案情簡(jiǎn)介：本案為一起因開發(fā)商的原因使買受人在約定、法定期限屆滿仍未能取得房屋權(quán)屬證書（即由于開發(fā)商逾期未提供相關(guān)的材料為買受人辦理房產(chǎn)證）而產(chǎn)生的商品房買賣合同糾紛。本律師作為業(yè)主的代理人，剖析了各業(yè)主的實(shí)際情況，綜合相關(guān)房產(chǎn)的法律法規(guī)，成功為業(yè)主維權(quán)。
相關(guān)法律文書：
民事起訴狀
原告： 張某，女，xxxxx，漢族，住址：xxxxx。電話：xxxx
被告：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
法定代表人：洪某 職務(wù)：總經(jīng)理
地址：河北省某市某路16號(hào)，電話：xxxx
案由：商品房買賣合同糾紛
訴訟請(qǐng)求：
1、請(qǐng)求人民法院依法判決被告承擔(dān)逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，支付逾期利息22773.04元（自2008年8月14日至2010年4月10日 ）。
2、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
事實(shí)及理由：
2005年6月8日，被告與原告簽訂了編號(hào)為200501600367的《商品房買賣合同》，約定將位于藍(lán)華西路125號(hào)，藍(lán)華商城1層B-31、32房出售給原告，總房款為186822元整，交房日期為2005年10月30日。按照合同約定，被告應(yīng)在房屋交付使用后90日之內(nèi)即2006年5月1日前為原告辦理房產(chǎn)證，但被告并未按照合同規(guī)定時(shí)間為原告辦理。原告多次找到被告要求辦理房產(chǎn)證，被告總以種種理由推脫敷衍，原告曾起訴于南市區(qū)法院，法院于2010年2月1日判決被告賠償原告遲辦房產(chǎn)證違約金的損失1787.67元（到2008年8月13日）?，F(xiàn)原告要求被告賠償自2008年8月14日---2010年4月10日的遲辦房產(chǎn)證違約金。
綜上所述，原告認(rèn)為被告的違約行為已經(jīng)嚴(yán)重侵犯了原告的合法權(quán)益，最終造成原告無(wú)法對(duì)房子進(jìn)行買賣、轉(zhuǎn)讓，致使原告遭受巨大損失。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，被告須支付給原告遲辦房產(chǎn)證違約金22773.04元整。現(xiàn)依據(jù)《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定起訴于人民法院，請(qǐng)求人民法院以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，依法公判。
此致
南市區(qū)人民法院
起訴人：
2010年4月21日
代理詞（第一次開庭）
審判長(zhǎng)、審判員：
受張某的委托和河北亞華律師事務(wù)所的指派，由我擔(dān)任各原告的代理人。在庭審前我詳細(xì)的研究了本案的全部案卷材料，結(jié)合此前的法庭調(diào)查，現(xiàn)發(fā)表以下代理意見：
一、被告應(yīng)當(dāng)依商品房買賣合同的約定，為各原告辦理房產(chǎn)證，并賠償因此給各原告造成的損失。
原告張某分別與被告于2005年6月8日簽訂商品房買賣合同，合同中均約定被告在2005年10月30日前交付商品房，且被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理房屋權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料，報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。但房屋于2006年1月30日交付給各原告后，被告卻一直推托不予原告辦理房產(chǎn)證。在各原告的不斷督促下，被告于2007年8月1日與藍(lán)華業(yè)主達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定：“辦證時(shí)間：某市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承諾：在3個(gè)月內(nèi)，保證將房產(chǎn)證辦好按時(shí)交到各位業(yè)主手中（2007年8月1日——2007年10月31日）。”但至今被告仍未給各原告辦理房產(chǎn)證。
依據(jù)《合同法》第107條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。
可見各原告有權(quán)利要求被告繼續(xù)履行合同，為其辦理房產(chǎn)證。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限······合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已購(gòu)房款總額參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
二、被告應(yīng)當(dāng)給付各原告逾期交房違約金。
如上所述，被告與各原告簽訂的商品房買賣合同中均約定交房日期為2005年10月30日，但被告實(shí)際卻是在2006年1月30日將所買賣的商品房交付使用，比合同約定逾期92天。
各原告與被告所簽訂合同第九條約定：出賣人逾期交房應(yīng)當(dāng)支付自合同約定的最后交房期限第二天起到實(shí)際交房之日，支付按日房?jī)r(jià)萬(wàn)分之三的違約金。
三、被告所稱的原告的違約金的主張已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效是不成立的。
在原、被告多次商議辦理房產(chǎn)證及違約金等問題時(shí)，被告一直沒有說(shuō)不給付各原告違約金。也就是說(shuō)對(duì)于違約金問題，原告的合法權(quán)益并沒有受到侵害，也就談不到權(quán)利受到侵害之日，所以說(shuō)本案并沒與超過(guò)訴訟時(shí)效。
綜上所述，代理人認(rèn)為被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，各原告有權(quán)要求被告承擔(dān)為其辦理房產(chǎn)證、賠償相應(yīng)損失、支付違約金的違約責(zé)任。
以上代理意見望合議庭予以采納。
代理人：河北亞華律師事務(wù)所律師
要鴻志 張嬌
代理詞
尊敬的審判員：
受本案原告張某的委托和河北亞華律師事務(wù)所的指派，由我擔(dān)任各原告的代理人。在庭審前我詳細(xì)的研究了本案的全部案卷材料，結(jié)合此前的法庭調(diào)查，現(xiàn)發(fā)表以下代理意見：
2005年6月8日，被告與原告簽訂了編號(hào)為200501600367的《商品房買賣合同》，約定將位于藍(lán)華西路125號(hào)，藍(lán)華商城1層B-31、32房出售給原告，總房款為186822元整，交房日期為2005年10月30日。按照合同約定，被告應(yīng)在房屋交付使用后90日之內(nèi)即2006年5月1日前為原告辦理房產(chǎn)證，但被告并未按照合同規(guī)定時(shí)間為原告辦理。原告多次找到被告要求辦理房產(chǎn)證，被告總以種種理由推脫敷衍，原告曾起訴于南市區(qū)人民法院，南市區(qū)人民法院判決被告賠償原告遲辦房產(chǎn)證違約的損失1787.67元（到2008年8月13日）。經(jīng)過(guò)上訴，保定市中級(jí)人民法院（2010）某民二字第00358號(hào)民事判決書認(rèn)定"張某至今沒有取得房屋權(quán)屬證書，系由于某公司沒有向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提供必要的證明文件造成，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。某公司關(guān)于因消防設(shè)計(jì)變更，消防驗(yàn)收無(wú)法通過(guò)，無(wú)法取得大產(chǎn)權(quán)證的抗辯理由，非法定免責(zé)理由。甄義芬要求某公司賠償逾期辦理房產(chǎn)證所造成的損失1787.67元（按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算自2007年10月31日至2008年8月13日）之請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，予以支持。現(xiàn)原告要求被告賠償自2008年8月14日---2010年4月10日的遲辦房產(chǎn)證違約金。
對(duì)此，代理人認(rèn)為被告的違約行為已經(jīng)嚴(yán)重侵犯了原告的合法權(quán)益，最終造成原告無(wú)法對(duì)房子進(jìn)行買賣、轉(zhuǎn)讓，致使原告遭受巨大損失。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限······合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已購(gòu)房款總額參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》(銀發(fā)[2003]251號(hào))中第三、關(guān)于罰息利率問題。逾期貸款(借款人未按合同約定日期還款的借款)罰息利率由現(xiàn)行按日萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30％-50％；即中國(guó)人民銀行參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。原告交納房款總計(jì)186822元，被告須支付給原告遲辦房產(chǎn)證違約損失22773.04元整。（詳見計(jì)算表）
綜上所述，代理人認(rèn)為被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，原告有權(quán)要求被告承擔(dān)因逾期辦理房產(chǎn)證、賠償原告相應(yīng)損失的違約責(zé)任。
以上代理意見望合議庭予以采納。
代理人：河北亞華律師事務(wù)所
要鴻志 張嬌律師
2010年5月19日
某市南市區(qū)人民法院
民事判決書
(2010)南民初字第418號(hào)
原告張某，女，xxxx，漢族，無(wú)業(yè)，現(xiàn)住xxxx。
委托代理人要鴻志，河北亞華律師事務(wù)所律師。
被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(原某市某某地產(chǎn)開發(fā)有限公司)，住所地河北省某市某路6號(hào)。
法定代表人洪某，該公司總經(jīng)理。
委托代理人張某某，該公司法律顧問。
張某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(原某市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)為商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員李某獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某及其委托代理人要鴻志，被告委托代理人張某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某訴稱，原、被告于2005年6月8日簽仃合同，約定被告將位于藍(lán)華西路125號(hào)的藍(lán)華商城1層B-31、32號(hào)房出售給原告，總房款為186822元，交房日期為2005年10月30日。按照合同約定，被告應(yīng)在交付房屋且在交付房屋使用后90日內(nèi)為原告辦理房產(chǎn)證，但被告并未按照合同約定時(shí)間為原告辦理房產(chǎn)證。原告多次找到被告要求辦理房產(chǎn)證，被告總以種種理由推托敷衍，原告曾起訴于南市區(qū)法院，法院于2010年2月1日判決被告賠償原告遲辦房產(chǎn)證違約金的損失(2008年10月31日至2008年8月13日)。由于原告的違約行為嚴(yán)重侵犯了原告的合法權(quán)益，故訴請(qǐng)法院判令被告承擔(dān)逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，支付逾期利息22773.04元(自2008年8月14日至2010年4月10日)，訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱某公司)辯稱，原、被告簽訂的是產(chǎn)權(quán)式商鋪買賣合同，不同子一般的商品房買賣合同糾紛。由賣方售后返租，按雙方約定租金定期支付，買方的目的就是收取租金，截止到2009年12月原告已收取返還房屋租金 57083元，而且該購(gòu)房合同第15條中約定逾期辦房產(chǎn)證違約責(zé)任為:非因買受人原因，由出賣人賠償買受人因此遭受的直接損失。原告沒有直接損失，故應(yīng)予駁回原告訴訟請(qǐng)求。
原告向本院提交如下證據(jù):證據(jù)1, 2005年6月8日原、被告簽訂的商品房買賣合同一份，證明原告購(gòu)買被告位于某市藍(lán)華西路125號(hào)藍(lán)華商城1層B-31#, 32#房產(chǎn)。證據(jù)2, 3份交款收據(jù)，證明2005年5月14日，原告已全部付清購(gòu)房款186822元。證據(jù)3, 2007年8月1日原、被告簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，證明被告和業(yè)主代表簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定被告于2007年10月31日前將房產(chǎn)證辦好，如有違約賠償各業(yè)主直接和相應(yīng)損失。證據(jù)4，河北省某市中級(jí)人民法院(2010)某民二字第00358號(hào)民事判決書一份，證明法院以認(rèn)定被告應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，按銀行逾期貨款利率計(jì)算逾期利息(截止到2008年8月13日)。證據(jù)5,銀行歷年貸款利率變動(dòng)表一份，證明原告訴訟請(qǐng)求數(shù)額按中國(guó)民銀行同期貨款利率上浮30%計(jì)算。
被告對(duì)上述證據(jù)質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)證據(jù)1, 2, 3真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為被告只應(yīng)賠償原告直接損失，原告一直收取租金，沒有損失不應(yīng)賠償。對(duì)證據(jù)4真實(shí)性沒異議，對(duì)證據(jù)5真實(shí)性有異議，但該證據(jù)的利率為中國(guó)人民銀公布的利率是一致的。故本院對(duì)原告提供的證據(jù)真實(shí)性均予以認(rèn)定，可以作為有效證據(jù)使用。
根據(jù)上述有效證據(jù)，本院查明如下事實(shí):2005年6月8日，原、被告簽訂商品房買賣合同一份，合同主要約定:原告購(gòu)買被告位于某市藍(lán)華西路125號(hào)藍(lán)華商城1層B-31#, 32#房產(chǎn)，付款方式為一次性付款，被告應(yīng)當(dāng)在2005年10月30日前將商品房交付原告，逾期超過(guò)60日，支付房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之三的違約金。關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付徒用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因被告的責(zé)任，原告不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，被告賠償原告因此遭受的直接經(jīng)濟(jì)損失。合同簽訂后，原告于2005年一5月14日付給被告購(gòu)房款186822元。2006年1月30日，被告將房屋交付原告使用。2007年8月1日，原、被告簽訂的《關(guān)于某市藍(lán)華商城所有業(yè)主的產(chǎn)權(quán)、租金的幾個(gè)補(bǔ)充問題》中對(duì)產(chǎn)權(quán)問題作了表述，主要內(nèi)容為:被告保證在被告保證三個(gè)月之內(nèi)(2007年8月1日-2007年10月31日)將房產(chǎn)證辦好，按時(shí)交到各位業(yè)主手中，若違約，被告按法律規(guī)定賠償各位業(yè)主的直接和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。但相關(guān)產(chǎn)權(quán)證至今未能辦理。原、被告在此協(xié)議中簽名、蓋章。同時(shí)某市藍(lán)華商城有限公司也蓋章。2009年8月原告訴至本院，其中訴請(qǐng)被告賠償因不能辦理房產(chǎn)證給原告造成的損失。經(jīng)本院(2009)南民初字第572號(hào)民事判決書和河北省某市中級(jí)人民法院(2010 )保民二字第00358號(hào)民事判決書判決被告賠償原告逾期辦理房產(chǎn)證所造成的的損失1787. 67元(按中國(guó)人民銀行同期貨款利率計(jì)算自2007年10月31日至2008年8月13日)。2010年4月，原告張某再次訴至法院，請(qǐng)求法院判令被告某開發(fā)公司承擔(dān)逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，按中國(guó)人民銀行逾期貸款利率支付自2008年8月14日至2010年4月10日的逾期利息損失22773.04元。
另查明，2007年11月13日某市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司更名為某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。原告購(gòu)得本案訟爭(zhēng)房屋后作為某市藍(lán)華商城業(yè)主一直收取返還房屋租金。
本院認(rèn)為，原、被告簽仃的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思表示、合法有效，受法律保護(hù)。雙方應(yīng)按合同的相關(guān)規(guī)定履行各自的義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。原告于合同簽訂時(shí)，按約交納了購(gòu)房款，被告于2006年1月30日將房屋交付原告。被告應(yīng)按商品房買賣合同第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，于商品房交付使用90日內(nèi)，協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)證，但原告未在規(guī)定期限內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證書。2007年8月1日，原、被告雙方就辦理產(chǎn)權(quán)證問題達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定被告三個(gè)月內(nèi)(2007年8月1日一2007年10月31日)將房產(chǎn)證辦好，到期后，原告仍未能取得房產(chǎn)證書。未取得房產(chǎn)證并非原告的原因造成，因此，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因原、被告雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定的辦理房產(chǎn)證的期限延續(xù)到2007年10月31日，應(yīng)視為雙方對(duì)原買賣合同中辦理產(chǎn)權(quán)證書期限的變更與補(bǔ)充，故因遲延辦理房產(chǎn)證給原告造成損失應(yīng)自2007年11月1日起計(jì)算。因2007年10月31日至2008年8月13日的遲延辦理房產(chǎn)證的損失1787. 67元已經(jīng)法院一、二審另案作出判決，并已發(fā)生法律效力。原告再次起訴并未舉證證明其具體直接和相應(yīng)損失，且一直在收取房屋租金。被告作為違約方賠償損
失的數(shù)額應(yīng)與違約所造成的損失相當(dāng)，不可超出訂立合同時(shí)合理預(yù)期的損失，故原告所主張自2008年8月14日起至2010年4月10日遲延辦理房產(chǎn)證的損失，應(yīng)按已付購(gòu)房款186822元，參照中國(guó)人民銀行同期貨款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算17517. 7元為宜。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十一條、《中華人民共和合同法》第一百一十三條第一款、最一高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下:
一、被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告張某逾期辦理房產(chǎn)證損失17517. 7元。
二、駁回原告張某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢存，應(yīng)當(dāng)依照《中
華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)288元，由原告張某負(fù)擔(dān)50元，被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)238元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省某市中級(jí)人民法院。
審判員：
二0一0年七月九日
書記員：
河北省某市中級(jí)人民法院
民事判決書
(2010)某民二字第00358號(hào)
上訴人(原審原告)張某，女，xxxx，漢族，無(wú)業(yè)，住xxxx。
委托代理人要鴻志、張嬌，河北亞華律師事務(wù)所律師。
上訴人(原審被告)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(原某市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)，住所地某市某街8號(hào)。
法定代表人洪某，該公司總經(jīng)理。
委托代理人張某某，河北某律師事務(wù)所律師。
上訴人張某、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱某公司)因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服某市南市區(qū)人民法院(2009)南民初字第572號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人張某及其委托代理人要鴻志、張嬌，上訴人某公司的委托代理人張明杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審審理中，原告提交了下列證據(jù):1, 2005年6月8日原、被告簽訂的商品房買賣合同，證明原告購(gòu)買被告位于某市藍(lán)華西路125號(hào)藍(lán)華商城1層B-31#, 32#房產(chǎn)。2、交款收據(jù)，證明2005年5月14日，原告向被告交購(gòu)房款186822元。3, 2007年8月1日原、被告簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，證明被告承諾三個(gè)月內(nèi)辦理房產(chǎn)證。
被告對(duì)上述證據(jù)質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)證據(jù)1, 2,3無(wú)異議，但交房時(shí)間為2006年1月30日，現(xiàn)原告主張違約金已超訴訟時(shí)效。原審對(duì)原告提供的上述證據(jù)予以認(rèn)定。
被告提交某市藍(lán)華商城有限公司出具的證明一份，證明原告已收取房租，未產(chǎn)生損失。
原告對(duì)該證據(jù)質(zhì)證認(rèn)為，確實(shí)收到租金，但收租金與辦理房產(chǎn)證無(wú)必然聯(lián)系。原審對(duì)被告提交的該證據(jù)予以認(rèn)定。
原審法院查明，2005年6月8日原、被告簽訂商品房買賣合同，合同主要約定:原告購(gòu)買被告位于某市藍(lán)華西路125號(hào)藍(lán)華商城1層B-31#, 32#房產(chǎn)，付款方式為一次性付款，被告應(yīng)當(dāng)在2005年10月30日前將商品房交付原告，逾期超過(guò)60日，支付房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之三的違約金。關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因被告的責(zé)任，原告不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，被告賠償原告因此遭受的直接經(jīng)濟(jì)損失。合同簽訂后，原告于2005年5月14日付給被告購(gòu)房款186822元。2006年1月30日，被告將房屋交付原告使用。2007年8月1日，原、被告簽訂的《關(guān)于某市藍(lán)華商城所有業(yè)主的產(chǎn)權(quán)、租金的幾個(gè)補(bǔ)充問題》中對(duì)產(chǎn)權(quán)問題作了表述，主要內(nèi)容為:被告保證在2007年10月31日前將房產(chǎn)證辦好，按時(shí)交到各位業(yè)主手中，若違約被告按法律規(guī)定賠償損失。原、被告在此內(nèi)容中簽名、蓋章。同時(shí)某市藍(lán)華商城有限公司也蓋章。2009年8月原告訴至法院，要求被告為其辦理房產(chǎn)證，并賠償逾期交房違約金3474. 79元，賠償不能辦理房產(chǎn)證所造成的損失1787. 67元(按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算自2007年10月31日至2008年8月13日)。
同時(shí)查明，2007年11月13日某市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司更名為某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。被告稱原告主張的逾期交房違約金已過(guò)訴訟時(shí)效，原告稱雙方曾多次協(xié)商，故未過(guò)訴訟時(shí)效，但未提供相關(guān)證據(jù)。
原審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。原告已按約交納了購(gòu)房款，被告于2006年1月30日才將房屋交付原告使用，延遲交付92天，已屬違約，但原告2009年8月訴至法院已經(jīng)超過(guò)兩年訴訟時(shí)效期間，也未提供訴訟時(shí)效中止或中斷的相關(guān)證據(jù)，故要求被告賠償逾期交房違約金的請(qǐng)求，不予支持。原告要求被告為原告辦理房產(chǎn)證的訴訟請(qǐng)求不明確，因被告是有限責(zé)任公司，不是辦理房屋登記的機(jī)關(guān)，被告僅有協(xié)助辦理房產(chǎn)證的義務(wù)，故該訴訟請(qǐng)求應(yīng)子駁回。原告要求被告賠償損失1787. 67元的請(qǐng)求，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。原審依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定，判決:一、被告某公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告張某損失1787. 67元。二、駁回原告張某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)50元，原告負(fù)擔(dān)10元，被告負(fù)擔(dān)40元。
宣判后，張某、某公司均不服原審判決，提出上訴。上訴人張某請(qǐng)求撤銷原審判決第二項(xiàng)并依法改判，支持其訴訟請(qǐng)求;一、二審訴訟費(fèi)用由某公司承擔(dān)。主要理由:1、原審訴訟程序違法。原審法院于2009年8月24受理本案，2009年10月19日適用簡(jiǎn)易程序由劉某獨(dú)任審判審理了本案，于2010年2月1日出具判決，歷經(jīng)5個(gè)多月超審限審理案件。本案審理過(guò)程中是劉某獨(dú)任審判，李某某作為書記員記錄，但判決書的落款卻是李某某為審判員，劉某為書記員。2、原審判決認(rèn)定我要求某公司辦理房產(chǎn)證的訴訟請(qǐng)求不明確，某公司不是辦理房屋登記的機(jī)關(guān)，僅有協(xié)助辦理房產(chǎn)證的義務(wù)，要求某公司辦理房產(chǎn)證的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以駁回，此認(rèn)定沒有事實(shí)及法律依據(jù)。首先，雙方簽訂的《商品房買賣合同》中約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。2007年8月1日某公司在《關(guān)于某市藍(lán)華商城所有業(yè)主的產(chǎn)權(quán)、租金的幾個(gè)補(bǔ)充問題》中作出承諾，三個(gè)月內(nèi)保證將房產(chǎn)證辦好按時(shí)交到各位業(yè)主手中。某公司雖然不是辦理房屋登記的機(jī)關(guān)，但其作為開發(fā)商有義務(wù)提供相應(yīng)的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，再由業(yè)主去房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證，這是必經(jīng)的法定程序。而某公司至今未履行合同約定義務(wù)，將辦理房產(chǎn)證的相關(guān)手續(xù)交與產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)。故我要求某公司履行合同義務(wù)，為我辦理房產(chǎn)證相關(guān)手續(xù)的訴訟請(qǐng)求是明確的。其次，依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。據(jù)此，我要求某公司辦理房產(chǎn)證是繼續(xù)履行合同，是有法律依據(jù)的。3、原審判決認(rèn)定我要求某公司承擔(dān)延期交房違約金的請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效沒有法律依據(jù)。依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，民事權(quán)利的訴訟時(shí)效自當(dāng)事人知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利被侵害之日起計(jì)算。某公司預(yù)期交房后，并沒有表示拒絕給付違約金，雙方一直在協(xié)商遺留問題，我的權(quán)利沒有出現(xiàn)被侵害之日。據(jù)此，我要求某公司支付逾期交房違約金的主張未超過(guò)訴訟時(shí)效。
針對(duì)張某的上訴請(qǐng)求和理由，某公司答辯稱:原審判決駁回張某要求我公司辦理房產(chǎn)證的請(qǐng)求，符合有關(guān)法律規(guī)定，我公司只有協(xié)助義務(wù)。關(guān)于逾期交房的違約金已超過(guò)法定時(shí)效。關(guān)于未辦房產(chǎn)證給張某造成的損失1787. 67元沒有依據(jù)。
上訴人某公司請(qǐng)求駁回張某的全部訴訟請(qǐng)求。主要理由:原審判令我公司給付張某損失1787. 67元錯(cuò)誤。張某請(qǐng)求賠償損失的理由是因我公司未按期辦理房產(chǎn)證，我公司雖未按期協(xié)助辦理房產(chǎn)證，但張某并未因此而受直接損失。為使商城業(yè)主免遭經(jīng)濟(jì)損失，我公司的企業(yè)某市藍(lán)華商城有限公司幾年來(lái)負(fù)債經(jīng)營(yíng)，克服運(yùn)營(yíng)初期的巨大困難，全部按約支付了全體業(yè)主(包括張某)的商鋪?zhàn)饨?，三年多?lái)張某投資“藍(lán)華商城”成為業(yè)主以來(lái)，已按約獲得租金利潤(rùn)57083元，沒有受到任何損失。因此，其訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。另外，“藍(lán)華商城”因經(jīng)營(yíng)需要，改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)，幾次進(jìn)行消防驗(yàn)收影響了產(chǎn)權(quán)登記，這是登記至今未能完成的原因之一，有法定的理由存在，應(yīng)予順延。
針對(duì)某公司的上訴請(qǐng)求和理由，張某答辯稱:1、最高人民法院《長(zhǎng)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定的是關(guān)于遲延辦理房證應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，某公司所稱收益是房屋使用帶來(lái)的，不是一個(gè)概念。2,使用權(quán)不能代表所有權(quán)，因某公司的原因使我長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法獲得房本，無(wú)法對(duì)房屋進(jìn)行買賣、轉(zhuǎn)讓等，造成我大量的資本被積壓，無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行投資，給我?guī)?lái)極大損失。
某公司認(rèn)可未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的責(zé)任在于其公司，沒有辦理消防驗(yàn)收不是法定理由，原審駁回我要求辦理房產(chǎn)證的請(qǐng)求沒有法律依據(jù)。
二審審理中，雙方當(dāng)事人未提供新的證據(jù)，對(duì)原審查明事實(shí)均無(wú)異議。庭審中，某公司稱因消防設(shè)計(jì)變更，消防驗(yàn)收沒有通過(guò)，無(wú)法取得大產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)暫時(shí)不能辦理房產(chǎn)證。其他事實(shí)與原審查明事實(shí)無(wú)異。
本院認(rèn)為，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定:“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”本案中，雙方簽訂的《商品房買賣合同》中也明確約定了作為開發(fā)商的某公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。且雙方在2007年8月1日簽訂的《關(guān)于某市藍(lán)華商城所有業(yè)主的產(chǎn)權(quán)、租金的幾個(gè)補(bǔ)充問題》中對(duì)產(chǎn)權(quán)問題再次作出約定，某公司承諾在2007年10月31日前將房產(chǎn)證辦好，按時(shí)交到各位業(yè)主手中，若違約某公司按法律規(guī)定賠償經(jīng)濟(jì)損失。據(jù)此，向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提供必要的證明文件(備案及辦理初始登記)，既是開發(fā)商某公司的法定義務(wù)，也是合同約定的義務(wù)。張某至今沒有取得房屋權(quán)屬證書，系由于某公司沒有向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提供必要的證明文件造成，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。某公司關(guān)于因消防設(shè)計(jì)變更，消防驗(yàn)收尚未通過(guò)，無(wú)法取得大產(chǎn)權(quán)證的抗辯理由，非法定免責(zé)事由。張某要求某公司賠償逾期辦理房產(chǎn)證所造成的損失1787. 67元(按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算自2007年10月31日至2008年8月13日)之請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。張某要求某公司辦理房產(chǎn)證的請(qǐng)求雖不明確，但依據(jù)法律規(guī)定某公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人張某辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。依據(jù)雙方所簽《商品房買賣合同》的約定，某公司于2006年1月30日將房屋交付張某時(shí)已逾期92天，張某應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利被侵害，在未提供訴訟時(shí)效中止或中斷的相關(guān)證據(jù)的情況下，原審認(rèn)定張某于2009年8月訴至法院已超過(guò)訴訟時(shí)效期間，對(duì)其要求賠償逾期交房違約金的請(qǐng)求不予支持并無(wú)不當(dāng)。張某提出原審訴訟程序違法，經(jīng)查閱原審卷宗材料，庭審筆錄中記載的審判員和書記員與判決書中一致。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)和適用法律雖無(wú)不當(dāng)，但在某公司尚未取得初始登記手續(xù)，無(wú)法向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提供必要的證明文件的情況下，可鑰確某公司在取得初始登記手續(xù)后，將辦理房屋權(quán)屬登記所需的，應(yīng)由某公司提交的全部材料交付行政主管部門的具體期限。上訴人張某、某公司的上訴理由不成立，上訴請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)的規(guī)定，判決如下:
一、維持某市南市區(qū)人民法院(2009)南民初字第572號(hào)民事判決;
二、某公司在取得某市藍(lán)華西路125號(hào)藍(lán)華商城1層B-31#, 32#房產(chǎn)初始登記手續(xù)后的三十日內(nèi)，將辦理房屋權(quán)屬登記所需的應(yīng)由其提交的全部材料交付行政主管部門。
二審案件受理費(fèi)共計(jì)100元，上訴人張某、某公司各負(fù)擔(dān)50元。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng)：
審判員：
代理審判員：
二0一0年五月四日
書記員：
律師解析：“房產(chǎn)熱”“買房貴”是時(shí)下最熱門的話題，但是不管話題有多“熱”，實(shí)際情況還是住房是必須、建房也要繼續(xù)。越是在“熱”的時(shí)候買賣過(guò)程中相關(guān)的法律權(quán)益的保障更是當(dāng)事人需要特別注意的，否則產(chǎn)生矛盾雙方都會(huì)有損失。
因開發(fā)商的原因使買受人未在約定、法定的期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商對(duì)買受人可能會(huì)涉及的違約責(zé)任有：承擔(dān)違約金、賠償買受人損失。
相關(guān)的法律規(guī)定：
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限······合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已購(gòu)房款總額參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”
聯(lián)系客服
