6.買方拒絕履行的理由
二手房買賣合同簽訂后，買方不履行合同付款義務(wù)或履行付款義務(wù)不符合約定，又無合理抗辯理由的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。
【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】
【30】二手房買賣合同簽訂后，在合同具備繼續(xù)履行條件下，出賣方無違約情形，買方拒絕履行的理由不成立的，可能需承擔(dān)繼續(xù)履行同時(shí)，另外支付違約金或沒收定金的違約責(zé)任。
【31】就無產(chǎn)權(quán)證的房屋簽訂買賣合同，但房屋權(quán)屬明確或嗣后完善權(quán)屬證明，通常不會(huì)認(rèn)定所簽合同無效。故對無產(chǎn)權(quán)證的房屋，如心存疑慮，可多做核實(shí)；一旦交了定金，事后反悔，賣方的房屋權(quán)屬不成問題，因買方不繼續(xù)履行合同，必然要承擔(dān)違約責(zé)任。
【32】以備案合同（黑白合同、陰陽合同）避稅條款屬于“違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”、“以合法形式掩蓋非法目的”、“重大誤解”、“顯失公平”為由要求認(rèn)定合同無效或以此解除合同的，實(shí)踐中通常不會(huì)得到法院支持。
【33】在雙方對付款期限、交房期限未明確約定情況下，買方以賣方未騰房、租客未搬走為由作為解約理由的，不會(huì)被支持。
【34】雙方簽約時(shí)，房屋權(quán)屬證明材料已由買方核驗(yàn)或持有的，事后買方以出賣方隱瞞非普通住宅的房屋性質(zhì)、隱瞞房屋的結(jié)構(gòu)為由要求解約的，難以被支持。
【35】通過中介購房常見證據(jù)效力。房屋買賣合同解除或中止履行后，就解除或中止原因，由中介出具的雙方簽訂和履行購房合同中的相關(guān)情況所作的說明，一般認(rèn)為具備客觀性，符合民事訴訟證據(jù)的基本特征。對買受人舉出的視聽資料，如出賣人對該談話事實(shí)無異議，該視聽資料亦符合民事訴訟證據(jù)的基本特征，應(yīng)作為定案依據(jù)。故購房合同簽訂后，應(yīng)隨時(shí)保留、盡力收集己方履行合同，對方拖延履行、拒絕履行的證據(jù)。包括中介出具的證明或情況說明，談話錄音。在履行合同過程中，就合同履行所為的任何交涉，尤其是在爭議產(chǎn)生后，就合同履行的溝通，表述上應(yīng)注意厘清法律責(zé)任，以免貽人口實(shí)。
7.賣方違約與繼續(xù)履行
二手房買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或因不可抗力導(dǎo)致不能履行合同的除外。
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【36】契約即法。雙方就房屋交易的意思表示達(dá)成一致，賣方收取定金后，無法定或約定理由拒絕繼續(xù)履行，不僅有可能需要承擔(dān)違約責(zé)任，且同時(shí)仍需繼續(xù)履行。
【37】在買方逾期支付購房款情況下，賣方并不當(dāng)然享有解除合同權(quán)利，合同亦不當(dāng)然自動(dòng)解除，賣方未依法履行通知或催告義務(wù)情況下，將房屋另售他人，可能會(huì)被認(rèn)定“一房二賣”、根本違約，而承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
【38】賣方在簽訂二手房買賣合同時(shí)，接受買受人分期付款的，應(yīng)將付款日期及條件約定明確，將違約認(rèn)定的程序設(shè)定做到簡單明了，將違約責(zé)任的后果及解除合同的程序設(shè)定清晰，比如可以“短信通知雙方認(rèn)可的手機(jī)聯(lián)系方式”達(dá)到解除合同的目的。對賣方而言，付款期限及解約條件約定不清，可能導(dǎo)致售房合同簽訂后，長期得不到履行，尤其在需要賣房回款另有急用的情況下，往往無法在短期內(nèi)解除合同，造成進(jìn)退失措，左右掣肘。故，房屋買賣合同中應(yīng)注明交易雙方各自的聯(lián)系地址和方式，且約定該通訊地址及聯(lián)系方式“為所有通知、文件、資料等送達(dá)途徑。上述通訊地址或聯(lián)系方式如有變更，應(yīng)在變更后三日內(nèi)書面通知本合同其他各方，否則仍以原地址或方式為所有通知、文件、資料等送達(dá)途徑。通過郵寄送達(dá)的，以投郵當(dāng)日視為送達(dá)。”
【39】二手房交易雙方約定就房屋買賣合同進(jìn)行公證的，雙方應(yīng)先核實(shí)是否符合公證辦理的條件，如未取得房產(chǎn)權(quán)屬證明的房屋，雖可進(jìn)行合法交易，但卻可能無法辦理公證，在此情況下如何履行，如雙方不能達(dá)成一致，任何一方反悔，都有可能構(gòu)成違約。
【40】在買受人以按揭貸款方式購買二手房情形，辦理貸款手續(xù)需交易雙方配合，實(shí)踐中本身因?yàn)殂y行、擔(dān)保公司辦理貸款手續(xù)的審批過程有一定周期，如在該期間一方懈怠，往往容易在雙方之間形成不信任的狀態(tài)，一旦受到房產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)的影響，就會(huì)發(fā)生雙方互相指責(zé)違約的情形。對出賣人而言，簽約前應(yīng)詳細(xì)了解買方付款方式，買受人辦理按揭的，需雙方各自提供的手續(xù)是否完備，正常的貸款到賬流程多久，對容易認(rèn)為拖延的環(huán)節(jié)應(yīng)通過違約條款加以防范。
【41】賣方為賦予自己不受限制的自由解約權(quán)利，約定“賠償同等已付購房款后可解約”，在收受購房款并為交付已數(shù)年，但始終未過戶情況下，訴請依約解除，可能不會(huì)被支持。
8.解除合同的通知效力
二手房買賣合同約定的解除條件成就，或因不可抗力、對方預(yù)期違約，或?qū)Ψ竭t延履行主要債務(wù)經(jīng)催告后在合理期限仍未履行，或?qū)Ψ竭t延履行或其他違約行為導(dǎo)致合同目的落空的，一方提出解除合同的，解除通知到達(dá)對方時(shí)合同解除。對方有異議的，可請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
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【42】催告對方履行合同義務(wù)，或提出解除合同的通知，建議以特快專遞或普通快遞方式進(jìn)行，注意在快件詳情單上注明快遞文件的內(nèi)容，并向快遞單位索取、保留對方或?qū)Ψ焦ぷ魅藛T簽收的回執(zhí)，以避免對方抗辯稱未收到或收到的非特定文件時(shí)作為證據(jù)使用。信封上注明快遞文件內(nèi)容系“解除合同通知”，對方拒絕簽收的，法院也可能認(rèn)定合同一方已盡通知義務(wù)。
【43】二手房購房合同約定了違約金的，訴訟中對違約金計(jì)算的終息日，應(yīng)強(qiáng)調(diào)系“暫計(jì)至”，判決書中表明的“逾期未付……加倍”內(nèi)容通常系對判決確認(rèn)債務(wù)內(nèi)容的履行要求，并非完整的債務(wù)內(nèi)容。尤其在二手房買賣合同歷經(jīng)多次訴訟，賣方解除合同不得，對方持續(xù)違約情形下，對利息或違約金的計(jì)算依據(jù)通過生效判決獲得最大限度的保護(hù)，具有現(xiàn)實(shí)意義。
【44】對簽約后付款義務(wù)的履行方式，約定了明確期限的，最好在合同中將款項(xiàng)接受賬號予以明確，以入賬日期作為付款義務(wù)、收款義務(wù)履行的標(biāo)志，避免在認(rèn)定付款義務(wù)是否逾期時(shí)產(chǎn)生紛擾。
【45】在一方先行違約符合約定解除合同的情況下，另一方解除合同，應(yīng)通知對方，未經(jīng)通知的，合同尚未解除，自行堅(jiān)持解除，可能被對方作為主張逾期違約的理由。
【46】在一方遲延履行主要合同義務(wù)的情況下，對方提出解除合同的，應(yīng)先提出要求履行的催告，并給予合理的履行期限，徑行提出解除通知的，可能構(gòu)成違約。
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