業(yè)務招待費能不能計入房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費？

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2023.03.18 四川

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咨詢問題：我公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，會計將飯費，煙酒等業(yè)務招待費用全部記入開發(fā)間接費了，幾年下來金額也不小，前段時間土地增值稅清算時，稅局審核的人說，不能扣除，要調(diào)整，怎么辦？

呵呵，開發(fā)間接費用是個框，什么東西都想往里裝，政策掌握不到位，結果企業(yè)很受傷。

以下回復，供參考。

一、開發(fā)間接費用的概念

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第七條第二項規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

…………

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括①工資、②職工福利費、③折舊費、④修理費、⑤辦公費、⑥水電費、⑦勞動保護費、⑧周轉(zhuǎn)房攤銷等。

注：政策原文沒有標數(shù)字，筆者為了方便理解，加了數(shù)字標（下同）。

政策規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)成本包括六大項（土拆、前、建、基、公、開），并且強調(diào)了直接性與實際發(fā)生的原則。呵呵，開發(fā)間接費用又具備＂直接性＂，政策就是這么＂有魅力＂。

對房開企業(yè)而言“開發(fā)間接費用”作為開發(fā)成本中的一項，在土地增值稅清算時是可以享受加計20%扣除的，一定情況下，最高可以達到30%。

另：國稅發(fā)[2009]31號：開發(fā)間接費是指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

企業(yè)所得稅關于開發(fā)間接費也是強調(diào)直接性的，相比土地增值稅列舉增加了兩項，同樣強調(diào)的是與工程、項目有關。

二、土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)成本中的＂開發(fā)間接費＂列舉的8個項目顯然是不包括業(yè)務招待費的。在土地增值稅清算時，應將計入開發(fā)間接費用中的業(yè)務招待費調(diào)整計入“管理費用”科目，作為房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除范圍，按照政策規(guī)定扣除。

三、如何扣除

根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）關于房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除規(guī)定：

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“①取得土地使用權所支付的金額”與“②房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

＂其他房地產(chǎn)開發(fā)費用＂指的是會計上按規(guī)定計入＂管理費用＂和＂銷售費用＂的內(nèi)容。

財務費用按照上述條件據(jù)實扣除；（管理費用＋銷售費用）≤（①＋②）×5%。

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“①取得土地使用權所支付的金額”與“②房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

（管理費用＋銷售費用＋財務費用）≤（①＋②）×10%。

四、防范要點

房開企業(yè)開發(fā)間接費用的歸集是一個比較復雜的事情，一定要把握好政策條文，遵循合法性、真實性、相關性和實際發(fā)生等原則，明辯歸集要求，防范涉稅風險。

實務中，重點注意以下幾點：

1.開發(fā)間接費用的發(fā)生是否有合法有效憑證作支撐。

2.涉及多個開發(fā)項目的，開發(fā)間接費用是否分項目核算。

3.開發(fā)間接費用是否與本企業(yè)開發(fā)項目相關。

4.將本應計入期間費用的計入開發(fā)間接費用中。

5.預提的開發(fā)間接費用清算時不允許扣除。