【簡要案情】

        2010年，張某通過房屋中介，與產(chǎn)權(quán)人李某簽訂二手房買賣合同并依約支付了全部購房款。由于當(dāng)?shù)囟址渴袌鰞r格不斷上漲，李某意欲反悔，便多次找借口拖延時間，未協(xié)助張某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。后當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控政策實施細(xì)則出臺，按限購政策張某喪失了購房資格?，F(xiàn)在張某起訴至人民法院，請求判令李某繼續(xù)履行合同或者賠償其損失，張某的訴訟請求能否得到法院支持?

   【解疑釋惑】

        為遏制當(dāng)前部分一、二線城市房地產(chǎn)市場價格上漲過快現(xiàn)象，國家出臺了一系列調(diào)控政策。由于相關(guān)政策不斷升級且陸續(xù)出臺，實務(wù)中因合同訂立、履行等遇到阻礙而產(chǎn)生的糾紛不在少數(shù)，有的還訴至法院。人民法院需要根據(jù)不同情況，作出妥善處理。

        本案中，由于張某被認(rèn)定為限購對象，不具備購房的主體資格，人民法院不宜判令合同繼續(xù)履行，應(yīng)判決解除房屋買賣合同。 

        結(jié)合雙方履約情況分析，張某作為守約一方，已經(jīng)履行合同義務(wù)，如果李某也依約履行，雙方完全可以在政策出臺前完成房屋過戶手續(xù)，合同目的就能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，對張某請求合同繼續(xù)履行的主張雖不能支持，但是張某主張追究李某的違約責(zé)任并賠償其所受損失的合理訴求，人民法院還是應(yīng)當(dāng)在查明事實基礎(chǔ)上予以保護。

    【編者注釋】

        本公眾號編者提醒，在原告要求繼續(xù)履行合同的情況下，人民法院不宜直接判決解除合同。正確的做法是：依法向原告釋明，告知其可以變更訴訟請求為解除房屋買賣合同，主張追究出賣人的違約責(zé)任，并要求被告賠償購房差價等經(jīng)濟損失。如經(jīng)釋明后原告拒不變更訴訟請求，堅持要求履行合同的，則依法判決駁回原告的訴訟請求。     

    【文章來源】

        ——見最高人民法院民事審判第一庭主編的《民事審判指導(dǎo)與參考》總第57輯（2014年第1輯）第244—245頁，原標(biāo)題：《購房人因賣房人違約而遭遇限購政策，還能否請求合同繼續(xù)履行》，作者：《民事審判指導(dǎo)與參考》研究組。感謝作者精心研究！編發(fā)本文的目的僅在于交流、學(xué)習(xí)、研討，絕無任何商業(yè)目的。如作者不同意轉(zhuǎn)載，敬請聯(lián)系刪除。