主持人：謝謝董院長(zhǎng)，接下來有請(qǐng)盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)公司總裁王戈宏先生為我們帶來“國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)融資經(jīng)驗(yàn)及啟示”。
王戈宏：謝謝大家。我們連續(xù)三天這么高規(guī)格的會(huì)議，請(qǐng)了全中國(guó)的商業(yè)精英來探討，其實(shí)大家在見證一個(gè)時(shí)刻，這很重要，我們是業(yè)界的人很清楚。大家知道中國(guó)政府每出一個(gè)政府都會(huì)出另外一個(gè)行業(yè)，包括以前的調(diào)控會(huì)催生一個(gè)行業(yè)，現(xiàn)在限購(gòu)住宅又催生了一個(gè)新的行業(yè)，就是商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。催生的行業(yè)有很多的條件，我們需要行業(yè)里面的所有元素來共同配合，這個(gè)時(shí)刻的見證就是我們用一句話，商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)在中國(guó)出現(xiàn)一次野蠻生長(zhǎng)的時(shí)期”。我們知道香港的商業(yè)靠大陸人去買貨拯救了，去年和前年在美國(guó)的紐約和英國(guó)倫敦中國(guó)人去大量掃貨也拯救了紐約和倫敦在金融危機(jī)的商業(yè)。這次我們回流消費(fèi)是在拯救自己的消費(fèi)。
昨天去了新天地，看了鯊魚把吧之后覺得重慶人是敢想敢干，在這個(gè)地方見證這個(gè)時(shí)刻非常有意義。非常榮幸今天在里跟大家談一些經(jīng)驗(yàn)。
剛才談到了在這次的商業(yè)轉(zhuǎn)型中，最重要的就是錢從哪里來。做商業(yè)并不難，有很多專家，但是錢怎么來非常重要。現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)上升到了一個(gè)，老祖先的住房是住宅屬性，覺得住房是第一的，其實(shí)全世界房地產(chǎn)的屬性是金融屬性，這次是房地產(chǎn)行業(yè)的真正回歸。有是一線城市的限購(gòu)，二三線城市全面開放，包括大量的綜合體出現(xiàn)，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)過剩？我們?cè)谝环矫婕铀倭顺鞘谢M(jìn)程的時(shí)候，另一方面同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)不會(huì)迅速到來？可能大家沒有認(rèn)真考慮，這次中央推出的1千萬的保障房，和3600萬套的保障房，量化分析是很恐怖的數(shù)據(jù)。所有的道路、交通配套、是2.8萬億，中央只配1千萬億，3600萬套如果全部推出是中國(guó)前十年商品房的面積總和，如果保障房的面積跟商品房是一樣的，那一天將會(huì)是什么樣的結(jié)果？所以這是一個(gè)問題。
其實(shí)這次調(diào)控和限購(gòu)有兩類人應(yīng)該特別感謝政府，一類是做基金的人，我們的房地產(chǎn)私募基金有了機(jī)會(huì)，以前都是債權(quán)融資，我們的基金是真正做股權(quán)投資的。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商也要感謝政府，我們基金的顧問潘石屹，大家都知道，潘石屹在調(diào)控后的五個(gè)月內(nèi)，他在北京的銀河SOHO賣了52個(gè)億。
剛才我談到可能會(huì)出現(xiàn)另一個(gè)野蠻生長(zhǎng)。我們國(guó)內(nèi)的人群特別多，產(chǎn)業(yè)規(guī)模特別大，但同時(shí)我們都喜歡蜂擁而上。這樣對(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)是好的，有了規(guī)模就有效益，但同時(shí)壞的是大家怎么做，是不是都做了同樣的事，就會(huì)害了這個(gè)行業(yè)。如何避免野蠻生長(zhǎng)帶來的負(fù)面效益，大家都要思考。
去年由于調(diào)控和限購(gòu)我們商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)基金的春天到來了，我們認(rèn)為春天需要幾個(gè)元素。春天要種田需要種子，資金并不完善，播種的方式，就是投資和運(yùn)作的模式大家都在探討還并不成熟。中國(guó)現(xiàn)在最缺的既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)又懂投資的人，這種專業(yè)人才我們還不具備，所以這個(gè)春天是不是到來要打一個(gè)問號(hào)。我們商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)都在探討，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的規(guī)劃，商業(yè)管理的成熟和模式的探討，最后的融資結(jié)構(gòu)，這個(gè)是不是春天，春天給了你一個(gè)時(shí)點(diǎn)，但是所有的準(zhǔn)備是不是到位了，也需要大家思考。
剛才主持人說題目是叫海外模式，今天就稍微改了一下。在西方，我就重點(diǎn)談美國(guó)，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)這么發(fā)達(dá)，它的連鎖業(yè)這么發(fā)達(dá)，并不是連鎖業(yè)本身，確實(shí)是它的地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)。資產(chǎn)證券化，大家都知道，我就不再多說。做商業(yè)就靠鋪面，沒有鋪面沒法做商業(yè)，但是鋪面的成本是我們最大的成本，如何來避免這個(gè)成本，美國(guó)是可以把房子賣掉上市，讓所有人投資減少運(yùn)營(yíng)者的壓力。像大家知道的沃爾瑪，萬豪酒店、麥當(dāng)勞，他們除了商業(yè)本身之外，他們是最大的之產(chǎn)公司。
商業(yè)業(yè)態(tài)的細(xì)分，可能是最重要的，我們現(xiàn)在考慮的，大家一提就是綜合體，一提就是商業(yè)購(gòu)物中心，我們知道零售超市，現(xiàn)在談得最多的還是綜合體，有電影院的購(gòu)物中心。在美國(guó)還有一個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)形式的。最重要的是中國(guó)出現(xiàn)一個(gè)生活模式的商業(yè)。我們要避免同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)，但是我們要提到同質(zhì)化商業(yè)社區(qū)，這是很重要的方向。
為什么沃爾瑪可以在美國(guó)說每天可以最低價(jià)，他們?yōu)槭裁词侨珖?guó)最大的公司？他們確實(shí)是每天是最低的價(jià)格，大家現(xiàn)在能聽到的就是中國(guó)制造所以最低價(jià)，沃爾瑪上面的籃子是零售集團(tuán)，中間是地產(chǎn)集團(tuán)，下面裝的東西是證券，是上市。沃爾瑪?shù)牧闶奂瘓F(tuán)控制了99%的股權(quán)，剩下1%給了他的地產(chǎn)。沃爾瑪通過它的地產(chǎn)集團(tuán)來蓋樓，蓋所有的商鋪，然后租給沃爾瑪，沃爾瑪把租金付給沃爾瑪中間地產(chǎn)公司，然后分回沃爾瑪。我們說沃爾瑪是零租金運(yùn)營(yíng)，這很厲害，中國(guó)的萬達(dá)也做不到。這是美國(guó)證券化帶來最大的好處。沃爾瑪?shù)牡禺a(chǎn)公司是合理合法的，政府拿他無可奈何。
談到第二個(gè)模式大家都知道上海新天地，一群有同樣愛好的人，喜歡這樣的商業(yè)，我們知道重慶天地，就是他們?cè)谥貞c的一個(gè)復(fù)制品。這種商業(yè)非常值得探討，集文化、旅游、品質(zhì)在一起，未來在中國(guó)怎么發(fā)展，還是需要資本，需要錢。
大家都談到了萬達(dá)，如果真的以后要上reits是不得了的，剛才談到商業(yè)模式，在中國(guó)有一個(gè)很重要的問題，到底是商業(yè)為住宅配套，還是住宅為商業(yè)配套。萬達(dá)是住宅為商業(yè)配套，通過住宅的銷售，像北京CBD萬達(dá)，是賣了住宅養(yǎng)商業(yè)。最近大家聽說了剛剛在香港上市的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，在北京東和廣場(chǎng)做了reits。
剛才簡(jiǎn)單談了現(xiàn)在的房地產(chǎn)，回到本身真正的金融屬性。大家知道做房地產(chǎn)需要杠桿，現(xiàn)在國(guó)家把杠桿掐掉了，就不可能野蠻生長(zhǎng)了。我們談到一個(gè)重要的觀點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)不是地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是資本加商業(yè)。我們是一個(gè)資本游戲和商業(yè)游戲。現(xiàn)在中國(guó)做商業(yè)游戲很簡(jiǎn)單，但是資本游戲不配玩。
商業(yè)游戲的幾難，專家們都講得非常好，我就不重復(fù)。一是我們國(guó)內(nèi)的業(yè)態(tài)現(xiàn)在細(xì)分的東西還沒有提到層面上。二是馬上會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，最重要的是商業(yè)的地產(chǎn)回報(bào)率太低了，我們中國(guó)有一個(gè)叫倒掛，現(xiàn)在是租金和資產(chǎn)的價(jià)值是1：500。你買一棟樓需要40年資產(chǎn)才會(huì)回來，這是全世界最低的回報(bào)率。美國(guó)30年來買一棟樓不賺錢，中國(guó)一定會(huì)這樣，所以這里面投資者為什么要投？我們?cè)谝召?gòu)一個(gè)酒店，6千萬美金投進(jìn)入在中國(guó)，如果按照中國(guó)的法律交稅，一年拿回美國(guó)的只有23萬美金。
有關(guān)剛才說的租金成本、經(jīng)營(yíng)模式就不多說。重點(diǎn)談?wù)勅谫Y的困局。如何設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)的金融產(chǎn)品，美國(guó)的產(chǎn)品發(fā)達(dá)在于高度設(shè)計(jì)和高度開放，中國(guó)現(xiàn)在產(chǎn)品太少了，除了銀行、 信托就是高利貸就是自有資金。第二誰是商業(yè)地產(chǎn)真正的投資人？可能是保險(xiǎn)公司，可能是養(yǎng)老基金。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)大家都知道做持有周期非常長(zhǎng)，回報(bào)率很低，但是又很穩(wěn)健，就需要一批愿意長(zhǎng)期持有的投資人來投，中國(guó)沒有這個(gè)環(huán)境，中國(guó)的投資人都比較急。這就帶來真正的投資人不存在，這是很大的問題。剛才說到?jīng)]有reits該怎么做？簡(jiǎn)單地說沒有reits沒法做大，沒法規(guī)模化，就很艱難，但是我們又得做。所以剛才談到什么是我們的未來，是做綜合體還是做商業(yè)？究竟什么是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力？這個(gè)問題很難說透。
我們總結(jié)一下中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的核心問題，經(jīng)營(yíng)模式，其實(shí)這三年來大家談的都是經(jīng)營(yíng)模式，有很多像藍(lán)光都談了非常好的經(jīng)營(yíng)模式，我們不缺智慧，不缺人才，不缺市場(chǎng)，也不缺前途，關(guān)鍵是經(jīng)營(yíng)成本怎么辦？你要是不管經(jīng)營(yíng)成本就野蠻生長(zhǎng)，今后會(huì)發(fā)現(xiàn)報(bào)價(jià)非常難。上市公司萬科做的公司如果開始你次優(yōu)的成本蕩然無存。我們中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)更大的瓶頸，現(xiàn)在是野蠻生長(zhǎng)，最后出現(xiàn)大瓶頸就會(huì)起不來。做金融的人都是往壞處想往好處做。企業(yè)家一定要很樂觀，但金融家一旦樂觀就虧得一塌糊涂，這是我們的區(qū)別。
所以中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的變通出路在哪里？三個(gè)方面，一是綜合體跟社區(qū)商業(yè)到底哪個(gè)會(huì)成為主流？現(xiàn)在談的綜合體就比較多，一談就是百貨購(gòu)物中心，在美國(guó)很多購(gòu)物中心里面有三種大的百貨，百貨其實(shí)有高中低的，中國(guó)現(xiàn)在是百貨轉(zhuǎn)型到購(gòu)物中心，里面有很多東西需要探討，還是業(yè)界的人比較專業(yè)。還有很重要的一個(gè)趨勢(shì)，剛才談的萬達(dá)為住宅為商業(yè)配套，更多的是商業(yè)為住宅配套。里面有很重要的問題，住在你這里面的人，他們對(duì)商業(yè)要求是有同質(zhì)化傾向的，會(huì)吃一種價(jià)值的餐廳，去一種價(jià)值的地方，買一種風(fēng)格的東西，通知化居住帶來的通知化商業(yè)配套是一種趨勢(shì)。再就是如果一個(gè)單體的商業(yè)項(xiàng)目每年回報(bào)率只有1%到2%，投資人真的不會(huì)給你錢。我們永遠(yuǎn)都在談資產(chǎn)在增值，但是沒有想到資產(chǎn)是會(huì)貶值的，我們一定是資產(chǎn)有升有貶。
對(duì)同質(zhì)化商業(yè)趨勢(shì)我作一個(gè)簡(jiǎn)單的分析。萬科曾經(jīng)要做商業(yè)的時(shí)候，我們做過研討，我們說千萬不要做商業(yè)，但是他們現(xiàn)在做了，第一是限購(gòu)導(dǎo)致了必須做，第二他們也覺得必須要做了。你們一定要想資金從哪里來，第二個(gè)報(bào)表出來了從哪里發(fā)債？他們現(xiàn)在做了，有值得探討的地方。因?yàn)槿f科的居住人群是同質(zhì)化的，他們是同質(zhì)化的配套，大家可以看到配的什么商業(yè)，沒有隨便去配。他的招商是必勝客，咖啡找的是雕刻時(shí)光，面對(duì)的是年輕人，很有情調(diào)的咖啡。有一些餐飲、洗衣，還做了一個(gè)國(guó)際藝術(shù)區(qū)。他們知道他們的人群是年輕人，向往的是一種自由的生活方式，所以他們有選擇地進(jìn)行商業(yè)配套。在美國(guó)首都我去過一個(gè)小區(qū)，美國(guó)人都要開車上班，這個(gè)小區(qū)在五角大樓的旁邊，非常近，我跟他們聊的時(shí)候，這個(gè)小區(qū)在最黃金地段，不是星巴克也不是超市，是做了美國(guó)最大的一個(gè)鞋城，而到每個(gè)周末開到凌晨?jī)牲c(diǎn)鐘。他們說這個(gè)地方的人都走路去上班、坐公交車、坐地鐵去上班，他們消耗得最多的就是鞋。這個(gè)鞋的老板生意做得非常好，星巴克、意大利餐廳全在里面，這就叫智慧，同質(zhì)化的居住帶來同質(zhì)化的配套。這需要我們國(guó)內(nèi)的開發(fā)商深刻研究。投資人掙錢你才能有發(fā)展，這是同質(zhì)化的概念。
這是洪崖洞，這是一個(gè)很重要的模式，可能重慶自己不知道這種模式的價(jià)值，主題文化特色模式，是一個(gè)非常重要的類型，在國(guó)外也有。他們現(xiàn)在已經(jīng)被蘭州市政府邀請(qǐng)，被遼寧、合川邀請(qǐng)，臨江的以當(dāng)?shù)匚幕?、主題旅游結(jié)合在一起的商業(yè)是否有價(jià)值，背后的住宅是否做了配套。我聽說他們?cè)谔m州拿了地背后全是住宅，這有點(diǎn)像萬達(dá)了。這里面模式非常多，但哪種能不能復(fù)制？剛才說商業(yè)是不可復(fù)制的，其實(shí)一種模式必須要可以復(fù)制，才可以迅速把規(guī)模做大。
最重要的是錢在哪里？中國(guó)沒有很好的LP，我們?cè)谛袠I(yè)知道沒有投資人，沒有人愿意投商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)榛貓?bào)率太低了。我們新興的地產(chǎn)基金業(yè)績(jī)，現(xiàn)在中國(guó)做地產(chǎn)基金剛開始沒有業(yè)績(jī)就很難讓投資人放心。再就是融資渠道以前是信托，現(xiàn)在是基金，我們跟他們其實(shí)是對(duì)手，但他們是做債券，我們是做股權(quán)，我們是優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的。再就是PE基金，中國(guó)很多都知道，前年是中國(guó)的PE年，去年是中國(guó)的地產(chǎn)基金年，今年希望看到是中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)年，很有可能從重慶開始。我們很能融錢的這些PE怎么把錢轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)來這是很重要的課題。 從全世界看做商業(yè)地產(chǎn)來看，規(guī)模就是一切，不要注重單店的盈利，要有了規(guī)模以后資產(chǎn)就很有價(jià)值，為資產(chǎn)證券化奠定了很好的基礎(chǔ)。
我們?nèi)ツ暝?月8號(hào)是北京第一家正規(guī)注冊(cè)的規(guī)范的人民幣房地產(chǎn)基金管理公司。我們?nèi)ツ暝诒本┩顿Y別墅，今年會(huì)重點(diǎn)看商業(yè)地產(chǎn)，這是我們的方向。我們對(duì)如何投，如何監(jiān)管，這一塊其實(shí)很不成熟，我們和開發(fā)商之間以什么模式來做，到底是股權(quán)還是債券，到底如何退出，如何監(jiān)管等等，這都是很不成熟的，所以我覺得今天的論壇很有價(jià)值，我們開啟了一扇門，讓所有參與其中的人認(rèn)真思考，如何把行業(yè)做得更扎實(shí)，這是很重要的。
很多人覺得你們是不是投了錢會(huì)管，我們其實(shí)是監(jiān)管。我們只管用錢、管投資，管經(jīng)驗(yàn)。
所以我的題目后來加了一個(gè)，我們跟開發(fā)商是博弈，我們希望變成一種真正的互助。不同于銀行跟信托，我們是幫發(fā)展商雪中送炭，大家知道銀行是錦上添花。我們的投資空間是你拿到了土地還沒有錢的時(shí)候幫你拿錢。很難說現(xiàn)在就融到資去投你，我們更多的是有一個(gè)好的項(xiàng)目讓投資人對(duì)我們感興趣。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的核心什么？中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)一切都是新的，我們不需要?jiǎng)?chuàng)新，在座的做的每份努力都是很有價(jià)值的創(chuàng)新。這里面有很重要的兩個(gè)模式，做金融的人都是往壞處想往好處做。企業(yè)家一定要很樂觀，但金融家一旦樂觀就虧得一塌糊涂，這是我們的區(qū)別。
所以我們?cè)谡勅魏问虏灰x開模式，到底是金融模式還是運(yùn)營(yíng)模式做留給大家討論。我談三個(gè)最重要的性，要想拿到錢發(fā)展，第一是回報(bào)可觀性，現(xiàn)在是沒有的。第二是創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)者運(yùn)營(yíng)的盈利性。第三是創(chuàng)造消費(fèi)者需求的差異性，我們這么多商場(chǎng)，這么多購(gòu)物中心有什么差異性？我們現(xiàn)在想的都是趕快做大，趕快做起來，趕快招商，剛才說的招商的差異性怎么給消費(fèi)者帶來的體驗(yàn)的不同。如果這三個(gè)性不做到，悲觀地說商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還是停留在概念，沒有到真正的資本驅(qū)動(dòng)。一定要有投資人進(jìn)來覺得能賺錢，商業(yè)地產(chǎn)融資和發(fā)展的春天，這三點(diǎn)做到我們的春天就真正到來了。謝謝大家。（查看更多“商業(yè)地產(chǎn)”新聞）
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