買房置業(yè)，大多數(shù)人一生中都會(huì)經(jīng)歷“第一次”，然而作為動(dòng)輒數(shù)十萬元甚至上百萬元的大額消費(fèi)，多數(shù)年輕置業(yè)者由于對購房流程不甚了解，缺乏經(jīng)驗(yàn)，往往會(huì)留下或多或少的遺憾。
那么，首次置業(yè)如何把握好要點(diǎn)，盡量少走彎路呢？記者本期整理歸納出的“首次置業(yè)全攻略”，希望能為正準(zhǔn)備買房的讀者提供一些參考。
準(zhǔn)備篇 買房前，三大問題須“正視”
能買到一套稱心如意的住房是許多老百姓的心愿，但往往在購房過程中卻總?cè)菀壮霈F(xiàn)很多的問題。那么，在準(zhǔn)備買房前，購房者應(yīng)該做哪些準(zhǔn)備？需關(guān)注哪些注意事項(xiàng)呢？
準(zhǔn)備一：明確購房需求，做好置業(yè)規(guī)劃
正打算買婚房的市民小朱，原本只打算買套70平方米左右的小戶型，但無論是樓盤銷售人員還是周圍的親戚朋友都認(rèn)為，買房還是一步到位的好。然而，就收入情況來看，買大點(diǎn)的又很困難。此外，小朱買房注重樓盤環(huán)境，而其女友則注重居住便利性，由于雙方存在較大分歧，致使大半年過去了，買房的事卻毫無進(jìn)展。
經(jīng)常有購房人提出這樣的問題，現(xiàn)在哪里的房子最好？在哪里買房最合適？同樣的問題，面對不同需求的購房者答案也不盡相同。
因此，在買房前一定要仔細(xì)權(quán)衡什么才是自己當(dāng)前最迫切需要的，理性和有規(guī)劃的消費(fèi)是購房的前提。應(yīng)權(quán)衡大局分清主次，根據(jù)自己的收入等實(shí)際情況來確定適合自己的樓盤。
準(zhǔn)備二：選好貸款方式，減輕貸款壓力
選擇貸款年限時(shí)，為減少利息支出，市民張女士選擇了較短的貸款年限。然而，因?yàn)榧胰斯ぷ髯儎?dòng)，近來家庭月收入銳減至五千元左右。自此，扣除每月的銀行貸款后，張女士家庭的可支配收入每月僅剩2000元不到。為此，張女士向銀行提出延長貸款年限、降低月還款額的申請。
業(yè)內(nèi)人士表示，家庭月收入的三分之一是房貸還款的警戒線，越過此警戒線，將很可能會(huì)出現(xiàn)較大的還貸風(fēng)險(xiǎn)，甚至影響到家庭的生活質(zhì)量。一般而言，消費(fèi)者在貸款購房時(shí)，還款年限選擇20年左右較為適中。若貸款年限過短，還款壓力則相應(yīng)較大，一旦未來發(fā)生變數(shù)則將為日常生活帶來負(fù)擔(dān)。因此，消費(fèi)者一定要根據(jù)自己的情況，正確選擇合適的還款年限。
此外，在考慮貸款金額和年限時(shí)，不能單憑現(xiàn)階段的收入標(biāo)準(zhǔn)來決策，應(yīng)具有一定的前瞻性，多考慮家庭未來可能面臨的一些實(shí)際問題，如保留一定的積蓄以備失業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等方面的不時(shí)之需。
考察篇 多方考察，有助買上“放心房”
有了明確的置業(yè)計(jì)劃，購房者通常會(huì)在幾次看盤之后將購房目標(biāo)圈定在一個(gè)較小的范圍，這個(gè)時(shí)候如果購房者能夠考察充分了解開發(fā)商實(shí)力和樓盤配套等附加信息，則有利于購房者選擇到更適合自身的“放心房”。
考察一：開發(fā)商實(shí)力
購房者可選擇一些知名度較高的品牌房地產(chǎn)企業(yè)或開發(fā)過優(yōu)質(zhì)品牌樓盤的開發(fā)商，這類企業(yè)往往對信譽(yù)的重視程度較高，后期房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的可能性相對較小。
此外，購房者還可通過一些更為直觀的方式考察開發(fā)商。如到同一開發(fā)商以往開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)地看看，向一些老業(yè)主了解樓盤的質(zhì)量、物管服務(wù)、產(chǎn)權(quán)證辦理等相關(guān)情況，或者登錄本地房地產(chǎn)信息網(wǎng)站的“業(yè)主論壇”，看看已購房者對樓盤及開發(fā)商的種種評價(jià)。
考察二：樓盤配套信息
購房前考察時(shí)不妨多了解樓盤、小區(qū)配套情況，包括學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、超市、銀行、農(nóng)貿(mào)市場等綜合設(shè)施情況，并應(yīng)了解樓盤、小區(qū)建設(shè)密度(容積率)，以判斷樓盤、小區(qū)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)是否符合自己的要求。
此外，停車位也是應(yīng)當(dāng)了解的重要內(nèi)容，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)索取相關(guān)資料及文字承諾。
實(shí)施篇 簽好合同，掌握買房“主動(dòng)權(quán)”
購房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)，由于買賣雙方在專業(yè)知識(shí)上的信息不對稱，以致在后期合同履行中處于被動(dòng)地位。那么，購房者在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)該注意哪些問題呢？
注意事項(xiàng)一：面積誤差問題多
購房面積糾紛一直是熱點(diǎn)問題，因此購房者在簽訂購房合同時(shí)一定要高度重視房屋面積出現(xiàn)誤差后的解決方案。
置業(yè)提示：為避免一些不必要的購房糾紛，購房者在簽訂購房合同時(shí)，最好不要選擇自行約定的方式。如雙方自行約定的，開發(fā)商大多會(huì)約定為“以產(chǎn)權(quán)部門核定的面積為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)?！辟彿空咄詾椤岸嗤松傺a(bǔ)”誰也不吃虧，而忽略對房屋面積誤差的約定，殊不知按照此約定將有可能會(huì)引來無謂的購房糾紛。因?yàn)橐坏┮浴爱a(chǎn)權(quán)部門核定的房屋面積為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)”進(jìn)行約定，無論房屋面積出現(xiàn)多大的偏差，購房者都只能“啞巴吃黃連”。
注意事項(xiàng)二：明確約定交房條件
市民徐先生由于開發(fā)商未能提供建筑工程消防意見書，故拒絕收房。據(jù)雙方所簽合同約定的交房條件為“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”。徐先生認(rèn)為，商品房驗(yàn)收合格不僅是取得工程竣工驗(yàn)收報(bào)告，還應(yīng)經(jīng)過消防驗(yàn)收合格后才能交付使用。而開發(fā)商則認(rèn)為，合同約定的“經(jīng)驗(yàn)收合格”是指工程質(zhì)量驗(yàn)收。也就是說樓盤在取得工程竣工驗(yàn)收報(bào)告后，即可交付使用。
置業(yè)提示：現(xiàn)在不少開發(fā)商在與購房者簽訂購房合同時(shí)，對于住房驗(yàn)收合格的約定大都很含混。如徐先生的遭遇，由于合同中沒有明確具體哪些地方驗(yàn)收合格？經(jīng)哪里驗(yàn)收合格？因此，開發(fā)商完全可以含混過關(guān)。為避免類似問題再次發(fā)生，購房者在簽訂合同時(shí)應(yīng)要求開發(fā)商對此條款進(jìn)行更加明確的約定。同時(shí)，在購房合同中，雙方當(dāng)事人還應(yīng)共同約定清楚通知交房的具體形式。
注意事項(xiàng)三：簽完合同及時(shí)備案
許多購房者認(rèn)為，只要簽訂了購房合同，房屋就是自己的了，因而忽略了購房合同的備案登記，殊不知有可能會(huì)導(dǎo)致所購房屋遭遇一房二賣的風(fēng)險(xiǎn)。
置業(yè)提示：商品房預(yù)售合同進(jìn)行備案登記是為了減少商品房預(yù)售糾紛，保障購房人的合法權(quán)益。然而，在實(shí)際操作過程中，仍有不少開發(fā)商沒能按照規(guī)定時(shí)間進(jìn)行備案登記，而不少購房者對合同備案登記的意識(shí)也較為淡薄，并不清楚備案登記的重要性，更不知道應(yīng)督促開發(fā)商及時(shí)辦理備案登記。從而導(dǎo)致一些開發(fā)商借機(jī)將房子進(jìn)行*押或重復(fù)買賣。因此，為有效地保護(hù)自己的權(quán)益，在簽訂購房合同后購房者一定要及時(shí)督促開發(fā)商辦理備案登記。
注意事項(xiàng)四：物管合同不容忽略
哪些物管服務(wù)屬于額外收費(fèi)范圍？作為業(yè)主在享受物管服務(wù)的同時(shí)享有哪些權(quán)利和義務(wù)？這些在物管合同(協(xié)議)中都有明確。
在物業(yè)管理活動(dòng)中，合同起著非常重要的作用，它是進(jìn)行物業(yè)管理的根據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際上，目前在收房時(shí)很多業(yè)主與物管公司簽訂的都是前期物業(yè)管理協(xié)議，真正的物管合同應(yīng)該是在業(yè)委會(huì)成立后，由業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主的利益與物管公司簽訂。
置業(yè)提示：物管合同是一個(gè)非常專業(yè)和細(xì)化的文本，但是，由于業(yè)主對物管合同關(guān)注度不高，導(dǎo)致后期合同文本問題頻出，因?yàn)榧?xì)節(jié)沒約定好而造成業(yè)主陷入困境的現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)。業(yè)主要維護(hù)自己的權(quán)益，就要了解建設(shè)部物管合同示范文本的基本內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)物管公司要求簽訂的合同有明顯有失公平的地方，應(yīng)當(dāng)拒簽。
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