【審判規(guī)則】
除法律另有規(guī)定，農(nóng)村土地屬農(nóng)民集體所有。農(nóng)民依法取得農(nóng)村土地的使用權(quán)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，可以在一定范圍內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、流轉(zhuǎn)。因此，農(nóng)民未取得荒地的使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)即將荒地及地上房屋出租或轉(zhuǎn)讓的，屬于無(wú)權(quán)處分。在其取得土地使用權(quán)或土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)前，無(wú)權(quán)要求返還荒地，但可請(qǐng)求返還房屋?！?nbsp;
【關(guān) 鍵 詞】
民事 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同 農(nóng)民集體 農(nóng)村土地 農(nóng)民 土地使用權(quán) 承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 轉(zhuǎn)讓 出租 荒地 無(wú)權(quán)處分 返還
【基本案情】
丘騰金與丘火騰系兄弟關(guān)系。因建設(shè)贛龍鐵路，政府將丘騰金安置于訟爭(zhēng)土地，其后丘騰金全家遷移至永安務(wù)工。經(jīng)協(xié)商，丘騰金與丘火騰擬定書(shū)面買(mǎi)賣(mài)協(xié)議一份，雙方約定：丘騰金將涉案房屋、豬舍以及訟爭(zhēng)荒地轉(zhuǎn)讓給丘火騰，丘由火騰支付相應(yīng)價(jià)款。協(xié)議擬定后，丘騰金與丘火騰并未在協(xié)議上簽字。隨后，丘騰金以66 000元價(jià)格將涉案房屋及豬舍轉(zhuǎn)讓給丘火騰，丘火騰向丘騰金支付了10 000元定金，然后出具了金額為56 000元的欠條一份，欠條記載該款為購(gòu)房款。但丘火騰一直未支付余款，且訟爭(zhēng)荒地沒(méi)有取得合法使用權(quán)。
丘騰金以其對(duì)訟爭(zhēng)荒地沒(méi)有合法處分權(quán)利為由，提起訴訟，請(qǐng)求解除雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，丘火騰返還房屋及本人出借的荒地。
丘火騰辯稱：買(mǎi)賣(mài)協(xié)議所約定的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的不僅包括房屋，還包括荒地，既然丘騰金認(rèn)為轉(zhuǎn)讓標(biāo)的不包括荒地，且不同意轉(zhuǎn)讓荒地，本人同意解除合同，由丘騰金返還預(yù)付款10 000元，并支付本人因荒地支付的推土、砍樹(shù)工資及建筑材料費(fèi)用3 830元。
【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】
農(nóng)民在未取得荒地使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的情況下，即將荒地及地上房屋轉(zhuǎn)讓，并簽訂合同。在雙方協(xié)商一致的情況下，可否解除合同；若合同可解除，農(nóng)民可否要求返還荒地及房屋。
【審判結(jié)果】
一審法院判決：解除丘火騰與丘騰金口頭達(dá)成的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議；丘火騰返還丘騰金房屋一棟及豬舍二棟，并交回房屋的鑰匙一串；丘騰金應(yīng)返還丘火騰購(gòu)房款人民幣10 000元；駁回丘騰金的其他訴訟請(qǐng)求。
宣判后，雙方當(dāng)事人均未提起上訴，一審判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。
【審判規(guī)則評(píng)析】
雙方當(dāng)事人雖擬定了書(shū)面買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，但因雙方均未在協(xié)議上簽字，且丘騰金對(duì)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的真實(shí)性、合法性存有異議，故不能認(rèn)定雙方達(dá)成了書(shū)面買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。此后，丘騰金將涉案房屋、荒地交付丘火騰，丘火騰也支付了定金并出具欠條一份，由此可以認(rèn)定雙方當(dāng)事人達(dá)成了口頭買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。因雙方當(dāng)事人系同村村民，故其關(guān)于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的協(xié)議，未違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效。鑒于雙方當(dāng)事人對(duì)解除買(mǎi)賣(mài)合同達(dá)成一致意思表示，故口頭買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)予解除，合同解除后當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。故丘火騰應(yīng)返還涉案房屋，但丘騰金無(wú)權(quán)要求丘火騰返還涉案荒地。
根據(jù)舉證責(zé)任分配原則，丘騰金應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)予以證明，但其未能提供充分證據(jù)證明雙方當(dāng)事人形成了借用荒地關(guān)系。同時(shí)，《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有外，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山亦屬于農(nóng)民集體所有。對(duì)于農(nóng)民集體所有的土地，一般由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)、村民小組經(jīng)營(yíng)、管理。農(nóng)民通過(guò)行政審批、承包等方式取得農(nóng)村土地的使用權(quán)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，可以在一定范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓、流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)。據(jù)此，丘騰金并未取得涉案荒地的所有權(quán)或使用權(quán)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，且其不能舉證證明荒地面積、四至界線，故關(guān)于將涉案荒地出借給丘火騰的主張不成立，其要求丘火騰返還涉案荒地的訴請(qǐng)?jiān)谄渖形传@得土地使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)前亦不成立。即使丘火騰無(wú)正當(dāng)理由占用涉案荒地系無(wú)權(quán)占有，亦應(yīng)當(dāng)由權(quán)利人追究。至此，丘騰金與丘火騰之間并不存在荒地借用關(guān)系，丘騰金無(wú)權(quán)要求丘火騰返還荒地，丘火騰無(wú)權(quán)占有荒地應(yīng)由相應(yīng)權(quán)利人追究。關(guān)于丘火騰所稱推土、砍樹(shù)工資及建筑材料費(fèi)用，因不是在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中支付，而是平整荒地的費(fèi)用，且丘騰金對(duì)該筆費(fèi)用提出了異議，故丘火騰可另行主張。綜上，雙方當(dāng)事人達(dá)成的口頭買(mǎi)賣(mài)協(xié)議解除，合同解除后丘火騰應(yīng)返還涉案房屋，同時(shí)丘騰金應(yīng)返還定金，但丘騰金不具有涉案荒地的使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，其無(wú)權(quán)要求丘火騰予以返還。
【適用法律】
《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。
當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條 城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。
第十條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。
當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。
人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。
【法律修訂】
1.《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》于2007年10月28日修正，自2008年4月1日起施行。本案例適用的第六十四條內(nèi)容沒(méi)有變更。
2.《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》于2012年8月31日再一次修正，自2013年1月1日起施行。本案例適用的第六十四條內(nèi)容沒(méi)有變更。
【法律文書(shū)】
民事起訴狀 民事答辯狀 律師代理意見(jiàn)書(shū) 民事一審判決書(shū)
【效力與沖突規(guī)避】
參考性案例 有效 參考適用
丘騰金訴丘火騰農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
【案例信息】
【中 法 碼】房地產(chǎn)法·房地產(chǎn)交易制度·房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓·房屋買(mǎi)賣(mài)·買(mǎi)賣(mài)合同·合同解除·不予解除情形 (R0702020604033)
【案 號(hào)】 (2010)汀民初字第415號(hào)
【案 由】 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
【權(quán)威公布】 被中國(guó)法制出版社《中國(guó)法院2012年度案例：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛》收錄
【檢 索 碼】 B0304+82+6FJLYCT++0311D
【審理法院】 福建省長(zhǎng)汀縣人民法院
【審級(jí)程序】 第一審程序
【審理法官】
【原 告】 丘騰金
【被 告】 丘火騰
【裁判文書(shū)原文】 (如使用請(qǐng)核對(duì)裁判文書(shū)原件內(nèi)容)
《民事判決書(shū)》
原告：丘騰金。
被告：被告丘火騰。
原審法院經(jīng)審理查明：丘騰金與被告丘火騰系兄弟關(guān)系。2002年，因贛龍鐵路建設(shè)需要，丘騰金被政府安置在訟爭(zhēng)地居住。2008年，農(nóng)歷10月24日，丘騰金全家遷移到永安務(wù)工。丘騰金與被告丘火騰、親戚經(jīng)協(xié)商草擬了書(shū)面買(mǎi)賣(mài)協(xié)議一份，約定：丘騰金將其使用的房屋、豬舍、荒地轉(zhuǎn)讓給被告丘火騰，被告丘火騰支付相應(yīng)價(jià)款。雙方均未在買(mǎi)賣(mài)協(xié)議上簽字。此后，丘騰金以66 000元價(jià)格將房屋及豬舍轉(zhuǎn)讓給被告丘火騰，被告丘火騰于同日支付10 000元定金給丘騰金，并就余款56 000元出具一份欠條，欠條上記載該款為購(gòu)房款。現(xiàn)被告丘火騰仍未支付余款，而訟爭(zhēng)地沒(méi)有取得合法使用權(quán)。
丘騰金以其對(duì)訟爭(zhēng)權(quán)利沒(méi)有合法處分權(quán)利為由，訴至法院，請(qǐng)求解除雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，被告丘火騰歸還房屋及借給其使用的荒地。
被告丘火騰答辯稱，買(mǎi)賣(mài)協(xié)議約定的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的包括房屋和荒地，現(xiàn)丘騰金認(rèn)為不包括荒地，如果丘騰金不愿意將荒地一同轉(zhuǎn)讓，則本人同意解除合同，但是丘騰金應(yīng)返還預(yù)付款10 000元，并支付本人支付的荒地推土、砍樹(shù)工資及建筑材料費(fèi)用3 830元。
本院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告雙方雖然于2008年農(nóng)歷10月24日請(qǐng)人書(shū)寫(xiě)了書(shū)面買(mǎi)賣(mài)協(xié)議一份，但雙方均未在買(mǎi)賣(mài)協(xié)議上簽字，而且雙方對(duì)該協(xié)議的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性都有異議，故不能認(rèn)定原、被告達(dá)成了書(shū)面買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。鑒于被告于協(xié)議簽訂當(dāng)日已付給原告10 000元，并向原告出具了欠購(gòu)房款的欠條一份，原告也將房屋鑰匙交付給被告，被告已接收了房屋及豬舍，由此可以認(rèn)定原、被告就房屋買(mǎi)賣(mài)達(dá)成口頭協(xié)議。由于原、被告均為同村村民，其關(guān)于轉(zhuǎn)讓房屋及豬舍的協(xié)議，沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，為有效協(xié)議。原告將其建造的房屋及豬舍作價(jià)轉(zhuǎn)讓給被告，現(xiàn)又以尚未取得土地使用權(quán)為由，要求解除雙方的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，被告也同意解除合同，故原、被告雙方對(duì)解除房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的意思表示一致。因此，原告訴請(qǐng)解除雙方達(dá)成的口頭房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，可以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，合同解除后，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，故原告要求被告返還房屋的訴請(qǐng)，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。
原告要求被告返還其借給被告使用的荒地，根據(jù)舉證責(zé)任分配原則，原告應(yīng)對(duì)借用合同的成立提供證據(jù)予以證明。但現(xiàn)有證據(jù)尚不能證明原告與被告之間發(fā)生借用荒地的法律關(guān)系。依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。同時(shí)，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。原告未能提供證據(jù)證明荒地面積、四至界線，而且其沒(méi)有取得荒地的使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，故原告關(guān)于其對(duì)荒地尚無(wú)處分權(quán)，認(rèn)為已將荒地借用給被告，并要求被告返還的訴請(qǐng)，在原告尚未取得土地使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之前，法院不作處理。即使被告沒(méi)有正當(dāng)理由使用了訴爭(zhēng)荒地，也屬于法律規(guī)定的無(wú)權(quán)占用，相應(yīng)責(zé)任應(yīng)由權(quán)利人予以追究。被告要求原告在解除合同后返還10 000元購(gòu)房款的主張，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。關(guān)于被告要求原告支付推土、砍樹(shù)工資及建筑材料費(fèi)用3 830元的主張，因按被告陳述，該3 830元款項(xiàng)系被告補(bǔ)償給案外人李元發(fā)的，并沒(méi)有支付給原告本人，故筆費(fèi)用并非房屋買(mǎi)賣(mài)中產(chǎn)生，而是因平整荒地支付，況且原告對(duì)該筆費(fèi)用支出的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性存有異議，故被告要求原告歸還3 830元的主張，可另行處理。
福建省龍巖市長(zhǎng)汀縣人民法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第一款、第九十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
一、解除原、被告于2008年農(nóng)歷10月24日口頭達(dá)成的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。
二、被告丘火騰應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)，返還丘騰金房屋一棟及豬舍二棟，并交回房屋的鑰匙一串。
三、丘騰金應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)，返還被告丘火騰購(gòu)房款人民幣10 000元。
四、駁回丘騰金的其他訴訟請(qǐng)求。
了解等多內(nèi)容，點(diǎn)擊左上角藍(lán)色字體“指導(dǎo)性案例審判規(guī)則”關(guān)注即可！
或者掃描二維碼
客服熱線：400-672-8810
聯(lián)系客服
