本文節(jié)選自高海：《農(nóng)村宅基地上房屋買賣司法實證研究》，載于《法律科學(xué)（西北政法大學(xué)學(xué)報）》2017年第4期，僅供學(xué)習(xí)使用，如需轉(zhuǎn)載請注明出處。
高海（1976—） ，男，河北遷安人，安徽財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授，法學(xué)博士。
為考察非本集體成員購買宅基地上房屋合同效力認定的具體法律依據(jù)以及無效的處理后果，本文在裁判文書檢索網(wǎng)( http: / /openlaw. cn/) 整理了 16 省( 市、自治區(qū)) 39 個中級人民法院于 2015 年作出的 108 份終審判決書，運用案例的實證研究方法，在發(fā)掘?qū)崉?wù)界主流司法見解、揭示非本集體成員購買宅基地上房屋之合同效力認定與無效處理的不足和沖突的基礎(chǔ)上，提出相應(yīng)完善建議。
通過對 108 份判決書的整理發(fā)現(xiàn)：73 份一審和二審均認定無效; 31 份一審和二審均認定有效; 4 份一審認定無效，二審改判有效。
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宅基地上房屋買賣合同效力認定的司法見解
(一) 無效的認定及依據(jù)
司法案例認定宅基地上房屋買賣合同無效的理由為: 農(nóng)村房屋買賣必然涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而宅基地使用權(quán)取得與本集體成員身份密切聯(lián)系，不能由非本集體成員取得; 將農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給非本集體成員，違反法律強制性規(guī)定——司法案例在闡釋判決理由時雖然有的會列舉國務(wù)院辦公廳禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的規(guī)定，但是在判決依據(jù)中鮮有兼引國務(wù)院辦公廳規(guī)定的，而是只援引《物權(quán)法》、《土地管理法》或《民法通則》等法律規(guī)定。
司法案例認定無效有兩個共同的關(guān)鍵點: 一是除極個別視出賣房屋即為放棄宅基地使用權(quán)的案例外（參考案例：江蘇省南通市中級人民法院( 2014) 通中民終字第 2766 號），幾乎都基于“房地一體”原則，認為買賣農(nóng)村房屋必然涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓；二是均以宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違反《合同法》第 52 條第( 五) 項而非違反《合同法》第 52 條第( 四) 項為由認定無效。在說明違反哪部法律、哪條強制性規(guī)定時，司法裁判往往會引用以下法條: 《物權(quán)法》第 153 條，《土地管理法》第 2 條第 3 款、第 8 條、第 10 條、第 43 條、第 62 條、第 63 條，《民法通則》第 6 條。法官在一并引用兩部或三部法律時，絕大多數(shù)都會引用《物權(quán)法》第 153 條。
(二) 有效的認定及依據(jù)
不同于認定無效理由的單一性，認定有效的理由多達如下八種情形:
1．房屋買賣行為發(fā)生在“國辦發(fā)( 1999) 39 號通知”頒發(fā)之前。
有判決認為“《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》( 簡稱‘國辦發(fā)( 1999) 39 號通知’) 規(guī)定‘城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村房屋’之前，尚未明確非本集體成員不能購買農(nóng)村房屋，故之前非本集體成員簽訂的購房合同，并不違背法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定或公共利益，應(yīng)為合法有效”。（參考案例：山東省煙臺市中級人民法院( 2015) 煙民四終字第 667 號; 浙江省杭州市中級人民法院( 2015) 浙杭民終字第 471 號; 遼寧省沈陽市中級人民法院( 2015) 沈中民二終字第 1024 號）還有再審案例在原一審和二審均判決非本集體成員購房合同無效后，以“當(dāng)時施行的《土地管理法》( 1988 年修正) 及其實施條例( 1991 年發(fā)布) 等法律、行政法規(guī)，對城鎮(zhèn)居民購買集體土地上的房屋并未禁止”為由，改判 1996 年簽訂的合同有效。（參考案例：北京市第一中級人民法院( 2015) 一中民再終字第 4652 號）
2．宅基地必將或已經(jīng)由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?/span>
有案例根據(jù)“訴爭房屋土地性質(zhì)必將或已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，房屋買賣合同已不存在城鎮(zhèn)居民或非本集體成員不得購買農(nóng)村房屋之違反法律強制性規(guī)定的情形”為由，認定房屋買賣合同有效。（參考案例：浙江省金華市中級人民法院( 2015) 浙金民終字第 755 號、第899 號; 重慶市第五中級人民法院( 2014 ) 渝五中法民終字第 05731號; 遼寧省大連市中級人民法院( 2015) 大民二終字第 00015 號）
3．買受人一方有本集體成員居住于訴爭房屋
有案例針對買受人為非本集體成員( 非農(nóng)業(yè)戶口但原為本集體成員) ，其配偶( 及子女) 仍為本集體成員，該房產(chǎn)由其家庭成員共同居住的情形，以“該房屋由夫妻共同購買”（參考案例：江蘇省徐州市中級人民法院( 2015) 徐民終字第 00310 號）和( 或) “該處宅基地的轉(zhuǎn)讓并沒有超出本集體經(jīng)濟組織，該房產(chǎn)買賣合同并未損害國家、集體、第三人及社會公共利益，也未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”（參考案例：河南省洛陽市中級人民法院( 2015) 洛民終字第 1307 號; 山東省泰安市中級人民法院( 2015) 泰民一終字第 580 號; 山東省煙臺市中級人民法院( 2015) 煙民再字第 3 號; 北京市第二中級人民法院( 2015) 二中民終字第 01857 號; 北京市第二中級人民法院( 2015) 二中民再終字第 05526 號）為由，認定有效。
4．買受人購買房屋后成為本集體成員
有案例以“雖然在簽訂協(xié)議時，買受人尚不是涉案房屋所在集體經(jīng)濟組織的成員，但其后取得了該集體經(jīng)濟組織成員身份”（參考案例：江蘇省南京市中級人民法院( 2015) 寧民終字第 2002 號; 陜西省安康市中級人民法院( 2015) 安中民二終字第 00224 號; 湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院( 2015) 鄂恩施中民終字第 00517號），或“戶籍已遷入房屋所在村，已屬于該村村民”（參考案例：江蘇省蘇州市中級人民法院( 2014) 蘇中民終字第 04184 號），或“村委會已明確表示接受其為本集體經(jīng)濟組織成”（參考案例：湖北省宜昌市中級人民法院( 2015) 鄂宜昌中民二終字第00057 號; 遼寧省沈陽市中級人民法院( 2015 ) 沈中民二終字第 501號; 北京市第二中級人民法院( 2015) 二中民終字第 02108 號）或經(jīng)“社員代表會議討論同意成為集體經(jīng)濟組織成員”（參考案例：重慶市第一中級人民法院( 2015) 渝一中法民終字第 00119號）為由，認定房屋買賣合同有效。亦有判決認為，“農(nóng)村社會狀況屬熟人社會，買受人購買房屋時雖非本集體成員，但已入住涉案房屋長達 8 年村委會未提出異議，相反卻在其后的征收過程中經(jīng)過嚴格征收程序確定其為被征收人，說明村委會事實上已認可其成為本集體經(jīng)濟組織成員”（參考案例：湖北省宜昌市中級人民法院( 2015) 鄂宜昌中民二終字第00182 號），故認定房屋買賣合同有效。
5．訴爭房屋最終轉(zhuǎn)讓給本集體成員
針對“出賣人將農(nóng)村房屋出售給非本集體成員后，買受人又將該房屋賣給房屋所在地集體成員”的情形，有案例駁回了出賣人請求宣告買賣合同無效的訴訟請求（參考案例：北京市第三中級人民法院( 2015) 三中民終字第 02969 號、第03823 號; 北京市第一中級人民法院( 2015) 一中民終字第 4027 號、第08440 號）。還有案例針對買受人( 非本集體成員) 再將該房屋賣給具有房屋所在地集體成員資格的第三人的情形，以“宅基地使用權(quán)還保留在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部”為由，認定買受人與第三人之間的房屋買賣合同有效。（參考案例：北京市第三中級人民法院( 2015) 三中民終字第 00125 號; 山東省威海市中級人民法院( 2015) 威民一終字第 103 號）
6．買受人為非本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民
有案例以買賣雙方“雖不是同一集體經(jīng)濟組織成員，但均屬于農(nóng)村戶口，也得到了房屋所在地的集體經(jīng)濟組織的同意”為由，認定房屋買賣合同不違反法律的禁止性規(guī)定，即為有效。（參考案例：遼寧省沈陽市中級人民法院( 2015) 沈中民六終字第 150 號;重慶市第四中級人民法院( 2015) 渝四中法民終字第 00951 號）
7．非本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民之間買賣
有案例一審和二審均認為，“我國目前已有的法律法規(guī)并未明確禁止非本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民之間宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓行為”，故對雙方均非房屋所在地集體經(jīng)濟組織農(nóng)民( 但系同鎮(zhèn)農(nóng)民) 之間的房屋買賣，以“違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定”為由主張無效的，不予支持。（參考案例：新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級人民法院( 2015) 烏中民四終字第 702 號）
8．轉(zhuǎn)讓人為非本集體成員或后轉(zhuǎn)為非本集體成員
針對出賣人不是本集體成員( 尤其是城鎮(zhèn)居民) 或“出賣人現(xiàn)已轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，不再具有宅基地使用權(quán)人的資格或不在該村生產(chǎn)生活和居住”的情形 ( 除第 7 種情形之外) ，有案例認為出賣人與非本集體成員的買受人簽訂的房屋買賣合同，并不完全符合 “農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員不得向非本集體成員轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)”的禁止性規(guī)定，故應(yīng)為有效。（參考案例：浙江省寧波市中級人民法院( 2014) 浙甬民二終字第 840 號;山東省威海市中級人民法院( 2015) 威民一終字第 116 號; 北京市第二中級人民法院( 2015) 二中民終字第 02108 號）
還有案例結(jié)合第 5 和第 8 兩種有效情形，針對出賣人與買受人均非本集體成員、買受人又將該房屋賣給具有房屋所在地集體成員資格的第三人的情形，以 “訴爭房屋已由本村村民占有，不違反法律強制性規(guī)定，亦未損害本村集體經(jīng)濟組織利益”為由，駁回出賣人要求確認出賣人與買受人合同無效并返還房屋的訴訟請求。（參考案例：遼寧省錦州市中級人民法院( 2015) 錦民一終字第 00102 號）
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宅基地上房屋買賣合同無效處理的司法見解
(一) 無效處理的類型化
1．四種普通處理模式: 無效應(yīng)返還或賠償
第一，僅判定無效，無效后果留待后續(xù)解決。
依據(jù)在于: “無法對訴爭房屋進行評估”，（參考案例：北京市第二中級人民法院( 2015) 二中民終字第 00222 號）或“經(jīng)釋明，雙方均不在訴訟中主張其他權(quán)利”，（參考案例：北京市第三中級人民法院( 2015) 三中民終字第 03877 號、第07551 號; 北京市第一中級人民法院( 2015) 一中民終字第 03415 號）或“買受人及家人已在該處居住多年且進行了翻修，出賣人未對買受人相關(guān)建設(shè)成本及房屋差價進行合理補償”（參考案例：北京市第一中級人民法院( 2015) 一中民終字第 206 號）; “涉案房屋已被買受人翻建、改建，合同無效導(dǎo)致有關(guān)返還的法律后果不宜在本案中一并解決”為由，改判維持合同無效，但撤銷返還房屋和購房款的判項（參考案例：新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級人民法院( 2015) 烏中民四終字第 675 號; 北京市第一中級人民法院( 2015 ) 一 中 民 終 字 第05262 號）; “考慮到房屋價值上漲因素和造成合同無效的雙方過錯程度”為由，判令另案主張合同無效給其造成的經(jīng)濟損失，改判暫不返還房屋。（參考案例：山東省泰安市中級人民法院( 2015) 泰民一終字第 718 號）
第二，判定無效后，支持互相返還房屋與購房款，但因買受人未提起反訴（參考案例：安徽省滁州市中級人民法院( 2015) 滁民一終字第 00378 號;新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級人民法院( 2015) 烏中民一終字第721 號; 北京市第三中級人民法院( 2015) 三中民終字第 09707 號; 北京市第一中級人民法院( 2015) 一中民終字第 2891 號），或因“應(yīng)當(dāng)全面考慮被上訴人因房屋、土地升值或拆遷補償所獲利益，以及上訴人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素”（參考案例：河北省廊坊市中級人民法院( 2014) 廊民一終字第 1696 號），將損失留待后續(xù)解決。
第三，判定無效后，僅責(zé)令返還房屋，因買受人未提出反訴，將購房款留待后續(xù)與其他損失一并解決。（參考案例：北京市第三中級人民法院( 2015) 三中民終字第 07155 號、第09714 號和第 13056 號）
第四，判定無效后，既返還房屋和購房款又一并解決損失賠償。（參考案例：浙江省紹興市中級人民法院( 2014) 浙紹民終字第 1527 號;浙江省寧波市中級人民法院( 2015) 浙甬民二終字第 238 號; 浙江省杭州市中級人民法院( 2015) 浙杭民終字第 445 號; 河南省洛陽市中級人民法院( 2015) 洛民終字第 123 號）
2．一種特殊處理模式: 無效卻不相互返還
即只判定無效，不提賠償并明確房屋與購房款不予返還。此種處理模式的理由有:
第一，出賣人不再具有本集體成員資格。（參考案例：江蘇省揚州市中級人民法院( 2015) 揚民終字第 01711 號。遼寧省沈陽市中級人民法院( 2015) 沈中民二終字第 01128號；北京市第二中級人民法院( 2015 ) 二中民終字第08707 號）
第二，出賣人無需而買受人依賴涉案房屋的居住保障。（參考案例：江蘇省常州市中級人民法院( 2015) 常民終字第 152 號。江蘇省揚州市中級人民法院( 2015) 揚民終字第 00707 號。寧夏回族自治區(qū)中衛(wèi)市中級人民法院( 2014) 衛(wèi)民終字第429 號）
第三，尊重修繕、改建等現(xiàn)實，維護居住穩(wěn)定和正常生活秩序。（參考案例：上海市第二中級人民法院( 2015) 滬二中民二( 民) 終字第1602 號。江蘇省鹽城市中級人民法院( 2015) 鹽民終字第 00429 號。上海市第二中級人民法院( 2014 ) 滬二中民二( 民) 終字第2385 號。江蘇省鹽城市中級人民法院( 2015) 鹽民終字第 02086 號。山東省威海市中級人民法院( 2015) 威民一終字第 179 號）
第四，將出賣人的出售行為視為宅基地使用權(quán)的棄權(quán)行為。（參考案例：江蘇省南通市中級人民法院( 2014) 通中民終字第 2766 號。江蘇省蘇州市中級人民法院( 2015) 蘇中民終字第 02998 號）
還有案例結(jié)合第二和第三兩種理由以“買受人全家已在涉案房屋中生活長達數(shù)十年之久，且對房屋進行了修繕添附，而出賣人已離開并另外購買了城鎮(zhèn)住房居住。雙方的交易已經(jīng)形成了穩(wěn)定的法律后果，如要求雙方各自向?qū)Ψ椒颠€依合同取得的財產(chǎn)，勢必會破壞這種已趨穩(wěn)定的社會關(guān)系”為由，認定涉案房屋沒有必要再行返還（參考案例：江蘇省南通市中級人民法院( 2015) 通中民終字第 00586 號）。亦有案例結(jié)合第三和第四兩種理由，即一審以“出賣人在向買受人出售涉案房屋時，應(yīng)視為已經(jīng)作出了放棄對宅基地行使使用權(quán)的意思表示，同時買受人在購買涉案房屋后進行了裝修并實際使用較長時間，至今已形成了相對穩(wěn)定的居住使用環(huán)境”為由，認定將所購房屋予以返還顯然沒有必要( 二審雖未重復(fù)該意見卻維持原判)（參考案例：江蘇省蘇州市中級人民法院( 2015) 蘇中民終字第 00272 號） 。
(二) 無效的過錯比例分配與損失認定
1．無效的過錯比例分配
宅基地上房屋買賣合同無效的司法案例中，除極個別認為出賣人與買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)同等責(zé)任外（參考案例：江西省贛州市中級人民法院( 2015) 贛中民一終字第 119 號），絕大多數(shù)都認定出賣人應(yīng)對合同無效負有主要責(zé)任，買受人承擔(dān)次要責(zé)任，其依據(jù)在于“出賣人出賣時明知不得將宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體成員，其在出賣房屋多年、因征遷等原因升值后又以違法為由主張合同無效，明顯有悖于誠實信用原則，故應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任，而買受人明知自己非本集體成員卻仍實施不合法的購買行為，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任”。
然而，主次責(zé)任的分配比例卻存在較大差異: 既有對房地增值按 80% 與 20% ，對損失按 75% 與 25% 、 70% 和30% 、65% 和35% 、60% 與40% 的主次之分，也有出賣人對“宅基地區(qū)位補償價按 70% ，房屋、附屬設(shè)施及裝飾裝修按重置成新價 100% ”賠償買受人的，或“區(qū)位補償總價、房屋主體作價、棄樓款的 30% 歸出賣人所有，其余 70% 歸買受人所有”的主次之別。（參考案例：江蘇省南通市中級人民法院( 2015) 通中民終字第 2267 號;山東省威海市中級人民法院( 2015) 威民一終字第 74 號; 山東省威海市中級人民法院( 2014) 威民一終字第 440 號。浙江省寧波市中級人民法院( 2015) 浙甬民二終字第 238 號。浙江省紹興市中級人民法院( 2014) 浙紹民終字第 1527 號;山東省威海市中級人民法院( 2014) 威民一終字第 441 號。山東省威海市中級人民法院( 2015) 威民一終字第 581 號; 山東省威海市中級人民法院( 2014) 威民一終字第 767 號。新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級人民法院( 2015) 烏中民四終字第 6 號。北京市第一中級人民法院( 2015) 一中民終字第 05873 號。北京市第二中級人民法院( 2015) 二中民再終字第 11489 號）
2．無效的損失認定
根據(jù)司法案例的梳理，無效之損失認定主要涉及兩個問題: 一是房屋使用費和購房款利息應(yīng)否認定為損失。司法案例中有“以雙方均存在過錯為由，責(zé)令各自承擔(dān)房屋使用費和購房款利息”即房屋使用費與購房款利息相抵，均不再認定為損失的（參考案例：浙江省杭州市中級人民法院( 2015) 浙杭民終字第 445 號; 山東省威海市中級人民法院( 2014) 威民一終字第767 號）; 也有認定為損失甚至只認定購房款利息為損失的。（參考案例：廣東省廣州市中級人民法院( 2015) 穗中法民五終字第 5535號。江西省贛州市中級人民法院( 2015) 贛中民一終字第 119 號）
二是宅基地使用權(quán)的增值應(yīng)否認定為損失。
絕大部分案例都將房屋與宅基地使用權(quán)增值一并認定為損失——增值損失額等于現(xiàn)在評估價值( 或征收拆遷的補償利益) 與購房款的差額，并按過錯比例分擔(dān)（參考案例：山東省威海市中級人民法院( 2015) 威民一終字第 74 號; 山東省威海市中級人民法院( 2014) 威民一終字第 440 號、第 767 號; 北京市第三中級人民法院( 2015) 三中民終字第 10970 號; 河北省廊坊市中級人民法院( 2015) 廊民一終字第 333 號( 見一審損失認定) ; 河北省廊坊市中級人民法院( 2014) 廊民一終字第 1696 號）。如有案例認為“房屋增值是基于原告作為本村村民所享有的宅基地產(chǎn)生，結(jié)合考慮該房從購買之日到起訴之日的年限，按雙方過錯程度，以原告給付被告房屋增值部分價值的 65% 補償為宜。房屋增值部分的價值可以村委的拆遷補償安置方案為依據(jù)，即應(yīng)補償數(shù)額減購房款的差額。”（參考案例：山東省威海市中級人民法院( 2015) 威民一終字第 581 號）但是也有一個案例一審以 “宅基地使用權(quán)具有身份性，其價值變化不應(yīng)納入買受人的損失范圍”為由，判令出賣人只賠償買受人宅基地上房屋現(xiàn)評估價值與購房款的差額，二審也維持了該判項。（參考案例：廣東省廣州市中級人民法院( 2015) 穗中法民五終字第 5535號）
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