近年來，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，拉動房地產(chǎn)稅收收入大幅增長，使其成為地方財政收入的重要來源和主要增長點。但由于房地產(chǎn)稅收涉及稅種較多、征管難度較大，有法不依、征管不到位等問題較為突出，致使房地產(chǎn)行業(yè)的稅收貢獻(xiàn)與其實際經(jīng)營業(yè)績還存在一定差距。如何加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理，讓稅收充分分享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成果，值得認(rèn)真思考和研究解決。
一、房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理在某市地稅是一個熱點問題，也是一個焦點問題。該行業(yè)作為地方財政骨干支柱產(chǎn)業(yè)，對某市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展起到了一定的推動作用，但同時，居高不下的房價和房地產(chǎn)行業(yè)的納稅現(xiàn)狀又吸引了眾多的目光和質(zhì)疑。2006年，全市房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅僅入庫20多萬元，土地增值稅預(yù)征數(shù)不足100萬元，到期清算大部分企業(yè)竟然沒有增值額，還要退稅。一邊是飛漲的房價：2006年下半年均價是1600元-1700元/m2左右，到2007年5月多層開盤均價上升到2400元/m2左右，而2007年10月高層開盤均價飚升到2800元-2900元/m2左右；一邊是房地產(chǎn)開發(fā)商巨額的利潤：大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地為存量土地，工程成本按照現(xiàn)行國家統(tǒng)計局公布的平均物價指數(shù)4.5%計算上漲因素，而房價上漲了40%左右，也就是說，其上漲的房價基本上就是凈利潤。而另一邊，則是稅務(wù)部門既未征收到企業(yè)所得稅，也未征收到土地增值稅的尷尬。
二、房地產(chǎn)業(yè)稅收管理存在的問題
我市房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的現(xiàn)狀引起了省、市地稅局的高度重視。市局先后多次召開房地產(chǎn)稅收專題研討會，并派出人員外出學(xué)習(xí)考察，同時聘請有關(guān)專家和注冊造價師、注冊會計師就成本核算、工程計量等方面的專業(yè)知識，舉辦了為期4天的培訓(xùn)班。在此基礎(chǔ)上，統(tǒng)一組織了全市地稅系統(tǒng)征管稽查能手，對市直屬重點房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了大規(guī)模的稅收檢查，其余各局也分別組織人員對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了專項稅收檢查。
通過檢查發(fā)現(xiàn)，我市房地產(chǎn)行業(yè)均為民營企業(yè)，大都實行家族式管理，財務(wù)核算不準(zhǔn)確，財務(wù)制度不健全，財會人員素質(zhì)普遍不高，企業(yè)負(fù)責(zé)人稅法意識淡薄。
一是企業(yè)財務(wù)普遍混亂。表現(xiàn)在：延遲做賬、延遲報表，其企業(yè)所得稅申報數(shù)字的真實性也就可想而知；兩套賬，一套賬應(yīng)付財政局和稅務(wù)局，賬面反映為虧損或小額盈利，一套賬應(yīng)付銀行，賬面反映為盈利和經(jīng)營良好，這樣的用途是貸款方便；上、下年度余額結(jié)轉(zhuǎn)不一致，尤其是開發(fā)產(chǎn)品（在建工程）科目的結(jié)轉(zhuǎn)；兩種核算方式，收入按收付實現(xiàn)制核算，成本按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算，實際上是少進(jìn)收入，多列成本。
二是原始憑證入帳混亂。表現(xiàn)在：地稅代開發(fā)票多，主要是購沙石，這樣就很容易虛增成本，而且漏掉了資源稅，應(yīng)使用工業(yè)品產(chǎn)品發(fā)票；大量使用過期作廢的填開式發(fā)票，如國稅的商業(yè)發(fā)票、地稅的運輸發(fā)票等；發(fā)票金額等重要指標(biāo)被隨意涂改；服務(wù)業(yè)發(fā)票有的無收款人印章；購進(jìn)材料的發(fā)票只有入庫單，無對方單位的貨物清單，且發(fā)票金額較大，容易虛增成本，大宗材料的購進(jìn)應(yīng)有采購合同；記賬憑證與原始憑證的金額不符，差額部分多為白條入帳。
三是會計科目核算混亂。表現(xiàn)在：營業(yè)外支出款項不在營業(yè)外支出科目核算，卻在營業(yè)外收入科目的借方直接沖抵收入，漏計營業(yè)稅；以前年度損益調(diào)整科目，年末應(yīng)無余額，轉(zhuǎn)至利潤分配-未分配利潤科目核算，而上下年結(jié)轉(zhuǎn)余額不一致，直接影響下年度利潤；實收資本科目，如2002年就應(yīng)該到賬的出資額，到2006年才到賬。
四是成本費用核算混亂。表現(xiàn)在：業(yè)務(wù)招待費用直接進(jìn)開發(fā)成本，這樣在計算土地增值稅時就會多加計20%的扣除額；代收代付款項直接進(jìn)成本，如收取個人的天然氣、收視費等；收入、成本不按配比原則進(jìn)行，侵蝕企業(yè)所得稅稅基；同一年度涉及幾個開發(fā)樓盤，又有外建、自建，其成本重復(fù)列支，自建工程未按規(guī)定申報繳納建安營業(yè)稅；企業(yè)單位以個人名義貸款，而利息由單位向銀行支付。
五是納稅申報管理混亂。表現(xiàn)在：申報當(dāng)期稅款并繳納當(dāng)期稅款，但實質(zhì)是沖抵以往年度欠稅，逃避滯納金；印花稅（購銷合同）、房產(chǎn)稅申報不及時，土地使用稅只申報當(dāng)期開發(fā)的土地，已經(jīng)開發(fā)但尚未賣完的樓盤未進(jìn)行申報。
六是現(xiàn)金流量大。企業(yè)所收房款誠信金，用收據(jù)收款，不存銀行，大筆現(xiàn)金用于成本支出，為虛增成本，少列支出提供了便利條件。
三、規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的措施
針對房地產(chǎn)業(yè)稅收管理存在的問題，結(jié)合征管工作實踐，筆者認(rèn)為應(yīng)采取切實措施，進(jìn)一步加強房地產(chǎn)業(yè)稅收征管。
（一）強化稅法宣傳，逐步規(guī)范企業(yè)財務(wù)核算
結(jié)合實際多種形式開展稅法宣傳，不斷提高開發(fā)企業(yè)對稅法的遵從度。選配骨干力量定期對開發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅輔導(dǎo)，提高企業(yè)會計和經(jīng)理人員對財務(wù)會計知識、稅法知識的認(rèn)識，幫助企業(yè)建章立制，規(guī)范財務(wù)核算；對賬務(wù)核算不健全的企業(yè)實行核定征收，建議根據(jù)房地產(chǎn)價格上漲形勢，適當(dāng)提高房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)計利潤率和附征率，要使實行核定征收企業(yè)所得稅和以預(yù)征方式征收土地增值稅的企業(yè)總體稅負(fù)高于查賬征收企業(yè)，使開發(fā)企業(yè)從稅收籌劃的角度，自覺規(guī)范企業(yè)財務(wù)核算，自愿選擇查賬征收的征收方式。
（二）提高干部素質(zhì)，全面推行精細(xì)化管理
注重政治思想教育，加強稅收政策、財務(wù)會計、電腦技能等業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，全面提高干部綜合素質(zhì)，推行精細(xì)化管理。建立健全分片與分戶相結(jié)合的管理機(jī)制，認(rèn)真落實稅收管理員制度；建立房地產(chǎn)稅收分戶式臺賬，具體登記房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本情況、開發(fā)項目的基本資料等情況；設(shè)立項目登記卡，按幢編號，注明是否已銷售、稅款繳納情況及購房者基本資料；督促房地產(chǎn)企業(yè)建立《開發(fā)產(chǎn)品備查簿》，詳細(xì)登記每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，并定期與稅務(wù)部門的項目登記卡進(jìn)行比對；推行全程跟蹤管理，跟蹤每一宗土地受讓（轉(zhuǎn)讓）及使用、開發(fā)情況，直到企業(yè)結(jié)清稅款為止；著重加強土地增值稅和企業(yè)所得稅的管理，對已完工的開發(fā)項目要及時進(jìn)行企業(yè)所得稅結(jié)算，對房屋已竣工驗收或已銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時跟進(jìn)管理，準(zhǔn)確清算土地增值稅稅款。
（三）加強稅務(wù)檢查，嚴(yán)厲打擊涉稅違法行為
一是要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點，對房地產(chǎn)企業(yè)信息、開發(fā)產(chǎn)品信息及稅款征收、開票數(shù)據(jù)進(jìn)行分析比對，從中發(fā)現(xiàn)疑點，確定重點檢查對象，進(jìn)行有針對性的檢查。二是要多種檢查方法并用，不能就帳查帳，要特別注重實地調(diào)查，必要時向購房者了解房屋受讓情況，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)少報或不報收入，偷逃稅款。三是要注重檢查質(zhì)量，杜絕檢查的隨意性。對納稅有疑點的企業(yè)，要一查到底，查深查透，絕不能姑息遷就。四是要加大對涉稅違法行為的處罰力度，增大偷逃稅者的預(yù)期風(fēng)險和機(jī)會成本，特別是加強對屢糾屢犯的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和重大涉稅案件的查處和打擊力度，通過稅務(wù)檢查形成對偷逃稅企業(yè)的強大威懾力，使企業(yè)不想、不敢偷逃國家稅款。
