自古英雄愛美人，私募巨頭愛買樓，這是行業(yè)的真理。
以私募巨頭黑石為例，2019年其僅在中國市場就斥資200多億買下多處商業(yè)房地產(chǎn)，最近又拿下潘石屹的SOHO中國。黑石對房地產(chǎn)行業(yè)的傾心程度可見一斑。
然而也有“不愛”房地產(chǎn)的私募大佬，比如“杠桿收購天王”KKR，其在全球房地產(chǎn)市場布局甚少，在中國市場也只留下寥寥數(shù)筆。而查閱資料可知，KKR在房地產(chǎn)行業(yè)的“覺悟”甚至比黑石早了十年。
黑石——地產(chǎn)之王
成立于1985年的黑石集團（The blackstone group），主要業(yè)務(wù)由房地產(chǎn)、私募股權(quán)、對沖基金、信貸四大板塊組成。目前其管理資產(chǎn)規(guī)模近6000億美元，是全球最大的私募股權(quán)投資基金之一。
黑石于1991年開始進軍地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但一直不溫不火。在2007年披露的上市路演材料中，黑石在私募股權(quán)、房地產(chǎn)和對沖基金領(lǐng)域優(yōu)勢明顯，彼時，私募股權(quán)投資還是黑石的第一大投資部門。不過，2010年之后，黑石集團的房地產(chǎn)部門逐步壯大。
黑石旗下有16只房地產(chǎn)投資基金，在美國、歐洲、亞洲和拉丁美洲持有多種物業(yè)類型，包括酒店、辦公室、零售店鋪、工業(yè)用地和住宅等。
2020年第三季度黑石集團總資產(chǎn)管理規(guī)模 (AUM)為5844億美元（約39107億人民幣），再次刷新紀錄。其中，不動產(chǎn)三季度AUM為1738億美元，同比上升11%；私募股權(quán)三季度AUM達1893億美元，同比增加9%。
來源：黑石集團2020年Q3財報
黑石集團永續(xù)資本AUM同樣出現(xiàn)明顯增幅，2020年三季度永續(xù)資本達1152億美元，較去年同期970億美元同比上增18.8%。
在以增長量/總收益衡量的投資表現(xiàn)方面，不動產(chǎn)與私募股權(quán)版塊同樣亮眼。
數(shù)據(jù)顯示，黑石集團旗下對沖基金和信貸保險三季度僅分別同比增長3%、4.4%，而不動產(chǎn)增幅較為明顯，私募股權(quán)版塊更是達到了二位數(shù)的漲幅，其中，Tactical Opportunities基金同比增長10.7%。
30年來，黑石地產(chǎn)板塊的年均凈收益達到16%。穩(wěn)健的投資表現(xiàn)，讓黑石成了市場最受歡迎的基金之一。2019年全年，房地產(chǎn)基金為LP創(chuàng)造了135億美元的價值增值，退出分配達到了181億美元。
黑石在地產(chǎn)投資上奉行“買入、修復(fù)、賣出”的策略。黑石旗下地產(chǎn)基金以機會型為主，但它卻較少涉足開發(fā)或培育期的物業(yè)，而是以成熟的能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)為目標資產(chǎn)。其致力于以低于重置成本的價格來收購這些成熟的物業(yè)資產(chǎn)，然后通過提高杠桿率、更換管理團隊和提高市場集中度來“修復(fù)”資產(chǎn)，并計劃在三年內(nèi)將這些資產(chǎn)出售給保守的長期投資人。
為了能夠迅速修復(fù)資產(chǎn)，黑石通常會在各個區(qū)域市場的細分物業(yè)領(lǐng)域以并購或挖角的方式組建一個管理經(jīng)驗豐富的本地團隊，然后以收購方式助其迅速提高市場份額。在這個過程中，黑石基金會將其新收購的成熟物業(yè)資產(chǎn)都整合到統(tǒng)一的投資管理平臺上，從而達到在短時間內(nèi)實現(xiàn)管理改善和品牌擴張的目的，并通過提高杠桿率來放大資本收益，待物業(yè)資產(chǎn)升值后，黑石就將其出售給保險公司或REITs公司等長期投資人。
“修復(fù)”的經(jīng)典案例則是黑石對希爾頓的收購。
2007年秋天，黑石集團在房地產(chǎn)泡沫高峰中斥資260億美元通過杠桿交易收購了希爾頓。然而，席卷全球的金融危機隨后來襲。
黑石開始主動出擊，拯救希爾頓。通過大力整頓希爾頓管理團隊以及大膽推動希爾頓的特許經(jīng)營策略，希爾頓的經(jīng)營和財務(wù)狀況持續(xù)改善，不僅熬過了金融危機，還邁向了IPO。
2013年12月，希爾頓在紐約證券交易所成功上市，黑石的股權(quán)投資升值兩倍，凈賺進100多億美元。此后黑石逐步拋售希爾頓股權(quán)，在徹底退出投資后，黑石實現(xiàn)約140億美元利潤，回報是黑石初始投資的三倍多。
“地產(chǎn)之王”的稱號當(dāng)之無愧。
黑石與中國房地產(chǎn)市場的緣分始于2008年。自2008年黑石完成第一筆投資起，據(jù)不完全統(tǒng)計，黑石在中國房地產(chǎn)市場累計投資額接近500億元，投資范圍囊括了寫字樓、購物中心以及綜合體。
華平——入華最早
華平投資集團（Warburg Pincus）成立于1966年，總部位于紐約，是全球歷史最悠久的私募股權(quán)投資機構(gòu)之一，也是美國私募股權(quán)協(xié)會的創(chuàng)始人之一。華平目前管理逾580億美元的私募股權(quán)資產(chǎn)，投資于超過190家企業(yè)。自成立以來，華平已募集了19期私募股權(quán)基金，募資總額已超過950億美元。截止2019年12月，華平在40多個國家的890余家企業(yè)中累計投資超過810億美元。
華平于1994年進入中國，是來華最早、也是在中國投資規(guī)模最大的國際私募投資機構(gòu)之一。2005年，華平開始投資中國房地產(chǎn)行業(yè)。
2006年，華平完成12億美元房地產(chǎn)基金的募集。該基金的投資分布在不同的房地產(chǎn)領(lǐng)域，包括北美、歐洲和亞洲的住宅建筑、零售、老年住房、寄宿、自營倉庫、土地開發(fā)和房地產(chǎn)服務(wù)等。
同年，中國市場上快捷酒店興起，華平投資抓住機會對7天連鎖進行投資，幫助后者在國內(nèi)拓展上千家連鎖酒店。
華平投資在中國房地產(chǎn)行業(yè)投資組合
2009年、2010年和2015年，華平投資分三次向國內(nèi)家居零售連鎖美凱龍投資或領(lǐng)投5億元、26億元和4.33億元。
2011年，華平投資戰(zhàn)略入股華潤置地。
2012年，華平投資了國內(nèi)集中式白領(lǐng)公寓的開拓者和領(lǐng)導(dǎo)者魔方公寓6000萬美元，并于2015年再次加碼1.2億美元。
2015年，華平聯(lián)合創(chuàng)立盛煦地產(chǎn)并投資1.7億美元，并于2017年追加1.83億美元投資，盛煦地產(chǎn)主要從事中高端租賃式公寓和創(chuàng)意辦公投資持有經(jīng)營性資產(chǎn)管理公司。
2018年1月6日，華平作為領(lǐng)投方對長租公寓領(lǐng)導(dǎo)品牌自如進行了40億人民幣A輪投資。
2018年11月，華平投資向香港共享居住空間租賃企業(yè)Weave Co-living注資1.81億港元，并有權(quán)在未來提高在Weave的投資額至最高4.1億美元。
2018年12月29日，華平投資與上海城市更新運營商CREATER創(chuàng)邑共同成立并購平臺，投資總額最高可達3億美元，并計劃在3年內(nèi)達到20億美元。合資平臺專注于城市更新重資產(chǎn)收購，將智慧和科技運用到城市更新改造中，驅(qū)動未來城市發(fā)展。CREATER創(chuàng)邑于2006年成立，是上海較早一批城市更新運營商，主要從事老舊建筑改造和共享空間運營，并在上海核心城區(qū)成功打造了26個空間，總體量達到33萬平方米，提供了20000個以上工位。
2019年3月，亞洲最大的物流地產(chǎn)平臺ESR（易商紅木）向港交所提出上市申請。截至2018年底，易商紅木合計資產(chǎn)管理規(guī)模超過140億美元，包括1100萬平方米管理建筑面積。易商紅木的最大股東正是華平投資，后者于2013年對易商紅木完成了2億美元A輪投資。
通過觀察華平投資在中國地產(chǎn)領(lǐng)域的投資歷史，不難看出其下注的主要脈絡(luò)：專注于中國核心城市，在商業(yè)零售領(lǐng)域下注物流、連鎖等重資產(chǎn)，意圖在提升運營效率，升級零售體驗；而在居住和辦公領(lǐng)域則專注于長租公寓和共享辦公，在年輕人和創(chuàng)業(yè)公司無法負擔(dān)起一線城市購房和辦公樓租賃的情況下提供替代性的解決方案。
雖然在房地產(chǎn)領(lǐng)域積極布局，但華平投資的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在集團總體業(yè)務(wù)中并不占據(jù)絕對優(yōu)勢。根據(jù)華平投資官網(wǎng)資料顯示，其目前投資主要分布在7個行業(yè)，分別為消費、能源、金融服務(wù)、醫(yī)療健康、工業(yè)和商業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)、TMT。其中，投資企業(yè)數(shù)量最多的是TMT行業(yè)，為51家，其次是能源（34家）和金融服務(wù)行業(yè)（28家），房地產(chǎn)行業(yè)僅有18家。
凱雷——中國房地產(chǎn)市場“王者之師”
凱雷投資集團（The Carlyle Group）是一家全球性投資公司，于1987年在美國華盛頓特區(qū)創(chuàng)立，目前已發(fā)展成為世界最大且最成功的投資公司之一，資產(chǎn)管理規(guī)模為2240億美元，擁有374個投資基金和1775多位專業(yè)人員，在北美、南美、歐洲、中東、非洲、亞洲和澳大利亞設(shè)有32個辦事處。截至2019年12月31日，凱雷全球投資組合包含267家公司和358多項活躍房地產(chǎn)投資項目，能獲得實時有效的數(shù)據(jù)。
凱雷旗下有四大業(yè)務(wù)部門：企業(yè)私募股權(quán)（并購、中間市場和增長資本），實物資產(chǎn)（房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施以及能源和可再生資源），全球信貸（不良資產(chǎn)和特殊資產(chǎn)、直接借貸、能源信貸、貸款及結(jié)構(gòu)性信貸和機會性信貸），投資解決方案（投資于廣闊且復(fù)雜的另類投資策略領(lǐng)域-- 私募股權(quán)及房地產(chǎn)）。
凱雷的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗下有10支活躍房地產(chǎn)基金，集中在亞洲、歐洲和美國探索投資機會。官網(wǎng)資料顯示，凱雷的房地產(chǎn)投資專業(yè)人員已在全球各地397座城市或大都市統(tǒng)計區(qū)達成850多項投資，投資標的包括寫字樓、酒店、零售和居住地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老設(shè)施。
根據(jù)年報，截至2019年12月31日，凱雷集團管理資產(chǎn)規(guī)模達到2240億美元，其中資產(chǎn)規(guī)模最大的是企業(yè)私募股權(quán)部門，管理規(guī)模達860億美元。
實物資產(chǎn)部門管理規(guī)模最小，資產(chǎn)管理規(guī)模為430億美元，而在這430億美元中，有超過一半的資產(chǎn)屬于自然資源業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理資產(chǎn)規(guī)模為180億美元。自2000年以來，凱雷房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)管理規(guī)模的年復(fù)合增長率達到10%。
凱雷的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運營能力不容小覷。截至2019年底，凱雷房地產(chǎn)業(yè)務(wù)1年期集合凈收益比NCREIF地產(chǎn)指數(shù)低0.08個百分點，5年期集合凈收益比NCREIF地產(chǎn)指數(shù)高1.02個百分點。此外，凱雷旗下房地產(chǎn)基金凈內(nèi)部收益率（Net IRR）普遍高于15%，最高達到30%。
凱雷從2004年開始投資中國房地產(chǎn)。
2007年，香港市場掀起一波內(nèi)房股上市潮，在香港市場整體向好背景下，凱雷選擇投資佳兆業(yè)，然而不期而至的2008年金融危機正在醞釀難以預(yù)料的風(fēng)暴。最終佳兆業(yè)成功上市。
凱雷與中國本土開發(fā)商進行合作，投資方式包括土地開發(fā)和存量改造。較為典型的案例是位于上海新天地板塊核心區(qū)域的濟南路8號。2008年，凱雷以近13億元的價格購得此項目，在后續(xù)一年多的時間里對該項目進行提升改造（包括更換外立面、機電設(shè)備、內(nèi)飾裝修及配置家具家電等方面）并引進喜達屋旗下的Baccarat品牌為該項目提供物業(yè)管理，從而將其變成高檔住宅，最后以整體股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式實現(xiàn)退出。
隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸收緊、土地出讓價格上漲，國內(nèi)房企競爭格局加劇，凱雷在這此輪經(jīng)濟周期里則選擇謹慎。此后，在消費利好政策的積極推動下，商辦物業(yè)崛起，特別是一線城市對辦公樓的需求增長迅速，凱雷瞄準機遇，轉(zhuǎn)向商業(yè)辦公。
互聯(lián)網(wǎng)電商如火如荼之際，凱雷又是作為國內(nèi)第一批機構(gòu)投資人“押注”物流地產(chǎn)：2013年8月與物流倉儲開發(fā)商宇培合作，包括收購其五個已建成的倉儲項目49%股權(quán)，以及對在建12個倉儲開發(fā)項目投入占比49%的股權(quán)投資。在這一項目上，凱雷主導(dǎo)了項目選址建造標準、退出等重大決策，還引入了其他組合公司如安能物流作為倉儲項目的租戶。2016年7月15日，宇培成功在香港交易所完成上市，凱雷實現(xiàn)退出。
KKR——起個大早，趕個晚集
KKR成立于1976年，是一家領(lǐng)先的全球投資公司，老牌的杠桿收購天王，金融史上最成功的產(chǎn)業(yè)投資機構(gòu)之一 ，全球歷史最悠久也是經(jīng)驗最為豐富的私募股權(quán)投資機構(gòu)之一。KKR與管理對沖基金的戰(zhàn)略管理者合作伙伴管理多種另類資產(chǎn)類別，包括私募股權(quán)投資、能源、基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)、信貸。
截至2019年12月31日，KKR管理資產(chǎn)規(guī)模達到2184億美元。KKR在2013年成立的美國房地產(chǎn)基金凈收益率為13.6%，2017年成立的美國房地產(chǎn)基金二期凈收益率更是達到27%，高于行業(yè)水平。
但實際上KKR在房地產(chǎn)行業(yè)真的算不上優(yōu)秀。相反，KKR是起了個大早，趕了個晚集。
據(jù)KKR官網(wǎng)顯示，自1981年首次通過私募股權(quán)戰(zhàn)略尋找房地產(chǎn)機會以來，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直是KKR集團戰(zhàn)略的一部分。
然而之后KKR的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)就沒有了消息。直到2011年，KKR決定成立一個專門的房地產(chǎn)平臺。建立伊始，KKR就來到中國，找到了一個進入中國房地產(chǎn)行業(yè)的“引路人”——遠洋地產(chǎn)。
2011年9月，KKR和遠洋地產(chǎn)聯(lián)合成立了一支地產(chǎn)基金，旨在參與中國境內(nèi)的房地產(chǎn)投資項目。不過，這個引路人似乎并沒有帶領(lǐng)KKR在中國開疆?dāng)U土。與遠洋地產(chǎn)成立基金后，KKR幾乎在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)銷聲匿跡。到2016年11月，久未露面的KKR才再次出現(xiàn)——與遠洋集團入股國內(nèi)陸產(chǎn)商首創(chuàng)鉅大（01329.HK）。
2012年4月，KKR的房地產(chǎn)平臺聯(lián)合YTC太平洋完成對美國約克鎮(zhèn)中心的投資，規(guī)模1.96億美元。這是KKR在美國的首個商業(yè)地產(chǎn)投資項目。
2013年12月，KKR宣布，旗下首個房地產(chǎn)基金已經(jīng)募集15億美元資金，絕大多數(shù)將會用于北美地區(qū)的投資，至多四分之一的份額將投放到西歐國家。在這支基金募集完成之前，KKR已經(jīng)完成14筆物業(yè)交易。
截至2019年12月31日，KKR房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的團隊由來自8個國家的85位專業(yè)投資和資產(chǎn)管理專業(yè)人士組成，管理資產(chǎn)規(guī)模達到90多億美元（包括自營投資），不到集團總規(guī)模的1/20，是黑石房地產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)模的1/18。
總的來說，KKR的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，團隊規(guī)模小，管理資產(chǎn)少，在集團內(nèi)部存在感并不強。同時，“杠桿收購天王”的玩法可能不適合房地產(chǎn)行業(yè)。與黑石、凱雷等私募巨頭的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相比，KKR的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)顯得那么不值一提。
2019年，一眾外資私募巨頭涌入中國市場狂攬商業(yè)地產(chǎn)。這年3月，市場消息稱KKR正準備籌建亞洲首個房地產(chǎn)基金，規(guī)模為15億美元。隨后KKR也和黑石一道參與對中國商業(yè)地產(chǎn)的抄底上來。
2019年9月5日，KKR與翰同資本合作收購了上海黃浦區(qū)人民路399號的豫園福都商廈。收購后，豫園福都商廈將被改造成一個17000平方米的混合用途開發(fā)項目。該項目更名為“外灘NEO”。
公開資料顯示，豫園福都商廈建成于2009年，坐落于海市重點打造的商業(yè)街區(qū)內(nèi)，是上海最核心的板塊。豫園福都商廈建設(shè)用地面積約3840平方米，總建筑面積在1.69萬平方米左右，由地下2層和地上6層的商用建筑組成。
根據(jù)KKR方面最新披露的數(shù)據(jù)，自2011年以來，其已在亞太地區(qū)的約20宗房地產(chǎn)交易中通過股權(quán)投資部署了超過15億美元，包括混合用途、商業(yè)、工業(yè)、酒店、辦公和零售等領(lǐng)域。
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