根據(jù)農(nóng)村宅基地的“一戶一宅”的原則，在宅基地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人發(fā)生背離，如通過繼承或者家庭成員共同建房等方式獲得房屋所有權(quán)，而宅基地使用權(quán)人另有其人。如上所述，在“房地一體”基本原則的指導(dǎo)下，在農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)可分割的前提下，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)宅基地使用權(quán)也是可分的。質(zhì)言之，宅基地使用權(quán)人之外的主體，可因獲得農(nóng)村房屋所有權(quán)而獲得部分宅基地使用權(quán)，即貫徹“地隨房走”的基本原則。然而實(shí)務(wù)中就房地關(guān)系，同案不同判的情況普遍存在。
我們以幾個(gè)案例為例。在離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛的案例中，三個(gè)案例都是婚后夫妻雙方共同參與了房屋的建設(shè)，在離婚時(shí)一方獲得了全部或部分房屋所有權(quán)，而該方是否對(duì)另外一方在結(jié)婚前就已經(jīng)取得的宅基地使用權(quán)享有份額，存在著很大的差別。案例一[3]中，女方離婚時(shí)獲得院落中一半的房屋，但對(duì)女方是否獲得一半的宅基地使用權(quán)，法院論述“我國(guó)法律規(guī)定了一戶一宅的原則，宅基地作為一個(gè)完整的用益物權(quán)，不具備分割的條件。故福x的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。”案例二、三涉及拆遷。案例二[4]中，夫妻解除婚姻關(guān)系后一方獲得了房屋份額，就其是否獲得宅基地的相關(guān)利益，法院這樣論述：“劉x(妻子)系x屯村村民，在該村與王x共同建有房屋，根據(jù)房地一體原則，劉x對(duì)其應(yīng)得的房屋所占用范圍內(nèi)的宅基地享有使用權(quán)”。而在案例三[5]中，盡管宅基地系男方父親為男方在婚前申請(qǐng)，在離婚時(shí)雙方約定房屋全部歸女方所有，法院認(rèn)定“根據(jù)房地一體的原則，該房屋所在的宅基地使用權(quán)亦應(yīng)當(dāng)為朱x享有，因此基于該房屋所產(chǎn)生的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)及搬家補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)歸朱x所有”。
從上述案例中可以看出，法院對(duì)一方婚前取得宅基地、婚后夫妻共同建房，離婚后另一方分得房屋的同時(shí)是否享有以及在多大程度內(nèi)享有宅基地使用權(quán)，裁判尺度并不統(tǒng)一。案例一完全否定了另一方因獲得房屋所有權(quán)從而享有宅基地使用權(quán)的機(jī)會(huì)，是地不隨房走的典型；案例二、三則肯定了因獲得房屋所有權(quán)而享有宅基地的使用權(quán)，是地隨房走的體現(xiàn)。但在多大程度上獲得宅基地使用權(quán)，則存有分歧：案例二中法院僅支持另一方獲得房屋所占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)獲得的利益；而案例三中，因另一方獲得所有房屋，法院將整個(gè)院落宅基地使用權(quán)的利益均判給了該方。
在分家析產(chǎn)、繼承類糾紛中，也存在同案不同判的問題。我們同樣以案例為例進(jìn)行分析。三個(gè)案例都涉及拆遷。在“房地一體”的基本原則下，家庭成員因繼承或共同建房行為獲得房屋所有權(quán)，但是據(jù)此獲得的宅基地使用權(quán)的拆遷利益的邊界，司法裁判標(biāo)準(zhǔn)不一：案例一[6]中，家庭成員依據(jù)協(xié)議獲得了建房權(quán)利，因此享有房屋所有權(quán)，拆遷時(shí)就宅基地使用權(quán)的區(qū)位補(bǔ)償款，法院認(rèn)為“在房屋拆遷時(shí)，權(quán)利人有權(quán)獲得房屋重置成新價(jià)補(bǔ)償款（房屋補(bǔ)償款）和相關(guān)宅基地區(qū)位補(bǔ)償款（宅基地補(bǔ)償款）等，但鑒于秦x非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故不應(yīng)享有其所建房屋占用的宅基地以外宅基地區(qū)位補(bǔ)償款。”案例二[7]中，當(dāng)事人因建房行為享有房屋所有權(quán)份額，就宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)款的權(quán)利歸屬，法院論述為“因無其他合理方式確定5間北房對(duì)應(yīng)的除房屋重置成新價(jià)外的其他拆遷補(bǔ)償數(shù)額，法院認(rèn)為應(yīng)以5間北房的建筑面積在訴爭(zhēng)院落房屋總建筑面積中所占比例來確定5間北房的其他拆遷補(bǔ)償數(shù)額。”案例三[8]中，當(dāng)事人因繼承父母老房 ，要求獲得安置房和未置換宅基地的空地補(bǔ)償款，因安置房尚未交付不予處理的同時(shí)，就空地補(bǔ)償款，二審法院認(rèn)為“未置換房屋的宅基地補(bǔ)償僅針對(duì)生活于該院落的家庭成員，安xx自成家后并未在此居住，且歷次建房審批表中，安xx也未作為家庭成員，故安xx不應(yīng)分得未置換房屋的宅基地補(bǔ)償。”
上述案例中亦不難看出，獲得農(nóng)村房屋的同時(shí)，相應(yīng)的宅基地使用權(quán)的利益如何界定存在爭(zhēng)議。案例一中僅認(rèn)可房屋所對(duì)應(yīng)的宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)款，案例二則按照房屋占所有建筑面積的比例，來確定其享有的宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的比例；案例三則明確否定了房屋之外的宅基地區(qū)位補(bǔ)償利益，而對(duì)是否享有房屋對(duì)應(yīng)的宅基地的補(bǔ)償，則未予涉及。
2.問題的分析。（1）立法層面。 相關(guān)法律法規(guī)的的缺位。盡管我們承認(rèn)我國(guó)立法例中選擇“房地一體”，但是針對(duì)農(nóng)村房屋和宅基地之間的權(quán)屬關(guān)系，相關(guān)法律法規(guī)尚付闕如，案件的處理需要更多地考慮土地政策、行政管理以及具體的拆遷方案等。就農(nóng)村房屋與農(nóng)村宅基地使用權(quán)之間的關(guān)系，目今并無明確的規(guī)定。有關(guān)“房地一體”的規(guī)則，基本上均見諸于討論調(diào)整城市房地產(chǎn)的法律關(guān)系[9]之中，農(nóng)村宅基地使用權(quán)與農(nóng)村房屋的關(guān)系，是否可以準(zhǔn)用城鎮(zhèn)房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)定、通過類推適用的方式適用“房地一體”的規(guī)則，值得商榷。同時(shí)，由于農(nóng)村房屋和宅基地固有的特點(diǎn)，如歷史原因、缺乏監(jiān)管、審批并不嚴(yán)格等，造成厘清該問題的難度加大。（2）理論層面。首先，就“房地一體”和“房地分離”，在不同法系和國(guó)家，兩種觀點(diǎn)都有各自的擁躉?！胺俊迸c“地”是否應(yīng)為一體而存在，不同處理方式有各自的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)[10]。從我國(guó)的目前的狀況看來，根據(jù)《擔(dān)保法》、《土地管理法》等相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、抵押、任意讓渡，但是地上房屋因是農(nóng)民的私產(chǎn)，其流轉(zhuǎn)則并未被禁止，當(dāng)?shù)厣戏课莸奈餀?quán)流轉(zhuǎn)而與宅基地使用權(quán)發(fā)生分離時(shí)，一系列法律風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)利爭(zhēng)議等則應(yīng)運(yùn)而生。
在理論上擁護(hù)“房地一體”的觀點(diǎn)中，有人認(rèn)為土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在交易中發(fā)生權(quán)利分離以后，可以根據(jù)登記制度消除兩種權(quán)利的沖突[11]；這僅為解決房地分離的問題提供一種可供探討的解決方式，其實(shí)也并未對(duì)宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)在多大程度上與房屋一并流轉(zhuǎn)進(jìn)行討論。事實(shí)上，理論層面亦鮮少有人涉及，該問題存在立法和理論研究層面的雙重空白。
我們不贊同第一種裁判模式。當(dāng)然，該案例是在一個(gè)特殊情形下，離婚時(shí)夫妻以協(xié)議的方式約定將院內(nèi)所有房屋歸女方所有，即使宅基地系男方婚前申請(qǐng)，但因院落房屋全部歸與女方而喪失了宅基地使用權(quán)的相關(guān)利益[12]。一般說來，因建房或繼承取得房屋，而宅基地使用權(quán)已經(jīng)另屬他人的情況下，建房或繼承等行為，絕不可能對(duì)抗村集體經(jīng)濟(jì)組織所確認(rèn)的宅基地使用權(quán)主體。因此第一種裁判模式并不可取。
而通過對(duì)第二種和第三種相對(duì)合理的裁判模式進(jìn)行對(duì)比后，我們認(rèn)為第三種處理方式，即房屋所有權(quán)人享有的宅基地使用權(quán)僅應(yīng)限于房屋對(duì)應(yīng)的宅基地，相較之下更為妥當(dāng)。仔細(xì)分析兩種裁判路徑，我們發(fā)現(xiàn)二者的最大區(qū)別在于對(duì)房屋對(duì)應(yīng)的宅基地以外的宅基地使用權(quán)的歸屬，存在差異：按照第二種裁判的思路，房屋的所有權(quán)人還可以獲得未建房屋的空地的部分宅基地使用權(quán)，其大小取決于房屋占所有建筑面積的比例；而第三種裁判則杜絕了房屋所有權(quán)人獲得除房屋所對(duì)應(yīng)的宅基地之外的一切宅基地使用權(quán)及相關(guān)利益。
根據(jù)我國(guó)宅基地使用權(quán)的相關(guān)政策，宅基地具有特殊的保障功能，承擔(dān)著為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員提供基本居所的職能。在當(dāng)今嚴(yán)峻的宅基地使用形勢(shì)下，對(duì)宅基地使用權(quán)的認(rèn)定應(yīng)采取嚴(yán)謹(jǐn)審慎的態(tài)度，而不宜隨意擴(kuò)大。
如前所述，按照村集體經(jīng)濟(jì)組織的審批，一方獲得了宅基地使用權(quán)，而他人因繼承或建房獲得該宅基地上部分房屋時(shí)，其因此獲得的宅基地使用權(quán)也是有限度的；該種限度在于，除與房屋對(duì)應(yīng)的宅基地密不可分外，其余空地的使用權(quán)，不應(yīng)隨之一并獲得，質(zhì)言之，即房屋所有權(quán)人獲得空地使用權(quán)缺乏權(quán)利來源基礎(chǔ)：繼承的情況下，當(dāng)院落宅基地使用權(quán)已經(jīng)被村集體經(jīng)濟(jì)組織重新分配時(shí)，繼承并不可對(duì)抗宅基地的合法審批；在家庭成員共建房屋的情況下，宅基地使用權(quán)人讓渡的，亦僅是房屋所對(duì)應(yīng)的宅基地，而并不包括空地的使用權(quán)。進(jìn)一步說，盡管村民私下讓渡家庭成員部分宅基地使用權(quán)不為法律明文禁止，但該種讓渡必須在有限的限度內(nèi)進(jìn)行。
因此我們認(rèn)為，解決農(nóng)村房屋和宅基地的權(quán)屬關(guān)系，應(yīng)當(dāng)按照“地隨房走”的準(zhǔn)則，因建房或繼承獲取農(nóng)村房屋的所有權(quán)人，僅應(yīng)享有房屋所對(duì)應(yīng)的宅基地使用權(quán)及相關(guān)利益。
[1]從比較法的視野看，“房地一體”模式主張轉(zhuǎn)讓建筑物時(shí)需要依法同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地權(quán)利，否則流轉(zhuǎn)無效，從世界范圍看，歐陸英美皆實(shí)行結(jié)合主義模式，尤以德國(guó)法為代表，實(shí)行“房地一體”主義；“房地分離”模式允許獨(dú)立移轉(zhuǎn)建筑物價(jià)值，當(dāng)建筑物受讓人存在無權(quán)占用土地的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，法律強(qiáng)制安排租賃權(quán)或地上權(quán)以補(bǔ)差漏。日本和臺(tái)灣特定設(shè)立法定租賃權(quán)和法定地上權(quán)，以保障建筑物價(jià)值與土地分開獨(dú)立移轉(zhuǎn)，是“房地分離”模式的代表。
[2]參見高圣平：《土地與建筑物之間的物權(quán)利用關(guān)系辨析》，《法學(xué)》2012年第9期。
[3]（2011）一中民終字第10985號(hào)
[4](2012）一中民終字第08957號(hào)
[5]（2010）一中民終字第03594號(hào)
[6]（2015）一中民終字第302號(hào)
[7]（2011）一中民終字第05554號(hào)
[8]（2014）一中民終字第10041號(hào)
[9]如1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第23條、第24條、第33條首次在行政法規(guī)層面上將“房地一致原則”定為明文；1994年《城市房地產(chǎn)管理法》第31條、第41條、第47條第1款、第51條首次在法律層面上規(guī)定了“房地一致原則”；1995年《擔(dān)保法》第36條、第55條確立了抵押交易領(lǐng)域的“房地一致原則”；及至2007年的《物權(quán)法》，更是從基本法律的角度強(qiáng)化了“房地一致原則”——轉(zhuǎn)引自高圣平：“土地與建筑物之間的物權(quán)利用關(guān)系辨析”，載《法學(xué)》2012年第9期。
[10]就“房地一體”原則，其優(yōu)勢(shì)在于土地權(quán)利和地上房屋所有權(quán)的權(quán)利主體一致，防止引發(fā)權(quán)利沖突；避免有房無地的空中樓閣的尷尬；遵循房地物理上不可分割的事實(shí)；其缺點(diǎn)在于相當(dāng)程度上損害了當(dāng)事人的交易自由；“房地分離”原則的優(yōu)點(diǎn)在于彰顯財(cái)產(chǎn)的特殊性，盡財(cái)物最大的效用，尊重當(dāng)事人意志和財(cái)產(chǎn)的自由，缺點(diǎn)在于財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)加大，極易出現(xiàn)權(quán)利的沖突和糾紛。
[11]參見王利明：《物權(quán)法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年版。
[12]女方也是該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。
（課題主持人：孫國(guó)鳴；課題負(fù)責(zé)人：張軍；課題執(zhí)筆人：李軍 楊磊 劉福春 王爽）
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