《原文再續(xù)，書接上一回》
針對最近洶涌而至的
拆遷大軍購房熱潮，
今天，肇房君與街坊們叨叨
肇慶二手房交易中
過戶需注意事項、
需繳納的稅費項目、
及二手房貸款流程。
立正，列好隊形，我們起步~走！
提示
當(dāng)街坊了解完房子的基礎(chǔ)訊息（房子的基礎(chǔ)訊息有哪些？可回顧上期探討話題：二手房交易亂象叢生，肇慶拆遷大軍該如何見招拆招！附詳細流程步驟），考慮清楚并準備確定交易時，才是真正進入二手房買賣流程中的重頭戲，這個期間必須打起精神，多留心眼，多注意各項細節(jié)，因為在這個過程中，會出現(xiàn)很多稍微不注意就會吃大虧的地方。
面對中介，要注意什么。
1.
房價過低要注意。
有太多的房屋都涉及到高利息的民間借貸，又或者存在長期租賃，產(chǎn)權(quán)人急于出售房屋房價會低于市場價不少，但此類房屋變數(shù)太大，中間涉及各種糾紛，因此別貪這個便宜，小心后期官司纏身。
2.
交付定金要三思，不能急。
看中房屋后，為了避免房主將房屋出售給其他人，會先簽訂定金合同，交付定金，通常是在中介直接簽訂中介公司自行制定的房屋預(yù)售合同(其中包括定金條款)、居間協(xié)議及傭金確認書全套，為防止賣方反悔，很多買家愿意多支付定金，定金動輒幾萬。所以，一旦開始掏錢了，就要注意了。
沒有了解意向購買的二手房的全面情況就急于交定金是不明智的。因為按照合同約定，在大多數(shù)情況下，定金是不退的。所以，除非自己對該房的情況非常了解， 否則就不要急于交定金。
3.
慎防虛假承諾，被鎖定交易。
中介會承諾可以做低交易價格、減輕稅費，但在過戶時卻被房地產(chǎn)交易中心審稅人員發(fā)現(xiàn)并按照核定房價計稅，導(dǎo)致買方多支付購房款傭金、稅費。
又或者承諾可以盡快放貸、有渠道可以高額放貸，誘騙買賣雙方簽訂房屋買賣居間協(xié)議，但之后買方卻因無法辦理貸款而無奈中止交易。
4.
拒絕乘人之危，避免強迫交易。
簽訂房屋買賣居間協(xié)議后，房產(chǎn)中介公司通常會暫扣賣方的房產(chǎn)證，并要求買方支付一定數(shù)額的定金。如果買賣雙方試圖終止居間服務(wù)協(xié)議，房產(chǎn)中介公司則會以扣留產(chǎn)權(quán)證、收取定金不退還等事由強迫買賣雙方繼續(xù)交易。
如果買賣雙方堅持終止居間服務(wù)協(xié)議，房產(chǎn)中介公司還會以此為由強迫買賣雙方簽訂《居間服務(wù)終止申請書》，并要求買賣雙方自認違約。但買賣雙方在自認違約后，中介不僅不會退還房產(chǎn)證和定金，反而還會以買賣雙方違約為由提起訴訟索要居間服務(wù)傭金。
5.
面對花樣百出的各種收費，得留心眼。
二手房買賣中介市場通常存在的收費亂象有：1、巧立名目：看房需交“看房費”，定房需交“意向金”或“誠意金”。2、虛構(gòu)稅費：審稅需交“審稅手續(xù)費”，貸款需交“按揭手續(xù)費”、“公關(guān)費”或“包裝費”等。3、私自截留：房產(chǎn)中介公司在收到定金或購房款后自行截留，事后以房產(chǎn)中介經(jīng)紀人涉嫌詐騙或被開除為由讓買賣雙方重復(fù)支付。4、斷章取義：收取定金時言明是定金，退還時卻說一半是定金、一半是傭金，對于一半傭金不予退還。5、私下收費：以降低傭金為誘餌私下索要“好處費”、“幫助過戶費”等。
6.
不簽“到手價”。
據(jù)一些中介公司反映，許多客戶在委托他們賣房的時候由于嫌合同上各款項細則太過麻煩，要求只與公司簽一個“到手價”，即直接到手的錢有多少簽多少。
二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費、中介費等多筆費用。如果只簽一個“到手價”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床，最后受到損失的還是交易買賣雙方。
因而，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個“到手價”。在達成協(xié)議后，業(yè)主、買家和中介最好簽訂三方協(xié)議，也就是居間合同，這也可防止不良中介公司人員從中壓價。
面對賣方，要注意什么。
交易前，去房屋所在地的房產(chǎn)交易中心調(diào)取房屋產(chǎn)權(quán)、土地、抵押等信息材料，憑個人身份證即可調(diào)取。查清楚房屋的詳細訊息，確認產(chǎn)權(quán)的可靠度。
確認房屋的準確面積。1.包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積；2.產(chǎn)權(quán)證上一般標明的是建筑面積；3.最保險的辦是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。
1.
土地情況是否清晰。二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
2.
房屋手續(xù)是否齊全。
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。3.
確定登記的產(chǎn)權(quán)人。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人，建議還需要確認房屋的實際產(chǎn)權(quán)人，換句話說，有可能房屋是夫妻的共同財產(chǎn)等情況。
其次，還要確定除產(chǎn)權(quán)人外是否還有共住人。由于歷史原因，比如有些房改房，除產(chǎn)權(quán)人外還有共住人。共住人雖然沒有產(chǎn)權(quán)，但法律規(guī)定，他們有居住權(quán)。如果未征得他們同意，屆時他們不愿搬離的話，也會造成很大的麻煩。
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
4.
交易房屋是否在租。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分省份均認可'買賣不破租賃'，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。5.
福利房屋是否合法。房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
6.
市政規(guī)劃是否影響。有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。
7.
單位房屋是否侵權(quán)。一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
8.
查看是否有私搭私建部分。1.是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；2.是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；3.陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題。
9.
盡量縮短交易時間。合同簽訂后，大多會涉及到賣方還銀行按揭，滌除房屋抵押，買方申請銀行貸款，雙方進行房屋過戶等環(huán)節(jié)，這期間任何時候，都有可能發(fā)生風(fēng)險，其中包括如果賣方對外有債務(wù)，這期間有可能房屋被債權(quán)人申請查封，導(dǎo)致后期的無法過戶；或是房價上漲過快，賣方反悔等。所以時間拖的越久，產(chǎn)生風(fēng)險的可能性就越大，盡量把前期能做的工作事先做好，縮短整個房屋交易時間，以最大程度上避免風(fēng)險的發(fā)生。
10.
營改增后，二手房交易需要繳納的稅費有哪些？
目前個人買賣二手房過程中，主要需要繳納營業(yè)稅（包括城建、教育附加）、個稅、契稅。 營改增后，個人二手房交易營業(yè)稅改為增值稅，同時契稅和個稅的計稅依據(jù)也將發(fā)生調(diào)整。
1
契稅
根據(jù)國家規(guī)定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標準按房款總價的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國家政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定；非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。
2
增值稅
3
個稅
不滿5年的房產(chǎn)上市出售，個稅為全額的1%，或者憑票差額的20%。
二手房貸款流程詳解
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來源：搜狐房產(chǎn)，網(wǎng)易房產(chǎn)，房天下，吉屋網(wǎng)，新浪房產(chǎn)收集整合
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