交了數(shù)目不少的物業(yè)費
小區(qū)的監(jiān)控設施也隨處都是
結(jié)果家中還是被盜
大部分物業(yè)都拒絕賠償被盜業(yè)主的損失
業(yè)主們認為：家中被盜，是物業(yè)不盡責。
失盜業(yè)主與小區(qū)物業(yè)的糾紛不斷發(fā)生，而大多物業(yè)拒絕業(yè)主索賠。業(yè)主財物丟失后，究竟該如何劃分權責，作為業(yè)主又該如何正確維權、索賠？怎樣做才能更好地保全自身利益等一系列問題均擺在了業(yè)主、物業(yè)公司面前。對此，法通365特別邀請了黃露娟律師進行有關詳解。
案例1、業(yè)主家中失竊 法院判物業(yè)擔責三成
業(yè)主李先生回到家發(fā)現(xiàn)家門被撬，家中的現(xiàn)金、首飾等被盜，損失1萬余元。置業(yè)期間，李先生與小區(qū)物業(yè)簽有物業(yè)管理服務協(xié)議書，其中標明物業(yè)公司為李先生提供物業(yè)服務，并確保小區(qū)24小時處于受控狀態(tài)。因小區(qū)物業(yè)未安監(jiān)控設備，案件一直未破，雙方遂對簿公堂。法院審理后認為，物業(yè)公司未盡到充分安全注意義務，對業(yè)主損失有一定過錯，判決物業(yè)公司對業(yè)主損失承擔30%的責任，賠償業(yè)主3500余元。
案例2、家中財物被盜 業(yè)主告物業(yè)索賠敗訴
業(yè)主劉某發(fā)現(xiàn)家中被盜，向物業(yè)人員反映并報警，報案時稱被盜現(xiàn)金1萬元。法院審理后認為，劉某依約按時交納了物業(yè)管理服務費，物業(yè)公司在小區(qū)安排了人員24小時值班。依據(jù)雙方簽訂的合同，物業(yè)公司承擔公共秩序維護管理職責，包括公共秩序維護等義務，但合同并未明確約定業(yè)主家庭財產(chǎn)屬于物業(yè)公司保管服務范圍，劉某也未提供證據(jù)證明物業(yè)公司未履行合同的約定及對家中財物被盜存在過錯，同時案件尚未偵破，失竊的財物也無法準確確定。劉某要求物業(yè)公司賠償損失，缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予支持。
問題一
為什么面對相同的失盜案，法院給出了不同的審判結(jié)果？
法通365黃露娟律師指出：厘清這個問題的關鍵，首先在于搞清楚業(yè)主與物業(yè)公司之間是一種什么樣的法律關系，這就要對物業(yè)管理是不是保管合同關系作出一個是非判斷?，F(xiàn)行有效的、對物業(yè)管理行為進行制約的法規(guī)主要是國務院頒布實施的《物業(yè)管理條例》。該《條例》第二條規(guī)定，本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。根據(jù)該法律定義，物業(yè)公司與業(yè)主之間是委托管理關系，這種關系實質(zhì)屬于合同關系，對于物業(yè)公司應當承擔的責任和義務，應根據(jù)物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的合同具體內(nèi)容加以確定。
問題二
財物被盜后，多數(shù)物業(yè)拒絕向業(yè)主賠償，業(yè)主應該怎么辦？
黃律師：財物被盜物業(yè)該不該負責，應當看其在履行物業(yè)服務合同過程中是否存在過失，若物業(yè)公司未嚴格履行服務合同，或是在履行合同過程中有過失，則物業(yè)公司應承擔相應的責任。比如說保安人員配置、警衛(wèi)布崗不到位，值班巡邏安保離崗；防盜系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)不能正常有效工作；路燈、圍墻、防盜門沒有得到及時修繕；業(yè)主發(fā)現(xiàn)案情求救，物業(yè)不作為；監(jiān)控錄像上有盜賊出現(xiàn)，而當值保安卻疏忽沒發(fā)現(xiàn)，或者發(fā)現(xiàn)盜竊行為卻沒有及時報案、制止等等。
概而言之，物業(yè)公司的責任范疇，基于雙方所簽訂合同的具體約定。一般情況下，物業(yè)管理服務合同都是由物業(yè)公司提前印制的格式文本，為充分維護業(yè)主自身權益，業(yè)主在與物業(yè)管理服務公司簽訂物業(yè)管理服務合同時，要仔細審查合同文本。業(yè)主可以在合同中明確約定其他服務項目，如物業(yè)公司在物業(yè)管理合同中承諾保證業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物的安全，若發(fā)生火災、財物丟失由物業(yè)公司賠償，并由業(yè)主、物業(yè)使用人向物業(yè)支付相應的費用。如果此時發(fā)生財物被盜事件，物業(yè)公司應當承擔責任。
問題三
家中被盜，業(yè)主主張索賠權利該注意哪些要點？
黃律師：業(yè)主在盜竊事實發(fā)生后，向物業(yè)公司主張索賠權利，必須得搞清楚物業(yè)在盜竊的損害事實發(fā)生過程中是否存在過錯。有這么幾個關鍵點：首先，業(yè)主應在發(fā)現(xiàn)被盜后及時保護好現(xiàn)場，并第一時間向公安機關報案；其次，業(yè)主要通知物業(yè)公司被盜的事實，并及時查閱、調(diào)取、保留監(jiān)控錄像資料、保安值班記錄、巡邏記錄等資料，對照物業(yè)管理服務合同確定物業(yè)公司的履職是否盡職、是否存在過錯；第三，業(yè)主應配合公安機關準確統(tǒng)計好被盜財產(chǎn)種類、數(shù)量、價值等，以固定損失情況。
問題四
作為業(yè)主除了做好自身的防盜外，還應該注意哪些防盜要點？
黃律師：首先，業(yè)主在入住小區(qū)前一定要和相應的物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同，以明確企業(yè)的服務內(nèi)容和管理職責。其次，業(yè)主盡可能選擇具備合法資質(zhì)管理、安保措施完善的物業(yè)作為自己的服務對象。
最后黃律師建議，業(yè)主在不能確認物業(yè)公司存在失職的情況下，應當繼續(xù)按照雙方簽訂的物業(yè)管理合同履行自己的約定義務。尤其不能簡單地將家中被盜作為不履行合同約定義務的抗辯理由，因為這樣做很可能會對業(yè)主更加不利，即業(yè)主不僅沒有爭取到自己的權利，反而要承擔相應的違約責任。
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