在二手房交易中，客戶通常更注意房子的位置，樓層，價(jià)格，稅費(fèi)等因素，而往往容易忽視“戶口”。
那么，在二手房買賣過程中，應(yīng)當(dāng)注意哪些戶口問題呢？
由二手房的“戶口”引起的糾紛屢見不鮮，大多集中在以下幾個方面：
1、過戶后，賣方或其家庭成員不配合遷出戶口，買方無法遷入戶口；
2、房屋戶口被前任業(yè)主或其他人員占用，甚至主張房屋使用權(quán)，買方無法遷入戶口；
3、“學(xué)區(qū)房”賣方戶口遷出不及時，導(dǎo)致買方不符合入學(xué)條件，錯過入學(xué)時間。
一旦出現(xiàn)以上的情況，購房人以“戶口”糾紛向法院提起訴訟，可能出現(xiàn)以下情況：
1、購房人以賣方未遷出戶口或逾期遷出戶口為由起訴賣方承擔(dān)違約責(zé)任，包括要求賣方賠償一定數(shù)額違約金、解除雙方買賣合同等；
2、購房人如果向法院起訴要求賣方將戶口遷出。
前者屬于民事法律關(guān)系調(diào)處范圍，法院可依法做出處理；后者則不屬于法院民事案件受理范圍，因戶籍屬于公安機(jī)關(guān)管理，戶口遷出事項(xiàng)涉及行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，對此類訴訟法院不能調(diào)處。
另外，根據(jù)現(xiàn)行戶籍政策，若無戶口可遷出去向，占用交易房屋的戶口則無法遷出，這就意味著即使通過公安機(jī)關(guān)處理“戶口”糾紛，購房人的戶口可能仍無法遷入?？梢姡彿亢蟛虐l(fā)現(xiàn)“戶口”出現(xiàn)問題，已經(jīng)很難處理，關(guān)鍵還是需要“防患于未然”。
那么，如何預(yù)防“戶口”問題的出現(xiàn)？
１、應(yīng)在簽署合同前要求賣方出示家庭戶口資料，并請經(jīng)紀(jì)人協(xié)調(diào)賣方到所在地公安機(jī)關(guān)查詢交易房屋的戶籍情況；
２、在買賣合同中已經(jīng)設(shè)定戶口違約條款的情況下，可以在房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中提出“強(qiáng)制遷出戶口”的條款，如果超過一定的期限，有權(quán)要求對方戶口強(qiáng)制遷出；
3、預(yù)留較多的戶口保證金；
４、購買“學(xué)區(qū)房”時可在合同上列明學(xué)位被占用構(gòu)成買賣合同解除的條件以及賣方由此需承擔(dān)的違約責(zé)任。
二手房交易流程中，除了買房，賣房一方也有注意事項(xiàng)。賣房作為出讓房屋產(chǎn)權(quán)的一方也存在一些必須注意的事情，那么在交易過程中應(yīng)該注意哪幾方面的風(fēng)險(xiǎn)呢？
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一、賣房子需要支付是什么費(fèi)用？
要問賣房子要注意什么？支付什么費(fèi)用絕對可以使房產(chǎn)交易雙方首先注意的：
1、交易費(fèi)：3元/平方米
2、印花稅：房款的0.05%
3、營業(yè)稅：差價(jià)*5.5%（房產(chǎn)證未滿5年的）
4、個人所得稅：房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）
5、教育附加費(fèi)：營業(yè)稅的2%
6、城建費(fèi)：營業(yè)稅的7%
7、中介費(fèi)：一般是房款的2%~3%（買賣雙方共同承擔(dān)）
二、賣房子要注意什么風(fēng)險(xiǎn)？
1、明確方式期限
賣方大多數(shù)情況下會通過中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時除明確掛牌價(jià)格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下來，但最后簽約的肯定是他人。所以，賣方不要輕易收取中介的定金。
2、謹(jǐn)慎收取定金
二手房交易流程進(jìn)行到議價(jià)過程的時候，中介公司找到客戶后會同賣方議價(jià)。如賣方接受購買條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會要求保管該定金，賣方對此要慎重。房子賣了，定金轉(zhuǎn)為傭金倒也算了，就怕買方毀約賣方可以沒收定金時，中介公司卻要求分賣方一杯羹。
3、簽約
一是將房屋的物理狀況和權(quán)利狀況如實(shí)告知買方，最好在合同中寫下來；二是提供“三項(xiàng)證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經(jīng)書面通知房屋抵押權(quán)人的證明，如該房已經(jīng)出租，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明。三是交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前后拿到房款。
4、取得放款承諾
簽約時，買方通常只支付首期款，余款待過戶后由銀行支付。但銀行只根據(jù)買方指示付款，如在房屋過戶后、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會再放款給賣方，故賣方最好能取得買方貸款銀行的放款承諾。
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