調一致進行變更，并最終由中介方通知具體時間，后經(jīng)紀人員未再通知付款時間，原告就首付款的支付并不存在違約行為，被告不同意出賣房屋，系違約行為，理應承擔違約責任，故對于原告方要求被告返還定金20000元的訴訟請求，法院予以支持。對于原告要求被告承擔違約金59000元的訴訟請求，被告方不予認可，認為標準偏高。法院認為，雙方在合同約定，守約方可要求違約方支付總房款的百分之十即39000元作為違約金，本院結合合同履行情況、支出的中介費用以及原告自認的被告明確不再履行的時點等因素，酌定違約金為39000元，故對原告訴請要求被告承擔違約金中的39000元予以支持，對超出部分，本院依法不予支持。對原告要求被告承擔中介服務費1500元的訴訟請求，系重復歸責，法院不予支持。
對于反訴原告要求解除原、被告之間簽訂的房屋買賣合同的訴訟請求，反訴被告不表異議，故對反訴原告要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同的訴訟請求，本院予以支持;對反訴原告要求反訴被告承擔違約責任20000元定金不予退還的訴訟請求，本院依法不予支持。
根據(jù)案件事實，法院判決：
一、確認原告李甲與被告王乙、孫丙于2017年1月17日簽訂的《淮安市二手房買賣及居間服務合同》解除;
二、被告王乙、孫丙本判決生效之日起十日內支付原告李甲違約金39000元;
三、駁回原告李甲的其他訴訟請求;
四、駁回反訴原告王乙、孫丙的其他訴訟請求。
附：相關法律條文及司法解釋
《中華人民共和國合同法》
第一百零七條 當事人依法不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償?shù)冗`約責任。
《中華人民共和國民事訴訟法》
第一百四十二條 法庭辯論終結，應當依法作出判決。判決前能夠調解的，還可以進行調解，調解不成的，應當及時判決。
聯(lián)系客服
