在房屋買賣合同糾紛中
出售方違約的原因五花八門
有稱夫妻之間不能達(dá)成一致意見
有稱兒子需要繼續(xù)居住無法出售
也有直接表示房?jī)r(jià)上漲不想賣
還有稱：
“簽約時(shí)情緒不穩(wěn)定”
2020年12月，出賣方（甲方）劉俊、王琳與買受方（乙方）王慶、金貞以及居間方簽訂房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議。協(xié)議上有該四人的親筆簽名。
協(xié)議約定乙方購(gòu)買甲方位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)某處房產(chǎn)，房?jī)r(jià)為355萬元。乙方在簽約當(dāng)日支付定金30萬元。在簽約次日，甲方劉俊即反悔，認(rèn)為房屋售價(jià)過低，拒絕簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同。此后，劉俊、王琳通過微信、電話等方式，向中介公司及王慶、金貞明確表示不再繼續(xù)履行上述協(xié)議。
原告王慶、金貞訴至法院，請(qǐng)求判令：1.解除房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議；2.劉俊、王琳雙倍返還定金人民幣60萬元。
被告劉俊、王琳同意解除合同，但不同意雙倍返還定金，并提出反訴訴訟請(qǐng)求：王慶、金貞和中介公司共同賠償精神和經(jīng)濟(jì)損失20萬元。
因劉俊、王琳拒絕按照居間協(xié)議約定的房?jī)r(jià)繼續(xù)履行，存在根本違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，經(jīng)法院反復(fù)釋明且買受方自愿增加房款10萬元的情況下，仍拒絕依約履行，故法院確認(rèn)各方簽訂的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議解除。
根據(jù)法律規(guī)定，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。現(xiàn)劉俊、王琳在簽訂居間協(xié)議并收受定金30萬元后，又以不同意約定的房?jī)r(jià)為由，拒絕繼續(xù)履行協(xié)議，依法應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。故此，王慶、金貞要求劉俊、王琳雙倍返還定金60萬元的訴訟請(qǐng)求法院依法予以支持。劉俊、王琳的反訴訴訟請(qǐng)求沒有事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。
法官說法
劉俊確實(shí)在居間協(xié)議和定金收條上親筆簽名，但在案件審理過程中又始終抗辯其對(duì)居間協(xié)議的房?jī)r(jià)不認(rèn)可，表示其是在情緒不穩(wěn)定、意見不真實(shí)的情況下所簽，次日即已后悔。
親筆簽名是完全民事行為能力人對(duì)意思表示合意認(rèn)可的具體表現(xiàn)形式。當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)的具體情緒狀態(tài)和心理活動(dòng)，必然也必須反映在具體的表示行為之中，才能納入法律的評(píng)價(jià)視野。正是這樣的表示行為使交易雙方產(chǎn)生彼此信賴，進(jìn)而共同推動(dòng)合同從成立生效走向全面履行。
如果允許當(dāng)事人在沒有正當(dāng)理由的情況下任意推翻表示行為，則正常的市場(chǎng)秩序和交易安全將嚴(yán)重受損。司法機(jī)關(guān)不可能拋開具體的表示行為，采信任何單方關(guān)于所謂情緒不穩(wěn)定、不真實(shí)的意見。
誠(chéng)信是社會(huì)主義核心價(jià)值觀的重要內(nèi)容，也應(yīng)當(dāng)是公民在民事交往中秉持恪守的基本原則。誠(chéng)信意味著市場(chǎng)交易必須誠(chéng)實(shí)不欺、信守承諾、契約嚴(yán)守，任何一方當(dāng)事人不能因?yàn)樽陨碓螂S意變更已經(jīng)形成合意的合同條款。
尤其是在當(dāng)前房?jī)r(jià)總體走高的情況下，出賣方若因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而隨意單方違約必將破壞合理市場(chǎng)預(yù)期，給買受方帶來經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)此，司法機(jī)關(guān)必須給予否定評(píng)價(jià)和法律制裁，不能讓違約者通過違約行為獲益，保護(hù)守約者的合法權(quán)益，維護(hù)誠(chéng)實(shí)守信的社會(huì)環(huán)境。
（文中當(dāng)事人系化名）
撰稿 | 申 研
編輯 | 朱晶晶
聯(lián)系客服
